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LDPE000938/2001

LDPE 938 OF 2001

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2001年第938號

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2002年2月15日

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判 案 書

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1．申請人是九龍紅磡黃埔街 8號B地鋪（“處所”）的業主；答辯人是處所的租客。處所的租賃期是由2000年10月18日至2002年 10月17日，每月租金為5,200元。2001年10月20日，申請人向土地審裁處（“審裁處”）提出本申請。它要求審裁處頒令答辯人繳交自 2001年4月18日起欠繳的租金。

2．申請人的証供

申請人的代表施丕錫先生說在2001年5月，當他在菲律賓的時候，他的妹妹（吳嫦鳳）致電給他，並告訴他答辯人欠租。他叫她向答辯人追討欠租，但她說她追不到欠租。

2.1在2001年9月、10月之間，他前往處所。他對答辯人的代表徐志業說他已經欠租多個月。徐回答說處所遭“水浸”和“爆渠”。施說他已欠租數個月。他叫徐搬走，並說他會放棄追討欠租。徐不答應。他要求施賠償水浸所引起的損失。

2.2在10月時，施再往處所，並在處所的鄰舖與徐對話。他向徐追討欠租。徐反問他水浸之事如何解決。

2.3在2001年11月時，他對徐說他會給他賠償，而小數額的賠償他是沒有問題的。他否認他對徐答允扣除（處所維修）款項才交租。他否認處所的修理費可以在4月至7月的租金中扣除。

2.4吳嫦鳳的証供指出在2001年5月，答辯人的陳小姐致電給她，指處所滲水。吳說她會找人處理滲水的事，但滲水還滲水，陳小姐要交租，但她沒有繳交租金。

2.52001年9月，她與施前往處所。施問徐為甚麼他沒有交租那麼多個月。徐說處所的漏水破壞了他們的裝修，但是施要求徐搬走，因為答辯人已交付3個月按金，他不會追討5個月的欠租，但徐要繼續租處 所。施說他繼續租便要繳交租金。徐說他要找一筆錢去裝修，但是他沒有錢交租。施指一事還一事，他須要交租。徐表示他不會搬走，要繼續租。他要施保証處所不會漏水，但施說他不可以作出保証。

3．答辯人的証供

徐是答辯人的董事。他承認由2001年4月18日起，答辯人便 沒有繳交租金。他多次向施提及水浸的問題。7月中處所遭受嚴重的水浸，而在此之前處所亦遭受數次的水浸。

3.1就維修處所的漏水及滲水的事，他花費了很多錢，但申請人沒有找 人修理，亦沒有人回覆他的電話。2001年5月初，申請人答允派維修技工在第二天到處所，但他等了4日都沒有人到來。因為他不能就維修之事再作等待，於是他便找技工對處所作出維修。

3.2他說吳對他說，如果他不能等待而作出維修，維修費從租金中扣除。

3.32001年7月中，處所發生嚴重水浸，他立刻通知（施小姐） 吳。他叫她立即聯絡施先生。吳的女兒前來處所視察。視察完畢，吳的女兒對他說會向施與吳作出報告。

3.42001年10月，施與吳前來處所。二人都沒有向他追租。施問他他想怎樣。他說裝修和設備全部都給水浸了。他正在計算損失。施先生說他損失計算出來後，他要給他（施）一個答覆。其後他以電話與施小姐接觸，他說鋪頭全部被水浸，要重新裝 修才可以再使用。她叫他繼續使用鋪位。

3.52001年11月，他與吳在稻香酒樓商討賠償。吳打長途電話給施先生。他與施先生在電話中談話。施先生說他叫吳寫（張紙）給他， 但吳說他不知怎樣寫。她說兩日後會（把寫好的紙）傳真給他。其後他曾二至三次致電給她，問她幾時會（把寫好的紙）給他，但她始終沒有給他。

3.62000年11月，施先生向他說如他對處所作出維修，他可在租金中把維修費扣除，然後交餘款。

3.7他說他兩次與施先生面對面談話。第一次是在2001年8月；第二次是在10月中。兩次都是施先生約他。在第二次的見面施先生問他“啲租你諗住点？”他說他會向他提出申索。施問他他會申索多少，他說他還未打價。施說待他打好價，到時才商談。

4．案情分析

答辯人指申請人違反繼續讓答辯人免租使用處所及賠償他們因嚴重水浸後之損失的承諾，但從答辯人呈堂的照片（証物“R1”及 “R2”），本席完全看不到任何嚴重水浸的痕跡。答辯人亦沒有提出充份的理由令本席相信申請人會讓答辯人免租使用處所。徐亦沒有提述免租期由何時起，或至何時止。本席對他的証供存疑，本席不接納他在這方面的証供。

4.1就徐的証供而言，申請人根本便沒有答允答辯人讓他們免租使 用處所。當施先生在2001年10月中與他第二次會面時，施問他就租金的繳交一事，他會如何處理。假如申請人曾向他答允免租使用處所，徐應自然地說根本上沒有繳交租金那一回事，因為他已讓他們免租使用處所。但他沒有這樣說，他只是提出賠償的要求。

4.2施先生說他兩次到處所並向徐追租。本席接納他的証供。如果他不是到處所向徐追討欠租，為何他去他那裡？

4.3徐說租約定明如有漏水、爆渠，業主負責修理，但業主都未有執行。本席拒絕接納此說法。申請人提供的收條/發票顯示申請人在下列期間曾替答辯人為處所作出下列的維修 ：

發票/收條日期	維修事項	款額
2001年1月4日	通屋內坑渠 （1月19日通一次）	600元
2001年3月30日	通屋內坑渠	600元
2001年4月25日	通屋內坑渠	600元
2001年7月2日	通屋內坑渠	600元
2001年8月25日		7,700元

4.4答辯人呈堂的收條/發票顯示出它作出下列的維修 ：

收據/發票日期		費用
2001年3月7日	通沙井水渠補泥水	5,700元
2001年4月9日	修理水渠補泥水	650元
2001年6月5日	通沙井	1,000元
2001年6月28日	通沙井泥水	3,900元

4.5答辯人指施先生承諾答辯人可在扣除部份款項之餘額才交租， 因為在一月份的租金扣除電費才交餘下的款項，所以徐相信他，答辯人找人維修漏水的費用可在4月至7月期間扣徐，因而他相信施先生承諾免租及賠償。

4.64月18日至7月17日的3個租金款額是15,600元（5,200元 x 3），而從3月7日至6月28日的維修費的總款額是11,250元 （5,700元 + 650元 + 1,000元 + 3,900元）。即使徐所言為實，答辯人在扣除11,250元的維修費後，仍要繳交4,350元，但是他沒有繳交這款額的任何部份。答辯人在反對通知書指他是依期交租的。假如申請人真的有作出上述扣減從租金中維修費用，則當他在2001年5月9日繳交 3月18日至4月17日的租金時，他應減去5,700元及/或650元的維修費，但他沒有這樣做。

4.7本席接受吳的証供，申請人容許答辯人在2000年12月至 2001年1月的5,200元租金中扣除828元它繳交的電費，但那只是獨立的事件，而不是一個承諾。

5．本席裁定徐的証供，並不是事實的真相。本席拒絕接納他的辯護理由。本席裁決，自2001年4月18日開始答辯人便沒有繳交每月 5,200元的租金。

6．本席頒佈下列的命令 ：

1． 根據《高等法院條例》（第4章）第21F條，若答辯人未能在4個星期內繳付本命令的第2段所規定的款項，則須將案中處所空置交回予申請人；

2． 答辯人須繳付由2001年4月18日起計的欠租/中間收益，每月為5,200元；上述款項，答辯人須繳付直至將案中處所空置交回為止；

3． 答辯人將款項繳存法院時，申請人即可從法院提取款項。

申請人：由吳嫦鳳女士代表。 （無律師代表）

答辯人：由陳泰霖先生代表。 （無律師代表）