陳愛玲 訴 林靜儀

LDPD001079/2004

LDPD 1079/2004

香港特別行政區

土地審裁處

條例第IV部收回管有申請編號2004年第1079號

主審法官 : 林潮義審裁成員

聆訊日期 : 2004年6月2日及2004年6月16日

宣判日期 : 2004年7月13日

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判 案 書

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判詞

1.本訴訟判詞須以中文書寫，因為申請人並非如答辯人聘有律師主理其事。申請人坦然告訴法庭，她毫不理解答辯人向她及法庭遞交以英文書寫文件，亦沒有於出庭前找人幫助去理解該等文件內容。她以為對方既然沒有繳付租金，她就理所當然有權收回物業，與其道理全在她一方，她感到不必花時間理會此等她不能明白以英文表述文件。她的取態如此，實在不宜以英文判詞結案。

案情

2.訴訟屬欠租個案，有關物業位於九龍龍翔道120號新光中心壹座12/F D室 (此後稱作“有關物業”)。申請人聲稱未能收到2004年3月15日起租金，因而於2004年4月27日，向本審裁處申請收回涉案有關物業及追回欠租 (包括訟費)。答辯人不同意此欠租日期，答辯人辯稱欠租應由2004年4月15日開始。其後從雙方遞交紀錄得知，證實答辯人所云的確無訛。從申請人所提交銀行入帳紀錄 (見證據編A2)，亦顯而易見，的確是如此。

3.答辯人拒絕繳付由2004年4月15日起租金並非無因。溯自2004年4月1日，香港上海滙豐銀行以物業受按人 (mortgagee) 身份，向該有關物業住客 (即答辯人) 發出信函，通知答辯人受按人已根據與申請人所立按揭文件授予權力，於同年3月8日聘請 Mr HAUGHEY, Darach Eoghan 為財產接收人 (Receiver)，進行接收有關物業。Mr HAUGHEY, Darach Eoghan 隨即於同日 (即2004年4月1日) 發出告示，宣稱會於2004年4月8日到有關物業更換門鎖，並要求所有人等存於該物業內物件於該日前移走。答辯人得悉此事，遂於該日前遷走並停止繳付由2004年4月15日起租金。

4.Mr HAUGHEY, Darach Eoghan 應答辯人邀請，出庭就此事作證。Mr HAUGHEY, Darach Eoghan 證實申請人欠繳所應繳每月按揭款項，亦未有取得香港上海滙豐銀行同意出租有關物業。他亦證實有發信函通知租客，於4月8日會接收有關物業。Mr HAUGHEY, Darach Eoghan 表示香港上海滙豐銀行已於2004年5月31日向高等法庭遞交傳票 (見答辯人律師文件夾第46至56頁)，展開追收欠款及接收有關物業行動。

5.申請人表示擁有多個物業，一併按揭於香港上海滙豐銀行。承認財務上週轉有困難，正與香港上海滙豐銀行協商解決。她不大清楚每一個物業欠繳按揭款項詳情，但不理解何以在協商之間，香港上海滙豐銀行猝然採取接收有關物業行動。她表示未有收過香港上海滙豐銀行知會，會於2004年4月8日接收有關物業。不明白答辯人作為租客，何以與其按揭問題帶上關係。她亦不以為香港上海滙豐銀行接收有關物業是適當之舉。她會為香港上海滙豐銀行向高等法院所採取法律行動作出爭辯。

答辯人律師觀點

6.答辯人代表律師表示答辯人所採取步驟是洽當的。因為申請人未有根據按揭合約 (見文件夾第14頁) 第7(x)段取得香港上海滙豐銀行同意出租有關物業，最終有關物業必然遭香港上海滙豐銀行收回。香港上海滙豐銀行所委託財產接收人Mr HAUGHEY, Darach Eoghan已向答辯人知會收樓一事，答辯人是順理成章可以從租約枷鎖抽身而出，放棄該有關物業，交由財產接收人收回。律師提出上訴庭案件Yeung Lam & Another V Law Po Chong [2000], 1 HKLRD 223 Civil appeal No. 268 of 1999, 26 November 1999 and 14 January 2000, (Court of Appeal), Godfrey and Rogers JJA 判令為其論據。

分析及結論

7.申請人完全放棄逐一回應答辯人及證人Mr HAUGHEY, Darach Eoghan指控。她只是氣忿地否認對香港上海滙豐銀行2004年3月與4月收樓行動知情。不過，縱使她有逐一回應指控，土地審裁處亦不具備司法權力就她與香港上海滙豐銀行按揭合同爭議，研判誰是誰非，何況香港上海滙豐銀行亦非本案的申或辯一方。

8.答辯人律師亦未有就本法庭所關注一旦申請人於高等法院訴訟勝訴時後果一事有所回應。或許，最直接回應就是香港上海滙豐銀行是要就它的收樓行動敗訴 (假設) 付出代價。

9.無論怎麼樣，上訴庭所處理過的個案，與本案並無相異之處，惟一相異地方，是本訴訟財產接收人給予租客 (即答辯人) 收樓通知，早於香港上海滙豐銀行展開高等法院程序。上訴庭個案，則是受按人 (即銀行) 於展開法庭收樓申請後，再向租客通知該收樓申請。上訴庭判詞，並無考慮受按人是否在其收樓申請有否勝訴始作出判決。相反，它指出一旦受按人向租客通知其收樓決定，按揭人 (即業主) 即失去其業權，不容反悔原則 (the Doctrine of Estoppel) 亦不能加諸租客身上，業主與租客之間的不確定租約 (precarious tenancy) (見Woodfall Landlord & Tenant 第2章第2.169段) 亦隨之而逝，租客毋須再履行其對業主義務。

10.此一判決乃係一高級法庭決定。本法庭受其約束，縱使本法庭未有研判香港上海滙豐銀行與申請人糾紛誰是誰非，亦非關鍵之所在。衹要確立香港上海滙豐銀行有通知答辯人，及它已進行收回有關物業，本法庭就必須依上訴庭決定，撤銷申請人2004年4月27日收樓申請。申請人實毋須因是次收樓申請失敗而忿忿不平。假若是次申請勝訴。答辯人就此一決定上訴，由於上訴庭 (即比土地審裁處更高級法庭) 己就相同案件作出精闢分析及判令，珠玉在前，申請人勝算難握，則於土地審裁處勝訴非申請人之福。如申請人以為自己並未有違反與香港上海滙豐銀行所立按揭契約 (本法庭不得而知)，她應竭盡所能，好好組織其答辯。如能在高等法院一舉推翻香港上海滙豐銀行指控，自然就有人需要承擔此次申請人敗訴後果，這才是關鍵所在。

答辯人反申索

11.答辯人要求法庭頒令申請人退回已繳付給申請人按金及賠償損失。此申請非本法庭司法管轄權，本法庭不可作出與此有關命令，答辯人須另覓法律途徑去索回該按金及賠償。

12.判令

1.申請人2004年4月27日申請須撤銷；

2.申請人須向答辯人繳付本案所涉及訟費 (但不包括2004年6月2日聆訊訟費，雙方須各自負擔該日費用)，如雙方未能就訟費金額達成協議，則交由法院裁定，以區域法院基準作算。

申請人：親自應訊。

答辯人：由林文傑律師事務所Andrew KAM律師代表應訊。