Urban Property Management Ltd. 訴 Chang Ka Lan and Another

LDBM000172/2002

LDBM 172 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第172號

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2002年11月13日

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判 案 書

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1.申請人是九龍彩虹道242號采頤花園的管理人。第一答辯人是采頤花園地下879號鋪位（“處所”）的業主，第二答辯人是申請人指稱處所的租客/佔用者。

2．2002年6月21日，申請人在土地審裁處（“審裁處”）提出本案的申請。在申請通知書的第11及12段，申請人對兩名答辯人有下列的指稱 ：

"11. As of May 2001 or earlier, the 1st and 2nd Respondents and each or any of them, their respective directors, shareholders, agents, employees, servants, tenants, licensees, occupiers or otherwise have placed goods or articles or caused or allowed or permitted goods or articles being left on the Common Areas adjacent to and/or at the shop front of the Premises in breach of the provisions of the Deed pleaded above.

12. By two letters both dated 12th July 2001 addressed to the 1st and 2nd Respondents respectively, the Applicant through its solicitors, Messrs. Lo & Lo, demanded the 1st and 2nd Respondents to rectify the said breach."

申請人指兩名答辯人並無糾正上述的錯誤，故此它要求審裁處對兩名答辯人頒佈禁制令。

3．2002年9月18日，第一答辯人提出以下的答辯 ：

“因由始至現在都沒有收到通知，因福懋香港有限公司（彩茵美味屋）並沒有將通知書交給本人，本人願意馬上跟福懋香港有限公司（彩茵美味屋）解除租約並收回店。”

4．2002年8月26日，第二答辯人提出以下的答辯 ：

“本公司CNC Services在Shop No.879, G/F, Rhythm Garden No. 242, Choi Hung Road Kowloon地址只作商業登記用途及在2001年2月已搬往現在之商業登記地址（附上副 本）。事實上本公司CNC Services（東主梁麗萍）現在與業主已沒有直接或間接之商業關係”

5．根據大廈公契第VI部B.1.(9)條賦予的權力，申請人有權防止屋苑公用部份被阻礙以及有權移去任何阻礙公用地方的物件，而公契的第VI部B.1.(32)條則授權申請人以本身名義提起有關屋苑管理的訴訟的權力。

6．第一答辯人的答辯

根據田土廳的記錄，第一答辯人是於2001年1月22日成為處所的業主。

6.1証物A1第95至120頁顯示由2001年7月11日至2002年 9月9日期間，在不同的日子，處所前面的地方都擺有貨品，而該些地方是屋苑公用的地方。該些貨品是由處所內擺放至鋪外公用的地方（參看証物A1，第99頁之最底照片，第100頁最頂照片、中間照片、第101頁第二張照片、第102頁第二張照片、第103頁的兩張照片、第104頁、第105頁、第107頁、第108頁、第112頁至第115頁和第117頁的照片）。從這點來看，毫無疑問這些貨品是由名為“彩茵美味屋”的店鋪的人所擺放的，而該間店鋪正是位於處所之所在地。

6.2公契第V部第7條及第13條有以下的規定 ：

"7. Each Owner shall be responsible to the other Owners for the time being for the acts and omissions of all persons occupying his Unit with his consent express or implied and shall pay all costs, charges and expenses incurred in repairing or making good any loss or damage caused by the act, negligence or default of any such person .....................

.............................................

13. No Owner shall obstruct or suffer to be obstructed any part of the Common Areas nor shall any Owner permit any refuse or other matter or things be placed or left thereon nor shall any part of the Common Areas be used for any business or private purpose."

基於上述的理由，第一答辯人已違反公契第V部第7條的規定。

6.3根據申請人存有的記錄（証物A7及A8），以及申請人的職員王雲生先生的証供，除處所的地址外，申請人並無第一答辯人其他的地址。

6.4屋苑的大廈公契第IX部份第3條是關於送達通知的規定。它有以下的條文：

"All notices or demands required to be served hereunder shall be sufficiently served if addressed to the party intended to receive the same and sent by pre-paid post to or left at the last known address (if any) of such Owner notified to the Manager or left at or sent to the unit of which the party to be served is the Owner notwithstanding that such party is not personally occupying the same...................."

6.5申請人已依照上述公契的規定將所有警告信送達予兩名答辯人（証物A1第121至第133頁）。雖然2001年11月5日、2002年3月11日以及2002年3月27日的信是致送給“彩茵美味屋”的租戶“梁麗華”女士，但本案並無証據顯示真有“梁麗華”其人。本席最終的裁定是“彩茵美味屋”的租戶是“梁麗萍”。上述的信件是致送給“彩茵美味屋”的租戶，故此雖然申請人將租戶的名字寫為“梁麗華”，本席裁定“彩茵美味屋”之租戶梁麗萍應知信件是致送給她，而不是“梁麗華”的。梁麗萍亦無作証，指出該些信件對她構成誤導，故此本席裁定該名字的錯誤不會令致警告信的送達變成無效。

6.6申請人亦已按照《土地審裁處規則》第7(1)條的規定將法庭的文件送達予第一答辯人（參看證物A4至A6）。

6.7基於上述的理由，本席裁定第一答辯人並無有效的答辯。

6.8代表第一答辯人的張嘉倫在作証時指出，第一答辯人是他的妹妹。第一答辯人是於2001年3月15日以口頭方式將處所租予福懋有限公司（“福懋”），租期為兩年，每月租金為4,500元，而福懋的負責人是居於廣東中山一位名叫李玉清的女士。他呈交由2001年4月開始的租據存根（証物R3），以証其說。但根據公司註冊處的記錄（証物A13），福懋是於2001年8月24日才依據公司條例註冊成為有限公司的，故此在2001年8月24日之前福懋並不存在！本席因此對於張嘉倫這一點的証供不予信納。

7．福懋的商業登記證顯示福懋在處所經營的業務名稱是“彩茵美味屋”的“小食士多”，其業務的生效日期是2002年8月24日。這張商業登記證是2002年8月28日發出的，故此它不能用以證明在 2002年8月24日之前福懋是經營彩茵美味屋的。証物A1第95頁顯示彩恩美味屋於2001年7月11日是正在營業中，而申請人於2001年 5月22日致函彩茵美味屋的事實（証物A1，第121頁），反映出“彩茵美味屋”在2001年5月22日已經存在。這是先於福懋在2001年 8月24日成立之日。本案關鍵之處是 ：誰是在本案有關時候經營彩恩美味屋？

8．第二答辯人並無作證，亦無傳召任何證人作供。

9.梁麗萍（Leong Lai Peng）的商業登記證（証物A1第136頁）顯示她的營業地址是處所的所在地，而開業日期是2001年1月23日。這商業登記證亦顯示梁麗萍的身份證。證物A12是食物環境衞生處的記錄。記錄內顯示持牌人是Leong Lai Peng，地址是處所的地址，這記錄載有與証物A1第136頁所顯示身份證號碼相同的號碼。本席裁定這記錄上的Leong Lai Peng與上述商業登記証必定是同一人。這記錄顯示由2001年10月26日至2002年10月25日，以及由2002年10月26日至2003年10月25日梁麗萍獲得該署的批准在處所經營“take away cooked food”的生意，故此梁麗萍目前仍是持牌人。這與証物A1第95至120頁圖片所顯示的是一致的。該些圖片顯示彩茵美味屋的廣告招牌上印有“買腸粉送魚蛋，燒賣”的字句。

10.申請人的職員張穎儀作証時指出，她親自看見梁麗萍簽署証物A1第159頁的文件，而梁麗萍“自己稱呼自己個名”。第159頁是致管理處的函件，其內容為 ：

“本人現向食環處申請食肆牌照，須貴處証明提供公用厠所設施，請貴處發出証明書乙份。

彩頤花園879租戶”

這函件的日期是2001年10月12日。在同一日，申請人致函“采頤花園美味屋879號鋪采茵美味屋梁麗平女士”（証物A1，第163頁）。函件內有關本案的內容 是 ：

“公廁的維修及清潔由本公司負責，而有關通風設施圖則已獲屋宇署接受。貴鋪的員工可以不限次數便用上述公廁設施。”

很明顯這封信是對梁麗萍的發出証明書的要求的回應；該信的收信人是“梁麗平”。這脗合了上述張穎儀指第二答辯人“自己稱呼自己個名”的証供。証物A1第159頁信件的簽名很潦草，簽名的第三個字不能為本席所辨認。証物A1第163頁的信是致送給“梁麗平女士”的信。這必定是申請人在獲知2001年10月12日信件的發信人是梁麗平，才會在同日致函給她，稱呼她為“梁麗平”。“平”與“萍”同音，“梁麗平”與“梁麗萍”實在是同一人。

11.2001年10月12日，梁麗萍向申請人申請要求提供公用厠所設施。根據張嘉倫的証供，第一答辯人是2001年3月15日將處所出租 的，而彩茵美味屋在2001年5月已在營業中。根據商業登記的記錄 （証物A1，第136頁），梁麗萍是在2001年1月23日處所所在之處營業。本案並無証據顯示處所的租戶曾分租予另一人，故此2001年 5月的租戶與2001年10月的租戶必定是同一個租戶，而此人就是梁麗萍，故此在2001年5月，她的店鋪“彩茵美味屋”曾將物品擺放在店鋪前的公用地方。直至申請人提出本案後，此情況並未改變，根據《物易轉易及財產條例》第41(3)條，大廈公契的條文可針對土地的佔用人予以强制執行。既然第二答辯人違反公契的條款，故此申請人可向其提出本案的申請。雖經申請人的警告，但兩名答辯人仍然不糾正其違反公契的行為，故此本席必須頒佈禁制令，以阻止她們再重複違反公契的行為，因此本席裁定申請人兩項禁制令的申請得直。由於申請人沒有提出損失賠償的証據，故此本席撤銷此項申請。

12．本席頒令 ：

1． 申請人在申請通知書第6頁提出的第1及第2項有關禁制令的申請得直；

2． 本席撤銷有關損失賠償的申請。

13．訟費

兩名答辯人須支付申請人本案的訟費。如與訟雙方未能議定訟費的款額，則該款額由法庭審定。

申請人：由羅文錦律師樓代表。

第一答辯人：缺席。（無律師代表）

第二答辯人：由陳燕儀女士代表（無律師代表）