Chan Hoi on and Another 訴 Chan Yuk Lan and Another

DCCJ003317/1999

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟1999年第3317號

主審法官：陸啟康法官

日期：2001年3月28日

時間：下午3時31分

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判案書

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1. 本案的糾紛源自一份租務合約。根據一份於1997年9月19日訂立的租務合約，原告人同意把位於九龍藍田啟田大廈A座3106室的物業(以下簡稱"與案物業")租給被告人。租約為期兩年，由1997年10月1日開始至1999年9月30日為止。租約內容包括一項中斷條款。租約第一年為「死約」，第二年為「生約」，在「生約」期間，任何一方可在給予對方兩個月通知的情況下不再續租與案物業。租約內訂明每月租金是9,500元。業主負責支付管理費，而租客則負責繳付差餉地租及其他有關的雜費。

2. 根據原告人的案情，被告人在租約的第一年準時交租。可是自1998年10月1日開始，被告人只是繳付每月7,000元的租金。在1998年12月及1999年4月，被告人更只是繳付了每月4,500元的租金。因此，原告人在1999年4月1日入稟法庭要求取回與案物業，及索償租金的差額。法律程序展開後，被告人在1999年6月30日把與案物業交還給原告人，因此本案剩餘的問題只是關乎租金差額的索償。

3. 被告人的抗辯理由是其中一名原告人陳淑蓮女士，曾經在1998年7月至10月期間多次向被告人承諾，原告人會在1998年10月1日開始把租金減至每月7,000元，以換取被告人不在「生約」期間退租。

4. 根據兩位被告人的證供，物業的租金在亞洲金融風暴後普遍下調。因此，否則原告人同意減收租金，他們會在「生約」期間退租，以遷往租金較便宜的物業。因為租金的扣減，陳淑蓮女士亦同意被告人在1998年12月及1999年4月只繳付4,500元的租金，使原告人兩個月的租金按金由19,000元減至14,000元。

5. 原告人的陳淑蓮女士否認被告人的案情。她同意其中一名被告人陳玉蘭女士，在1998年7月至10月曾多次要求減低租金，否則被告人會在「生約」期間退租。可是，她當時只是採取不置可否的態度，沒有給陳玉蘭女士一個確實的答覆。再者，另外一名原告人，陳海安先生，亦沒有授權她減收被告人的租金。

6. 聆聽過與訟雙方的證供後，本席接納兩名被告人乃誠實及可靠的證人。他們清楚向法庭交代事情的始末，而在盤問後他們的證供亦堅定不移。

7. 相反，本席不接納原告人陳淑蓮女士的證供屬實情。首先，原告人的證供有多處不合常理的地方。根據陳淑蓮女士的供詞，她在1998年10月開始便知道被告人繳付7,000元的租金。基於她與被告人以往的談話內容，及被告人到那個時間都是一名準時交租的租客，陳淑蓮女士理應知道，被告人是因為較早時的談話內容而誤解原告人同意減收租金，可是她並沒有採取任何行動向被告人澄清有關的誤解。根據原告人的證供，雙方當時的關係是友好的，既然如此，她為甚麼不向被告人澄清有關的誤會呢？這實令本席費解。

8. 根據陳淑蓮女士的證供，她在1998年10月開始，便懷疑自己患上癌症，所以她沒有心情跟進有關的事宜。可是在1998年12月5日後，她已經知道自己沒有患上此病。即使她需要被告人的租金作為供樓之用，她亦沒有聯絡被告人澄清任何誤會，或要求被告人解釋減付租金的理由。再者，在2001年3月12日前與被告人的聯絡中，她亦沒有提出此事討論，這實令本席費解。顯然，陳淑蓮女士的行為支持被告人的案情。即使陳淑蓮女士亦同意被告人在租約的第一年是一名良好的租客，而他們在退租後亦妥當的把與案物業交還給被告人。可是，她們在1998年10月開始便減付租金，而原告人亦沒有提出任何異議。這些事實確實令本席相信雙方曾經達成減收租金的協議。

9. 在1999年3月25日原告人代表律師所發出的收樓CR101表格中，原告人亦沒有依賴拖欠租金為收樓的理據之一。倘若陳淑蓮女士沒有同意減收租金，為甚麼她不指示律師把這個投訴理由作為收樓理據之一？這個疑點亦令本席懷疑陳淑蓮女士證供的可信性。

10. 陳淑蓮女士的證供亦有不少含糊的地方。在本案中，其中一個重要的問題是陳淑蓮女士何時知道被告人減付租金的事實。在引導作供時，她向法庭指出她在1999年1月才知道有關的事實。可是在被告人律師的盤問中，她首先指她在1998年10月沒有留意被告人繳付租金的記錄。但在被告人律師多番追問後，她同意她在10月期間已經知道被告人減付租金的事實，可是她沒有採取任何行動。顯然，這方面的資料對本案非常重要，因為被告人會針對陳淑蓮女士為甚麼在知道被告人少付租金後還沒有採取任何的行動，可是陳女士在這方面的答案含糊，這亦令本席懷疑她證供的可信性。

11. 陳淑蓮女士亦在證供中，多次表示她在1998年7月至10月期間非常忙碌。在作供時，她曾經一度表示她沒有留意陳玉蘭女士在其中一個電話交談中的內容。在此情況下，本席有理由懷疑，她根本不能準確憶述她與陳玉蘭小姐的電話交談內容。

12. 基於以上分析，本席不能接納陳淑蓮女士的證供屬實情。在證供中，陳淑蓮女士曾多次表示，她希望在合約的「生約」期間收回與案物業居住，所以她沒有理由同意被告人減收租金的要求。可是陳淑蓮女士在供詞中，亦多次表示她不希望得失被告人，以免後者在收樓的過程中製造麻煩。再者，原告人需要租客繳付租金作為供樓的財政資源。在此情況下，本席相信原告人有理由根據被告人的要求減收租金。

13. 即使本席在事實上犯上錯誤，而原告人的證供屬實，本席亦認為他們會因為「不容反悔」(estoppel)的法律原則，而不能追討被告人租金的差額。縱使根據原告人陳淑蓮女士的證供，陳女士理應知道被告人是在電話的內容中誤解原告人同意減收租金。被告人已經清楚表示，假如原告人不減收租金，他們是會根據中斷條款而不再續租與案物業。因為陳淑蓮女士一直採取不置可否的態度，她亦要對被告人的誤解負上一定程度上的責任。在此情況下，原告人的陳淑蓮女士須向對方澄清有關的誤會，否則原告人在法理上會因為「不容反悔」的法律原則，而不可向對方追討租金的差額。

14. 在這方面，本席同意及引用高奕暉法官在Pacific South (Asia)Holdings Limited V. Million Unity International Limited [1997] HKLRD 1238頁中第1244頁的判詞內容，

"Where one party to a transaction perceives that the other party is labouring under a mistake as to some essential matter, he comes under an obligation to undeceive the other party if his omission to do so will "foster and perpetuate the delusion" (as it is put in Spencer Bower and Turner, Estoppel by Representation, 3rd edn., (1977), at para.59). In such a case silence is effect a misrepresentation that the facts are indeed as the other party mistakenly believes them to be; and the first party is estopped from asserting otherwise."

15. 可是因為本席在較早時在事實的問題上，已經裁定雙方曾經有減租的協議，因此本席嚴格來說是不需要引用「不容反悔」的法律原則判原告人敗訴。

16. 最後，原告人亦向法庭提出，其中一名原告人陳海安先生沒有授權另外一位原告人陳淑蓮女士減收租金，因此有關的協議對陳海安先生沒有約束力。這是一個不能成立的論點。既然陳淑蓮女士同意減收租金，即使陳海安先生沒有授權，有關的協議對陳淑蓮女士亦是有效的。既然陳淑蓮女士在與案物業中有三份之一的權益，被告人可以從她的權益中減付租金。再者，原告人只是留下陳淑蓮女士的電話給被告人作為聯絡之用，而被告人是把租金存入陳淑蓮女士的銀行戶口，這樣的做法亦令陳淑蓮女士在法理上有表面的權力(apparent authority)，代表陳海安先生達成減租的協議，因此本席不能接納原告人有關的陳詞。

17. 因此，本席裁定原告人曾經同意減收租金，以換取被告人不在「生約」期間退租，而原告人亦不能追討租金的差額。相反，原告人須向被告人退還14,000元的按金。固此，本席頒令原告人敗訴。原告人的申索被撤銷。被告人的反申索得直，原告人須向被告人繳付14,000元。

出席人士：

Mr Tang Chi Keung，由Paul C.K. Tang &Co.律師行延聘，代表原告人

Mr. M.K. Liu，由Wong & Poon 律師行延聘，代表被告人