德昌大廈業主立案法團（炮台街） 訴 唐偉德

LDBM000041Y/1999

[Chinese Translation中譯本]
LDBM 41/99

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請1999年第41號

判案日期：2000 年 2月8日

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判案書

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1. 申請人是德昌大廈業主立案法團（炮台街）（該名申請人），大廈位於九龍炮台街107-117號。

2. 答辯人是德昌大廈三字樓D座的業主（該名答辯人）。

3. 一份大廈公契於1977年8月24日簽訂，並於土地註冊處註冊，註冊摘要號碼為1433388（該大廈公契）。

4. 根據該大廈公契，申請人須負責大廈的管理，並須支付有關大廈的全部支出和費用，包括電梯費用。答辯人則須按其份數每月繳交管理費，分擔申請人在管理大廈上的開支（管理費）。倘收到的所有款項不足支付全部支出，答辯人必須進一步分擔費用。這幾點是已在該大廈公契第三列第四、五、六條款訂明的。

5. 申請人向答辯人申索以下各項：

管理費欠款，由1997年12月3日至1997年12月31日止，數額為561.29元；

管理費欠款，由1998年1月1日至1999年2月28日止，每月金額為600元，總額為8,400元；

翻新電梯的費用，金額為8,984元；以及

其後管理費欠款，由1999年3月1日至判決日期止。

申請人同時申索利息與訴訟費。

6. 鑑於答辯人申請，及申請人不反對有關申請，本宗申請已與建築物管理申請1999年第104號（LDBM 104/99）一併審理。在該宗申請，與訟各方與本宗申請均相同，祇是多了第二答辯人成龍工程有限公司；而該第二答辯人亦由第一答辯人代表。本宗申請的答辯人，便是該宗申請的第一答辯人。

申請人的第一證人

7. 申請人的第一位證人霍尚寧（AW1），自1997年5月21日起，便是申請人的主席。她的證供是：申請人在1997年12月2日，召開了特別業主大會（EGM）。會上，眾業主舉手表決，批准翻新電梯。申請人的管理委員會召開會議，且致函香港六大電梯公司，邀請這些公司投標。三家公司並不打算投標；祇有另外三家表示有興趣。這幾家公司中，奧的斯電梯（香港）有限公司出價比預算為高，所以不獲考慮。餘下祇有通力電梯（香港）有限公司和香港升降機有限公司的投標可予考慮。這兩家公司的代表，出席了申請人在1998年2月19日舉行的特別業主大會。一位廉政公署的主任亦有出席該大會，並在會上解釋，申請人所採用的招標程序是可以接受的。兩家公司的代表則解釋他們的投標書。眾業主結果投票贊成委託通力電梯（香港）有限公司翻新電梯。贊成委託通力的有340票，贊成委託香港升降機有限公司的有17票；而廢票則有9張。申請人須將建築基金的180,000元至200,000元的款額，撥入電梯工程基金。建築事務監督其後發出了有關這部電梯的施工令，於是這項工程便變成強制的工程項目。

8. AW1 在1998年12月17日的業主大會上，滙報電梯翻新工程已經完成。

9. 先前的管理公司，訂定了每月的管理費為600元。

10. 根據AW1的證供所稱，全年的賬目表乃張貼在大廈大堂的告示箱內。答辯人曾要求查核賬目，但卻沒有說明查核那一段時期的賬目。AW1認為，叫答辯人去查看告示箱內的賬目，應足以滿足他這個要求。她沒有特別指示負責管理的職員，就業主在告示箱查看賬目一事，他們應該怎樣做。司庫成麗蓮女士，協助AW1處理申請人的賬目。

申請人的第二證人

11. 申請人的第二證人成麗蓮女士（AW2）是申請人的司庫，負責申請人的賬目，並會指示從事管理工作的職員，把每月的賬目表張貼在大堂的告示箱處。這些賬目表會全年的累積下來，而最近一個月的賬目則會貼在前一個月的賬目上。所有業主均可審查該些賬目表。她卻沒有指示負責管理的職員，究竟業主可否把賬目表除下來。

答辯人的案情

12. 答辯人同意，他在1997年12月3日成為業主後，便有責任繳付管理費和電梯翻新的開支。在買賣協議以他的名義在土地註冊處註冊後，他曾支付了1997年10月和11月的管理費。答辯人自1997年12月3日後，因為無從稽查申請人的賬目表，而不肯支付款項。他同意曾收過港深聯合物業管理有限公司的信件，日期是在1998年2月2日和11月28日，內容是要他支付管理費和電梯翻新費。他亦曾收過一封申請人律師行寄來的信件，日期為1998年3月2日，內容是要他支付管理費。

13. 答辯人向管理處的職員，提出了口頭請求，要求他們提供賬目表供他查核。他的請求，結果給拒絕了。他認為管理費每月600元實在太高；他希望明白賬目的來龍去脈，以便了解大廈是怎樣管理的。他曾有一次在申請人的業主大會上提出質疑，但卻未能跟進這一件事。

14. 答辯人同意每當進出大廈時，都可閱讀累積自1997年11月的每月賬目表上，最頂的那一頁。管理處的職員，並不容許他觸碰告示箱中的賬目表；而答辯人亦從沒有就此作出書面投訴。答辯人聲言，倘若他真的獲得賬目的詳盡資料，他很早便已全數支付管理費了。

15. 答辯人同意，申請人的管理委員會有權力和職責去保養電梯，但他不同意管理委員會有修理電梯的權力。他認為，根據大廈公契所訂，"代理人"須支付修理和翻新費用。有關電梯的費用，應全數用所收到的管理費來支付。如果管理費不足應付這些開支，便應提高管理費。

16. 答辯人認為，電梯翻新工程的招標程序，違反了當局根據《建築物管理條例》（第344章）第44條所發出的工作守則。他爭辯說，倘工程項目耗費多於100,000元，收取的投票書，起碼必要五份；如工程項目的費用超過200,000元，須先交由業主大會決定。本案中，申請人只邀請了數間公司投標，其中祇有三家公司投了標。答辯人聲稱，申請人收取電梯翻新費用的做法是不合法的。

判決

17. 答辯人沒有否認，他是有責任繳付管理費和翻新電梯費用的。

18. 他反對繳交管理費的原因，是他無從查核賬目詳情，而且每月600元的款額，也屬太高。本案中，有證據證明申請人曾邀請答辯人查核張貼在大廈大堂的每月賬目表；本席且裁定此為本案的事實。答辯人聲稱，他是不可以拿取那份張貼出來的每月賬目表的，但他承認，並無為此而向申請人投訴。本審裁處認為，此並非案件的事實。

19. 答辯人並沒有提出任何的證據，以證實他聲稱管理費每月600元屬過高的說法。本審裁處接納，此為正確的數額。

20. 答辯人基於對方沒有翻新電梯和裝置新電梯的權力為理由，而反對電梯翻新的收費。他更聲稱，翻新電梯的費用，應使用每月的管理費來支付。他認為電梯招標的程序，違反了有關的工作守則。

21. 答辯人誤解了大廈公契，亦沒有考慮到申請人的權力和職責；而此等權力和職責，是可以通過管理委員會和業主在會員大會來分別使用和履行。本案中，從沒有人指出，說這些會員大會是無效的。申請人也享有建築物管理條例所賦與的權力及責任。

22. 申請人嘗試取得最少五份電梯工程投標時，招標程序上並沒有任何不合法的地方。六家電梯公司接獲了投標的邀請，卻祇有三家公司表示有意投標。這項服務，是藉招標承投的方法取得的，並沒有抵觸到申請人的法定責任。

23. 答辯人亦提出了跟這宗申請無關的其他理由；本審裁處不打算處理這些理由。

24. 判決申請人向答辯人申索得直；而答辯人須支付申請人款項17,945.29元。管理費欠數自1999年3月1日起計，至判決日期止，每公曆月600元；自1999年4月28日起至繳款日期止之利息費用，以判決規定的利率計算。

25. 答辯人須支付申請人之訟費；雙方如無協議，訟費得由法院評定。

26. 案件宜由大律師處理證明書，予以發出。

申請人由韋雅成律師行所延聘的陳聰大律師代表。

被告人並無律師代表。