信行發展有限公司 訴 羅容珍

DCCJ2369/2005

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2005年第2369宗

--------------------

--------------------

主審法官：區域法院暫委法官黃敬華內庭聆訊（公開）

聆訊日期：2005年11月24日

判決日期：2005年11月24日

判決書日期：2005年12月2日

判決書

1.原告人是一幅在西貢土地註冊處登記為丈量約份217號，地段編號1026及1025B分段（“該土地”）的土地之登記業主，而被告人沒有得到原告人的批准或同意，佔用了該土地的一部份，面積約1690平方呎（“該佔用土地”），並在該佔用土地上開墾種植。該佔用土地原告人在附夾於《傳訊令狀》的地圖以黃色標注。

2.原告人在本年5月20日在區域法院提起訴訟 ，要求被告人交回該佔用土地的管有權及賠償損失。並在8月5日，以傳票按簡易程序，向法庭申請，要求頒令判決被告人敗訴。

3.本席注意到原告人沒有在申索陳述書內按《實務指示27》第1、2段的指示，述明尋求的濟助屬區域法院管轄權範圍內，並具體說明香港法例第336章《區域法院條例》內第32至39條中，哪項條文適用於此案。

4.本席在聽過雙方的陳詞後，接受原告人代表朱孟君律師向法庭的個人承諾（personal undertaking），在今天起計14天內，向法庭存檔及向被告人送達一份宣誓書，呈上證據以證明該佔用土地的應課差餉租值（ratable value）或其年值（annual rental）不超逾《區域法院條例》第35條內所訂定的240,000元，並基於此承諾,本席繼續聆訊原告人的簡易判決申請。

5.本席在聆聽過雙方對案件事實的陳述及法律的觀點後，並基於朱律師對法庭的承諾，判被告人敗訴，原告人可按其申請，得簡易判決如下：-

(i)	原告人可向被告人收回該佔用土地的管有權，有關土地的描述詳見原告人在簡易判決傳票的第一段；
(ii)	被告人須支付原告人因僭佔原告人的土地而須付的賠償, 數額有待評估；
(iii)	此訟案的訟費，包括此申請的訟費，如雙方未能協議則交法院評估；
(iv)	以上命令暫援執行，至終審法院在  陳天仕  案（詳看下文）頒發最終裁決或法庭另有命令止；
(v)	以上（i）至（iv）的判決全基於朱孟君律師能履行他的上述承諾，如她不能履行，上述命令不生效而取而代之的，乃原告人的簡易判決傳票被永久擱置但雙方可隨時申請恢復聆訊，而此聆訊的訟費則由原告人向被告人支付。

6.本席在頒令時曾作簡單的口頭解釋，並表示會以書面再說明判決理由，以下是本席的判決理由。

被告人之抗辯

7.在原告人發出簡易判決傳票前，被告人已提交一份《抗辯書》，內容大體說她在該佔用土地上耕種了超過40年，從沒有聽過有業主的，但突然有發展商說要收回土地，並不想作出補償。

8.被告人亦在2005年9月7日作出一宣誓書，對此簡易判決申請作出爭議。在這宣誓書內，被告人說她自17歲便與母親在該佔用土地開始耕種（雖然被告人沒有在宣誓書內說她現在的年紀，但據她在法庭上向本席表示，她現在已經70多歲了），並說曾有從發展商來的人提議向她賠償港幣6,000元左右，但因她不滿有關人士擅自出入她的地方，及點算菓樹時不通知她，所以雙方最終沒有達成任何協議 。但被告人沒有質疑原告人是該佔用土地的業主。

原告人的理據

9.原告人出示土地註冊處的土地登記冊，以證明原告人自2000年6月28日直至現在是該佔用土地的業權擁有人。 原告人的論點很簡單:他引用上訴庭在 陳天仕訴李天送及其他人  [2005] 1 HKC 1 這案例的法律原則，說明縱使原告人接納被告人的聲稱，即被告人已管有該佔用土地超過40年，被告人亦無法引用逆權管有（adverse possession），奪去原業主對該土地的權益。

10.簡單而言，逆權管有的概念是指一名土地僭佔者（squatter），由於長期獨自操控管該土地，原有業主未有及時收回土地，因而喪失該土地的物業權。逆權管有者必須證明他確實管有該土地，並須證明他有意圖逆權管有該地。

陳天仕 案

11.在 陳天仕 案中，高等法院上訴庭對香港法例第150章《新界土地契約（續期）條例》（以下簡稱“《續期條例》”）的意義及效力作出解釋。

12.《續期條例》的產生是要落實中華人民共和國及英國在1984年12月19日在北京簽訂的“中英聯合聲明”。《續期條例》說明每份新界土地契約（該條例說明的例外契約，例如短期租約等除外），如租期在1997年6月30日前屆滿，可續期至不超過2047年6月30日。

13.陳天仕 案中的原告人，聲稱已佔用被告人一塊位於新界的土地超過20年，並按逆權管有的法律原則要求法庭頒令，宣布該案的業主（即被告人），因香港法例第374章《時效條例》第7條（2）款，已喪失向原告人收回土地的權力。

14.該案在壹審時 ，原審法官接納原告人在1988年3月12日 ，已佔用有關土地超過20年，該原告人已可由逆權取得管有土地權。但該案業主不服判決，上訴至上訴庭，而上訴庭以二比一的比數，推翻原審法官的判決。

15.上訴庭的多數意見認為《續期條例》第6條，在把原租期續至2047年6月30日的同時,在法律上亦給予業主一個新的產業權（new estate），這新的產業權，在法律運作上是會把僭佔人（squatter）的權益廢掉。所以縱使原審法官認為僭佔人已在1988年3月12日已佔用有關土地最少20年，但由於續期條例第6條的生效日期是1998年4月25日,是在僭佔者取得權益之後，所以無論原業主在此日或最遲至原租約屆滿時（即1997年6月30日）取得新的產業權，原告人由逆權取得的管有業權會（possessory title）馬上給這新產生的產業權廢掉。如果僭佔人要用逆權管有方式針對原業主再欲取得土地的管有業權，其佔用時間須重新計算。

16.按高等法院原訟庭林文瀚大法官在Hong Kong Kam Lan Koon Limited v. Realray Investments Ltd. Unrep, HCA15824/1999, 30/3/2005 一案內第44段撮要闡述，如果僭佔人在1988年4月25日重新佔用，他須維持逆權管有20年才有效令業主喪失追索權；而如果僭佔人在1997年6月30日重新以逆權佔用，他仍須連續維持逆權管有12年，才令業主喪失追索權：見《時效條例》第38A條。

17.陳天仕 案是上訴庭的裁決，對本庭有約束力。

18.原告人的代表律師不否認 陳天仕 已上訴至在終審法院，但還未有終審結果。

判決

19.被告人的抗辯理由, 從她的《抗辯書》及宣誓書所披露的, 亦只是逆權管有這一點。引用陳天仕 案的原則於本案，縱使本案的被告人已由逆權取得該佔用土地管有權，但《續期條例》會把她取得的權益廢掉，而無論從1988年4月25日（需20年）或從1997年6月30日（需12年）起計，至原告人於此案提起訴訟日(2005年5月20日止)，原告人的訴訟時效限期仍未過去，即仍未喪失以訟訴取回土地管有權的權利。所以被告人的逆權佔用抗辯理由，即使其佔用的事實全部被法庭接納，她仍沒有一個在法律上站得住腳的抗辯理由。

20.基於以上原因，本席裁決原告人可按簡易程序取得簡易裁決。

21.在Lau Wing Hong v. Wong Wor Hung unrep.，DCMP 48/2004，27/6/2005一案中，高院原訟庭大法官施鈞年處理一宗與本案案情相似的案件。他引用上訴庭在 陳天仕 案所訂的原則裁決該案，但鑑於 陳天仕 案在終審法院將會有最終裁決，所以施鈞年大法官援引上訴庭在Hong Kong Ferry (Holdings) Co. Ltd. v. Chan Kwan Fat & Ors. [1995] 1 HKC 542的處理方法，在依隨 陳天仕 的同時，把他所頒的命令暫停執行（stay of execution）。本席亦援引Hong Kong Ferry (Holdings) Co. Ltd.一例，下令把本席在本案所頒的命令暫援執行，直至 陳天仕 案在終審法院有最終的裁決或本庭另有命令止。

原告人：蘇龍律師事務所朱孟君律師代表原告人

被告人：並無律師代表，由女兒及女婿馬煥文先生陪同親自應訊