徐慧寶 訴 Kingswin Realty Ltd.

LDNT000473/1998

LDNT 473/1998
LDNT 624/1998
LDPD 755/1998

(合併案件)

香港特別行政區

土地審裁處

新租賃申請編號1998年第473號

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香港特別行政區

土地審裁處

新租賃申請編號1998年第624號

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香港特別行政區

土地審裁處

條例第IV部收回管有申請編號1998年第755號

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(依據李何禧蓮暫委法官於1998年9月16日所作之命令予以合併)

主審法官: 黃一鳴暫委法官

宣判日期: 2003年1月16日

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判 案 書

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背景

1.本案涉及三宗案件，即案件編號LDNT 473/1998，LDNT 624/1998及LDPD 755/1998。李何禧蓮暫委法官於1998年9月16日頒令將三宗案件合併處理。在案件編號LDNT 473/1998及LDNT 624/1998中之答辯人及在案件編號LDPD 755/1998中之申請人均為Kingswin Realty Limited，即世界置業有限公司 (以下簡稱為“世界置業”)。在案件編號LDNT 473/1998中之申請人為徐慧寶女士 (以下簡稱為“徐女士”)。在案件編號LDNT 624/1998中之申請人及在案件編號LDPD 755/1998中之答辯人均為麥鴻先生(以下簡稱為“麥先生”)。麥先生與徐女士乃夫妻關係。

2.世界置業於1997年7月14日連租約購入位於香港九龍大埔道20號之整幢大廈(以下簡稱為“該大廈”)作為重建發展用途。該大廈之前業主為華商酒樓業總會有限公司(以下簡稱為“前業主”)。徐女士於1992年3月12日從前業主處開始租用該大廈5樓A室之單位(以下簡稱為“5A單位”)；而麥先生則於1996年4月8日從前業主處開始租用該大廈5樓B室之單位(以下簡稱為“5B單位”)。

3.世界置業於1998年2月23日發出表格CR101給徐女士終止5A單位之租約，終止日期為1998年9月11日。在表格CR101上，世界置業表明反對徐女士申請新租賃，理由是世界置業擬重建該大廈及徐女士於1998年1月12日起沒有交租。徐女士於1998年4月22日發出表格CR102表明不會在指定的租約終止日期遷出5A單位，並擬向土地審裁處申請授與新租賃。徐女士於1998年6月22日在案件編號LDNT 473/1998中發出申請通知書申請新租賃。

4.世界置業亦於1998年2月23日發出表格CR101給麥先生終止5B單位，終止日期為1998年9月7日。在表格CR101上，世界置業同樣表明反對麥先生申請新租賃，理由是世界置業擬重建該大廈及麥先生於1997年7月14日起沒有交租。麥先生於1998年4月22日發出表格CR102表明不會在指定的租約終止日期遷出5B單位，並擬向土地審裁處申請授與新租賃。世界置業於1998年7月7日在案件編號LDPD 755/1998中申請收回5B單位及追討麥先生由1997年7月14日起之欠租或中間收益，並要求麥先生作出賠償(如有的話)。麥先生則於1998年8月26日在案件編號LDNT 624/1998中發出申請通知書申請新租賃。

5.在審訊時，世界置業曾經由張正平律師事務所轉聘王祖威大律師代表直至2002年11月13日。其後，世界置業不再聘請律師，而改為由其董事張文波先生代表。王大律師曾經代表世界置業同意就有關5A單位授予新租賃予徐女士，為期兩年，由1998年9月12日開始。徐女士接受新租賃的年期為兩年及由1998年9月12日開始，但雙方未能就新租金達成協議，要求本席就此作出裁決。至於5B單位，王大律師則代表世界置業提出反對授予麥先生新租賃，理由是麥先生違反租約第2.5及2.21條，未有維修5B單位內部情況。不過，如果本席授予麥先生新租賃，王大律師同意新租賃可為期兩年，由1998年9月8日開始，麥先生亦如此同意，但雙方未能就新租金達成協議，要求本席裁定。

6.王大律師清楚表示世界置業不再依靠重建發展該大廈或欠租為理由，來反對徐女士和麥先生申請新租賃。此外，王大律師亦放棄以表格CR102逾期發出為理由來反對授予徐女士和麥先生新租賃。不過在審訊期間，徐女士和麥先生提出了很多有關新租賃的新條款，世界置業只同意其中4項，而其餘28項則需要本席裁決。世界置業亦同時提出了兩項新條款要求加在新租賃上，徐女士和麥先生則不同意此兩項新條款，需要本席裁決。

7.雙方同意的新條款如下：-

"(1)業主要每星期最少一次，檢查公用走廊及樓梯電燈及裝置在公眾地方範圍，以供給5/F A及B室的上升總線到租戶電錶的電力設施，及保養維修及需要時作出更換。

(2) 業主保持公用地方包括樓梯、走廊清潔及無雜物阻塞，保持走火通道?通；包括天台鐵閘?通。

(3) 業主要遵守一切法例規定及業主應負的責任。

(4) 業主需要對租客負責由於業主方面疏忽招致租客的損失。"

8.徐女士及麥先生提出而世界置業不同意的新條款如下：-

"(1) 新的租務條款以中文或英文定稿？

(2) 更換供應5/F A及B室大廈食水喉？

(3) 清潔費用？

(4) 清潔費用決定後應否修正租約內2.2及3.1項?

(5) 水錶移位？

(6) 水錶移位的責任(包括費用)？

(7) 業主修好5A/5B內的裂痕(包括天花、外牆及內牆、天台近樓梯)。

(8) 租約應否受到公共契約(DMC)的管束？

(9) 租約應否受到大廈條款及管理合約，在租約內之2.11段其他條款的約束，此乃針對租約的2.11項？

(10) 如果公共契約及其他條款存在，給予租客副本一份。

(11) 業主需要投保第三者及公眾責任保險。

(12) 業主需要交出第三者及公眾責任保險的副本給租客。

(13) 業主需要確保大廈安全並作出結構安全專業認可人仕之勘察報告，盡快以( )作期限。

(14) 業主承諾(期限)委托有關專業認可人仕及索取有關勘察報告及結構安全報告。

(15) 業主取得報告後給予租客副本一份。

(16) 業主對大廈的裂痕，漏水及結構等，根據報告及安全建議方法作出維修有定( )期限。

(17) 業主將租戶單位內的水喉管完全更換。

(18) 業主更換整座大廈所有的喉及渠。

(19) 業主交出其所委任電氣技工的牌照副本(曾經做的2次及即將做的)。

(20) 業主進行電力測試並索取報告。

(21) 業主交電力測試證書副本給租戶，

(22) 業主對租戶單位內，水電供應、大門、鐵閘和窗、木地板、冼手盆、熱水爐、坐廁作出修理及更換。

(23) 租客電視天線及電話線的裝置負責協助設法管理及保持能運作正常。

(24) 業主負責要讓電力公司每2個月來抄錶一次，水務局每季抄錶一次，煤氣公司每2個月抄錶一次。以各公司出單截數日期之前安排，不可影嚮其正常出單運作。

(25) 業主要依法例定期清洗水缸。

(26) 其他空置單位，業主要負責保持衛生，不可影嚮租客。

(27) 如以上各條款與大廈公契有不同或扺觸均依照上各項新 加條款為準。

(28) 業主付予租客免租期由98年11月，及97年10月至98年10月為租金扣減期，至業主做妥上述一切為止。"

9.世界置業提出而徐女士和麥先生不同意的新條款如下：-

"(1) 水、電錶轉名。

(2) 將清潔費用加予租約2.2及3.1條款內。”

10.此外，王大律師曾經提出麥先生並不是5B單位的住戶，因此，不能申請新租賃。由於世界置業並沒有在其反對通知書上提出此項爭論點，本席認為世界置業應該修改其反對通知書才可提出這爭論點，王大律師則不同意，認為這論點純屬法律觀點，不需要在反對通知書上提出。王大律師亦表示沒有指示要就此點提出修改反對通知書。本席已向王大律師清楚表示如果不修改，本席將不會考慮此論點，不過王大律師仍然表示沒有指示要就此作出修改。

11.但在審訊期間，王大律師代表世界置業就案件編號LDPD 755/1998的申請通知書作出另一項的修改，加入一項新的收樓理由，即是麥先生違反租約第2.2項，沒有繳交電費。

12.雖然王大律師已代表世界置業清楚表示不反對授予徐女士新租賃，但世界置業的代表張文波先生在作結案陳詞時要求本席拒絕徐女士新租賃的申請，理由是5A單位被棄置長達四年以上，導致日久失修，不宜居住。張文波先生要求本席行使衡平法則，在公眾利益及避免浪費社會資源大前題下，拒絕徐女士的申請。

13.因此，本席需要就此案件作出的裁決事項如下：-

(1) 世界置業是否可以收回5A單位及5B單位；及

(2) 5A單位及5B單位新租賃 (如有的話) 的租金及額外條款。

世界置業是否可以收回5A單位

14.由於王大律師已在審訊期間代表世界置業同意授予徐女士新租賃，而審訊亦是一直基於世界置業同意授予徐女士新租賃的基礎下進行，本席認為世界置業不能在結案陳詞時才反對授予徐女士新租賃，這樣做法對徐女士極不公平。本席認為張文波先生絕對不能在結案陳詞時才推翻王大律師代表世界置業作出的承諾，再次提出反對授予徐女士新租賃。因此，本席裁定世界置業不能再反對授予徐女士新租賃。

世界置業是否可以收回5B單位

15.在案件編號LDNT 624/1998中，麥先生的申請是基於香港法例第7章《業主與租客(綜合)條例》(以下簡稱為“該條例”)第117(1)條而作出的，而根據該條例第119E(1)條，世界置業必須在表格CR101上述明反對授予新租約的理由。在給予麥先生的表格CR101上，世界置業只述明兩個反對理由：重建該大廈及麥先生沒有支付租金，世界置業並沒有在表格CR101上述明反對理由為麥先生違反租約第2.5及2.21條。因此，世界置業不能以表格CR101以外的理由，即違反租約第2.5及2.21條，作為反對授予麥先生新租約的理由(見Tsui Wing Chung v. Ho Anna [1994] 2HKC 629)。由於世界置業已放棄採用重建該大廈及欠租為理由，世界置業亦因此而缺乏合符該條例第119E(1)條的理據去反對授予麥先生新租賃。

16.至於世界置業在案件編號LDPD 755/1998中的申請，則是不同性質的申請。世界置業的申請是基於麥先生違反租約第2.5,2.21及其後加上的2.2條的條款而申請收回5B單位的管有權，因為租約第4.1條賦予了世界置業在麥先生違反租約的情況下，沒收租賃權的權利。不過，世界置業必須根據香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第58(1)條給予麥先生通知，指明違反事項，要求麥先生就該違反事項作出補救及指明要求的補償(如有的話)，而麥先生如果在其後一段合理的時間內，沒有作出補救或補償，世界置業才可採取沒收租賃權的權利作出申請。

17.有關違反租約第2.2條，世界置業並沒有提供任何證據顯示其已遵守第58(1)條的要求向麥先生發出通知。世界置業只是提供了張正平律師事務所於2002年3月5日發給麥先生的信件(即證物“AR1”號中第168及169頁)，而該信件只是指明麥先生違反租約第2.5及 2.21條，沒有包括第2.2條在內。由於第58(1)條的通知必須指明違反事項及要求就該違反事項作出補救，本席認為2002年3月5日之信件並不能作為有關違反第2.2條的通知。世界置業亦因此而不能引用違反租約第2.2條作為沒收租賃權的理據。

18.至於違反租約第2.5及2.21條，本席認為上述2002年3月5日的信件已構成第58(1)條的通知，因為世界置業已經清楚指明麥先生違反的事項及要求麥先生作出補救。雖然世界置業沒有在信中指明其要求的補償，不過如果世界置業並不需要補償的話，即使沒有在信中指明要求的補償，也不會令通知無效。世界置業雖然在申請通知書上有要求麥先生作出賠償(如有的話)，但在審訊期間並沒有提出此項申請，因此本席認為該信件是有效的通知。麥先生亦沒有在合理的時間內作出任何補救或補償，因此世界置業可以採取其沒收租賃權的權力。

19.不過世界置業在2002年3月15日第一次修改其申請通知書時，才加入違反租約第2.5及2.21條為沒收租賃權的理據。在修改之前，世界置業只是依靠麥先生沒有交租為沒收租賃權的理據，根據雙方的案情及提供的證供，雙方其實是同意5A單位及5B單位是在1998年11月2日或3日左右才受到不明人士破壞，之後徐女士和麥先生便一直沒有修復5A單位和5B單位。因此，麥先生違反租約第2.5及2.21條的情況應該是在大約1998年11月2日或3日之後才出現的，亦即是說，違反租約第2.5及2.21條的訴因是在世界置業提出案件編號LDPD 755/1998的申請之後才構成的。但根據案例Vax Appliances Ltd v. Hoover Plc [1990] R.P.C.656， 世界置業是有權在提出申請後，才修改申請通知書加入申請後才出現的訴因，而生效日期為修改申請的日期，即2002年3月15日。

20.因此，若果世界置業是有權沒收租賃權的話，生效日期亦會是在2002年3月15日。即是說，世界置業並不能因為麥先生違反租約第2.5及2.21條，可以採用沒收租賃權的權力而反對授予麥先生由1998年9月8日至2000年9月7日之新租賃。本席認為麥先生可以享有新租賃，而新租賃雖然經雙方同意，為期兩年，但在兩年之後，新租賃仍然會根據該條例延續，直至世界置業可以有效地終止新租賃。世界置業是否可以有效地在2002年3月15日終止新租賃則視乎麥先生有沒有違反租約第2.5及2.21條。

21.租約第2.5及2.21條的條文如下：-

"2. The tenant hereby agrees with the Landlord as follows :-

.......

2.5 To Keep the interior of the said Premises including the flooring and interior plaster or other finishes or rendering to walls, all doors, windows and ceilings and the Landlord's fixtures and additions thereto including electrical installations and wiring and the drains, sewers, pipes and sanitary and water apparatus and all the chattels, furnitures, electrical appliances and fittings in good clean and tenantable repair and condition throughout the term (fair wear and tear excepted) and so to maintain the same at the expense of the Tenant and to deliver up the same to the Landlord at the expiration or sooner determination of the term in like condition (fair wear and tear excepted) but without in any way limiting the foregoing to repair and replace all broken and damaged windows whether the same be broken or damaged by the negligence of the Tenant or by circumstances beyond the control of the Tenant.

........

2.21 Not to remove the Landlord's fixtures or any of them from the said Premises without the written consent of the Landlord (such consent not to be unreasonably withheld or delayed) and to replace and reinstall with fixtures of similar value and quality those fixtures damaged during the currency of this Agreement or, at the Landlord's option, to pay to the Landlord the actual value thereof."

22.租約第4.1條則說明如果麥先生有違反租約條款，世界置業可沒收租賃權，第4.1條的條文如下：-

"4.1 If the rent hereby agreed to be paid or any part thereof shall be unpaid for ten (10) days after the same shall become payable (whether legally or formally demanded or not) or if the Tenant shall fail or neglect to observe or perform any of the agreements, stipulations, terms and conditions herein contained and on the Tenant's part to be observed and performed or if the Tenant shall become bankrupt or being a corporation shall go into liquidation (save the voluntary liquidation of a solvent company for the purposes of amalgamation or reconstruction) or if the Tenant shall otherwise become insolvent or make any composition or arrangement with creditors or shall suffer any execution to be levied on the said Premises or otherwise on the Tenant's goods, then and in any such case it shall be lawful for the Landlord at any reasonable time thereafter to re-enter on the said Premises or any part thereof in the name of the whole whereupon this Agreement shall absolutely cease and determine and the security deposit so paid by the Tenant in accordance with Clause 12 shall be absolutely forfeited to the Landlord but without prejudice to any right of action of the Landlord in respect of any outstanding breach or non-observance or non-performance of any of the said agreements, stipulations, terms and conditions herein contained and on the Tenant's part to be observed and performed."

23.正如上述一樣，雙方其實是同意5B單位是有受到破壞，而麥先生並沒有修復5B單位。世界置業在上述2002年3月5日的律師信中已清楚指出5B單位破爛不堪，鐵閘及銷受到破壞，水電供應中斷，浴室及廚房的鋁窗及玻璃被搬走及廚房的熱水爐被破壞。麥先生對這些破壞都沒有異議，但就認為這些破壞應該由世界置業負責。不過麥先生並不能證明這些破壞是由世界置業所造成的，所有的證供只可證明5B單位是由不明人士所破壞。根據上述第2.5及2.21條的條文，即使破壞是不受麥先生所控制的，麥先生亦有責任就5B單位的內部作出維修及恢復原狀。因此，本席裁定麥先生的確有違反租約第2.5及2.21條，而根據租約第4.1條，世界置業可沒收租賃權。

24.基於上述理由，本席裁定世界置業就有關5B單位可在2002年3月15日或之後沒收租賃權，麥先生須將5B單位空置交還世界置業。

5A單位及5B單位的新租金

25.根據該條例，新租賃的租金是以相關日期巿值租金計算，而相關日期則是舊租賃終止的日期。5A單位的舊租賃是在1998年9日11日由表格CR101所終止的，而5B單位的終止日期則為1998年9月7日。因此，5A單位及5B單位的巿值租金是分別以1998年9月11日及1998年9月7日為準。

26.世界置業就新租金方面傳召了專家張楚然先生(以下簡稱為“張先生”)作供，張先生提供了一共三份專家報告。第一份報告(即證物“AR1”號中第170至184頁)是有關5A單位，日期為2002年4月22日，張先生在第一份報告中的結論是5A單位的巿值租金為每月5,800元。第二份報告(即證物“AR1”號中第185至199頁)是有關5B單位，日期亦為2002年4月24日。張先生在第二份報告中的結論是5B單位的巿值租金為每月5,000元。第三份報告(即證物“R3”號)是有關5A單位及5B單位，日期為2002年7月27日。張先生在第三份報告中的結論是5A單位及5B單位的巿值租金分別為6,100元及5,200元。

27.張先生提供第三份報告的原因是因為徐女士和麥先生在審訊時提交了差餉物業估價處提供的租金資料(即證物“AR1”號中第210頁)，而該資料顯示了6個比較接近相關日期的參考處所。張先生認為這6個參考處所比起第一及第二份報告所採用的6個參考處所更為可靠，因為更加接近相關日期，因此採用了這6個新的參考處所作出新的結論。

28.徐女士和麥先生沒有傳召有關新租金的專家作證，只是提供了上述差餉物業估價處的租金資料和對張先生的作供提出了一些質疑。首先，徐女士和麥先生認為由於張先生是認識他們，張先生的作供可能並非中立。不過張先生已解釋清楚他未上庭前，並不知道徐女士和麥先生是他所認識的，三份報告亦不是因為他與徐女士和麥先生有什麼過節而針對他們所作出的。本席接受張先生為一個獨立的專家，他的三份報告及所作的證供均為中立的專家意見，並沒有針對徐女士和麥先生而有所偏幫世界置業，而事實上徐女士及麥先生亦沒有提供任何實質證據證明張先生與他們有什麼過節，因此徐女士和麥先生對張先生的指控完全不成立。

29.徐女士和麥先生認為張先生的報告是假設了5A單位和5B單位為良好居住的情況，但5A單位和5B單位均遭受破壞，不是良好居住的情況。不過，正如上述一樣，雙方的證供只顯示5A單位和5B單位在1998年11月2日或3日左右才受到破壞，沒有證據顯示5A單位和5B單位在相關日期，即1998年9月11日和7日，已經遭受破壞。徐女士和麥先生亦作證說明他們在5A單位和5B單位受破壞前有居住或使用這兩個單位，因此本席認為張先生的假設是合理的假設。

30.徐女士和麥先生對張先生就有關5A單位和5B單位的方向的證供有所質疑，認為張先生弄錯了5A單位和5B單位的方向。不過張先生已清楚說明單位的方向其實對巿值租金並沒有什麼影嚮，所以他並沒有作出有關方向的調整。本席同意張先生的意見，即使張先生弄錯了兩個單位的方向，由於張先生沒有就方向作出調整，這對他的結論並無任何影嚮。

31.徐女士和麥先生提出該大廈隔離地盤有打樁的情況，而張先生則不知道有這情況，所以沒有考慮在內。在這方面，張文波先生亦有作供，證明該大廈隔離地盤不可能有打樁情況出現，因為該地盤亦是屬於世界置業，而世界置業是打算將該地盤與該大廈一起發展的。在5A單位及5B單位還未收回之前，世界置業是不會在該地盤打樁的，因為有關的圖則可能會有所變動。本席接受張文波先生的證供，裁定該地盤並沒有打樁的情況出現。再者，即使有打樁的情況，徐女士和麥先生亦未能證明打樁的情況是在相關的日期出現或者會延續一段長時間以致影嚮租金，因此本席認為張先生並不需要考慮打樁的問題。

32.徐女士和麥先生又提出5A單位和5B單位沒有水、電、煤的供應，會影嚮租金。不過，正如上述一樣，5A單位和5B單位是在1998年11月2日或3日才遭受破壞，沒有證據顯示這些設施在相關日期已經毀壞。水和電的供應只是因為沒有繳費而停止。在繳費後，5A單位及5B單位都可以有水和電的供應，所以本席認為水和電的暫停供應不會影嚮租金。

33.此外，徐女士和麥先生還提出5A單位和5B單位內有漏水情況，不過本席認為徐女士和麥先生未能證明漏水情況在相關時間已經出現，因此亦不會影嚮相關時間的巿值租金。

34.總括來說，本席接受張先生所有的證供及其評估的巿值租金。由於第三份報告是以此較接近相關時間的參考處所來作出比較，本席接受第三份報告的巿值租金比起第一和第二份報告的巿值租金為準。因此，本席裁定5A單位在相關時間的巿值租金不包括差餉和管理費為每月6,100元，而5B單位則為每月5,200元。

新租賃的額外條款

35.根據該條例第119J條，本席在裁定這些額外條款時，須考慮現行租賃的條款及一切有關情況。此外，根據英國案例O'May and others v. City of London Real Property Co. Ltd. [1982] 1 All ER 660,那一方提出修改，就要由該方證明修改是在一切情況下公平和合理的。雙方同意的新條款當然可以在5A單位及5B單位的新租賃上加上。不同意的，則需本席裁定。

租務條款以中文或英文定稿

36.首先，雙方就新租賃的條款以中文或英文定稿有所爭議。由於舊租約是以英文定稿，而新條款是會附加在舊租約上，為了避免不必要的矛盾及保持租約所有用詞和結構的整體性，本席認為新條款應以英文定稿附加在舊租約中。

大廈食水喉

37.徐女士及麥先生要求世界置業更換供應5A單位及5B單位的大廈食水喉，原因是這些水喉已經日久失修，不能供應正常用水給 5A單位及5B單位。世界置業則不同意大廈食水喉需要更換。本席認為世界置業作為業主只是有責任確保大廈的水喉能正常運作，但並一定需要更換水喉。如果世界置業可以清潔或者維修這些食水喉，世界置業亦不須一定要更換水喉。因此，本席認為加入新租賃的條款應該如下：-

“業主須確保供應5A單位及5B單位的大廈食水喉能正常運作，如有需要的話，業主須清潔、維修或更換有關之大廈食水喉。”

清潔費用

38.根據徐女士及麥先生的證供，該大廈在前業主管理的時候，是有清潔服務的，因此需要世界置業提供清潔服務及定明清潔費用。世界置業對此並無異議，但雙方對清潔費用不能達成協議，世界置業並要求將清潔費用加予租約第2.2及3.1條條款內。

39.根據世界置業提供的證供，合理的清潔費用應為每戶每月500元，徐女士和麥先生則未能提供這方面的證供。本席接受世界置業的證供，裁定世界置業須提供清潔服務，而清潔費用則為每戶每月500元。不過徐女士和麥先生已不在5A單位及5B單位內居住，本席認為這項新條款應在徐女士及麥先生再次入住5A單位及5B單位才開始生效，這條新條款對麥先生並沒有實質作用，因為正如上述一樣，世界置業可收回5B單位，麥先生不能再入住5B單位。

40.既然徐女士和麥先生有責任支付清潔費用，本席認為清潔費用亦理應在租約的第2.2及3.1條提及。因此，本席批准世界置業提出的第二點修改。

水錶和電錶

41.徐女士和麥先生認為水錶的位置不在5A單位和5B單位之內或附近，而在該大廈地下，這對於抄錶會引起不便。如果抄不到錶，亦會引致他們不能準時繳交水費。本席不同意徐女士和麥先生的說。世界置業是有專人負責管理該大廈，如果有需要聯絡世界置業來安排水務處抄錶，本席相信這不是一個問題。因此本席不認為有需要將水錶移位。

42.至於徐女士和麥先生擔心會遲收或者收不到水費單，這與水錶的位置並無關係。世界置業則認為水錶應?名給徐女士和麥先生以確保徐女士和麥先生會收到水費單及繳付水費。本席同意世界置業的說法。

43.同樣道理，世界置業認為電錶亦應?名給徐女士和麥先生。本席亦同意世界置業的看法。

44.因此，本席批准世界置業的申請，新租賃應有新條款將水錶和電錶的註冊用戶更改為徐女士和麥先生。如果徐女士和麥先生認為仍然有需要將水錶移位，徐女士和麥先生可自行向水務處申請將水錶移位，但其責任和費用須由徐女士和麥先生自行承擔。

5A單位及5B單位內的裂痕(包括天花、外牆、內牆及天台近樓梯處的裂痕)

45.徐女士和麥先生作供5A單位和5B單位的內、外和該大廈其他位置都有裂痕出現，要求世界置業修補裂痕。世界置業則不同意有徐女士和麥先生所述之裂痕。不過，租約第2.5及6條已經清楚說明維修單位內部的責任在於租客，業主不須負責。當然，如果裂痕是在單住以外或屬於結構性的，業主自當需要付上責任。不過本案只是新租賃的申請，本席只須考慮是否需要加入新條款而不是去裁決5A單位和5B單位或者該大廈是否有裂痕和責任誰屬。既然租約已經有條款說明單位內部由租客負責，而即使沒有明文規定，業主仍然需要負責單位以外或屬於結構性的維修，本席認為並無需要加入新條款要求世界置業修好裂痕。

公共契約、大廈條款及管理合約

46.租約第2.11條已經清楚說明租客要遵守該大廈公契、大廈守則和管理合約。本席認為租客應該是要受這些文件所約束的，因為當租客違反這些文件的條文時，業主便可向租客討回賠償。因此，租約第2.11條應該保留。不過，世界置業亦理應給予徐女士和麥先生這些文件的副本，如有的話，以便他們知道有什麼約束。

第三者及公眾責任保險

47.本席不同意有需要在租約上寫上業主需要投保第三者和公眾責任保險。本席亦不同意新租賃上要寫明業主需要將第三者及公眾責任保險的副本給予租客。這些責任應是由有關法例所管制。加上世界置業已同意加入新條款說明業主要遵守一切法例規定及業主應負的責任，本席認為已經足夠。

結構安全勘察報告

48.世界置業雖然有責任確保該大廈的結構安全，但這並不等於世界置業需要提交專家勘察報告給徐女士和麥先生。本席認為租客並無權利要求業主提交這樣的報告，而且這樣的報告費用昂貴，徐女士和麥先生的要求並不合理。

更換單位內的水喉

49.正如上述一樣，租約第2.5及6條已說明業主不需為單位內的維修負責，因此，更換單位內的水喉應是徐女士和麥先生的責任。

更換整座大廈所有的喉及渠

50.本席認為徐女士和麥先生無權要求世界置業更換整幢大廈所有的喉及渠，及未能證明這些喉和渠與租用5A單位5B單位有直接關係，徐女士和麥先生的要求並不合理。

電氣技工牌照

51.徐女士和麥先生要求世界置業交出其電氣技工的牌照副本以便他們的裝修工人可以進行裝修。本席認為這樣的要求並不合理，電氣技工的牌照是由有關法例所監管，無須在租約上寫明。再者，世界置業已同意加上條款說明業主需遵守一切法例及負上責任，並對租客負責由業主方面疏忽而招致租客的損失。本席認為這些條款已能給予徐女士和麥先生充分的保障，有沒有牌照副本並不是一個問題。

電力測試報告

52.本席認為租客並無權力要求業主進行電力測試或提交測試證書副本。徐女士和麥先生這樣的要求並不合理。

修理及更換單位內水電供應、大門、鐵閘、窗、木地板、洗手盆、熱水爐和坐厠

53.徐女士和麥先生所要求世界置業修理和更換的設施正正就是租約第2.5和2.21條需要租客負責的事項。租約第6條亦說明業主不會為單位內的維修負責。因此本席不同意世界置業需要負責修理和更換這些設施。

租客電視天線及電話線

54.租客之電視天線和電話線乃屬於租客，與業主無關，本席認為業主無責任去協助管理及保持運作正常。因此徐女士和麥先生的要求並不合理。

抄錶次數

55.有關水、電、煤的抄錶次數和時間都是由有關公司和當局負責，業主無權過問。徐女士和麥先生不能以租約的條文來規範業主作出這方面的承諾。再者，正如上述一樣，本席認為最能減少爭抝的方法，就是將水錶和電錶轉名給徐女士和麥先生。徐女士和麥先生便可與有關當局和公司直接聯絡，不須業主的參與。

依法清洗水缸

56.世界置業已同意遵守一切法例，因此本席認為不需加上業主要依法例定期清洗水缸的條文。

保持其他空置單位衛生

57.本席認為租客無權要求業主如何處理其他單位。不過如果業主有造成任何滋擾的情況出現，租客可以滋擾的理由向業主追討。因此本席認為不需要在租約上加上這樣的條款。

以新加條款為準

58.徐女士和麥先生要求如果新加條款與大廈公契有不同或抵觸，要以新加條款為準。本席不同意這樣的做法，因為租約第2.11條已說明租客要遵守大廈公契，而公契的責任會影嚮整幢大廈，本席認為應該以公契為準才合情理。

免租和減租期

59.本席並不同意徐女士和麥先生所提出的大部份要求，因此無必要等待世界置業做妥一切的要求才開始計算租金或者減收租金。本席不同意徐女士和麥先生可享有任何免租期或減租期。

總結

60.基於以上裁決，本席頒令如下：-

(1) 有關案件編號LDNT 473/1998，本席授予徐女士新租賃，為期兩年，由1998年9月12日起至2000年9月11日止，每月租金為6,100元，不包括差餉和管理費，而有關之按金須作相關的調整。

(2) 有關案件編號LDNT 624/1998，本席授予麥先生新租賃，為期兩年，由1998年9月8日起至2000年9月7日止，每月租金為5,200元，不包括差餉和管理費，而有關之按金須作相應的調整。

(3) 徐女士和麥先生的新租賃均須加上以下新條款，而新條款須以英文定稿加入有關之舊英文租約中：-

(a）業主要每星期最少一次，檢查公用走廊及樓梯電燈及裝置在公眾地方範圍，以供給5/F A及B室的上升總線到租戶電錶的電力設施，及保養維修及需要時作出更換。

(b) 業主保持公用地方包括樓梯、走廊清潔及無雜物阻塞，保持走火通道?通；包括天台鐵閘?通。

(c) 業主要遵守一切法例規定及業主應負的責任。

(d) 業主需要對租客負責由於業主方面疏忽招致租客的損失。

(e) 業主須確保供應有關單位的大廈食水喉能正常運作，如有需要的話，業主須清潔、維修或更換有關之大廈食水喉。

(f) 業主須提供清潔服務及租客須支付業主清潔費用，每月為500元，此項條款由租客遷回有關單位居住才生效。

(g) 將清潔費用加予舊租約第2.2及3.1條條款內。

(h) 水錶和電錶須將註冊用戶?名予租客。

(i) 業主須給予租客該大廈公契、大廈守則和管理合約(如有的話)的副本。

(4) 除上述外，徐女士和麥先生之新租賃的其他條款與舊租賃條款相同。

(5) 徐女士須在一個月內支付世界置業所有少付之租金及按金差額。

(6) 世界置業須在一個內發還麥先生所有多付之租金及按金差額。

(7) 世界置業在案件編號LDNT 473/1998及LDNT 624/1998中提出的反申索被撤銷。

(8) 有關案件編號LDPD 755/1998，世界置業的申請得直，麥先生須將5B單位空置交回世界置業及支付中間收益，每月為5,200元，由2002年4月8日起計至交回5B單位為止，但須扣除麥先生在這段期間內已支付的數目。

訟費

61.至於訟費方面，一般新租賃的申請，都是無訟費命令，除非某一方是以瑣屑無聊或無理取鬧的方式進行訴訟。世界置業認為徐女士和麥先生要求加入許多無理的新條款應該負責訟費。本席雖然同意徐女士和麥先生提出的很多條款都是不合理，但基於本案特別的情況，本席不認為徐女士與麥先生是以瑣屑無聊或無理取鬧的方式進行訴訟。因此本席認為有關新租賃的兩宗申請應該是無訟費命令。

62.不過，本案乃合併案件，審訊的時間亦有不少是有關案件編號LDPD 755/1998的。世界置業在案件編號LDPD 755/1998中得直，理應取回訟費。由於一共有三宗案件，本席認為最公平的做法就是麥先生須支付世界置業三份之一的訟費。不過世界置業的訟費應由第一次修改申請通知書之後計算，即由2002年3月15日開始。

63.基於上述理由，本席頒發臨時訟費命令如下：-

(1) 徐女士與世界置業之間無訟費命令。

(2) 麥先生須支付世界置業其三份之一的訟費，由2002年3月15日開始計算，包括大律師證書，以區域法院基準計算，如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭釐定。

(3) 如果與訟雙方在此命令後14天內不提出有關訟費的申請，則此項臨時訟費命令作實。

徐慧寶女士親自應訊。

麥鴻先生親自應訊。

Kingswin Realty Limited由張文波先生代表應訊。