楊玉嬋 訴 李志強

LDPD 1170/2005

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2005年第1170號

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主審 : 盧偉光審裁成員

審訊日期 : 2005年7月4日、8月8日及11月17日

頒下判案書日期 : 2005年12月9日

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判    案    書

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背景

1．申請人是本案處所沙田第一城50座21樓E室的業主，而答辯人是根據一份2003年4月27日由答辯人與前業主 Yeung Pui Hung （申請人的父親）所簽署的租約的租客。申請人於2005年5月5日向土地審裁處（“審裁處”）提交申請通知書，以答辯人沒有繳付租金的理由，申請收回處所及向答辯人追討欠租/中間收益及訟費。

2.申請人根據《土地審裁處規則》第15條，在無答辯情況下於2005年5月23日向審裁處申請得直令。她於2005年5月31日取得該得直令。    

3. 答辯人於2005年6月20日，委托李莫黃律師事務所提交傳票申請。本席在聆聽答辯人的傳票申請後，批准答辯人逾期提交反對通知書，並押後聆訊。

4. 於2005年8月8日聆訊時，本席得悉申請人已於2005年6月9日後收回處所的管有權，申請人祇是要求追討處所2005年3月1日起直至收回處所的管有權為止的欠租/中間收益及本案的訟費。申請人亦因為處所的內部維修狀況保留追究答辯人的權利及拒絕在答辯人欠交的租金/中間收益中，先行扣除答辯人原來交予業主的按金。另一方面，答辯人在逾期提交的反對通知書要求駁回申請人的申請。答辯人承認他除了於2005年5月6日繳存1,000元予申請人指定的戶口  外，未有繳付2005年3月1日以後的租金/中間收益。他承認他雖然是於2005年5月14日才遷離處所，但是已即時委托地產代理交回鎖匙予申請人。

申請人有否派送予答辯人本案的申請書等文件？

5．申請人作供，確認曾送達她的2005年5月5日的申請通知書予答辯人，申請人並提交她於2005年5月5日、6日及7日分別在處所門外拍攝的照片支持她的口供。

6．另一方面，答辯人指他在“任何關鍵時間均並無被送達任何與本案有關之文件，因此本人並不知道申請人向本人申索欠租”。

7．本席在衡量相對的可能性後，裁定接納申請人的口供。本席要補充一點的是，《土地審裁處條例》第15條規則容許在答辯人不提交反對通知書的情況下，申請人可在沒有聆訊的情況下要求判決。在本案，本席在2005年7月4日處理答辯人的傳票申請時，已批准答辯人逾期提交反對通知書及排期聆訊。因為本席上面事實方面的裁決，答辯人要負責2005年7月4日傳票聆訊的訟費。

申請人曾否與答辯人雙方同意以按金抵銷2005年3月及4月的租金？

8．申請人作供指她從來沒有與答辯人有任何口頭承諾，以按金取代租金。她與答辯人的租約於2005年4月30日終止。她並於2005年2月27日以口頭形式及2005年3月27日以書面形式通知答辯人不再與他續約。

9．答辯人稱他與申請人在2月底有口頭協議 ：(i) 以2個月的按金共7,600元抵銷2005年3月及4月的租金及 (ii) 他在2005年4月底或5月初遷出處所並交回予申請人處所的空置管有權。

10．答辯人承認他於2005年5月1日才簽署買賣合約自置居所，並在當時預計將在5月底前遷出本案處所。答辯人估計申請人後來反口是因為在2005年5月3日申請人檢查處所內部後，不滿意滲漏的情況，並一口咬定是他惡意破壞。

11．因為答辯人提出有口頭協議，所以舉證責任在答辯人。就雙方上述事實方面的分歧，本席裁定答辯人未能證明他與申請人有他所聲稱的口頭協議的存在。申請人於2005年3月28日發給答辯人的信件（搬遷通知聲明）未有提及該口頭協議，而祇是說 ：“根據我們雙方所訂立之租約，租金必須於每月租期之首日繳納。李志強先生已於 2005年3月1日起停止繳付租金，並且雙方同意於2005年4月30日終止租賃，並遷出單位”。況且，假若申請人早於2005年2月口頭同意答辯人以按金抵銷 3月及4月的欠租，本席合理的推測是 ：申請人同意的原因是答辯人將於4月底交回處所，否則申請人在答辯人沒有付出租金亦不確定何時交回處所的情況下，為何會自願作出該口頭承諾？答辯人的證供亦聲稱他承諾將於2005年4月底或5月初交回處  所。本席的分析是假設雙方真的在2月份有口頭承諾，而該承諾是有上述的交回處所的時間這個條件，在答辯人未能於4月底或5月初交回處所後（答辯人的證供是他在2005年5月1日簽署買賣合約時，已經估計要到5月底才可遷出），該2月份的口頭承諾已先為答辯人所破壞！

答辯人有否交還處所予申請人？

12．申請人的證供是答辯人一直沒有親自或委托地產代理/其他人仕交還處所或處所的鎖匙予她。她在2005年6月1日得悉審裁處頒下收樓令後，即時以郵寄方式通知答辯人。另外，因未能以電話聯絡上答辯人，她於2005年6月1日打電話給其僱主浸會大學人事部的黃小姐，委托後者代為通知答辯人。她亦在查悉答辯人的新住址（即九龍牛池灣瓊東街2號新麗花園B座18樓6室）後，親自到該處張貼審裁處之判令。她並呈堂拍照紀錄支持她的口供。

13．另一方面，答辯人作供，稱他於2005年5月7日得悉可於   2005年5月16日遷往自置之物業後，即發信通知申請人他“將於  2005年5月16日或之前”遷出處所。答辯人的供詞聲稱，“本人於2005年5月14日遷出該物業，並在同日退回該物業之門匙予申請人之地產代理怡居置業有限公司林美燕小姐，交回該物業之空置管有權，該地產代理是由申請人委托並授權的”。答辯人其後回應本席的查詢時，承認他在2005年5月14日搬離處所後，嘗試到“怡居置業”的舖位找地產代理林美燕小姐，但發覺她不在。他將鎖匙交予他居住於附近的大嫂，後者在2005年5月14日晚上到“怡居置業”找不到林美燕小姐後，將鎖匙放底在“怡居置業”。答辯人於2005年5月15日打電話予林美燕小姐，確定她已收到鎖匙並已轉交給申請人。他承認除了他本人的口供外，並沒有其他包括書面收據等證據支持他的說法。在申請人盤問他，問他為什麼不傳召林美燕小姐或其他證人支持他的口供時，他答覆他不願意回應。

14．在考慮本案所有的證供及陳詞後，本席裁定答辯人實際未能提供他口供之外的任何證據支持他所聲稱的申請人是有委托並授權“怡居置業”林美玉小姐代為收回處所的管有權一事。

15．答辯人聲稱他委托他大嫂到地產代理舖位代為放底處所鎖匙而不要求地產代理發回任何收據，亦甚為不合理。更重要的一點是，毫無疑問，答辯人與申請人的關係已在2005年5月3日鬧翻，答辯人沒有理由那麼疏忽行事。地產代理公司每日要處理那麼多宗交易及其他事情，本席很難想像有個客戶委托他人代為放底的鎖匙是代表甚麼意思？

16．至於答辯人於2005年5月7日發出給申請人的信件只是說他“將於2005年5月16日或之前遷出”處所，並沒有確實的提出交樓日期及相約申請人到處所交收。而按香港法例，雖然申請人後來收到該信件，申請人亦不可能 (i) 在答辯人沒有主動相約交回處所的管有權或 (ii) 在審裁處頒令申請人可以執行收樓令的日期前，自行到處所收回管有權。

17．在衡量相對可能性後，本席裁定接納申請人的證供，答辯人未能證明申請人有委托“怡居置業”林美燕小姐代為收回處所。申請人是在取得審裁處判令及知悉答辯人已遷離處所後，自行於2005年6月9日後收回處所。

其他事實的裁決

18．答辯人方面總結陳詞時要求審裁處接納答辯人的證供，即雙方在不同階段有下列的4次的口頭協議 ：——

(i)	2005年2月27日的口頭協議，以2個月的按金代替3月及4月的租金；
(ii)	2005年4月27日再有口頭協議 ：准許答辯人在4月底後繼續本案處所的管有；
(iii)	2005年5月3日再有口頭協議 ：准許答辯人在先付1,000元的租金後，不遲於2005年5月底搬離處所，而最終答辯人所應繳付的中間收益在搬離時“計 數”；及
(iv)	2005年5月7日最後的口頭協議 ：答辯人將於2005年5月16日搬出。

19． 申請人陳詞全部否認上述的口頭協議，亦指出答辯人完全未能提出其他證據支持他的口供。

20．答辯人未能解釋為甚麼申請人願意接二連三地接納祇對答辯人單方面有利而達致的4次的口頭協議。因為答辯人提出有該4次的協議，舉證責任歸答辯人。本席在衡量相對的可能性後，接納申請人的證供。

申請人在收回處所後是否必要在答辯人欠交的租金/中間收益中先行扣除按金

21．申請人陳詞指他會追究答辯人有關處所內滲漏的責任，因此她認為不應在她收回處所後即在答辯人欠交的租金/中間收益中先扣除按金。本席同意她的陳詞，如果雙方就已完成的租約有其他爭議（包括維修責任而引致的賠償及/或業主拒絕退回按金等），可另行興訟。

命令

22．本席頒令如下 ：-

1．因為申請人已於2005年6月10日收回案中處所的空置管有權（即以“交吉”方式收回涉案物業），撤銷申請人2005年5月5日所提交的收樓申請；

2．答辯人須繳付予申請人欠租/中間收益（或稱租值補償 金），每月3,800元，由2005年3月1日起計，直至2005年6月9日為止；

3．當答辯人繳存上述款額於本審裁處後，申請人可從本處提取該款；

(根據本命令而繳付的款額，須以現金、香港的銀行發出的本票或香港的律師事務所發出的支票繳付，本處不接受其它的付款方式。)

4．臨時訟費命令 ：答辯人須付予申請人這申請的訟費 (包括2005年6月20日的傳票申請及其引致的訟費)。 如雙方未能就訟費達成協議，則交由法院釐定。如果雙方不在14天內提出訟費申請，則此項臨時訟費命令作 實。

申請人：親自應訊。 （無律師代表）

答辯人：由李莫黃律師事務所代表。