Gordon Tso & Co 訴 the Incorporated Owners of the Colonnades

LDBM 254/2004

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2004年第254號

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主審法官：黃一鳴暫委法官

聆訊日期：2005年2月23日

頒下判案書日期：2005年3月29日

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判案書

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司法管轄權

1.本案是由小額錢債審裁處轉介至土地審裁處審理。申請人曾經是九龍亞皆老街 165號康麗花園（“該屋苑”）8字樓B室及地庫二層3號車位（“該單位”）的登記業主。於2004年3月，申請人將該單位售予一名買家，而成交日期為2004年4月15日。因此，申請人由2004年4月15日起已經不再是該單位的登記業主。申請人在小額錢債審裁處入稟時，亦已經不再是該單位的登記業主。

2.根據《建築物管理條例》（“該條例”），第45(2)及          (4)(a)條，如果申請人不是業主，申請人無權在土地審裁處提出有關該 條例附表10中所列的法律程序。不過，由於本案是由小額錢債審裁處轉介至土地審裁處審理，而根據《土地審裁處條例》第8(8A)條，土地審裁處具有司法管轄權，可就小額錢債審裁處移交土地審裁處的任何申索作出裁定，申請人認為本席有權審理本案。答辯人亦同意本席有權審理本案。因此，雙方並沒有就司法管轄權提出爭論。

3.其實，陳江耀法官在LDBM 55至69/2004（合併案件）一案中，已經就《土地審裁處條例》第8(8A)條作出詳細解釋，認為土地審裁處有權審理任何由小額錢債審裁處轉介至土地審裁處的案件，即使案件本身不符合該條例第45條的要求。本席同意陳江耀法官在該案中的看法。因此，本席裁定土地審裁處有權審理本案。

申請人的申請

4.申請人的申請是要向答辯人討回款項51,909.28元（“該款   項”）。該款項是有關該單位的外牆維修分攤費、利息及其他相關費   用。

5.答辯人聲稱申請人曾欠下答辯人該屋苑維修分攤費用31,367.58元，並於2002年8月9日簽署一份押記備忘書，在土地註冊處登記冊上就該單位作出登記扣押成備忘號碼8754555（“該押記備忘書”）。在2004年4月15日成交之前，答辯人經他們的代表律師通知申請人，除非申請人清繳答辯人所指的全部欠款，否則答辯人不會解除該押記備忘書。

6.為了可完成該單位的成交轉讓，申請人的代表律師約於   2004年4月15日繳交一筆款項（包括該款項）予答辯人的代表律師，以解除該押記備忘書。當繳交該款項時，申請人的代表律師已清楚表明該款項是在爭議的情況下繳付，及不損害申請人追回該款項的所有權利。代表答辯人的蘇大律師在審訊時亦同意該款項是在有爭議的情況下繳付。

7.答辯人聲稱申請人有責任繳付維修分攤費是基於兩次業主大會的決議（即分別在2002年1月8日及2002年1月30日舉行的兩次業主大會的決議）。在2002年1月8日的業主大會中，有以下的一項決議 ：-

“會議議決進行大廈外牆維修工程。”

8.在2002年1月30日的業主大會中，則有以下的一項決    議 ：-

“會議議決委任先達國際科技有限公司為外牆工程中標承辦商，並於新管理公司到任後集資，集資款項共為港幣二佰五十萬元而各業主須一次過繳付所需之款項。”

9.申請人認為2002年1月8日的業主大會並沒有議決要集資基金，而於2002年1月10日發出有關2002年1月30日業主大會的開會通知書只涉及“選出外牆工程中標承辦商”，而沒有列載任何有關維修費徵收或分攤的議程，所以2002年1月30日的決議實屬無    效。

10.此外，申請人又認為答辯人的管理委員會並沒有遵守該條例第22條的規定，訂定維修分攤費的款額及應付款的時間或方式。

11.答辯人則認為2002年1月30日的集資決議可附加或附帶於已列載的決議或其他事項，及否認管理委員會沒有就集資決議釐定業主所需繳付的款項。

爭議事項

12.雙方同意本席須要裁決的事項有兩方面 ：-

(1)	2002年1月30日有關集資的決議是否有效；及
(2)	管理委員會是否有根據該條例第22條釐定維修分攤費的款額。

集資決議是否有效

13.該條例附表3第3(7)段有以下的條文 ：-

“法團會議通過的決議，除非決議已列載於按照第2段送達業主的通知內，或附加或附帶於如此列載的決議或其他事項，否則無效。”

14.很明顯，有關集資二佰五十萬元和各業主須一次過繳付所需款項的決議並沒有在2002年1月10日的通告中列出，而根據上述附表3第3(7)條條文，該決議應屬無效。不過，答辯人認為這項決議可以是附加或附帶決議。答辯人引用The Incorporated Owners of Alliance Building v. Elegant Fund Investment Limited（LDBM 191/2004）一案來支持其說法。

15.答辯人提出申請人和其他業主已知道集資二佰五十萬元的需要，而申請人代表曹先生在擔任答辯人管理委員會主席期間也曾為大廈外牆維修工程推動集資。本席並不同意答辯人的看法，即使申請人和其他業主已知道集資的需要，但這並不等同他們知道2002年1月  30日的大會會通過集資的決議。本席接受申請人證人曹先生的證供，即是說他在收到2002年1月10日發出的開會通知書後，因議程只涉及“選出外牆工程中標承辦商”，而沒有其他工程項目議程，亦沒有列載任何有關維修費徵收或分攤的議程，或任何有關維修分攤款項31,367.58元的議程，所以曹先生便不出席2002年1月30日的業主大會。

16.在蘇振文及其他對置安大廈業主立案法團（CACV 302/99）一案中，上訴庭已清楚說明該條例的最終目的是保障大廈業主的權  益，而不是為了方便管理委員會容易辦事。該條例訂下的規則，是需要嚴格執行和遵守。

17.本席認為如果答辯人要通過一些附加或附帶的決議，這些 附加或附帶決議必須是從通知書上列載的決議或其他事項中，可以很清楚和很容易理解得到的事項。不過，本席認為有關的集資決議與選出外牆工程中標承辦商並無直接相關關係，兩者是可以分開處理的事項。看過2002年1月10日通知書的業主，包括申請人在內，並不一定理解到答辯人會在2002年1月30日的業主大會上議決集資一事。因此，本席裁定有關的集資決議並不是一些可以作為附加或附帶的決  議。

18.再者，答辯人所引用的Alliance Building一案與本案並不相   同。在Alliance Building一案中，有關的附加或附帶決議只是說業主須繳付各自所佔的份數之分攤工程費用，而工程費用是由管理委員會決定。本案的所謂附加或附帶決議則已決定了確實的集資款項數目和業主須一次過繳付款項的規定。這些決議其實是應該由管理委員會根據該條例第20及21條來訂定，而不是在業主大會上通過。在Alliance Building一案中   ，容耀榮法官亦有提及這一點。因此，本席認為決定集資款項數目和業主須一次過繳付款項的規定都不應附加或附帶在選擇承辦商的決議上。

管理委員會是否有權釐定維修分攤費

19.該條例第22條有以下的條文 ：-

“	(1)	就根據第21條釐定的款額而言，業主所需繳付的款額，須—
		(a)	由管理委員會按照公契（如有的話）確定；
		(b)	依管理委員會訂定的時間及方式繳付。
	(2)	如無公契，或公契並無確定繳款的規定，則每名業主就根據第21條釐定的款額而需繳付的款額，須由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定。”

20.上訴庭於Darlingford Limited & ors. v. The Incorporated Owners of Evelyn Towers & anor.（Civil Appeal No. 172 of 1986）一案  中，有以下的裁決 ：-

“	The first difficulty in the way of Mr. Polson, who appears before us for the appellants, is that the resolutions in question were passed in an extraordinary general meeting of the corporation and not fixed by the management committee.
	As I construe the Ordinance until and unless a management committee, validly appointed pursuant to section 3, has passed the appropriate resolution nothing by way of contribution can be levied from an owner in a development.”

21.由Darlingford Limited一案中可見，維修分攤費應由管理委員會按該條例第22條來釐定，而不是業主大會可以決定的事務。本席認同及採納Darlingford Limited一案中的判決。

22.在本案中，答辯人沒有提出任何確實證據證明管理委員會有根據該條例第22第條開會釐定業主所需繳付的分攤費用。答辯人只是指出有一些通知書是由管理委員會發出及管理委員會有預備過一些集資預算表。不過，有關的集資預算表亦是在2002年1月8日之前制    定。答辯人更提出申請人沒有及不能提出支持其主張的正面證據。

23.本席不接受答辯人的論點。申請人雖然有舉證的責任，但申請人不可能去正面證明一些不存在的事情。根據該條例附表2第10(2)段的規定，管理委員會進行的一切作為、事務、事情均可由出席管理委員會會議的委員，以多數票通過決議決定。但所有文件均不支持有這方面的會議或決議。在答辯人所引用的通知書中亦沒有提及這方面的會議或決議。相反，在2002年3月8日的通知書（證物“AR-2”號第106頁）中，管理委員會要求業主集資亦只是基於2002年1月      30日的特別業主大會，並無說明有其他管理委員會的會議通過這方面的決議。答辯人的證人余先生亦不能確實提出這方面的證據。本席認為申請人已經提出足夠證據去證明管理委員會並沒有根據該條例第22條來釐定維修分攤費。

24.再者，答辯人的大律師在審訊時亦承認所收取的維修分攤費並不正確。雖然申請人同意不會因此而去爭拗已收取的數目問題，但這亦可證明答辯人並沒有跟從該條例第22條的要求去釐定維修分攤 費。

25.因此，本席裁定管理委員會沒有根據該條例第22條釐定維修分攤費的款額。

結論

26.基於本席以上的裁決，本席認為答辯人無權向申請人收取該款項，理應歸還該款項給申請人。

27.因此，本席頒令如下 ：-

(1)	答辯人須支付申請人款項51,909.28元及其利息以判定利率計算，由裁斷日起計至款項付清時止；
(2)	臨時訟費命令 ：答辯人須支付申請人是次申請的訟  費，包括在小額錢債審裁處的訟費；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；如果任何一方不在14天內就訟費提出申請，則本命令作  實。

申請人：由鍾沛林律師行陳志華律師代表。

答辯人：由張恩純，葉健民律師行轉聘蘇國良大律師代表。