景發工業中心業主立案法團 訴 澳大利物業管理有限公司

LDBM000028/1997

香港土地審裁處

建築物管理訟案編號1997年第28宗

主審法官：李宗鍔法官

聆訊日期：1997年7月31日

宣判日期：1997年9月19日

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判 決

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本案的申請人是觀塘宏開道13號景發工業中心（"案中建築物"）的業主立案法團。答辯人直至1996年8月31日止是案中建築物的管理公司。申請人於1997年1月22日入稟申請，要求法庭宣布答辯人非法押記本案建築物內103個單位的業主的物業，並且要求法庭命令答辯人把該等押記撇去，並負責非法註冊押記對業主所造成的經濟損失。

2.答辯人作為案中建築物的管理公司，負責向業主收取管理費以應付建築物開支及酬付答辯人。答辯人針對所述的103個單位的業主註冊押記時，該批業主並未有繳清答辯人獲授權收取的管理費，這點控辯雙方並無爭議。雙方亦同意當答辯人在土地註冊處向有關業主註冊押記時，答辯人仍是案中建築物的管理公司。至今部份業主已向申請人或答辯人繳付管理費，但仍有不少業主還未清繳全部欠賬。

3.答辯人的代表律師爭論稱，根據有關公契 ("公契") 第10(j)條規定，答辯人有權註冊押記，因此，答辯人在土地註冊處註冊的押記應保留，直至答辯人收到所有欠交的款項為止。即使個別業主向申請人繳清欠款，答辯人也拒絕取消押記。當本席向答辯人的代表律師指出第344章《建築物管理條例》("條例")第19(1)條的規定，即業主立案法團"而非[有關公契賦權的其他人士]"可註冊押記時，答辯人的代表律師稱，一旦其他人士按有關公契賦權進行註冊押記後，便不能有除外情況，而其他人士即本案的管理公司或答辯人。事實上，很多押記都是根據類似的公契註冊，從來沒有人質疑那些押記是不合法的。答辯人的代表律師根據若干法律界和司法界的權威論說，指稱《建築物管理條例》並沒有廢止公契賦予答辯人的權利和權力。律師更指出，除外情況會造成荒誕的局面，因為當業主立案法團疏於向個別業主追收拖欠的款項時，管理公司便會承受風險，需要動用自己的資金去應付開支。

4.本席認為答辯人的代表律師所引用的法律及司法權威論說與本案的爭論點並無直接關係，因此不會在此加以引述。然而，條例中的兩項條文有助本席作出判決:-

"19(1)如公契規定，業主如沒有繳付公契所訂應付的任何款項，某人即可將該業主的土地權益出售，或於土地註冊處針對該業主的權益註冊一項押記，則儘管公契的條文有所規定，法團而非該人亦可循同樣方式，受同樣條件的限制，行使上述出售土地權益或註冊押記的權力，猶如法團乃公契所提述的人一樣。"

"22(3)業主根據本條應付的款額，由應付之時起即屬該業主欠法團的債項。"

5.若把22(3)條條文略加思量，不難發現其中的道理。由於是法定債權人，業主立案法團無論何時都可向業主追收建築物管理費，即使管理公司有所更換。在絕大多數駐有專業管理公司的情況裏，管理公司憑與業主立案法團簽訂的合約有權獲取報酬，而這些報酬通常都是從應收的管理費中支付。例如答辯人的管理公司向個別業主收取建築物的管理費，是因為它有合約上的責任作為申請人的代理人管理案中建築物。即使獲有關公契授權催收管理費，原則上，管理公司對個別業主來說並不是債權人。故此，條例第19(1) 條賦權例如申請人的業主立案法團排擠管理公司註冊押記是理所當然的。答辯人的代表律師稱，條例第19(1)條並沒有廢止答辯人把失責業主的物業註冊押記的權利，本席對他這說法並不贊同。該條文加註"儘管公契的條文有所規定"， 已清楚地把答辯人註冊押記的權利或權力化為次等和有附帶條件的。

6.當然，業主立案法團的管理委員會有可能並不太熱衷於向個別業主追收應繳的管理費。這是無可避免的風險，但這卻也不是沒有防護措施的。本案建築物的業主可以用個人或集體名義向委員會採取行動，或是向審裁處入稟申請成立另一個委員會、或是以投票方式選舉另一個委員會。而管理公司亦可循常規錢債民事訴訟追究業主立案法團，跟着可憑法庭的批准向個別業主強制執行判決。

7.條例第19(1) 條有歧義。它可指管理公司得以自身名義註冊押記，而押記可留在土地註冊處的登記冊上，直至業主立案法團採取步驟就個別業主的同一筆欠賬註冊押記。或者，它可指管理公司按有關公契以自身名義註冊押記的權力或權利已被完全排除；即使業主立案法團不註冊押記，管理公司亦不得為之。在決定何者詮釋較佳，本席考慮及兩個因素。

8.首先，條例 第19(1) 條明文規定業主立案法團，而非[獲公契授權的人士] ，可註冊押記。所以，就算在任的管理公司以自身名義註冊了押記，業主立案法團得隨時採取行動將該押記換下。當業主立案法團有權換下管理公司的押記，法庭維護管理公司有權註冊押記的主張，實屬無意義的。

9.其次，停止作為管理公司之時起，答辯人再無代理權限收取管理費欠賬。肯定條例並無規定離任管理公司繼續有法定權限催收管理費欠賬。無論公契內的筆墨如何，業主立案法團就管理費而言是唯一的法定債權人和可追訴欠賬的當事人。故此，即使不把已註冊的押記換下，答辯人作為離任管理公司無權追訴管理費欠賬。無論如何，此舉亦難行。離任管理公司須循條例在終止服務時將大廈或屋邨的賬目和款項交出。此外，試想象離任管理公司，在位管理公司和業主立案法團都追訴同一筆欠賬。

10.本席之見，所有指標都支持業主立案法團或管理公司以業主立案法團代理的身份，以業主立案法團的名義註冊押記之說。如此安排既可讓在位的管理公司在正常情況裏，以業主立案法團代理的身份，註冊和強制執行押記，又可避免管理公司更替時或業主立案法團與管理公司發生爭執時，需要轉換押記的花費。

11.即使採用容許管理公司以自身名義註冊押記的詮釋，答辯人仍然是註定不能保留其註冊的押記，因為申請人可採取行動摒除答辯人註冊的押記。在本案，蜼然申請人尚未的確採取步驟註冊押記，其向審裁處提出是項申請，等同採取所需步驟。

12.鑑於上述各点，特此命令答辯人，在各自受影響的業主向答辯人付出所需按標準收費率計算的律師經辦費用後的7日內，有效辦妥將其針對上述103個單位的業主的物業註冊的押記撇去。因為申請人沒有律師代表，本席就是項申請的訟費，不頒任何命令。

日期：1997年9月19日

申請人由李達權先生代表親自應訊

答辯人由李吳林律師事務所委託的Mr. Nigel Kat作代表