啟正有限公司 訴 鄚浩文及另一人

LDPE 1304/2004

香港特別行政區

土地審裁處

條例第V部收回管有申請編號  2004  年第 1304  號

_____________________

判    案    書

_____________________

背景

1.申請人為香港銅鑼灣渣甸街23號兆基商業中心2 樓 （“該處所”）的業主， 而第一及第二答辯人 （以下簡稱“答辯人”）為該處所的聯名租客。  申請人於2004年11月25日向本審裁處提交申請通知書，要求收回該處所及追討2004年11月24日及以後的按巿值計算之欠租/中間收益及訟費，原因為申請人已按法例的規定終止該處所為期1 年的租賃，終止日期為2004年11月23日。

2.答辯人於2004年12月11日提交反對通知書，指申請人的代表潘小姐曾對答辯人作出欺詐性及/或疏忽的失實陳述。（原文為“The statements and assurances given by Miss Poon on behalf of Landlord referred to in paragraphs 4 and 6 hereof are fraudulent and/or negligent misrepresentations, on which the Tenant had relied and suffered losses and damages”）. 再者，答辯人提出根據“禁止反言”的法律原則（the principle of promissory estoppel）,基於答辯人代表在雙方簽訂租約前曾經作出口頭承諾, 申請人應被禁止提前於2004年11月23日終止該處所的租賃。答辯人要求本審裁處頒令：-

(1)	申請人須興建新樓梯及與答辯人續租一年，即由2004年11月24日至2005年11月23日，租金照舊為35,000元；及/或
(2)	申請人需賠償答辯人（a）如另行租賃替代該處所的新處所所需支付的額外租金之損失；（b）該處所的裝修費用和 （c）答辯人可能因違反特許經營協議所招致的損失。

3.申請人的職員，董事私人助理潘艷珊小姐 (“潘小姐”) 作供, 並提交證人供詞, 而答辯人有三位證人作供, 分別為特許經營商代表林博聰先生（“林先生”）、第一答辯人鄭浩文先生（“鄭先生”）及第二答辯人李定勇先生（“李先生”）亦有分別提交供詞 。      

4.按照申請人提出的收樓理由及要求和答辯人提出的反對理由及要，本席被要求對以下幾點作出裁定：-

(1)	事實的裁定，包括（i）申請人代表潘小姐有否在簽署臨時及正式租約前對答辯人作出口頭承諾，同意一年租約完成後，續租一年；（ii）申請人有否作出欺詐性及/或疏忽性的失實陳述；（iii）答辯人提出“禁止反言”的原則於本案是否適用； 及（iv）雙方是否在租約以外有答辯人陳詞時所稱的附屬協議；
(2)	審裁處對答辯人於反對通知書所提出的工程及賠償項目的要求，有沒有司法管轄權；
(3)	根據以上的裁定判決本案的收樓申請，包括該處所租賃的年期及如果本席裁定該處所的租賃已藉業主向租客發出的終止租賃通知書而終止，該處所中間收益的評定（雙方同意押後處理這點）；及
(4)	訟費。

雙方的證供

5.2003年11月8 日, 申請人和答辯人於申請人辦事處簽署該處所作為特許經營“巴黎咖啡店”用途的英文臨時租約，訂明租期1 年， 由2003年11月24日至2004年11月23日，月租港幣35,000元，不包雜費、冷氣維修及差餉等。 該臨時租約列出雙方同意的主要條款，答辯人由第二答辯人單獨代表簽名，申請人由潘小姐的老板，申請人的董事簽名。在租金條款下，加上的備註寫明：若雙方（業主及租客）同意續租第2 年，月租將會維持35,000元。（原文為 “Remarks: If both parties (The Landlord’s and The Tenant’s) agree to renew the second year contract, the monthly rental will be maintained in HK$35,000.00 per month.）

6.按雙方同意的證供，第一答辯人於2003年10月28日在申請人辦事處向申請人提出英文書面要約 (Offer), 要求租賃的租期為3年死約，由2003年12月1日至2006年11月30日。（原文為 “LEASE TERM – FOR A PERIOD OF 3 YEARS FIXED, FROM 1 DEC. 2003 TO 30 NOV. 2006）。潘小姐作供指出， 因為她的老板不識英文，她在該要約上重要的字句的側邊全部寫上中文翻譯 。潘小姐的證供是她的老板指示她，並透過她向第一答辯人指出 “申請人只可以租該物業給答辯人一年，如他不同意，便沒有再商議的餘地。”潘小姐作供亦指出，雖然兆基中心的其他租客的租賃大部份為期兩年，申請人刻意堅持一年租約是 “因為申請人當時尚未肯定與建新樓梯的計劃是否落實或可行。 如果因計劃有變更，申請人便會考慮以同樣租金續租一年給答辯人。”

7.潘小姐指出在10月，當林先生向他查詢時，她已告知林先生當時的情況是 “申請人並不希望把該物業租給租戶經營食肆，因為擔心經營食肆可能引起物業內的環境衛生問題。事實上，整座兆基商業中心也屬於申請人, 而租客都屬醫務所、美容院和貿易行等；更重要的是，申請人當時已經將兆基商業中心的地下和一樓租了給一間著名的傳統中藥店“位元堂”而當時兩層樓是由一條內置樓梯連接起來的。申請人當時已計劃興建另一條內置樓梯，把一樓和二樓也連接起來使地下、一樓和二樓透過內置樓梯貫通，方便日後一併租予一位可承租由地下， 一樓和二樓的租客。” （節錄自潘小姐的供詞）

8.潘小姐稱她其後繼續與鄭先生商討其他雙方仍有分歧的條款，包括簽約是以有限公司或個人身份及收取申請人3個月或2個月租金的按金等。潘小姐指在她把業主的決定告知鄭先生，並得到鄭先生確認同意所有的主要條款後，她草擬了一份臨時租約並列出該等條款。她在2003年11月18日邀約鄭先生到她的辦事處簽署該臨時租約，並在簽約前先將副本給鄭先生參考。她從未有如答辯人所稱曾經承諾申請人在一年租約期滿後必會興建任何樓梯, 並再續租一年。潘小姐指出臨時租約上的備註條款是在2003年11月18日才加上的。當天鄭先生和林先生到申請人的辦事處，鄭先生表示擔心若果一年後續租， 申請人會大幅加租，故此要求加入租金不變的條款。潘小姐指她隨後打電話請示董事，得到董事的指示後才加上該條款。 臨時租約原來只是鄭先生簽署，但鄭先生要求正式租約加入另一位答辯人李先生。潘小姐向鄭先生索取李先生的英文姓名及身份證號碼，在鄭先生打電話給李先生獲取該等資料後，潘小姐即時寫在臨時租約上。

9.另一方面， 答辯人的主要證人鄭先生的證供與潘小姐的證供有下列的主要分歧：-

10.雖然雙方在陳詞時提出幾點法律原則的爭議，但是顯然本案的主要爭議是申請人的代表潘小姐曾經有否對答辯人作出口頭承諾，答應在2004年底地下和1樓單位的租客（位元堂）的租約屆滿後，申請人建築完成一條可由地下經1樓到達2樓（即該處所）的新樓梯後，再與答辯人以同樣租金續約1年。因此，本席首先要在這事實方面的爭議作出裁定。在未詳細分析雙方證供前，先探討合約法的口頭證據原則的問題。

合約法的口頭證據原則

11.申請人首先提出根據口頭證據原則 （parol evidence rule）, “合約雙方把所有條款在合約中列出後，法庭便不應接納外來的證供，推翻或更改合約的任何條款”。申請人在書面陳詞引述法律書籍 Chitty on Contracts (29 Edition) 的第12-096段及第12-098段如下：

“It is often said to be a rule of law that if there be a contract which has been reduced to writing, verbal evidence is not allowed to be given … so as to add to subtract from, or in any manner to vary or qualify the written contract…” (12-096)

“… If, on the other hand, the court finds that the document is a complete record of the contract, then it will reject the evidence of additional terms.  But it will do so, not because it is required to ignore the additional terms or the evidence said to prove them, but because such evidence is inconsistent with its finding that the document does contain the whole terms of the parties’ agreement…” (12-098)

12.申請人指上述作者解釋，這個原則並非指法庭並不會聽取有關的口頭證供，而是指當法庭裁定有關的文件己完全記載雙方協議的條款時，則法庭會拒絕接納該等口頭證供。     因為這個原因，申請人指出如果已有一份表面上完整的書面協議存在，某一方要能證明，在衡量相對的可能性下，另有一些協議條款存在是相當困難的事。在 Chitty on Contracts, 上述的原則見於第12-098段，如下：-

“No doubt, in practice, where a document is produced which appears to be a complete contract, a party will experience considerable difficulty in proving, on the balance of probabilities, that further contractual terms were agreed outside the written terms of the document.”

13.申請人將上述原則引用在本案上，申請人聲稱他們所依賴的租約是正式於2003年12月8日雙方所簽署的正式租約。申請人更聲稱根據雙方沒有爭議的證供，答辯人在當天簽約時沒有提出任何異議，亦沒有再看正式租約的條款便按潘小姐在文件指定的地方簽署。申請人作出的結論是該正式的書面租約己完全記載了雙方協議的條款，所以審裁處應該拒絕接納還有另外一些協議條款，包括答辯人方面的證人的證供所聲稱的口頭承諾。

14.申請人續指出答辯人在2003年12月8日前“有很多機會看清楚和找法律意見確認正式租約的條文。答辯人沒有這樣做，不聞不問（turned a blind eye）, 便需承擔所有法律後果，因為雙方是以對等的地位作出商討、進行討價還價（dealing at arms’ length）”。(引述自申請人的書面陳詞)

15.申請人再指出雖然答辯人的說法是(i)因為在正式租約的附表內也有與臨時租約相同的附註（Remarks）條款，及(ii)潘小姐在雙方簽署臨時租約前對答辯人作出的口頭承諾在正式租約也同樣適用，申請人稱正式租約的下列第19條的 “entire agreement clause” 已清楚訂明雙方知悉所有的協議內容，任何陳述或保證亦己完全記載在該正式租約上：-

“19.

This agreement sets out the full agreement reached between the parties hereto and no other representations have been made or warranties given relating to the Landlord, the Tenant the premises or the Building and of any such representation or warranty has been made, given or implied the same is waived.”

16.申請人在書面回應時引述 Wing Siu Co. Ltd. v. Goldquest International Ltd., HCA4145/2001 (unreported) 一案並提出該案也是租務糾紛的案件, 法庭在該案不但探討了有關附屬協議的法律原則，還裁定了該案中與本案相似的entire agreement clause 已經把之前的所謂附屬協議排除（見案例第20段）。”因此，申請人得出的結論是答辯人所聲稱的所謂的潘小姐的口頭承諾在雙方簽署正式租約後仍然有效不單是缺乏事實方面的證供，更違反上述一般性的法律原則，審裁處應該駁回答辯人的反對理由而裁定申請人勝訴。

17.另一方面，答辯人指申請人提出的只是一般性的原則，法庭實際上

一直接納這原則有很多例外情況，而在本案適用的例外情況包括以下兩項：-       

(i)	“若法庭在考慮有關案情後，認為有關文件並未完全反映全部協議，法庭可接納口頭條款的證據”（見Phipson on Evidence, 15th edition, para.42-23節錄如下。） “Where a contract, not required by law to be in writing, purports to be contained in a document which the court infers was not intended to express the whole agreement between the parties, proof may be given of any omitted or supplemental oral term, expressly or impliedly agreed between them before or at the time of executing the document, if it be not inconsistent with the documentary terms. The inference that the writing was, or was not, intended to contain the full agreement may be drawn not only from the document itself, but from extrinsic circumstances, it is a question of fact for the jury, and the burden of proof is upon the party alleging non-completeness.”
(ii)	“另外一個例外情況是主要附屬協議(Collateral agreement)。若口頭協議是主要協議(Main Contract)的部份約因(Consideration)，有關該口頭協議的證據便可獲法庭接納。”（見 Phipson on Evidence, 15th Edition para. 42-45, 節錄如下。） “..In former editions, it was stated that the oral agreement or warranty could only be proved if it was not inconsistent with the document. That seems not to be the current attitude of the courts and, since the oral agreement being proved is, by definition, collateral to the written document, there is no theoretical difficulty about proving a term as part of a separate contract. In order for a party to be able to rely upon the oral agreement or warranty as a contract, the court must be satisfied that it was intended to have legal effect, and was supported by consideration; if those conditions are not satisfied, it may operate by way of estoppel or give …”

18.根據上面引述的兩項例如情況，答辯人在書面補充陳詞總結本案有下列的特別情況，供審裁處考慮：-

“	(A)	何以答辯人確知回本期為兩年時，仍簽訐=訂只有一年的租約？
	(B)	何以答辯人簽訂一年的臨時租約後 ，卻簽訂為期兩年的加盟合約？
	(C)	若只有一年的租約，何以答辯人花費大量金錢裝修，而其中部份裝修都不能再用？一年後又要再租用其他商鋪另作裝修？
	(D)	一般商業租約者維期兩年。”

19.本席總結雙方上述口頭證據原則的爭論，認為本席先要裁定那一方證人的證供較為可信。若本席裁定答辯人所聲稱的口頭承諾存在，才需要進一步裁定該口頭證據是否在本案適用這問題。

審裁處裁定口頭承諾是否存在的標準

20.申請人指按民事訴訟的原則，答辯人要證明在衡量相對的可能性情況下（on balance of probabilities）有該口頭承諾；另外因為是答辯人提出雖然已有一份正式的書面租約，仍有該口頭承諾的存在，答辯人方面要負責舉證。 答辯人同意本案取決於那一方證人較為可信，並陳詞稱“在這些各執一詞的案件中，審裁處應以固有的可能性（inherent probabilities）作為判案標準（見 R v Ng Wing Ming [1994] 2 HKC 464）”。本席發覺上述該案實為一刑事案件，與本案性質截然不同，因此，不同意答辯人提出的標準而接納申請人所提出的一般民事訴訟標準。答辯人引述的 Phipson on Evidence, 15^th edition, para. 42-43 的 “the burden of proof is upon the party alleging non-completeness.” 這點亦支持這個決定。

審裁處對雙方證供的分析

21.根據雙方不爭的事實，答辯人於10月提出要約，要求3年固定租期，申請人代表潘小姐回覆他，她公司決定只能租一年固定期。鄭先生稱在11月初那次，當發覺到答辯人最著意的承諾的條款沒有寫在該臨時租約之後，他即拒絕簽署並 “在一張白紙上將承諾條款寫出，交給潘小姐後 ”才離開。這證實雙方同意申請人從沒有將答辯人所謂的承諾續租一年的條款寫在臨時租約上。

22.鄭先生的證供是於2003年11月18日，當他再到潘小姐的辦事處準備簽臨時租約時，他發覺該臨時租約仍然沒有加上承諾條款；郤只是在租金一欄上加入一備註條款。鄭先生明白該備註條款的意思，及該條款與林先生建議的及他一直要求潘小姐加入的業主承諾續租一年的條款截然不同。但是鄭先生當日仍然選擇 （i）相信申請人會遵守潘小姐即場提出的他所謂的口頭承諾及 （ii）認為該口頭承諾有法律效力，因而最終簽署了臨時租約。

23.如果相信鄭先生上述的證供，本席認為鄭先生當時的行為很不合理，甚至令人費解。 首先，既然鄭先生已知悉潘小姐代表的申請人由始至終都拒絕答辯人簽署超逾一年的租約或加入一條有法律效力的（由林先生草擬並交與他給潘小姐的）承諾條款，為甚麼鄭先生又會在2003年11月18日那麼輕易相信對方代表的口頭承諾呢？ 另一方面，鄭先生完全明白潘小姐在臨時租約的備註所寫的不是他一直要求的承諾條款的內容，為甚麼他仍相信因為潘小姐的口頭承諾同樣有法律效力，所以他最終簽署了該臨時租約？他為麼沒有考慮到日後他用甚麼來證明潘小姐有作出他所謂的口頭承諾呢？ 這兩個簡單的問題必然呈現在任何一位正常的準備簽租約的人的腦海內，無論該人有沒有很多商業經驗。 而答案就必然是，既然對方不願意將該口頭承諾寫在臨時租約（及將來的正式租約）上，簽約一年只好拉倒， 一如鄭先生所聲稱的他們於2003年11月初到潘小姐辦事處準備簽臨時租約的情況一樣。但實際情況郤與鄭先生所說的11月初那次不同, 鄭先生等選擇相信潘小姐的口頭承諾而簽約，這點很不合理。

24.更令人費解的是，林先生是有更多商業經驗的人仕，他亦曾建議鄭先生必定要潘小姐將他草擬的承諾條款寫在臨時租約上。可是，鄭先生的證供是當他致電林先生說，即申請人的潘小姐不肯加入承諾條款，“只肯重覆作出口頭承諾說會起新樓梯和以相同租金簽新租約1年”，林先生只是對鄭先生表示，既然申請人已重覆作出口頭承諾，他亦相信申請人會遵守承諾，並於幾天後與鄭先生等簽署特許經營協議。如果林先生真的那麼相信商業行為可以單純依靠口頭承諾，他為甚麼要與答辯人等簽署經營協議呢？

25.林先生與鄭先生均未能提供林先生當時建議鄭先生要求申請人代表潘小姐必要加入在臨時租約的承諾條款。本席不明白為甚麼鄭先生會不保留這樣重要的文字紀錄，特別是他顯然不懂得寫這承諾條款而要林先生提供該條款的草擬版本。

26.雙方不爭的是在2003年年底，兆基商業中心地下與1樓有一條內置樓梯連接。林先生與鄭先生等的證供是潘小姐承諾申請人在收回地下與1樓單位後，將會建造一條新樓梯由地下經1樓到達2樓，而該新樓梯不是原來的由地下至1樓的內置樓梯的延續。 他們的證供是“當新樓梯起好後”，潘小姐承諾說申請人會與答辯人以同樣的租金續租一年。答辯人陳詞說，雖然答辯人並不否認直至結案陳詞時申請人並未有建造新樓梯，但申請人要續租一年與答辯人的口頭承諾並不取決於申請人有沒有或何時建造新樓梯。本席完全不同意答辯人的這點分析，事實上，如果本席相信林先生等的證供，潘小姐亦只是回覆他，“業主準備先簽署1年租，當新樓梯起好後，業主會再與你們以同樣租金續租1年”，為甚麼起好樓梯不是其中一個先決條件呢？

27.衡量雙方的證供， 於考慮過兆基商業大厦的每層面積及間隔，包括地下大堂的面積及位置，本席認為潘小姐所說的較為可信，即申請人考慮計劃於原來地下與1樓的租客(位元堂)的租約期滿後，建造另一條內置樓梯，將原來地下與1樓已有內置樓梯連接的情況，伸延到1樓至2樓。這遠較答辯人認為申請人將會建造的不是一條內置樓梯，而純粹是一條新樓梯連接2樓至地下大堂更為實際及可行。本席認為該大廈地下的公共走廊顯然沒有足夠的地方建造1條新樓梯經1樓至2樓。該外置新樓梯除了佔用了2樓及地下的地方，又會佔用1樓的地方，亦較延續原來的內置樓梯到2樓浪費額外的樓面面積。

28.答辯人要求審裁處在裁定相信那一方的證供時，要考慮雙方的背景，包括答辯人等選擇簽署一年那麼短的年期的不合理性。本席認為很多時簽約的一方在簽署租賃合約後會發覺合約對他不利，而事實上亦可以證明對他不利，例如，租金過高或年期過短，但這不能提供足夠的證據來推斷另一方面有作出一些口頭承諾。

29.本席留意到在簽署臨時租約至正式租約期間，答辯人有充裕時間請教律師或任何有常識的人，了解合約上的條款的含意及答辯人相信的口頭承諾的問題，但他們顯然沒有請教任何人或發覺有甚麼問題, 直至租約年期屆滿才提出異樣。

30.綜合本案所有證供及以上的分析，本席裁定在衡量相對可能性的情況下，答辯人並不能證明申請人代表曾經作出租約期滿後續租一年的口頭承諾， 因而答辯人的所有反對理由並不成立。

申請人有否作出欺詐性及/或疏忽性的失實陳述

31.根據證供，答辯人所指的失實陳述是指申請人代表曾作出的口頭承諾，既然本席已裁定沒有該口頭承諾，失實陳述的理由亦必然不成立。

禁止反言的法律原則是否適用？   

32.本席同意申請人對有關禁止反言（promissory estoppel）的法律原則應用於本案的本析。首先，禁止反言的第一個條件是雙方作出承諾時已存在法律關係 (pre-existing legal relation) (見Chitty on Contracts, 2004 Edition, 3-088)。 但雙方爭抝的事情，即潘小姐有否作出答辯人所指的口頭承諾，是早於雙方在2003年11月18日簽署臨時合約條款之前出現， 因而禁止反言這個原則並不適用。

33.最重要一點是，本席在事實方面已裁定答辯人未能成功舉証潘小姐曾經作出答辯人所指的口頭承諾。 因此，既然並沒有任何承諾，禁止反言的原則當然並不適用。

在租約以外有沒有附屬協議（Collateral Agreement）的存在

34.另外答辯人在補充陳詞指出因本案有附屬協議（collateral contract）的存在，答辯人所提出的有關口頭承諾的證據應獲審裁處接納。回應答辯人結案陳詞第32段的附屬協議這論點，申請人指這點從來不是答辯人的案情（pleaded case）, 答辯人亦不應該在不修改反對通知書上的理由的情況下在最後陳詞階段才提出這個理由。無論如何，申請人提出，綜合整個案件的證供，答辯人未能證明有附屬協議的存在。

35.根據本席事實方面的裁定，答辯人所聲稱的附屬協議並不存在。

審裁處司法管轄權的爭議

36.雙方大律師的陳詞就審裁處對答辯人在反對通知書上所提出的補救方法有沒有司法管轄權作出詳細的爭論。但是，由於本席已裁定並不接納答辯人有關潘小姐曾經作出口頭承諾的口供，而申請人已透過代表，大厦的管理公司世邦魏理仕 (C.B. Richard Ellis) 對原來的租賃按業主與租客（綜合）條例（第7章）（“該條例”）第V部第122(i)(c) 發出了有效的終止通知書，審裁處根據土地審裁處條例（第17章）第8（7）條有司法管轄權對答辯人作出收樓及繳交欠租及/或中間的收益的命令。

37.本席並不認同答辯人所指審裁處對答辯人在反對通知書上所提出的補救方法，包括“頒令申請人興建樓梯，及賠償租客支付額外租金的損失、裝修費用和可能違反特許經營協議的損失”等有司法管轄權。但是在本案，本席已毋須在這方面作出裁定，所以將不會在這裹詳述理由。

結論

38.本席裁定答辯人未能成功舉證申請人代表曾作出續租一年的口頭承諾，因此處所的租賃早於2004年11月23日屆滿，而申請人亦己透過代表根據該條例發出有效的終止通知書，申請人得即時收回處所的管有權，並且可以追討按巿值計算的中間收益，故此本席頒令如下：-

頒令

(1)	申請人己根據本案該處所租賃的條款及該條例終止本案該處所的租賃，申請人可從答辯人處收回該處所的空置管有權（即以“交吉”方式收回涉案的物業）；
(2)	答辯人須繳付予申請人以巿值為基礎的中間收益（或稱租值補償金）， 由2004年11月24日起計，直至交回處所的空置管有權為止；
(3)	助理司法常務主任排期聆訊該處所中間收益的評估，需時1天；
(4)	申請人及答辯人須在28天內提交審裁處及送達與對方專家證人評估中間收益的文件及/或書面證供(如有需要的話)。
(5)	訟費歸於本案。

申請人：由袁錦雄、張志偉律師行代表。

答辯人：由連慧儀律師事務所代表。