陳少强 訴 余大衛

HCA009096/2000

HCA 9096/2000

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

民事訴訟案件編號2000年第9096號

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主審法官：高等法院原訟法庭暫委法官張舉能法庭聆訊

聆訊日期：2003年3月11及12日

判案書日期：2003年3月28日

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判案書

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1.原告人為南丫島第1丈量約份第846地段2字樓D單位（亦即第2座B單位）連天台之註冊業主。

2.自1992年起，該物業牽涉在一宗民事訴訟（即高等法院民事訴訟案件編號1992年第4611號）之中。原告人之堂兄弟入禀法庭，聲稱擁有物業之業權，向原告人（在該案為第二被告人）提出有關申索。

3.1997年7月27日，原告人與被告人簽訂一紙“讓樓合約書”，同意將物業售予被告人，作價港幣950,000元正，“待甲方 [即原告人] 在法庭勝訴後及過名予乙方 [即被告人]，乙方就一次過清付 [樓價尾數並成交買賣]”。

4.讓樓合約書全文如下：

“讓樓合約書

出讓人：陳少强（以下簡稱甲方），

承購人：余大衛（以下簡稱乙方）。

現由甲方出讓座落於南丫島，大坪村，地段第一約，第八四六號三樓 [即2字樓] D座叁佰伍拾呎連天台，雙方訂明該樓價銀為港幣玖拾伍萬元正，先由乙方來定金貳萬元，而在兩個月內即（陸拾天）再付該樓價半數即肆拾伍萬伍仟元。餘款肆拾柒萬伍仟待甲方在法庭勝訴後及過名與乙方就一次過清付。如雙方各有問題，就另行議異 [原文如此]，恐口無憑，僅此立字為據。

甲方：[簽名]

乙方：[簽名]

見証人：[簽名]

一九九七年七月廿七日”

5.根據該合約書，被告人在簽訂合約書後，即時支付港幣20,000元予原告人作為訂金；及後於1997年10月4日，亦再付港幣455,000元給予原告人。

6.原告人之案情及證供指出，在簽訂合約書時，雙方亦同意將物業之管有即時交予被告人，被告人方面可隨意自住或將物業租出。而被告人在作供時，亦承認在簽訂合約書當天，原告人即時將物業鎖匙交予他母親 （她一直有份參與該物業買賣商談）。

7.雙方亦無爭議：被告人之母親於1997年9月將物業租予一名租客，為期一年。然而，1998年3月左右，物業出現漏水情況，租客搬出。1998年5月左右，被告人之母親再將物業租予一名短期租客，而該租客在物業居住一段短時間後亦遷出。自此，物業一直空置，而被告人或其母親亦從未將鎖匙或物業之管有交還原告人一方。

8.此外，雙方亦基本上同意，在1998年中段時間，被告人曾致電原告人，要求取消買賣合約。根據原告人作供時記憶，被告人所提出之理由模糊，大致上是指樓價下跌，要求退出交易。被告人作供時則聲稱他提出取消交易之要求，是因物業漏水之原故。

9.從雙方無異議之文件可見，1998年9月14日，被告人透過律師寫信給原告人，以合約書未訂明成交日期，故被告人可單方面將合約書作廢為理由，知會原告人廢止合約書，並要求取回已交付之訂金。

10.1998年9月21日，原告人透過律師提出回覆，指出成交日期乃根據前述牽涉物業之民事官司了結日期而訂定，故不同意被告人方面可隨意廢止合約書之說法。

11.被告人在作供時承認，其律師之合約書可廢止論，並非其透過母親給予律師之指示。他們母子當時希望終止合約書，乃是基於物業漏水之理由。至於律師所提出之理由，他相信是律師根據文件所作出之法律論點。被告人亦在作供時承認，在知悉原告人拒絕終止合約書後，由於經濟理由，他沒有採取任何進一步之行動。

12.上述原告人與其堂兄弟之民事官司，於1999年11月和解，有關物業之申索亦因而撤銷。換句話說，原告人在涉案物業之業權，再不受該民事訴訟及申索干擾。

13.2000年1月11日，原告人透過律師知會被告人上述官司已完滿解決，原告人可將物業轉讓予被告人，故希望被告人儘早成交買賣。信件是寫給被告人之前的律師，信件內並詢問律師是否有指示繼續代表被告人，否則原告人律師會直接寫信給被告人。

14.2000年1月24日，被告人之律師覆信，表示正在獲取其當事人之指示，稍後會作出回覆。

15.然而，被告人或其律師一直沒有給予原告人律師方面回覆，故原告人之律師於2000年5月27日，再去信通知被告人之律師，表示會直接聯絡被告人。

16.同年6月7日，原告人透過律師直接去信被告人，知會被告人上述民事訴訟已完滿解決，原告人已準備妥當將物業轉讓給被告人，要求被告人在21天內將樓價尾數付予原告人及成交買賣，否則原告人保留權利追討樓價尾數之利息及/或沒收訂金並取消合約書。

17.2000年6月9日，被告人之律師覆信原告人之律師，表示代表被告人，並表示已“注意到”（“noted”）原告人律師於2000年6月7日給予被告人之信件。

18.如前述，原告人律師6月7日之信件，要求被告人在21天內支付樓價尾數及成交買賣。然而，直至2000年7月15日，雙方並未進行成交，被告人亦無支付樓價尾數。故2000年7月15日，原告人透過律師寫信被告人之律師，給予最後通知（final notice），要求被告人在2000年8月15日下午5時之前成交買賣，否則原告人將會行使其權利取消買賣及沒收訂金。原告人亦保留其權利追討被告人一直佔用物業之中間收益 （mesne profits），以每月港幣4,500元計算。

19.被告人及其律師一直沒有覆信。直至2000年8月16日，即原告人律師所定之最後期限的第二天，被告人才經律師寫信給原告人之律師，指出原告人在買賣成交日期或之前，並未有將樓契交予被告人方面，故並沒有證明原告人擁有該物業之完好業權。信中並主動指出證明原告人作為賣方擁有完好之業權，是原告人之責任，被告人一方並無責任向原告人要求樓契或證明業權。因此在信件中，被告人之律師代表被告人接受原告人方面之“毀約”，取消合約書，並要求原告人歸還訂金，及保留被告人所有就原告人毀約所引起之損失的追討權利。

20.2000年8月17日，原告人之律師致函被告人之律師回覆，指出原告人一直準備好成交買賣，而樓契亦一直準備好給予被告人查閱；然而，被告人方面一直未就原告人要求成交買賣，作出正面回應。信中亦給予一些理由，試圖解釋為何原告人律師沒有需要將樓契交予被告人方面之律師或被告人本人。最後，信中不承認被告人有權單方面終止合約書，並再一次給予被告人方面最後通知，要求被告人在21天內（即2000年9月7日或之前）成交買賣。原告人律師並將物業之樓契與信件一併交給被告人之律師。

21.2000年8月23日，被告人透過律師回覆，堅稱原告人一方已經毀約、合約書已被被告人取消，故被告人毋須遵守原告人所重新訂定之所謂最後通知，成交買賣；而且被告人在信中亦要求原告人方面儘速歸還被告人已支付之訂金。

22.2000年9月8日，即最後期限屆滿後，原告人透過律師寫信予被告人之律師，堅持仍然將合約書視為有效，要求被告人立刻履行其成交之責任，否則原告人方面會入禀法庭，要求强制執行該合約書。

23.被告人一方並未有作出回覆及理會，故原告人在2000年9月21日入禀法庭，要求强制執行雙方簽訂之合約書，成交買賣。

24.訴訟開展後，被告人亦提出反申索，指稱原告人破壞合約書，被告人亦已合法地取消合約書，故要求原告人歸還被告人已支付之訂金。

25.就雙方所簽訂之讓樓合約書，被告人聲稱在簽署合約書之前，原告人曾向被告人兩母子表示，據原告人律師告之，牽涉物業之民事官司有99%機會會在1997年年尾解決；若被告人不滿意，可隨時到原告人處取回金錢，免得彼此對薄公堂。原告人又對被告人方面表示，他如此將物業售給被告人是“不合法的”，故請求被告人不要告訴律師或其他人。被告人作供時亦表示，在簽署合約書後，他發覺合約書並未訂明成交之最後期限，故要求原告人在合約書內書寫最後期限（合約書原由原告人草擬，由雙方簽署）。原告人以合約書已書寫完畢，紙張沒有空位再加添任何條款為由，予以拒絕。（被告人之母親並未出庭作證。）

26.這些指稱，原告人及其有份參與售賣樓宇、在簽訂合約書時亦在場之妻子完全加以否認。（合約書之見證人，即原告人之兒子，並未出庭作證。）原告人承認，根據他本人主觀的理解，訂金分為兩部份，支付期相隔60天，用意是給被告人方面一個“冷靜期”，若被告人在簽署合約書及交付首筆訂金港幣20,000元後，不欲購買物業，可在支付第二筆訂金港幣455,000元之前，向他知會並取回原本訂金，取消合約。然而在進一步支付第二筆數額龐大之訂金後，被告人當然再沒有權利推翻買賣。原告人聲稱他在簽署合約書時，有口頭將其理解告訴被告人。然而，被告人不單在簽署合約書後，交給他首筆訂金港幣20,000元、取去物業鎖匙、將物業租出，更在兩個月後，再交來第二筆巨額訂金港幣455,000元。故原告人認為被告人全無理據再試圖取消買賣合約。

27.本席在聽取雙方證供，考慮各有關文件及證據、並客觀環境後，根據民事訴訟之舉證責任及標準，裁斷被告人並未能證明在簽署合約書之前或當時原告人曾向他或他母親，作出肯定之承諾、陳述或保證：牽涉物業之民事官司，會有99% 機會在1997年底解決；換句話說，物業可在1997年底之後一段合理時間，買賣成交；否則被告人可隨時要求退訂及取消合約。

28.被告人之說法，在合約書內隻字未提。本席認為，如此重要之保證，若因原告人說一句合約書已書寫好，沒有空位再加添任何條款，就能推搪過去不寫在合約書內，不能令人信服。

29.再者，如此說法，在事後雙方間的往來文件（包括律師信內），皆隻字未提。本席特別注意到在1998年9月份，被告人之律師替被告人寫信給原告人方面，要求將合約書廢止，也只是指出合約書並未訂定成交日期，遂以此為由，要求廢止合約書，而從未提及原告人曾承諾、陳述或保證官司會在1997年底結束云云一事。

30.故如前述，本席不接納被告人方面之說法。無論如何，從被告人之後的表現，本席亦認為被告人不能以任何原告人在這方面曾作出之承諾、陳述或保證為理由，推翻合約書。如前述，直至1998年中段時間，被告人從未以任何理由，要求原告人取消合約書。同年，當第一名租客遷出物業後，被告人的母親亦找來第二名租客租用物業，在第二名租客離開後，被告人及其母親亦始終未將物業之鎖匙或管有交還原告人。再者，在1998年9月被告人之律師的信件內，亦從未提及由於原告人違反了任何承諾、陳述或保證，故被告人可行使權利廢止合約。同理，該等承諾、陳述或保證在雙方律師在1999年的書信來往中，亦無隻字提及，更遑論以此為由，廢止合約書。

31.被告人在作供時，並不承認其母親有權代表他取物業之鎖匙或將物業租出。本席完全不同意這樣之說法。毫無疑問，被告人母親之參與買賣過程的行為，完全是出於其作為被告人之母親及代表，在被告人完全知情及並不反對的情況底下所作出，被告人須對其母親之行為負責。換句話說，被告人不能借詞推搪，否認他已從原告人方面取得物業鎖匙及管有權，並經其母親將物業兩次租出，而直到現在仍管有該物業。

32.本席認為即使假設原告人真的曾向被告人方面作出有關承諾、陳述或保證，在1997 年尾官司並未完滿解決後，被告人方面必須在合理時間內，以此為理由廢止合約。然而，被告人繼續擁有物業之管有權，將物業出租等等行徑，與其以上述理由行使廢止合約書的權利，大相逕庭。本庭認為在法律分析底下，即使假設原告人真的曾向被告人作出承諾、陳述或保證而又有所違反，被告人亦已放棄（waive）其權利，或換句話說，確認（affirm）了合約書：見Chitty on Contracts (第28版)， 第一冊，第25-002段（關於一般之合約法律原則），及第6-120段（關於錯誤陳述之一般法律原則）。

33.撇開被告人這些論點不提，單看讓樓合約書，本席認為合約書內容完整、肯定，足夠構成一具有法律約束力之合約。當然，根據合約書，雙方成交之日期，以原告人在有關民事訴訟勝訴的日子，作為訂定之標準。雖然合約書並未指明那一宗民事訴訟，但很明顯牽涉物業之訴訟只有一宗，這不構成影響合約書有效性之不肯定原因。當然，究竟官司何時了結，誰人也不能肯定的說，但這並不表示合約書不能以官司了結之日，為訂定成交日期之標準。再者，雖然合約書中寫明，以甲方在法庭勝訴後作為訂定交易日期之標準，但在合理解釋合約書內容及雙方客觀意圖後，本席認為很明顯，只要原告人能完滿解決牽涉之民事官司，其業權不再受民事官司糾纏，即可乎合合約書要求，以此訂定雙方交易日期。換句話說，無論原告人在民事官司以勝訴方式解決業權問題，或以和解方式換來對方放棄向物業提出訴訟申索，並不重要。本席毫無疑問地認為，以本案案情而論，民事官司以和解方式解決、業權再不受官司影響，原告人已乎合合約書內，關於成交之規定。

34.當然，鑑於官司之了結有可能遙遙無期，本席認為以一般法律原則去解釋本案合約書，可暗示一條條款，即若官司在一段合理時間後，仍未滿意解決，雙方都有權要求取消合約書。至於何謂合理時間，則必須看情況而定；而且合約書的另一個暗示條款，應為原告人方面不能無理拖延或阻撓該官司之合理解決：參看Chitty on Contracts，第25-027段，這亦可保障被告人方面之利益。這方面的考慮，並不影響合約書的完整性或肯定性。

35.再者，本席亦認為並沒有或並沒有足夠之證據顯示，合約書在1997年7月簽署，而該宗民事官司在1999年11月以和解方式解決，當中牽涉任何不合理之拖延，因而被告人有權要求取消合約書。而被告人一方面亦從未提出任何證據，指稱原告人方面拖延解決該宗民事官司。

36.關於合約書提及，如雙方各有問題“就另行異議”，本席不認為這有損合約書之完整性及肯定性。明顯地，“異議”原意應為“商議”。該條款只是表明雙方若遇上任何其他關於買賣成交之細節問題，可另作商討；而買賣成交之主要條款，本席認為已在合約書內列明。

37.故根據本席就合約書之解釋，雙方在簽訂合約書後，必須按合約書之規定，進行買賣交易。原告人在作供時，所提及之主觀理解，只屬原告人單方面之主觀理解，並不構成對合約書之正確解釋。然而，該主觀理解，由於已向被告人方面表達，本席認為可將其視作為一合約之外的口頭承諾或陳述。然而，由於被告人並未在交付第二筆訂金之前，行使該原告人單方面口頭賦予其退出合約書之權利或承諾，故本席毋須再詳細分析，原告人該口頭承諾或陳述之法律性質或後果。該口頭承諾或陳述，又或原告人對合約書內容之主觀理解，與本案並無相關。

38.基於上述分析，本席認為在1999年11月，民事官司完滿解決後，原告人有權在2000年初向被告人方面提出成交買賣之事宜。毫無疑問，被告人方面拒絕成交買賣；在雙方之書信往來中，明顯地被告人所持之理由只有一個，即是原告人方面，並未有在原告人方面訂定之買賣成交期限或之前將物業樓契交予被告人方面，以茲證明原告人對物業擁有完好之業權。

39.本案之合約書，並非由律師草擬，也非一張正式協議書（formal agreement），在法律之分析底下，本合約書屬於一張“開倘的合約”（open contract）。然而，根據案例，在這種情況底下，原告人作為業主，仍然負有雙重責任。第一，在合約成交之前，業主必須證明其對物業之完好業權（showing a good title）；以香港物業買賣之慣例來說，證明完好之業權的方法，是由賣方將樓契交予買方之代表律師。業主這個證明業權的責任，包括滿意地回答買方所有合理地提出關於業權之問題或質詢。這個責任須在成交之前完全履行，以便買方可在雙方訂定之成交日期履行其買方之責任，成交買賣。原告人作為賣方的第二個責任，是須在成交之日，將完好之業權轉讓給買方(making a good title)。見Active Keen Industries Limited 對 Fok Chi-Keong [1994] 1 HKLR 396；Sihombing 及Wilkinson, Hong Kong Conveyancing Law and Practice，第1冊，第VI [1] 段至VI [18] 段。

40.當然，若在成交日之前，買方無論根據合約條款，又或從其言行舉止中作出表達，已接受賣方就物業之業權，則賣方毋須或毋須再進一步在成交日之前證明其擁有物業之業權，而只須等待成交日，將其擁有之業權轉讓給買方。見Sihombing及 Wilkinson，第1冊，第V [34] 段及第VI [331.5] 段。

41.以本案案情而論，並無任何或任何足夠證據顯示，被告人已接受了原告人在物業之業權，故前述之法律原則並不適用。換句話說，原告人須在物業成交日之前，證明其對物業之完好業權。

42.此外，本席亦注意到合約書並未訂明就合約書內雙方各自之法律責任的履行時間方面，時限是該物業交易的至要因素（time is of the essence of the bargain）。在這種情況底下，根據一般法律分析，時間並非是至要因素。換句話說，雖然合約一方在履行其合約責任時有所延遲，出現毀約之情況，這並不表示另一方可即時將合約取消。若想將合約取消，並未違約的一方必須給毀約的一方通知，將時間作為至要因素、訂定新的時間給予已毀約的一方履行其拖延履行之合約責任。若在時限過後，毀約的一方仍未履行其合約責任，則對方可即時以此為理由取消合約。當然，所牽涉拖延履行之合約責任，其本身必須是一可因違反而導致合約終止之條款。有關之法律原則，見Chitty on Contracts，第22-011段起之論述；亦見Sihombing 及Wilkinson，第1（A）冊，第XV [351] 段至第XV [404] 段之分析。

43.以上述之一般法律原則分析本案之案情，並考慮到合約書並未有訂定一個成交的確切日期，本席認為原告人作為賣方，有責任在民事官司完滿解決後一段合理時間內，向被告人方面證明其對物業擁有完好之業權：參看Sihombing及Wilkinson，第1冊，第VI [301] 段；Ng Chek Kok對Kiu Wai Ming [1992] 1 HKLR 5。（在這之前，由於民事官司之糾纏，原告人亦無從證明其對物業之完好業權。）若合約書有定下確切之成交日期，則證明業權須在成交日期之前一段合理時間完成：見Sihombing及Wilkinson，第1冊，第VI [302] 段。然而，合約書並未有確切之成交日期，故本席認為在證明完好業權之後一段合理時間，雙方便須成交買賣。如前述，證明完好業權之一般做法，是將樓契交予對方。毫無疑問，直至2000年8月17日，原告人之律師並沒有將樓契交給對方或替其客人證明其業權。本席認為無論在本案中，何謂證明完好業權的合理時間，原告人方面已超越了該段時間。換句話說，原告人方面（無論是由於其律師方面之出錯或其他原因），並未履行其證明業權之責任，故出現違反合約書之情況。

44.但如前述，根據合約書，時間並不是該宗買賣交易的至要因素。故雖然原告人違反其證明業權之責任，這並不表示被告人可立即以此為理由終止合約。而事實上，被告人亦沒有這樣做。如上面分析，如被告人希望以原告人違反合約、並未證明其業權為理由終止合約，可在原告人違反其證明業權之責任後，向原告人發出通知，訂定一個最後期限，要求原告人履行合約責任、證明業權，否則被告人便可終止合約。當然，最後期限必須是一個合理的期限。若原告人在合理期限過後，仍未能證明其完好業權，則被告人可以以此為理由終止合約。

45.但明顯地案情顯示，被告人方面從未給予原告人任何該等之通知，反而原告人方面一而再、再而三的為合約成交訂定期限。如前述，原告人其中一個成交期限為2000年8月15日。8月16 日，被告人明顯地根據這一個訂定之期限，以原告人未在期限當天或之前證明其完好業權為理由，企圖終止合約。本席認為被告人這樣做，是基於一個假設，即這個2000年8月15日的成交期限，是一個有效的期限。但毫無疑問，信件清楚顯示，這個期限並非是被告人給予原告人履行合約責任之最後期限，將時間訂定為至要因素。這個期限，是原告人單方面在2000年7月15日的信中所訂定的。

46.如前述，給予合約對方通知將時間訂定為至要因素，訂立最後期限讓對方履行其應履行但並未履行之合約責任的權利，只是在未有毀約的一方。換句話說，毀約的一方，即並未履行其合約責任的合約一方，本身並無權利給予對方任何期限或將時間訂定為至要因素。

47.況且，原告人作為賣家之雙重責任，是有先後次序。換句話說，賣家須首先在成交之前履行其證明業權之責任，雙方才進入成交期之合約部份，而雙方均對成交有各自之責任。若賣方並未履行證明其業權之責任，根本雙方談不上進行什麼成交。故原告人在並未履行其證明業權之責任前，根本無權單方面訂定任何成交買賣之最後期限。

48.根據上述分析，原告人律師方面，單方面在2000年7月15日信中訂定一個月之後，即8月15日為成交之最後期限，在法律上並沒有效用；而被告人方面在接到該信後，並沒有採取任何行動，以書面或其他動作採納該日期為原告人履行其證明業權責任之最後限期。故被告人在8月16日，根本沒有理由以原告人在8月15日或之前，並未證明其業權為理由，企圖終止合約。

49.當然，本席注意到8月15日並非是原告人方面所訂定的第一個所謂最後期限。之前，在6月7日之信中，原告人之律師亦訂定由6月7日起計21天為成交之最後期限。而在6月9 日之回信中，被告人之律師表示“注意到”（“noted”）原告人律師上述之信件。但本席認為“注意到”一詞，並不足夠作為被告人採納原告人方面單方面企圖訂定之交易期限。換句話說，被告人方面只是留意到該原告人單方面企圖訂定之交易期限，但對該期限之有效性，未置可否，故不能將之視為被告人給原告人訂定的最後期限。無論如何，根據本席分析，被告人方面在原告人違反合約證明其業權之情況底下，只有權給予原告人通知訂定原告人履行其合約責任去證明業權之最後期限，而並無權力訂定雙方交易之最後期限。（原因是在原告人履行證明業權之責任之前，雙方根本並未進入合約成交之階段。）再者，在21天過後，被告人亦未以此為由，終止合約；反而是原告人方面在7月15日再一次試圖訂立8月15日之所謂最後期限。

50.根據上述分析，本席總結被告人不能以原告人在原告人單方面企圖訂定之合約成交最後期限（即2000年8月15日）或之前，並未提供樓契，以證明原告人之業權為理由，在2000年8月16日，企圖終止合約。

51.本席上述之法律分析，是在假設被告人方面無責任向原告人要求證明業權或提供樓契的情況底下作出。由於本席作出上述之結論，本席並無需要評論究竟被告人在原告人多次提出要求成交合約的情況底下，遲至在2000年8月16日之信中，才首次提及原告人方面並未有提供樓契，以證明原告人之業權，是否在法理上說得過去：參看Chao San San v Worldpart Industrial Limited, CACV 158/2002（2003年3月21日），判案書第43段。本席亦不欲猜測被告人律師方面採取這般機會主義之態度（opportunistic）的箇中真實原因。

52.如前述，在收到被告人律師8月16日之來信後，原告人律師在8月17日之回信中，已即時將樓契交給被告人律師。本席認為事情發展至這一個地步，被告人方面關於原告人並未提供樓契，以茲證明其業權完好之論點，已完全再無任何爭辯之餘地。

53.在收到樓契後，被告人方面並未就樓契所顯示之業權，提出任何疑問或質詢，而在狀書內亦未指出原告人之業權有任何不妥當之地方。故本席認為原告人已完全履行其證明業權方面之責任。既然如此，雙方已進入合約成交之階段，原告人有權要求被告人成交買賣，支付樓價餘款，以交換物業業權之轉讓。而被告人違約並未履行成交責任，故原告人有權向法庭申請命令强制執行合約書。原告人在2000年9月便提出訴訟，要求强制執行合約書，當中行動迅速，並不牽涉任何延遲，而在本案案情中，本席亦不能看見任何原因，妨礙原告人獲得强制執行命令。

54.故本席總結，原告人就强制執行合約書方面之申索勝訴。本席現頒令强制執行合約書。如前述，被告人方面對原告人在物業之業權方面，並未提出任何質疑，故必須視為已接受原告人之業權處理。故本席作出指令，除非法庭此後另作指示（見下文），在2003年4月28日下午3時或之前進行物業交易，原告人須在2003年4月9日或之前，存檔法庭及送達被告人一份物業轉讓契據（Deed of Assignment）之草稿，交由本法院聆案官批准內容，並在2003年4月25日或之前，將根據聆案官批准之內容的物業轉讓契據正本簽署並送達法庭，以待2003年4月28日進行買賣成交。本席亦指令被告人在2003年4月28日下午3時或之前，將樓價餘款，即港幣475,000元存入法庭，作為成交之用，並在2003年4月28日當天或之後時間，在預約情況底下，到法庭簽署有關之物業轉讓契據，以完成交易手續。原告人方面，可在2003年4月28日下午3時或之後時間，向法庭申請取回該筆港幣475,000元之樓價尾數，並簽署有關收據以茲證明。

55.本席亦批准雙方就强制執行合約書及成交買賣方面，向法庭聆案官申請進一步或其他之指示（包括前述時限、印花稅、土地註冊及其費用等各方面）。（樓契方面，據稱仍在被告人之前的律師手中。若這方面有需要，雙方可向法庭聆案官申請指示。）

56.原告人願意在勝訴的情況底下，不向被告人追討任何利息或其他方面之損失，故本席不作任何損害賠償或利息方面之命令。

57.基於上述所有理由，本席撤銷被告人之反申索。

58.在假設誰勝誰負的情況底下，本席已聽取雙方就訟費之陳詞。本席認為既然原告人方面勝訴，按一般法律原則，訟費須由被告人支付。故本席頒令被告人支付原告人本訴訟（包括反申索）之訟費，除非雙方能就訟費數目達成協議，否則由本法院聆案官評定。

原告人：無律師代表，親自出庭應訊

被告人：無律師代表，親自出庭應訊