Case Document

LDPE000333/2001

LDPE 333/2001

香港特別行政區土地審裁處

條例第IV部收回管有申請編號2001年第333宗

	李鍚明	申請人

	訴

	陳素卿	答辯人

主審法官: 盧偉光審裁委員

聆訊日期: 2001年6月19日，2001年7月17日

宣判日期: 2001年7月27日

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判決書

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1.申請人是位於九龍通菜街10號地下及閣樓（“有關處所”）的業主，而答辯人是申請人的租客。申請人指有關處所的租賃是從2000年7月1日開始，租期兩年，每月租金為55,000元。

2.2001年5月2日，申請人以答辯人欠交由2001年4月1日起的租金為理由，向土地審裁處提出申請，要求追租及收樓。

3.答辯人在2001年6月19日聆訊時表示已繳交4月及5月的租金，祇是未交6月1日到期的租金，她又否認申請通知書上的詳情。本席批准她逾期在2001年6月22日或以前提交反對通知書。

4.6月22日，答辯人提交反對通知書，聲稱 (i)“在4月25日經已繳付4月份之租金，本人亦已收到李錫明先生親自簽名之收據；”(ii)“而5月份之租金本人亦已繳交及收到李錫明先生之收據”及 (iii)“6月份之租金，本人亦已繳交，但李錫明先生到現在亦未把收據發給本人。”

5.申請人作供，指雙方有口頭協議，從2000年10月1日起將每月租金在扣除通渠費1,500元後，減至53,500元。他每月到答辯人的處所，收取支票作為租金，他待支票過數，肯定沒有退票，才親自再到處所交回租單給答辯人。答辯人一直都遲交租，在2001年4月尾，申請人委托律師（黃江森、林輝德律師事務所）發律師信，催促答辯人交租。在5月9日，律師樓職員通知他到律師樓收取答辯人寄給他的支票，是用作繳交4月份的租金，他並沒有影印留底。同樣，在6月11日，他收到律師樓通知，同日他去取回5月份租金的支票（證物A5），並同日入票。申請人呈堂他再收到的另一張支票的影印本（證物A6）。

6.申請人承認曾經在4月與兄嫂兩人到處所追租，日期他不記得清楚。但當天與答辯人傾談後仍收不到租，答辯人當時推搪生意不佳；後來，他與哥哥到律師樓要求律師代發催租信。

7.申請人在接受答辯人盤問時，承認平日習慣在家寫好租單，租單日期也不經意寫當月的月尾某日，或寫“尾”日。因此，他發給答辯人的4月份的租單上的日期（“四月廿五日”），並不表示該日期是他收取租金的日期。他沒有將發出的租單留底，但他呈堂租單的存根簿（證物A8），及他還未給與答辯人的6月份的租單（證物A7）。

8.答辯人作供，聲稱在2001年4月25日，申請人等三人到她的鋪頭， “喊打喊殺”催租。因為她經營酒家，為免申請人擾客，她無奈即時繳交現金53,500元作為4月份的租金予申請人，並即時收到申請人發出的租單，上面亦有寫上收租日期為2001年4月25日。

9.答辯人解釋當日她的丈夫外出買貨，所以沒有辦法發支票給申請人。因為她預算在月尾支薪水予鋪頭的7至8個員工，所以她將現金存放在鋪頭，她當日利用該筆現金交租予申請人。

10．答辯人稱後來她收到申請人委托的律師樓的催租信件，她打電話給申請人的律師，對方告知她寄支票到律師樓交租。因此，她先後在5月及6月，分別寄支票到該律師樓交租。

11．答辯人呈堂證物R1與R2，答辯人稱證物R1為4月租金的租單，是她在4月25日當天繳交現金後，即時在鋪頭由申請人手中取得的，而證物R2則是申請人在6月13日才取給她的5月份的租單，她並在背後寫下“6月13收”幾個字。

12．申請人呈交證物A2，A3及A4，為他的恆生銀行存摺的影印本，共列出下列的交租細節：-

編號
入數日期
租金
租期

(15.3.2000 43,000 2000年3月份

(20.4.2000 43,000 2000年4月份

證物A2 (20.5.2000 43,000 2000年5月份

(20.6.2000 43,000 2000年6月份

(24.7.2000 55,000 2000年7月份

(28.8.2000 55,000 2000年8月份

(29.9.2000 55,000 2000年9月份

(6.11.2000 53,500 2000年10月份

(4.12.2000 53,500 2000年11月份

(3.1.2001 53,500 2000年12月份

證物A3 (30.1.2001 53,500 2001年1月份

(26.2.2001 53,500 2001年2月份

(20.3.2001 53,500 2001年3月份

(9.5.2001 53,500
^*
2001年4月份

(11.6.2001 53,500 2001年5月份

證物A4 (12.7.2001 53,500 2001年6月份

13．申請人的兄長李錫強作證他稱曾經在4月26日或27日與他太太及申請人到處所追租。他稱答辯人當日並沒有交予申請人現金作為4月份的租金。

14．本案雙方分歧的證供祗得一點，就是答辯人有沒有在4月25日在本案處所繳交現金53,500元作為4月份的租金。申請人口供聲稱有交該筆現金，並以在該日已收到證物R1（二○○一年四月廿五日的租單）為理由，支持自己的說法。答辯人否認，指該租單是他在5月9日從律師樓收到答辯人繳交4月租金的支票後，才發給答辯人的。而租單上的日期，祗是他平日趁有空時一早寫好，並不是真正收到該4月份租金的日期。

15．比較申請人交來的證物A8（租單存根簿）與A2至A4（銀行存摺），本席發現租單存根上寫上的日期與存摺上每月入數的日期有時一樣，有時不一樣，所以這方面沒有一定的結論。

16．答辯人與申請人也沒有呈堂申請人的律師的催租信，答辯人也未能提出該催租信是催交那個月的租金。

17．本席假設答辯人在4月25日有以現金繳付4月份的租金，而申請人仍然委托律師樓發催租信。因為申請人是在5月9日才將答辯人的支票乙張存入戶口，答辯人必然是在兩、三天前寄出該支票，因此律師樓的信最早也在5月4日（星期五）或之前寄出，答辯人才可收到回應。以常理推測，如果申請人在4月25日已收到4月份的租金，他的律師發的信祗可能是一般性質的警告信，因為5月份才剛開始，租約（證物A1）上的第4(a)條也列明: 在租客欠租15天，業主才可以中止租約。因此，答辯人在5月初收到的律師信，沒有可能是代申請人直接追討5月份租金的信。因為這個原因，也考慮到答辯人所稱剛在4月25日才交了4月的租及她的交租習慣；本席認為答辯人不大可能在收到該律師信後，即寄交“5月份”租金的支票。因為以上的理由，本席在作出相對的可能性的衡量後，裁定該5月9日存進申請人戶口的支票，實為答辯人繳交4月份的租金的支票。因此，在繳交該支票之前，包括在4月25日，答辯人並未繳交4月份的租金。

18．至於4月份租單的日期，本席接納申請人的解釋，該租單的日期一早寫好，與真正收款日期未必一致。

19．本席頒令如下：-

頒令：

1. 根據高等法院條例（第4章）第21F條，若答辯人未能在4個星期內繳付本命令的第2及第3段所規定的款項，則須將案中樓房處所空置交回予申請人；

2. 答辯人須繳付由2001年7月1日起計的欠租/中間收益，每月為53,500元；上述所有款項，答辯人均須繳付直至將案中樓房處所空置交回為止；

3. 答辯人須付訟費1,000元予申請人；

4. 答辯人將款項繳存法院時，申請人即可從法院提取款項。