梁冲及另二人 訴 錦華置業有限公司

LDNT000284/2001

LDNT 284 OF 2001

香港特別行政區

土地審裁處

新租賃申請編號2001年第284號

主審法官 ：周兆熊法官

宣判日期 ：2002年2月6日

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判 案 書

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1.第一、第二及第三申請人（“申請人”）是香港筲箕灣東大街大王里2號1字樓（“有關處所”）的租客；答辯人是有關處所的業主。申請人的申請是要求土地審裁處（“審裁處”）授予新的租賃。與訟雙方同意審裁處授予兩年新的租賃；雙方亦同意新租賃的其他條款與現行租賃的條款相 同。與訟雙方未能議定的祇是租金的款額。

2．租金款額

與訟雙方都沒有提出有關新租賃租金款額的証據。與此有關的証據就祇有下列由差餉物業估價署提供的租金資料 ：

2.1有關處所是戰前樓宇，故此同類性質的樓宇就祇有第2、第3及第5的參考處所。第1、第4及第6參考處所都不是戰前樓宇，但就位置而言，第4與第6參考處所是最接近有關處所，而第1、第2、第3及第5參考處所則是遠離有關處所的所在。在選擇適當的參考處所以評估有關處所的租值時，本席認為最接近有關處所的參考處所是最適宜作比較之用，因為它們都是處於同一環境之中，故此本席採納第4及第6參考處所的資料以作評估有關處所的租值之用。

2.2有關處所的差餉（每季為810元）是由業主繳付，故此差餉己包含於租金之內。此點與第4與第6參考處所是相同的。

2.3第4及第6參考處所是戰後樓宇，故此它較有關處所為新。就此點而言，本席給予-10%租金的調整。

2.4第4參考處所的租賃是新租賃。一般來說，就新租賃而言，業主都會將出租單位作普通的維修才把它出租。審裁處通常在這方面給予-3%租金的調整。本席沿用此慣例。

2.5第4處所是位於3字樓。較高層的單位較低層的單位所受噪音的影響為低，而景觀亦較低層為佳。每一層樓宇的租值應就此點而作出±0.5%的調整。有關處所是位於1字樓，故此如果第4及第6參考處所是位於1字樓，它們的租值應分別下調1%及1.5%。

2.6有關處所並無衞生間；申請人須使用就近街上的厠所；他們亦無冲涼房。他們祇是用木板間開一些地方作洗澡之用。本席認為這些因素應引致租金下調20%。

2.7經調整後，第4參考處所的租金是每平方米56.76元（4300元/50 x (1 - 10% - 3% - 1% - 20%)），而第6參考處所的租金是每平方米60.79元 （4,100元/46.2 x (1 - 10% - 1.5% - 20%)）。這兩個參考處所的平均租金是每平方米58.775元（(56.76元 + 60.79元)÷2），故此有關處所的租金是 2,921.11元（58.775元 x 49.7）。整數為2,900元。

3．本席頒佈以下的命令 ：

(1) 本席授予申請人新的租賃，為期2年（由2002年2月1日起至2004年1月31日止）;

(2) 每月租金為2,900元；

(3) 新租賃的其他條款與現行租賃的條款相同；

(4) 與訟雙方各自負責本身的訟費。

第一及第二申請人 ：缺席

第三申請人 ：親自應訊。（無律師代表）

答辯人 ：由廖達明先生代表。（無律師代表）