怡居地產有限公司 訴 蔡路加
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1. 申索人為一地產代理公司，在小額錢債審裁處提出申索，向被告人追討一宗住宅樓宇買賣之佣金。經審訊後，審裁處撤銷申索。申索人不服，向本法庭提出上訴。
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HCSA 36/2004 香港特別行政區 高等法院原訟法庭 案件編號：小額錢債審裁處上訴案件2004年第36號 （原小額錢債審裁處申索2003年第97102號） ____________
____________ 主審法官：高等法院原訟法庭法官張舉能（公開聆訊） 聆訊日期：2005年6月30日 判案書日期：2005年7月 25日 判案書 背景 1.申索人為一地產代理公司，在小額錢債審裁處提出申索，向被告人追討一宗住宅樓宇買賣之佣金。經審訊後，審裁處撤銷申索。申索人不服，向本法庭提出上訴。 2.根據無爭議之案情，被告人經申索人之介紹，與業主簽署一臨時買賣合約，同意購買位於太古城的一個住宅單位。 3.買賣雙方簽定臨時買賣合約後，按合約規定再經律師樓簽訂正式之買賣協議。其後雙方代表律師就一些業權問題的查問及回答起了爭論，雙方各持己見。最終雙方藉律師達成妥協、簽署取消協議書，以取消正式買賣協議，將交易終結。 4.由於雙方最終達成妥協的協議，故他們就業權及回答業權之質疑方面的問題，始終沒有交由法庭判決誰是誰非。 5.在該種情況下，買家拒絕支付與申索人任何佣金。 標準格式之地產代理協議 6.就聘用申索人作為代理方面，申索人與被告人按《地產代理條例》（《香港法例》第511章）之條文規定，簽署一標準格式之地產代理協議（見條例第45及第46條）。該標準格式之地產代理協議乃地產代理監管局經《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》（《香港法例》第511 C 章）表格 4所訂定。 7.雖然雙方簽署之地產代理協議乃是以中文書寫，但該協議的內容完全參照上述表格4之內容，而表格4之標準地產代理協議乃是有中英文版本的，故本席在此將有關之標準格式代理協議內容的中英文版本同時列出，有助在下文中詮釋其條文之意義：
臨時買賣合約之有關佣金支付條文 8.經申索人穿針引線下，由被告人作為買方、與業主作為賣方所簽定之臨時買賣合約實為一份三方面之合約。除買賣雙方外，申索人作為地產代理亦以合約第三方的身份簽署該合約。合約內容除就雙方對樓宇買賣之權利及責任作出規定外，亦對雙方各自支付佣金予申索人方面作出規定。 9.然而，在本聆訊中雙方並沒有異議，申索人作為地產代理是否可以向被告人追討佣金一事，必須根據標準格式的代理協議內有關之條文作出決定。如代理協議內第9條規定，申索人作為地產代理與被告人作為買方，雖然可就代理協議內容方面訂定額外條款，但該些額外條款“不得與[該]協議的其他條款有所抵觸，亦不得限制[該]協議的其他條款”。本席在考慮條例第45及46條後認為，毫無疑問，立法之原意是藉標準之地產代理協議，規管地產代理在何種情況下方能向住宅樓宇之買家收取佣金。若雙方自行訂定其他支付佣金之額外情況，而買方亦願意依協定支付佣金的話，當然地產代理可自由地收取佣金；但若買方在達成協定後反悔，不依約在所訂定之額外情況下支付佣金的話，地產代理欲根據雙方之額外協議去追討佣金，便可能會出現問題：見條例第45及46條之規定。 10.然而，本席不欲在此詳細發表意見，原因是在本上訴案件中，被告人一方沒有律師代表，而代表申索人的胡大律師在庭上發言時，其陳詞亦完全集中在標準格式的地產代理協議條文內，而並不倚賴臨時買賣合約之有關條文。根據胡大律師的陳詞，臨時買賣合約之條文並不加添被告人作為買家支付佣金的責任或擴闊其須支付佣金的情況。既然如此，本席毋須就臨時買賣合約之條款作出進一步之處理;亦不用就地產代理及買家是否可以在標準格式的地產代理協議所規定之佣金支付的情況之外，訂立額外的佣金支付情況的條款，或就其法律效力或後果，作出任何判決。 地產代理協議 11.回頭說標準格式的地產代理協議。該協議第3條規定，買方須向代理支付的佣金是根據協議附表1, 3及5來決定。附表1是關乎所購買之物業, 附表3則列明買方在何種情況下須支付佣金, 而附表5是對地產代理協議內所用之字眼的註釋。 12.在處理附表3之條文之前，本席認為需要指出標準格式地產代理協議附表2內所列明的代理責任，包括代理須“(d)協助買方與…賣方訂立具約束力的買賣協議”; 但代理的責任並不包括協助買賣雙方在達成協議後完成有關物業之買賣交易。 13.本席注意到普通法案例就代理人在何種情況下方能收取佣金的問題的發展趨勢。簡略而言，該問題之答案以代理協議內容為依歸。當中尤其是須注意的是：究竟代理人的責任是否去協助其客人與對方達成一有法律約束力之買賣協議，還是須更進一步，去協助客人完成有關之物業交易，才能賺取佣金。若代理人之責任只是協助客人與對方達成具法律約束力之協議的話，則除非代理協議另有規定，否則一般來說代理人在買賣協議達成後，便可賺取佣金，其後無論買賣雙方是否能按所簽訂具法律約束力之協議完成交易，亦毫無影響。那似乎是普通法（包括英國以外之普通法國家）的發展趨勢，見Luxor (Eastbourne) Limited對Cooper [1941] AC 108； Midgley Estates Ltd對Hand [1952] 2 QB 432； Scheggia對Gradwell [1963] 1 WLR 1049；Latter對Parsons [1906] 26 NZLR 645； McLennan對Wolfsohn [1973] 2 NZLR 452 等案例。 14.本席認為上述案例背後所代表之普通法原則，對正確詮釋標準格式的地產代理協議就佣金支付方面的條文，有一定之背境性意義。再者，該些普通法案例亦表明，在地產代理替客人與對方訂定有法律約束力之買賣協議後，若雙方因某些問題而不能成交買賣，尤其是因業權方面之糾紛而未能成交的話，代理人是否可以收取佣金一問題，並沒有一個在法律、常理或道德方面的必然答案。換句話說，以普通法之理念來說，若買賣雙方因物業之業權方面的糾紛，引致最終不能依據已簽訂之買賣協議成交買賣，並不一定表示代理人方面必須承擔後果，即不能賺取佣金；反過來說，那亦並不一定表示客人方面要支付佣金。在當中沒有必然之法律、常理或道德方面的答案，一切皆取決於有關代理協議之條文規定。 附表3第1條 15.再回頭看附表3內的條文。本席在考慮過雙方之陳詞後認為，附表3第1條訂明買方就支付佣金的責任。換句話說，第1條訂明代理在何種情況下可賺取佣金：根據第1條規定，如買方在代理協議有效期內經由代理與賣方就有關物業訂立一具約束力的買賣協議，買方便須要支付佣金。那是代理賺取佣金的唯一條件，亦是買方須要支付佣金的唯一情況。 16.本席不認為第1段內給予雙方選擇究竟是在簽署買賣協議時，還是在有關物業交易完成時，買方才須向代理支付佣金，對正確解釋附表內之條文有任何影響。上述選擇只關乎佣金支付的時間，但並不影響支付佣金的責任是在何種情況下產生的問題。 17.第1條開宗明義的說“除本附表第2及5條另有規定外”，故在決定買方是否須要支付佣金時，必須要考慮第2條之規定，而第2條之規定亦對第1條之規定起凌駕性之作用。（第5條之規定與本案案情無關，不用討論。） 附表3第2條 18.在考慮過雙方陳詞後，本席認為第2條之規定的正確詮釋是：若買賣雙方就有關物業訂立具約束力的買賣協議後，物業交易未能完成，而未能完成的原因，並非是買方“犯錯”所造成的話，則買方毋須支付佣金。換句話說，若簽訂買賣協議後物業交易告吹，是因為買方“犯錯”造成的話，則不符合第2條所述的情況，故第2條並不適用，而第1條則維持適用，即買方須向代理支付佣金。 19.然而，一如附表3第1條之規定，第2條本身亦清楚訂明“除本附表第3條另有規定外”。換句話說，第2條之規定是否適用，必須要同時考慮第3條是否適用，而相對來說第3條對第2條有凌駕性之作用。 “犯錯” 20.第2條指物業交易未能完成非因買方“犯錯”所導致。甚麼是“犯錯”呢？本席認為根據條文之正確解釋，“犯錯”是指買方違反所簽訂具法律約束力之協議、又或其他適用之法律而言。而該“犯錯”，亦必須與物業交易告吹有因果之關係（“令物業交易未能完成”）。 21.若物業交易之告吹是因為雙方就業權是否妥善引起爭論，而最後雙方決定取消買賣交易的話，則不存在買方“犯錯”而“令”物業交易未能完成的問題。因為既然交易是按雙方所訂定之取消協議而終止的話，買方自然沒有作出任何違反合約或協議之行為，故不能說是“犯錯”。 22.同理，若雙方之業權糾紛不能以和解協議來解決，而需要對簿公堂，而法庭之裁決乃是買方有權不接受賣方所提供之業權証明或就業權查問之回答，因而不用完成交易的話，自然買方亦沒有“犯錯”；而物業交易之告吹，亦並非是買方任何“犯錯”而導致的。 23.胡大律師在陳詞時很公允地作出讓步(concession)，同意只要雙方就業權是否妥善所出現的爭論是真誠的爭論，而雙方最後就他們之爭論作出妥協，達成取消交易的協議，則法庭在考慮第2條的情況是否適用，買方是否沒有“犯錯”的情況時，毋須考慮買方（或其代表律師）所提出質疑業權的論點是否在法理上站得住腳。胡大律師同意，在該等情況下，買方沒有“犯錯”致令交易未能完成，故第2條所述說的情況適用（第3條另有規定除外，見下文）。 24.胡大律師同意若不是那樣的話，標準格式的地產代理協議附表3內之條文，會迫使法庭（很可能是小額錢債審裁處，又或是區域法院 – 那要按爭訟之佣金銀碼數目而定）在解決買方是否須要支付佣金的問題時，必須就雙方對業權是否妥善或賣方是否滿意地解答就業權方面之查問等問題，作出判決，即使買賣雙方已就該等問題達成妥協，取消買賣交易。 25.本席同意胡大律師之論點，即訂立標準格式之地產代理協議的原意，斷不應是希望佣金之支付問題與可能是極為繁複及技術性的業權問題掛鈎，甚至要求區域法院或審裁處去處理一些通常由高等法院才處理之業權糾紛，尤其是買賣雙方已就該等業權糾紛達成妥協、取消買賣交易。 26.然而，單看附表3第1及第2條之規定，不難看見很容易會出現一個漏洞情況，對地產代理不公允。該個漏洞情況是：在地產代理履行其責任，協助買方與賣方達成就有關物業訂定具約束力的買賣協議後，若買賣雙方因一些私人或個別原因取消物業交易的話，則買方便可根據第2條之規定，毋須向代理支付佣金。那情況並不公允。 附表3第3條 27.故第3條就買賣雙方協議取消交易方面，作出進一步之規定，而如前述，該規定對第2條之規定有凌駕性之作用。 28.本席注意到附表3第2條是指雙方的“物業交易未能完成”，那可以包括很多的情況，例如某方悔約不成交、又或雙方根據後來所訂定之協議取消交易。附表3第3條則明確地處理雙方“共同取消”已簽訂之具法律約束力的買賣協議的情况。第2條所述的是交易不能完成，第3條則單單處理雙方共同取消買賣協議以致交易告吹的情況。 29.根據附表3第3條之規定，如買賣雙方“非基於有關物業的買賣協議的條文，而共同取消該具約束力的買賣協議”，則買方須向代理支付佣金。換句話說，若買賣雙方之取消買賣協議，乃是“基於”有關物業的買賣協議的條文，則第3條便不適用，而買方是否須要支付佣金，便完全取決於第1及第2條之規定。 “基於” 30.究竟甚麼情況是“基於”有關物業的買賣協議的條文，而共同取消該協議呢？標準格式的代理協議的英文版本對正確詮釋“基於”的意思極有幫助。“基於”的英文版本是“arising from”。本席認為在參照中英文版本的字句後，“基於”的意義便不難理解。 取消哪一個協議? 31.究竟是取消哪一個協議呢？根據本港買賣物業的慣常做法，由地產代理協助買家（或賣家）所簽訂之具法律約束力的買賣協議（附表2第(d)條的代理責任），通常乃是所謂“臨時買賣協議”。根據臨時買賣協議，雙方會在指定的時間內藉律師再簽署一份“正式買賣協議”。一般來說該正式買賣協議會有條文規定，由該協議去取代臨時買賣協議，成為約束雙方就買賣物業的權力及責任的文件。而按該正式買賣協議，雙方會在成交日子再簽署契約完成買賣交易。當然有些時候由於某一些原因，雙方是不會或未能簽署正式買賣協議的。在該種情況下，臨時買賣協議便維持有效，直至依據該協議物業交易為止。 32.在上述情況底下，買賣雙方在物業成交之前的任何時間都可能由於某一些原因，共同取消當時適用的買賣協議以終止交易。若雙方同意共同取消交易時，是在未有簽訂或沒有正式買賣協議的時間，則雙方所共同取消的必然是臨時買賣協議；但若雙方同意共同取消交易時，乃是在簽訂正式買賣協議（取代臨時買賣協議）之後，則自然雙方所取消的乃是正式買賣協議內所規定之物業成交。 33.本席注意到附表3第3條所用的字眼，是“有關物業的買賣協議”及“該具約束力的買賣協議”。字眼上來說，與附表2第(d)條代理責任內提述之“具約束力的買賣協議”及附表3內第1條所指的“具約束力的買賣協議”等字眼相同或相類。然而，在詳細研究文字之內容、原意及中英文版本的字眼後，本席認為：附表3內第3條所指被共同取消的“具約束力的買賣協議”，並不一定是只指附表2代理責任第(d)條內所說的買賣協議，又或是附表3第1段所談及的買賣協議（即那份由代理協助買家與賣方簽訂的臨時買賣協議），而可以是指根據臨時買賣協議所簽訂的正式買賣協議。 34.在這一方面，本席特別注意到英文版本附表3第3條說：“mutual cancellation of a binding agreement for sale and purchase of the property concerned”。英文版本所用的 “a” 字，並不局限於任何一份具約束力之買賣協議。它既可以指先簽定的臨時買賣協議，亦可以指其後為取代臨時買賣協議而簽定之正式買賣協議。就這一方面，本席不接納胡大律師之相反陳詞。 何謂“條文”？ 35.下一個問題是：怎樣才是“基於”買賣協議的“條文”，而共同取消該協議呢？ 36.胡大律師在陳詞時指出，“條文”英文字眼為 “provisions”，並不是“條款”(“term”)，故並不包括任何隱含的條款(implied term)，而只包括明文書寫出來的合約規定。胡大律師那樣說，乃是因為根據他的陳詞第3條是指雙方基於臨時買賣合約內的明文規定，共同取消該協議，因而作出的。胡大律師陳詞說，既然在臨時買賣合約中，並沒有就妥善業權或查問質疑方面作出任何明文規定，故雙方由於該方面之理由而達成妥協共同取消交易，正好符合附表3第3條內所說“非基於[臨時買賣合約]的條文”而共同取消交易的情况，故第3條在本案中適用，而買方亦須按該條規定支付佣金。 37.如前述，本席不接納胡大律師的陳詞的基本前設。本席認為，在雙方簽定了正式買賣協議之後，才達成協議去取消買賣協議的情況底下，第3條所說的，乃是以雙方是否基於正式買賣協議的條文去共同取消該協議，來決定買方是否須要付佣金。 38.既然如此，如下文解釋，本席毋須對胡大律師就何謂“條文”（provisions）作出判決，尤其是與訟其中一方並沒有法律代表。 “基於”正式買賣協議“條文”去取消“該”協議 39.究竟雙方協議共同取消正式買賣協議，是否“基於”該正式買賣協議的條文而作出的呢？就該方面，胡大律師在庭上陳詞時作出讓步並同意說，只要有關之協議內對賣方須証明妥善業權及就業權事宜之查問和質疑作出滿意的回答有所規定，則若雙方因業權問題或就查問和質疑方面之回答是否滿意方面出現糾紛，以致後來達成妥協共同協議取消有關之買賣協議、終止交易，便屬於“基於”有關之協議的條文取消該協議的情況。本席認為該個讓步是一個合理的讓步。當然那只是適用於真正之業權糾紛的情況。 40.在本案中，如審裁官所裁斷，買賣雙方在簽訂臨時買賣合約後，按該合約之規定，再簽訂正式之買賣協議。雖然在原審時，買方並沒有將有關之正式買賣協議呈堂為証物，然而審裁官按常理推斷、並作出事實之裁斷，即該正式買賣協議“必包含賣方能証明妥善業權的基本條文”（判決理由書第19段）。在上訴聆訊時，胡大律師亦十分公平地同意及作出讓步，指審判官之推斷，以一般買賣交易之常理來看，完全正確；就審裁官之事實裁斷，他代表申索人方面並不作出任何挑戰。 41.既然如此，依據本席之判斷，買賣雙方共同取消正式買賣協議乃是“基於”該協議的“條文”，故第3條並不適用。換句話說，第3條規定買方須要在取消協議的情況下仍然向代理支付佣金的情況並沒有出現。既然如此，第2條所規定買方不用支付佣金的情形仍然有效，故第2條適用。換句話說，第1條規定買方須支付佣金的規定並不適用，故買方並不須要向地產代理支付佣金。 佣金上訴的結論 42.總括來說，本席不接納申索人就佣金是否須要支付方面所提出之上訴。 訟費上訴 43.餘下來的上訴，是關乎審裁官在判決申索人敗訴後，命令申索人須支付被告人之訟費內所包括的一筆9000元費用。該9000元訟費是關乎被告人在應審裁官邀請之下，傳召在物業買賣過程中代表被告人之黎律師出庭作証，解釋雙方當時業權之爭議，因而出現之証人費用問題。9000元是根據黎律師出庭的時間（3個小時），以每小時3000元所計算。 44.胡大律師在陳詞中指黎律師的証供與本案爭論的問題完全沒有關係，故根本不應傳召黎律師出庭作証。本席不接納該陳詞。如前述被告人是應審裁官之邀請，才傳召黎律師出庭作証。審裁官在審訊中有調查之責任，他向被告人作出邀請，對後者有極其重要的影響力。從被告人的角度，他應審裁官之邀請傳召一名証人出庭作証，完全合理。而且本席亦認為，最起碼來說，黎律師的証供對雙方就業權方面之爭論是否是一個真實的爭論、還是虛構出來或假裝的，有直接關係。 45.本席認為審裁官在行使其就訟費之酌情權時，完全有權頒令黎律師作為証人的出庭費用應由申索人負責。 46.然而，就証人之費用數目方面，本席同意胡大律師之陳詞，即審裁官的計算方法有錯誤。審裁官理應根據《小額錢債審裁處條例》（《香港法例》第338章）第24(1)(b)條之規定，評定被告人“已付給証人的合理款項，以補償証人為出席聆訊而須招致的開支及所損失的薪金或工資”，而不應以黎律師的一般律師服務收費（即每小時3000元），再按他的出庭時間去評定有關之証人費用為9000元。見高等法院暫委法官湯寶臣（當時官階）在Real Honour Limited 對 Gamuse Company Limited HCSA 29/1999之判案書（2000年8月26日）第8至第9頁。審裁官理應根據証據，就被告人所支付給黎律師因出庭作証而招致的實際開支及所損失的薪金或工資的補償金額，作出評定，然後以訟費形式，命令申索人支付與被告人。 訟費上訴之結綸 47.既然如此，申索人就該部份的訟費命令（律師証人費用9000元）所提出的上訴成立。 命令 48.總括來說，本席頒令申索人針對審裁官所作出之訟費命令中包括的律師証人費用9000元而提出的上訴得直。該方面之証人費用問題，發還審裁處交由同一名審裁官重新予以評定。本席頒令駁回申索人針對審裁官所作之命令的其餘部份所提出的上訴。 49.有關証人費用方面之爭論，如果雙方能就銀碼方面達成協議，則毋須舉行重審。 50.就本上訴訟費方面，整體來說申索人之上訴基本上失敗。本席頒下暫准命令，申索人支付予被告人本上訴之訟費的95%。除非雙方能就訟費數目達成協議，否則交由聆案官予以評定。除非雙方在本判案書頒布後14天內提出申請更改該暫准命令之內容，否則在14天過後，該命令便自動成為絕對命令。
申索人：由范家碧律師行轉聘胡世民大律師代表 被告人：無律師代表，親自出庭應訊 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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