Da Rosa, Rosa Fatima Pereira 訴 Tsoi Ka Man

LDPE000741A/2002

LDPE 741 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2002年LDPE第741號

主審法官 ：林潮義審裁成員

宣判日期 ：2002年11月26日

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判 決 書

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1.本案申請人（Da Rosa, Rosa Fatima Pereira）與答辯人（Tsoi Ka Man）就租用彌敦道54-64B號美麗都大廈10/F D3室（以後稱為“該物業”）的爭議，已於2002年10月3日在本審裁處裁決。答辯人對判決不滿意。於2002年10月30日呈交表格一，要求本審裁處覆核該判決。案件在2002年11月13日聆訊完畢。

2.答辯人要求本審裁處對已頒佈的判令重新考慮並撤銷，答辯人在表格一內寫出如下的要求：-

“要求審裁處頒令：-

(一) 我們有權利繼續將該物業用作住宅用途，任何商業用途的規範和限制對我們不適用；

(二) 業主應將稱為商業用途的合約而收取的年租金82,000元和按金24,000元上繳法庭保管；

(三) 業主索取商業租金（而不顧答辯人將物業作為住宅用途的事實）和9,000元管理費（很簡單的數字，不可能是計算錯誤）並藉此收樓的申請是錯誤的，住客蔡家敏應得到堂費。”

3．答辯人在庭上提出六大理由，用以支持他的要求。這六點就是 ：-

(一) 判案書第三段對答辯人的陳述有錯誤的紀錄。答辯人是因為在簽署租約時，沒有看到附表一及附表二是有填上附加條款的，所以沒有責任去繳交管理費（判案書第三段是指答辯人在簽署租約時，並沒有看到租約是連同附表一及附表二）；

(二) 判案書第七段第二節第二行對答辯人在庭上的供詞也有錯誤的理解。答辯人並沒有要求申請人更改租約上的物業可使用用途，答辯人從一開始就將物業作為住宅用途，租約上所寫只准作商業用途的條文，是申請人在答辯人不知情的情況下加進去的；

(三) 答辯人在過去的聆訊已舉證證明了第一份合約是無效的，譬如租約是以標準的住宅租約格式而簽署的，而簽署時用途的條款並沒有填上只准作商業用途的字句，租約也非一式兩份，申請人又未能說出租用該物業應作何種商業用途，以及答辯人將簽署好的租約單方面送往打釐印等等。其後，差餉物業估價署更發給答辯人物業用途證明書；

(四) 答辯人也在過去的聆訊，舉證證明第二份合約也是無效的，譬如申請人根本沒有向答辯人表述租約是商業租約，反而申請人是清楚知道答辯人租用該物業是作住宅用途；其次，第二份租約的第十二條，是如此寫下的，即是“業主及租客雙方同意遵守附表二內的附加條款（如有的話）”（但實際是沒有，所以商業用途的規限不適用）；第三，附加條款（即附表一和附表二）是沒有經答辯人簽署確認的；第四，答辯人在收回租約後，亦即時向申請人表示不滿，審裁處應視此為答辯人已終止了該租約，並通知了申請人。

(五) 申請人知道了答辯人的立場及使用該物業作住宅用途，而不思尋求法律訴訟或通知答辯人收樓，反而繼續收取答辯人的租金，是可以認定申請人是同意答辯人將物業作為住宅用途的。

(六) 既然兩份租約是有問題和無效的，因此答辯人無須受商業用途的規範和限制去使用現有的居所，而住宅租約所收取的租金也應與商業用途的租金有區別，因此審裁處應依其在表格一內所請，從而頒佈新命令是合理的。

4．答辯人在庭上一再申明上述各點，並且一度激動地表示法庭偏幫申請人。縱使她提出了如此多的疑點，本審裁處仍然沒有否定該兩份租約。又對她的意圖作不必要的揣測，以為她藉機拖延繳交租金，然後一走了之，這就是為甚麼判案書第七段第二節有所謂“當聆訊開始後叫暫停直至答辯人掌握法例的觀點，又容許答辯人不將租金先繳給法庭，毋疑將申請人的租金收益作賭注”這一荒謬的說法。事實上一年以來，租金不斷下滑，答辯人曾於庭外與申請人協商，於前租約期滿後，需要調低每月的租金，申請人本已同意以6,000元月租再續租給答辯人，法庭不單沒有判令將前租約的租金調低，反而認定答辯人需要繼續以原租金向答辯人繳付，實在令人氣憤莫明。答辯人認為《業主與租客（綜合）條例》有給予答辯人種種的保障，法庭卻沒有引用此等保障在這個個案上，令答辯人感到她一家都不是香港公民。答辯人認為申請人須向答辯人繳付此次的聆訊訟費共3,000元。

5．申請人的回應

申請人指答辯人的論據並無新意，在先前的聆訊已經表達過，而申請人亦已回應過，所以不再在此聆訊中再行逐一反駁。只會作如下數點的回應：-

(一) 簽署第二份租約之前，雙方曾經協商了三個月的時間。並且曾經一度將事情向土地審裁處提交過。擾攘了一番之後，租約才簽署。怎能說租約是在匆匆忙忙之間去處理的；

(二) 如果答辯人認為她已終止第二份租約並已通知申請人，她隨後就應該遷離並將物業交回申請人，但她並沒有如此做，她的行為顯然與她的聲明不符；

(三) 申請人從來都沒有興趣出租該物業作住宅用途，從一開始就向答辯人表明，答辯人可以拒絕租賃，申請人亳不在乎答辯人會否因此而不租用該物業。迄今為止，申請人仍抱有此種態度，答辯人是可以停止租賃該物業的。

申請人認為答辯人不斷的提出訴訟，對申請人的正常工作做成困擾，希望早日了結此案，並因此要求答辯人付出2,000元訟費作為補償因上庭失去的薪金。

6．評論/分析

正如申請人所說，答辯人的要求與論據，與在前聆訊時提出的並無相異。為了能夠令答辯人心悅誠服，本席並不介意對其提出的要求及論點，重新再一一回覆：-

(一) 正如前判案書所作的結論一模一樣，答辯人當然仍可在該物業繼續居住，而無須本審裁處頒佈任何命令。因為業主並沒有根據《業主與租客（綜合）條例》第119條發出終止租約通知書，所以根據第117(1)條，第二份租約並沒有終止；

(二) 至於物業應作住宅或商業用途，雙方應以租約為依據，租約是規定商業用途就是商業用途，是住宅用途就是住宅用途，本審裁處不能肆意將租約的規定橫加更改；

(三) 雖然答辯人認為兩份租約所定下的商業用途是後來添加上去的，本席不能在沒有證據之下，單憑答辯人片面之詞相信事情是如此，答辯人如果認為兩份租約是經過非法塗改，就應該即時採取法律行動，而不是將事情束諸高閣，一別經年，再舊事重提。尤其是經過第一份租約的教訓，仍然就物業的用途，在第二份租約與申請人拖拖拉拉，令人莫明其妙；

(四) 答辯人一再指斥申請人逕自將租約拿往蓋釐印，是不妥當的。本席看不到問題在那裡，問題不在於誰人拿租約往蓋釐印，而是租約的內容是否有人不合法地塗改過。答辯人在這方面未能提交證據，證明租約在簽署時與蓋釐印後是有所不同；

(五) 租約不符合答辯人所介定的一式兩份並不重要。租約的兩份正本分別填寫，然後雙方再簽署於其上，雖然兩份文件上的字形大小和位置不盡相同，只要內容一模一樣，是不應理解為不是一式兩份，不明答辯人為何苦於節外生枝，認為此舉不合法；

(六) 也許申請人月前是願意收取低於第二份租約的租金，但申請人在表格22是清清楚楚寫下他要求收回的欠租數額，即是第二份租約所列明的租金。在聆訊時，他也是如此說的。既然第二份租約沒有被終止，法庭怎能無視申請人的要求及合約的規定，逕自將要繳付的欠租調低；

(七) 答辯人堅持她只曾說，在簽署租約時，她沒有看到附表一及附表二有填上附加條款，而非如判案書第二段所指沒有看到租約是連有附表一及附表二，這並不足以推翻判案書否定答辯人對第二份租約的指控。法庭不能聽取答辯人單方面的意見及在沒有證據下，認為附加條件是簽署租約後加上去的（從申請人在前聆訊結案陳詞時的回應，顯然是有聽到或理解到答辯人的意思，是答辯人在簽署租約時沒有看到附表一及附表二的）；

(八) 答辯人又堅持她沒有要求申請人更改租約上的物業可使用的用途，因其從一開始就將物業作為住宅用途。這個說法，雖然與判案書第七段第二節第二行的紀錄不符，也不能動搖判案書的判令。因為即使答辯人沒有要求申請人更改租約（根據雙方的供詞，應被理解為有此事實），也不能證明租約是偽造的或被非法修改的；

(九) 答辯人又認為申請人沒有交待該單位應作何種商業用途。這也不能因此構成該物業其實是規定作住宅用途。商業用途當然有很多類形，沒有指定何種商業用途就是所有商業用途都可以；

(十) 答辯人又辯稱她曾向申請人抗議附表一和附表二列出商業用途的規定。她的抗議等同終止了該租約並且通知了申請人。此事並沒有在前聆訊時提及，縱使她在前聆訊時如此說，法庭亦不能接納租約就因此而終止了，並且認為申請人已經獲得通知。因為繼後她仍然居於上址，如常繳付租金，履行租約的規定至2002年7月15日為止；

(十一) 第二份租約上所寫的“業主及租客雙方同意遵守附表二內的附加條款（如有的話）”等句語，也不表示答辯人可不使用該物業作商業用途；

(十二) 申請人極可能是知悉答辯人對該物業使用作住宅用途的立場，申請人不去尋求法律訴訟要求答辯人取消租約及交回樓宇，繼續收取租金，或可理解為容忍答辯人的違規行為，但不構成第二份租約無效而不用遵守；

(十三) 差餉物業估價署的證明書是介定出租物業應受《業主與租客（綜合）條例》的那一部份約束，並不是推翻第二份租約所列明的物業用途；

(十四) 申請人計算錯了答辯人應欠的管理費，所以在表格22寫上了錯誤的數額，此錯誤其後在庭上更正，實不足以作為要求申請人付訟費的理由；

(十五) 既然法庭無法得到證據，證明二份租約是無効的，那麼，怎可以下令申請人將以往收取的租金交給法庭保管呢！

答辯人提出覆核的目標，相信是尋求第二份租約於2002年7月15日完結後，與申請人訂定新租約租用該物業作住宅用途，並且繳付低降了的市場租金。但要求覆核是不能夠達至其目的的，因為本案訴訟的主題是追收欠租及收回物業。在沒有依從《業主與租客（綜合）條例》及《土地審裁處條例》所規定的程序和應使用的表格之下，法庭沒有權力去審訊答辯人心目中的要求。2002年10月3日的判案書其實已經指出正確的程序和表格，不明白答辯人為何捨正路而弗由。

判令：

本席認為2002年10月3日的判決必須維持。答辯人須向申請人支付覆核聆訊的訟費，如雙方不能達成協議則交由法庭裁決。

申請人：由Mr. Da Rosa, David Augusto代表。（無律師代表）

答辯人：由李小唐先生代表。（無律師代表）