Wong Wing Yan 訴 Ngai Ming

LDNT 13/2004

香港特別行政區

土地審裁處

新租賃申請編號2004年第13號

_______________

判   案   理   由   書

_______________

前言    

1.本文係因應上訴庭2004年第2165號雜項上訴案所需而編寫。該上訴案源自土地審裁處６月初經己審結編號為ＬＤＮＴ１３／２ＯＯ４的新租約申請個案。

2.雖然上訴庭為該上訴案件頒下判令時，只提及土地審裁處2004年6月3日判令，本文亦會簡略敍述該日之前 (即同年６月１日)土地審裁處就同一申請所給予其餘判令之因由，力求令上訴庭獲得一個完整及清晰故事。

2004年6月3日及6月1日判令

3.6月3日判令，其實只是整件訴訟判令之一部份。該判令只裁定答辯人（即業主）須租予申請人 (即租客) 租用範圍及使用權，即答辯人須租予申請人該兩房單位之其一房子及給予申請人兩房之外的其餘部份與答辯人共有使用權益（即雙方在租期內，均各自擁有其餘地方百份之五十的均等而共有、也不可分割使用權）。該判令亦有裁定其他租賃細節，譬如一年租期由2004年2月4日（應以2月5日為宜）起計，月租2260元不包括差餉及管理費（即此二項費用由租客負責），但包括地租。按金金額為2個月月租總和。而其他租用條件則與原租約相同。

4.2004年6月1日，土地審裁處（其後作“法庭”稱）其實已就答辯人反對新租約申請書作出裁決，裁定答辯人反對理由不能獲法庭接納，又判令申請人可獲得一年期新租約。新租約租金（及其他租賃細則）則留待6月3日方再行擬妥。

6月1日判令因由  

5.答辯人係一單親家庭女家長，步入中年方與丈夫（於1995年）離異。哺育有一子一女，兩人可幸俱能規行矩步。子女二人在港時，學業都取得優異成績，獲獎學金負笈星加坡就讀當地中學及預科學校。長女現今已完成在星加坡學業，並且已赴美國就讀當地大學，兒子亦於星加坡完成預科課程，本年秋季或於星加坡繼續學業，或於美國升讀大學。

6.答辯人教育程度不高，只能幹粗工，營營役役去謀取生計，供養孩子生活所需。2003年赴星工作暨照顧子女 (尤其女兒結業後須遷離宿舍，由於不適宜獨自外居，需要與答辯人同住)。微薄工錢和積蓄，令一家人生活並不容易，子女俱要謀取兼職，以作添補家計。長女在美更要兼任危險實驗室工作，賺取微薄薪津以補助昂貴學費。孩子取得優異成績，往往只能獲得一頓價廉漢堡飽餐。答辯人娓娓道來，一字一淚。

7.申請人年前於本港大學畢業，現職設計師。薪津不高，但亦生活優悠，無財政上問題。一談一吐，都在在顯露着追求自我多於一切。屬典型中產階級。

8.雙方始於2002年訂定以月租4600元租用灣仔利東街7號10/F 02室（此後作“有關單位”稱）。根據租約（即編號R2證據）內容，申請人顯然是租用整個單位包括若干答辯人留置於單位內家用電器。其後於聆訊間，獲悉答辯人其實仍佔據其一房間用作貯物，此舉獲得申請人容許，是因為申請人並不需要佔用二個房子，一房一廳及廚廁已足供使用。

9.租約於2003年5月4日期滿後，雙方並未有再立書面租約，但按原條件繼續租用。稍後，雙方亦有從巿區重建局聘用社工得知該有關單位已列入巿區重建範圍,  居於單位內業主及租客均可獲得搬遷補償。其後巿區重建局更發出函件 (見證據編號R5), 向受重建計劃影响人仕 (當然包括與訟雙方) 要求提供資料作為計算補償之用 (以特惠金形式發放) 。答辯人更獲得巿區重建局通知她可獲得收購有關單位補償金金額及各個計算補償的方式，即（一）她只是業主而不居於上址但有將單位全租予他人，（二）她是業主有佔用上址及分租部份予他人 , 或（三）她全擁有該單位而沒有租予他人。各個不同方案下計算方式都會導至不同收購補償金額，不過無論何如，答辯人是原則上同意交出物業換取補償的。

10.同年12月份，申請人受答辯人所請，簽下一紙便條，確定申請人租用範圍及使用權，即只租用一房及四分之一客廳，而厠所及廚房則共用（參見證據編號R1）。除此之外，申請人又另書一短信（見證據編R2），交由答辯人轉呈巿區重建局，其內容與該便條相同，原意是向市區重建局證實租用範圍／使用權。答辯人原先意圖隱瞞此二份文件，及後格於形勢，卻直認不諱，只是其後答辯人並沒有呈遞該封短信給巿區重建局。這並非因為答辯人或申請人有撤回此協議之意，而是據稱巿區重建局接納雙方所重行劃定佔用範圍而毋須要求答辯人遞交書面証明。

11.這個協議，有令人生疑之處。是權宜舉措，昭然欲揭，彰彰然明甚，其目的不外乎是增加答辯人從巿區重建局獲得特惠搬遷補償。不過，如果雙方於該年12月份有此協議，重新訂定與租期無關出租範圍，這又與土地審裁處在此訴訟中角色何干！

12.答辯人承認巿區重建局給予收購有關單位補償總金額較預期短欠了數萬元之譜，所以未有簽下出售業權契約。她是明白那一份與申請人簽下租約，是令她所獲補償損失不菲原因。她又透露有獲巿區重建局職員提示，可以以自住理由終止申請人租約（此一不符身份擧措，不足為奇，如果建議成功，是會降低巿區重建局就此一單位付出整體金額，也省卻了他們要與申請人討價還價麻煩），那就是2003年10月23日她向申請人發出CR101通知書（見存檔文件），提出2004年2月4日終止租約動機。

6月1日判令理據

13.答辯人係以自住為理由，反對申請人1月30日遞交新租約申請。因此，法庭需要檢視這個理據是否言之成理。經過研判之後，法庭並不以為這是個確切理由。

14.首先，答辯人與巿區重建局就有關單位收購及補償一事洽談，進行得如火如荼，即使聆訊開始後，答辯人並沒有透露洽談經已終止，法庭實在找不到答辯人會眷戀留居有關單位之意。如果不是補償總金額比預期有數萬元之差，答辯人因而改變取態和策略，則她早已簽下契據，將有關單位拱手讓予巿區重建局，是次訴訟亦會成為明日黃花。答辯人拒絕接受巿區重建局所擬收購總補償金額, 實非答辯人可以保有有關單位業權根據, 巿區重建局是可以引用有關土地收回條例, 強行徵得有關單位業權, 餘下的補償金金額爭議, 則會交由土地審裁處依據法例而裁判。這一要點，相信巿區重建局所聘用說客及社工，早已向答辯人動之以情，說之以理，毋須法庭費煞思量去多作說文解字。答辯人與申請人協議重定租用範圍，不外乎是要增加答辯人特惠搬遷補償。要終止申請人租約，亦出於相同動機。

15.其次，答辯人聲稱2003年中，因女兒結業要遷出宿舍而移居星加坡，以便於女兒過渡期能照顧女兒。2004年的今天，她的兒子也面臨同一問題，她是要短期內回到星加坡的，但卻要收回有關單位，聲聲表示要回香港居位。她的女兒己負笈美國，兒子只會繼續留下星加坡升學，不然就到美國去（正等待兩地大學方面通知）。如果兒子留在星架坡升學，母子又怎會分開，回到香港來。她又明言出租有關單位帶來租金，是可以濟燃眉之急，可以幫補生活開支。凡此種種，都與答辯人要收回有關單位的理由不相稱。

16.答辯人失去丈夫，孤身走一條崎嶇路，境況堪憐，其苦情可憫，其努力輔助子女之心可嘉。但都不能用作掩埋公平公正，硬說答辯人自住理由屬真確。法庭有留意到申請人新租約申請書，並未有依照規定，在CR102通知書日期2個月內向土地審裁處遞交，不過2003年12月27日修訂後業主與住客（綜合）條例第7章第119D(4)條, 係有明訂土地審裁處有權力將期限延長的。法庭不應不行使這權力，去扭曲這個個案應處理重點，即是答辯人是否有需要收回有關單位自住。法庭又有留意到申請人另有一份未經簽署，未有寫下答辯人地址而內容與2003年11月9日所發出的CR102通知書相同的CR102通知書(日期為2003年12月22日)。此通知書並非一份有效文件。

6月3日判令理據

17.法庭未有完全採納原租約 (即證據編號Ｒ２)租用條件去訂定新租約，反之將租用範圍訂為申請人租用一房及共同使用有關單位其餘部份，係根據雙方2003年12月協議（見証據編號R1）而作出的決定。該協議實際上己重定租用範圍。

18.法庭亦未有完全依從該協議所定，申請人可佔用客廳4分1面積。原因是此規定不切實際。有關單位客廳面積不外乎200平方呎建築面積，實用面積就更小，如果留下4分1給予申請人，再將其餘4分3切割出通往廚房，廁所，房子及大門通道，所餘下面積不多，雙方曾就此問題於庭上激辯，目前雙方各自重複擺放同一類形傢具於客廳，已做成混亂和失卻客廳能得到的最大用途，法庭不應重蹈此複轍，雙方應重新協議如何規劃客廳擺設，但無論如何擺設及擺放何人傢具，雙方是有均等客廳使用權及使用協議下擺放傢具。

19.法庭訂定租金，純然是根據所獲得差餉物業估價署租值表而評估。表內各個物業的詳細資料，諸如一般環境，方向，建築物質素/保養情況，交通是否便捷，都付諸闕如，而雙方對這些重要資料卻又諱莫如深，無可奉告。法庭只能憑表列有限資料評定有關單位月租（不包括差餉，管理費，但包括地租）為4520元。而租用二個房子其中一個及其餘面積與答辯人共有均等使用權之租值，則成為每月2260元（不包括差餉，管理費，但包括地租）。

20.法庭給予一年期租約，係參巧2002年立下租約，它所訂下租期亦是一年（2003年5月4日屆滿後，雙方並未訂下新書面租約），而新租約起租日期，則是根據答辯人所發出CR101通知書, 以書內通告申請人租約終止日期為經為緯。

21.答辯人並不重視6月3日判令，只求將申請人掮走。她有在庭上投訴遭申請人欺負。她不滿申請人經常呼朋喚友，到有關單位聚集。發出CR101通知書後，申請人又每每對她作出語帶相關威嚇, 令她感到不安, 如芒剌在背, 雅不願與申請人共處一室。法庭無法知悉這是否事實，但有感到如申請人的確替她帶來困擾，釜底抽薪做法，就是考慮與巿區重建局達成協議，無再歲月磋砣，然後將所得補償金，用作購置另一物業(如果有需要的話)，然後坦然遷走, 總好過與申請人劍拔弩張，每天都活在鬥爭之中。從心境平和帶來好處，並非區區數萬塊錢所能容易換得。法庭無意偏袒任何一方，尤其是毋須特殊眷顧申請人福祉。法庭不厭其繁於6月3日聆訊中，多番向答辯人重複解釋6月1日己解釋過觀點，實在是希望於裁判答辯人失敗之餘，務求能夠作為她的苦海明燈，協助她找到處理她苦難的路向。

申請人：親自應訊。

答辯人：親自應訊。