王耀文 訴 謝德平

DCCJ1900/2003

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2003年第1900號

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主審法官 ：  區域法院法官黃永輝法庭聆訊

審訊日期 ：  2005年1月11日及2005年1月12日

頒下判詞日期 ： 2005年1月26日

判詞

原告的訴據

1.原告人是代表大埔同秀坊13號A的業主。他於2001年7月4日代表業主租樓梯位給被告人。租約訂明租期由2001年7月15日起至2006年7月14日租金為每月2,000元，被告須交2個月租金即4,000元作按金，租約第3條訂明被告要交上期租金。如有欠租原告可終止合約。

2.被告自從2002年3月15日開始直至2002年12月14日並沒有交租，因此原告要求終止合約及收回該樓梯位。

3.於2003年2月27日在土地審裁處周法官批准原告修改訟文關於租金由每月2,000元改為每月1,200元但被告要支付該大厦共用地方的電費。

4.因此原告要求法庭下令被告要交回該樓梯間，欠租10,800元及由2002年12月15日開始直至交吉每月佔用費1,200元，2001年7月15日直至交吉為止所有共用地方的電費及訴訟費。

被告的答辯

5.被告同意與原告有訂立租約每月租金為2,000元，但租該單位後發覺同等單位只收900元至1,000元所以原告同意租金改為每月1,200元而被告要付該單位電費每月100元。

6.原告人於2002年3月開始沒有出現在該大厦，被告沒法交租給原告直至2002年5月曾建明先生出現向被告收租。曾先生要收2,000元租金而拒絕被告交每月1,200元的租金及拒絕被告將該單位轉讓給梁瑞女士。於2003年1月在沒有通知下將該單位鎖上，而且要被告繳交欠租才讓被告取回放在該單位的貨物。被告從來沒有拒絕繳交每月1,200元的租金，只是原告拒絕接納1,200元的租金。

被告的反申索

7.因上述原因被告要求原告將鎖除去，補償他生意上的損失，他轉讓給梁女士的頂手費48,000元，該單位裏貨物的損失及聲明他有權佔用該單位直至合約終止。

事實的判斷

8.本案之紛爭基於原告人在2002年3月離開大埔去愛爾蘭定居而沒有詳盡交代該單位的租務細節予曾先生也沒有向被告交代。原告一向都是到該單位收租自3月後原告並沒有到該單位收租，所以被告沒有交租。

9.租單顯示由2001年8月至2002年3月15日每月租金是1,200元。當曾先生向被告收租經過一番擾攘因被告要知清楚曾先生是否有權代原告收租，發出一張1,200元的支票給曾先生，但曾先生拒絕接收這張支票而將按金扣除當作租金。這是不合情理也不合法因按金只能在退租後扣除應修理的費用才能退回給被告。

10.跟着原告代表曾先生並沒有因他拒絕收原告同意的租金向法庭申請扣押令而擅自加了鎖使被告無法使用該單位直至現今。這是非法行為。被告因此沒法使用該單位經營而導致損失。

11.再者雖然在租約上已刪除不得分租或轉該單位的條款，但基於該單位已被鎖上及曾先生不同意被告轉讓該單位另被告不能收取梁女士的頂手費48,000元。

12.雖然原告於2003年2月27日經土地審裁處批准改每月租金為1,200元但附帶條件是被告要支付該大厦共用地方的電費，這對本席來說也不合理，在沒有原告的證供，本席接納被告所說只要支付每月100元的電費。

13.至於原告說因該單位因鎖上不能令電燈公司抄錶，本席也不相信，因為如果不能抄錶，電燈公司因沒有收到電費必會終止供電，原告也沒有證供說該大厦共用地方電的供應被終止。

結論

14.基於上述各種原因本席在衡量證供的可信性，接納被告的證供。因原告的代表在不合法的情況下鎖上該單位的閘以至被告無法使用該單位，因此只能追討由2002年3月15日至2002年12月14日每月1,200元的租金及100元電費而被告不需要付原告所追討的其餘欠租或佔用費及不需要付大厦共用地方的電費，被告更加不需要交還該單位直至完成合約。

15.因原告鎖上該單位，被告不能轉讓給梁女士因此被告損失頂手費48,000元。雖然被告因該單位因被鎖上不能營業有可能有損失，但如果頂讓給梁女士被告也不能經營，所以被告的合理損失是48,000元。

16.因此本席判令：-

(1)	原告申索不成立但被告要支付原告10,800元欠租及900元電費；
(2)	被告反申索48,000元得值；
(3)	原告要解除在閘上的鎖使被告可以從開鎖後起每月付1,200元租及100元電費直至2006年7月14日租用該單位；
(4)	被告交吉2星期後扣除特別的損失，交還按金4,000元；
(5)	原告要付被告所有申索及反申索的訴訟費。