Yuen Tin Chu and Others 訴 Lee Chung Oi and Others

LDBM000194/2003

LDBM 192/2003

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2003年第192號

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香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2003年第193號

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主審法官: 周兆熊法官

聆訊日期: 2003年9月16日及2003年10月16日

書面陳辭最後日期: 2003年11月3日

宣判日期: 2004年1月9日

LDBM 194/2003

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2003年第194號

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判 案 書

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1.LDBM192/2003、LDBM193/2003及LDBM194/2003都是從小額錢債審裁處移交至土地審裁處的案件。2003年8月15日，本席將這三宗案件合為一案。第一及第二名申請人分別是九龍元州街308號地下及1字樓的業主；第三及第四名申請人是5字樓的業主；三名答辯人分別是308號2字樓、3字樓及4字樓的業主。申請人的申請，是要每名答辯人繳交28,800元的大廈維修費分擔費。

背景

2.2001年8月3日，深水埗民政事務處（“民政事務處”）致函九龍元州街308-308A各單位的業主，指出大廈已獲納入屋宇署的「屋宇維修統籌計劃」，必須進行一系列維修工程，它準備替大廈就落實該計劃如何進行維修大廈一事，於2001年8月13日舉行一次業主大會。該會議如期舉行。

3.2002年5月21日，民政事務處再次致函308-308A各單位的業主，它指出大廈仍有很多亟待修繕的地方，就大廈如何進行維修之事，它準備替業主舉行一次業主會議，該會議定於2002年6月3日舉行。2002年6月3日，屋宇署和機電工程署官員為業主講解和分釋當時大廈所必需進行維修工程項目之後，在場業主達成共識，認為兩座樓宇的維修工程項目是：（一）維修內外牆石屎結構及批盪工程；（二）內外牆油漆工程；（三）修補所有公共地方（包括天台防水工程）；（四）更換梯間電器工程。三名答辯人並無出席是次會議。

4.2002年6月12日，深水埗民政司署去信308-308A大廈的業主,信中說：-

“..............貴大廈的業主在本月3日召開了一次業主會議，經屋宇署及機電工程署同事的講解及闡釋後，與會業主對如何進行有關維修工程有了共識。事實上，大廈有極多需要修繕的地方，...屋宇署最近亦向大廈各業主發出維修令，業主應當盡快履行維修令的要求。.......現應一位業主的要求，再召開一次業主會議，商討招標、委聘承辦商及集資安排事宜......”

（底線後加）

5.上述會議定於2002年6月18日舉行。於2002年6月18日的會議中,出席的業主作出了選擇榮記裝飾設計裝飾公司(“榮記”)進行維修工程的決定，但答辯人之一的葉美玲提出反對，因為在維修工程進行時，承建商不會派人監督工程；此外，榮記並非是屋宇署認可的承建商。經大眾業主考慮後，決定擱置原先的決定，而選出溤鳳意(第四申請人)和雷捷然(第二申請人)為兩座樓宇的代表，以便日後代表大廈委聘認可承建商。

6.2002年6月10日，香港建築事務監督向308-308A號的兩座大廈的業主發出以下的維修令：－

“本人現行使《建築物條例》第26條所賦予的權力，宣佈該建築物可變得危險，並命令你（即業主）進行以下工程。工程須最遲於二零零二年七月十日展開，並於二零零二年十月十日完成。有關工程為：

就建築物的外部及公用地方而言

(a)	清除建築物的鋼筋混凝土結構中鬆脫、破裂及損毀的混凝土；清理現有外露鋼筋上鬆脫的鐵銹及雜物；如有需要，加裝鋼筋及固定其位置，並將鋼筋混凝土結構修復原狀。在建築事務監督進行視察前,不得澆注新混凝土。
(b)	清除內外牆上所有鬆脫及損毀的批盪。
(c)	修繕、裝穩或更換所有鬆脫及損毀的窗框及窗玻璃。

7.2002年6月28日，機電工程署以書面通知兩座樓宇的業主，要求他們聘請註冊電業承辦商全面檢查固定電力裝置。

8.2002年6月26日，屋宇署應業主要求，再召開一次業主會議,因此致函兩座大廈的業主，將會議日期定於2002年7月2日。在7月2日舉行的會議中，答辯人歐陽磊聰整晚與屋宇署職員辯論，他說屋宇署所發出於308-308A的命令是錯的，理應被取消。屋宇署應分別給予每座樓宇一張維修令，待兩座樓宇的業主各自進行其大廈維修工程，因為兩座樓宇各佔6個單位的業權，各自受獨立公契所約束，因此每座樓宇業主，理應各自維修。此外，就強制令的內容，他只同意維修大廈的外牆。屋宇署的職員指命令是對的，因為兩座樓宇的前後梯是兩座業主共用和不可分割的，所以應共同進行維修。

9.2002年7月8日，第四申請人收到中力建設工程（香港）有限公司("中力")給予308-308A號大廈業主的報價單，由於維修工程需於7月10日前展開，她遂以電話聯絡各業主，並拍門通知各業主，並與第二申請人聯名發出一張通知書(証物A1的第十三項文件)，並將該通知書放在308-308A各單位的信箱，通知各業主於2002年7月10日舉行業主緊急會議，商討該承建商可否被接納為大廈進行維修工程之事。

10.會議如期舉行，出席的9個單位的業主一致議決通過聘請中力進行4項必須的大廈維修工程，工程費費用為345,600元，每單位須繳交28,800元分擔費；業主們又選出第二及第四申請人為兩座大廈的業主代表。三案的答辯人沒有出席該會議。

11.2002年7月11日，第四申請人以電話通知308號三樓、四樓和五樓的業主，告訴該等業主關於會議的結果詳情，並請他們盡快繳交28,800元的大廈維修費。數日後，答辯人葉美玲到第二申請人的家中取得中力的維修報價單。

12.2002年7月22日，三案的答辯人發出聯合聲明，警告任何人士或公司，在未獲得他們同意前，不許進入308號大廈內工作。

13.2002年8月初，中力退出維修工程，因為它們覺得答辯人製造麻煩。第四申請人即時將此事以電話通知在7月10日出席會議的業主，該些業主希望能夠找到另一個承建商進行維修工程。

14.2002年8月9日，第四申請人以電話知會大廈各單位業主，已找到新恆威建築工程公司("新恒威")以345,600元接手維修工程，並同意為大廈多拆除兩條爛污水渠和換上兩條新膠渠。

15.2002年9月7日，三名答辯人發出聯合聲明，不同意大廈進行維修工程，理由為308號和308A號分別有獨立公契，每座大廈的權益由本身的公契約束，因此兩座大廈業主沒有責任和權利去處理對方物業的維修問題。

16.2002年9月9日，新恆威發給308和308A大廈各業主一函件,其備註指出：-

“並沒有308-308A有部份工程工序多些或少一些的問題。”

17.2002年9月26日，在當時代表申請人的律師向3名答辯人發出追討28,800元維修分担費的函件，該函件提述公契第3、4及13條的條文，並表示：－

"...........we are instructed to give you notice, which we hereby do, that unless you admit liability/obligation to re-instate or repair and pay the said sum of HK$28,800.00 into the abovementioned Heng Sang Bank account (opened for the purpose of paying or defraying the costs for the said works to the buildings and the electrical installations) in the next 7 days, appropriate legal proceedings will be instituted together with consequential reliefs and remedies by reason of your willful refusal."

18.本席裁定第四申請人是誠實的証人，她的証供有很多的地方都有文件的証據作為支持。本席接納她提出的所有証據。

19.2002年12月7日，申請人在小額錢債審裁處提出有關的申索。

20.代表答辯人的大律師在書面陳詞中指申請人的申請追討的28,800元在聲訴書內列明是由於屋宇署及機電工程署發出的命令而衍生出來的工程費用，她並引述申請通知書的第9和第14段以支持其說。她指第四申請人在作証時亦承認28,800元是由那兩個命令衍生出來的工程項目。她在陳辭中指申請人追討的款項遠遠超出該兩個命令要求的維修範圍，所以答辯人無須要就該兩個命令以外的工程繳付任何費用。

21.申請通知書的第13、第14段有以下的內容：-

"	13.	In the alternative, the Respondent had been notified by the said statutory authorities of the need to reinstate or repair and the occasion of such meeting of owners and its resolution.
Particulars
		(a)	Letter dated 21st May 2002
			From Mr. Cheung Man Ki, Manager of Housing Affairs District Office, Shamshuipo to the owners of Nos.308-308A Un Chau Street, Kowloon making an appointment for a meeting to be held on the 3rd day of June 2002 at No.38 Un Chau Street, 1st Floor at 8p.m.
		(b)	Letter dated 12th June 2002
			From Mr. Cheung Man Ki, the Manager of Housing Affairs, District Office, Shamshuipo, to the owners of Nos.308-308A, Un Chau Street, Kowloon, making an appointment for a meeting to be held on the 18th day of June 2002 at No.308 Un Chau Street, 1st Floor, Kowloon at 8p.m.
		(c)	Letter dated 26th June 2002
			From Mr. Lok Wan Pak, an officer of repairing section of Housing, for Building Authority to the owners of Nos.308-308A, Un Chau Street, Kowloon making an appointment for a meeting to be held on 2nd July 2002 at Nos.308 Un Chau Street, 1st Floor, Kowloon at 8p.m.
		(d)	As a result thereof, 3 separate meetings were held pursuant to the letters. ....................
	14.	In pursuance of the said meetings and the said resolution passed as a result, and in compliance with the necessity to meet the expenses occurred under the liability created by the said two statutory notices, the Applicants and each of them, duly paid the said sum of HK$28,800.00 Being their due share of contribution under the said Deed into an account maintained with Hang Seng Band Limited (Cheung Sha Wan Branch) for such specified purpose."

22.第14段清楚指出28,800元的分擔費是以第13段的3個會議、在2002年7月10日的決議以及上述兩個命令為基礎的。簡單來說，兩座大廈的維修是由「屋宇維修統籌計劃」推動進行，而兩個命令所涵蓋的只不過是的法律的強制性的規定。本席裁定該計劃及命令是二合而為一，是申請人依藉作為維修工程的根據。第14段的內容清楚顯示申請人的申請不是單獨建基於該兩項命令，而是依上述的「屋宇維修統籌計劃」以及該兩項命令進行的，因此,本席拒絕接納答辯人的陳辭。第四申請人在這方面的証供並不準確，本席亦不會接納這部份証供。

23.以下是308號大廈的公契與本案有關的條文：－

"3.	Each of the parties hereto shall pay his due proportion of :-
................
(a)	................................
(b)	The cost of keeping in good and tenantable repair and condition the foundation, the side walks, main walls, supports, beams, gutters, fences, chimneys and all external parts of the said building and all the drains, well, electric pumps, pipes, conduits and all plumbing apparatus (if any) intended for the general service of the said building (except as regards damage caused or resulted from any act or default or negligence of any of the parties hereto their respective servants or agents or tenants or licensees) and the common entrance-hall, staircases, landings and passages and the roof thereof.
(c)	The cost of rebuilding or re-instatement of the said building or any part thereof in case of destruction or damage or condemnation by the Building or other competent Authority.
4.	The amount which each of the parties hereto shall be liable to pay or contribute under the last preceding clause hereof shall be in proportion to his share of and in the said premises.
.............................
13.	If any of the parties hereto shall fail to fulfil its share of the re-instatement of or repairs to the said premises if such re-instatement or repairs should become necessary or shall fail to pay its share of the cost of such re-instatement or repairs within two months from the date of any notice from the other of them requiring the same to be done or paid then the party serving such notice may at its own absolute discretion proceed to carry out such re-instatement or repairs and the defaulting party shall on demand pay to the other party or parties its share of the costs and expenses incurred in such re-instatement or repairs and until such repayment the said costs and expenses or such part thereof as shall remain unpaid shall be a charge upon the share of the defaulting party of and in the said premises.........
14.	....................
15.	All notices required to be served hereunder on any of the parties hereto shall be deemed sufficiently served, if a copy of such notice is posted on a conspicuous part of the floor of which the party to be served is entitled to the exclusive use, occupation and enjoyment, notwithstanding that such party may not personally occupy such floor, or if a copy is sent by registered post to the last known address in the Colony of Hong Kong of the party to be served."

24.公契第13條是本案的關鍵條文，申請人是否已符合這條款的規定，因而使他們的申索得直？首先，本席要裁決的問題是：308號大廈是否需要進行維修的工程？308號及308A號這兩座大廈的公契都是於1956年2月份簽訂的，因此這兩座大廈於該時已存在，其歷史已有46年。証物R1的照片清楚顯示這兩座大廈都是相當殘舊的建築物 。2002年6月3日業主會議的記錄有以下的一段：－

“因為地下和天台的僭建物已被清拆，大廈有很多地方等待維修，..............並且約會了屋宇署和機電工程署的官員為各業主講解和分釋有關目前大廈所必需進行維修的工程項目，在場的業主有了共識，並一致認為兩座樓宇所需的維修工程項目如下：............."

25.在2002年6月18日的會議中，出席的業主從多份承辦商的報價單之中，選出榮記發出的報價單（証物A之呈堂文件七），該報價單共有三項工程，其中一項是：－

"(一) 更換梯間所有電綫、................"

26.答辯人業美玲反對委任榮記為承建商，但反對理由並非是因為報價單所列的工程不需要進行，既然葉美玲有出席會議，在提出反對之前她必定有考慮榮記的報價單，如果她認為某項工程是不需要進行的，她自然亦會提出反對。

27.新恆威的報價單的第9項是更換電器工程，這與榮記報價單的第（一）項是相同性質的工程，都是需要進行的工程。答辯人指機電工程署發出的命令祇是檢查固定電力裝置而不是更換電器，因此更換電器的工程是不需進行的，本席並不同意這一點，上述的命令是於2002年6月28日發出的，但早於2002年6月3日的業主會議中，出席的業主已認為更換梯間電器工程是需要進行的，所以才會達成共識，而在2002年6月18日的會議中，答辯人葉美玲亦對此項工程沒有提出反對，因此，毫無疑問該項工程是需要進行的工程。

28.答辯人提出的另一抗辯理由是308A號的業主無權替他們作出維修308大廈的決定，如果308大廈的業主為308大廈的維修工程作出決定，所有答辯人已佔該大廈一半的業主權益，因此決議可能得不到超過半數業主的同意而不獲得通過。公契第13條的要件是維修工程是否必需的工程，當這要件獲得符合時，維修工程便必須進行，第13條並不包括其他業主同意與否的要件，本案有充份的証據証明維修工程是必需進行的工程，因此答辯人的抗辯理由不能成立。

29.公契第13條並沒有送達通知的具體方式，它祇不過說明以條文中提述的方式送達通知，則會視該等方式為通知已被送達，它並無排斥另一些通知被送達的方式。第四申請人以不同的方式通知答辯人有關業主會議的細節和送達有關的文件，而在2002年9月26日，申請人的律師又向各答辯人發出追討維修分擔費的通知。本席裁定，申請人的作為已符合公契第13條的規定,因此本席裁決申請人的所有申請得直。

30.本席命令在合併案內各案的答辯人須在14天內向申請人繳付28,800元。

訟費

31.本席頒下臨時訟費的命令：答辯人須支付予申請人本案在小額錢債審裁處的訟費以及在土地審裁處進行法律程序的訟費。如與訟雙方未能議定訟費的款額，該款額由法庭按區域法院訟費水平為基準而予以評定。如在14天內，與訟任何一方不向本席提出申請，此臨時訟費的命令作實。

第一至第四申請人：由馮鳳意女士代表

合併案的所有答辯人：由Foo, Leung & Yeung, Solicitors 代表