Chinachem Finance Co Ltd 訴 Leung Pik Ki

DCCJ 5472/2002

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2002年第5472號

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主審法官：區域法院法官吳美玲法庭聆訊

審訊日期: 2005年11月8日和9日

頒下判決書日期：2005年12月19日

判決書

序言

1.本案是一宗租務糾紛的案件。原告人是新界屯門屯門鄉事會路117-157號屯門巴黎倫敦紐約戲院購物中心(下稱「該中心」)地下商埸73號舖(下稱「該物業」)的業主。依據一份日期為1998年5月25日由原告人作為業主和被告人作為租户簽署的租務合約(下稱「該租約」)，原告人將該物業租予被告人，租賃期為兩年3天(1998年4月28日至2000年4月30日)，每月租金港幣4,500元在每曆月首天上期繳付。

2.原告人指稱被告人違反該租約，由1999年7月開始沒有繳付租金、冷氣費、管理費、差餉和逾期繳付租金之利息，直至2000年10月11日(被告人將該物業之管有交回原告人的日期)被告人尚欠租金/中間收益、管理費、冷氣費、差餉和逾期繳付租金之利息共港幣158,242.60元。代表原告人的蘇大律師表示，原告人放棄追討1999年2月至6月期間被告人逾期繳付租金之利息共港幣1,785.84元。再扣除港幣17,100元的按金(下稱「該按金」)及1999年第三季和2000年5月1日至6月30日的差餉回贈後，原告人向被告人追討的欠款為港幣138,594.93元及相關利息，或因被告人違反該租約而應支付的評定賠償。

3.被告人指稱，她租用該物業期間準時清付所有租金、管理費、冷氣費、差餉和其他雜費。由於租用期間發現該物業位置不佳和人流不足，因此經營困難而虧損。被告人於1999年7月致電原告人租務部(下稱「租務部」)職員提議提早終止該租約，經商討後原告人同意其要求，但立下條件規定(1)1999年7月、8月和9月份的租金和其他費用從該按金扣除和(2)被告人需在1999年10月交還該物業前清除該物業內部裝修，以原狀歸還原告人(下稱「該協議」)。

4.被告人續指她在1999年10月初安排裝修工人清拆該物業的間格及清理現場，辦妥後便將該物業的鎖匙交還該中心的管理處(下稱「管理處」)。被告人在1999年10月後已再沒佔用該物業，因此毋須負責1999年10月或以後的任何租金/中間收益、管理費、冷氣費、差餉及利息。被告人認為原告人指稱的欠款數額沒有依據和不合理。被告人亦指稱，她與租務部職員商議提早終止該租約時得悉原告人稍後會將該中心重新規劃改建，而事後原告人確將該中心重新規劃改建。被告人相信原告人當時同意她提早終止該租約是因為原告人已有上述規劃意念。

5.原告人否認曾與被告人面談或商討如何提早終止該租約，並指稱被告人沒有拆除該物業的間格或還原其狀況。直至2000年10月原告人安排爆破該物業門鎖取回其管有前，被告人並沒有遷離該物業，如果被告人已遷離該物業(但原告人不同意)，被告人沒有通知原告人。

本案的文件

6.雙方就審訊文件夾第1-36、42-45和53頁文件之可採納性和真確性沒有異議。雙方也不倚賴與本案爭議點無涉的第46-52頁文件。被告人表示她未能承認第37-41頁兩份原告人指稱由原告人代表律師分別於1999年9月30日和2000年5月9日至被告人的催收函(下稱「第一和第二信函」)之真確性。蘇大律師確認原告人只在2005年11月4日(即審訊前3個工作天)的補充文件清單內披露該些信函，而該些信函副本亦是在當日才送達被告人的送達地址信箱。被告人說她在審訊前一天晚上才發現該些副本文件。基於上述情況，本席以臨時證據形式暫時接納第一和第二信函呈堂(de bene esse)，而待審訊終結時由法庭裁定該些文件的真確性和可採納性。蘇大律師表示原告人倚賴第8章《證據條例》傳聞證供的相關條文，不會傳召第一和第二信函的締造者將該些文件正式呈堂。

本案的爭議點

7.被告人親自行事，沒有律師代表。本案的爭議點如下 :

(1) 雙方有否達成該協議;

(2) 被告人何時遷出該物業;

(3) 被告人遷出該物業時它的狀況;

(4) 若然雙方達成該協議，被告人有否履行該協議的條件;

(5) 若然雙方沒有達成該協議，被告人應付給原告人的欠款或賠償數額。

本案的證人

8.原告人傳召租務部高級辦事員伍金尚女士(下稱「伍女士」)作供。被告人本人作供，亦傳召許可仁先生(下稱「許先生」)和張文星先生(下稱「張先生」)兩位證人。經雙方同意，各證人均採納他們的證人陳述書作為部份證供。本席認為各證人均誠實可靠，在重要爭議點上他們的證供其實並不對立。雖然伍女士的證人陳述書表面看來似乎支持原告人的立場，但她的庭上供詞顯示她對本案重要爭議點的事實毫不知情，因此未能相對或有效地反駁被告人的指稱，本席接受被告人及其證人的證供。

伍女士、租務部和管理處

9.租務部辦公室位於尖東華懋廣場頂樓，並沒有在該中心設有辦公室，亦沒有職員在那裡駐守。該中心的管理公司是華懋集團的附屬公司，管理公司在該中心設有管理處，亦有管理員駐守負責管理工作，其中工作包括在該中心巡邏。在1998年至1999年期間，為方便該中心租户繳付租金、管理費和冷氣費，原告人安排管理處代收租户繳付的上述租金和費用。

10.伍女士在1980年加入華懋集團，兩年後開始而直至審訊時也在租務部工作。她負責安排簽署租約和其他文職工作及跟進租户違反租約或欠租的情況，放假時她的職務由其他同事跟進。華懋集團旗下物業的租務事宜由租務部多位職員分別跟進，伍女士本人從未處理該中心或該物業，也不知悉是那位職員負責。她相信在1998年約有6位職員(包括男職員)在租務部工作，而直至2005年期間曾有租務部男職員離職。

被告人及其證人

11.被告人現於其母親出資的琴行做文職工作。她於1998年在該物業開設「藍鳥音樂工作室」教導學生彈琴和繪畫。被告人的證人許先生從事裝修工作，而她的友人張先生在貨櫃碼頭工作。許先生和張先生並不知悉與訟雙方的租賃詳情。

租用該物業時的狀況

12.本席相對地接受被告人和許先生這方面的證供。許先生知悉被告人是該物業的租户，他表示他親自並不知道業主將該物業交予被告人時的狀況，但據知當時已有下述的設施。被告人說她於1998年4月承租該物業，取得該物業管有後委託許先生進行裝修。被告人和許先生確立該物業已有天花、燈糟和地氈等設施，亦有電箱、電掣和電源供應，與下述該相片所示的狀況相若，因此許先生進行裝修工程時沒有改動上述設施。許先生在該物業建造了兩間琴房和安裝了一櫃枱，一房作教琴之用，另一房作週末小孩晝畫班之用。其實由於租户裝修時須事先向管理處提出書面申請，而管理處正位於該物業對面，通過該物業的環廻玻璃橱窗可清楚看到該物業的室內狀況。「藍鳥音樂工作室」的招牌是許先生完成裝修工程後才訂做安裝的。

提早終止該租約

13.本席亦相對地接受被告人這方面的證供。由於該中心沒有太多商户，經營環境不良，被告人於1999年7月便想與原告人商討提早退租。被告人不認識租務部職員，她一直與管理處聯絡有關租務事宜，但就有關提早退租一事，管理處說她應與租務部聯絡。被告人於1999年7月致電租務部查詢提早退租事宜，一位男職員(被告人記不起他的姓名或職位，下稱「該男職員」)接聽，被告人說該物業附近沒人租用，生意比較淡薄，便向該男職員查詢可否提早終止該租約。該男職員沒即時表示同意，他說要尋求原告人的指示後再聯絡她。

14.及後該男職員致電被告人談了兩三次，該男職員表示原告人接受她的退租要求，雙方並口頭達成該協議。被告人曾詢問該男職員該按金是否足夠抵消1999年7月至9月的租金和其他費用，該男職員表示可以。被告人又問他要否清拆該物業的琴房間格，該男職員表示當然需要，但無需清拆原有設施。該男職員回應時無需翻查紀錄，顯然理解該物業的狀況。被告人從沒見過該男職員，也不認識租務部其他職員。

15.被告人沒問該男職員是否需要簽署任何文件或到律師樓簽署文件，亦沒要求該男職員出具書面證明確立原告人同意退租。被告人解釋她當時只19歲，首次租用物業，知識和經驗尚淺，她不知悉需要書面證明，而該男職員說她交還該物業的空置管有和鎖匙便可。

16.被告人明白如果原告人不允許她提早退租，她不可隨意遷走。雖然繼續經營會較吃力和會有虧蝕的情況(每月約港幣2,000元)，被告人會加倍努力，而事實上，租務部已同意她提早終止該租約，所以她遷離該物業沒有問題。

17.雖然伍女士在其證人陳述書否認雙方達成該協議，亦指稱翻查原告人檔案紀錄也沒發現任何資料或紀錄載述原告人曾與被告人面談或討論提早終止該租約，她作供時說明她沒有跟進該物業的個案，也不知道被告人有沒有在1999年致電該男職員商討提早終止該租約及/或他們傾談的內容。伍女士的證供未能否定該男職員的存在，也未能反駁被告人有關該協議的指稱，本席相對地接受被告人的證供。

18.蘇大律師質疑被告人未能提供該男職員的姓名和職位，但本席認為被告人當時年紀尚淺，以往沒有租賃經驗，她未能預料達成該協議的條件和正式退租後可能仍有後遺問題，因此她沒有緊記該男職員的姓名和職位也可理解。

19.被告人在1998年租用該物業時經電話與租務部商討租賃事宜，後被通知前往律師樓簽署該租約。蘇大律師陳述指稱，被告人既有上述經驗，應理解解除該租約也可書面明述，便質疑被告人為何沒要求租務部書面確立同意提早終止該租約，以減少爭拗和保障利益。但原告人沒有在本案援引任何證據述明在1999年期間租務部一般處理提早終止租約的程序。原告人也沒提呈證據反駁被告人指稱租務部可處理和用口頭協議形式處理提早終止租約。再者，基於下述分析，及後的相關事實發展也顯示該協議合理和可信。本席亦接受被告人因年紀輕和經驗淺，沒有考慮書面確認的問題，就這課題被告人的證供是可信的。

20.被告人同意該按金(其中包括租金、冷氣費和管理費的保證金)是港幣17,100元。1999年7月至9月的3個月租金共港幣13,500元，再加上該3個月的冷氣費、管理費和差餉也不足港幣17,100元，差額約港幣1,000元。蘇大律師陳述，如果該協議屬實，雙方必然談及或協定如何處理上述差額，被告人的證供從來沒提及該差額，因此該協議不可信。被告人指稱(而本席相對地接受)她當時以為該按金等同3個月的租金、冷氣費、管理費和差餉，她根本沒留意有差額的情況。雖然該租約第3條沒說明該按金如何構成，被告人表示原告人曾出具列明各項目細節的該按金收據，但她作供時已忘記了該些項目細節，也不明白為何有差額。本席認為該男職員沒提及差額不足為奇，原告人酌情同意被告人提早退租的要求，而不堅持該租約下的約定責任，原告人在這情況下沒收與3個月租金和其他費用相若的該按金不能說不合理。

21.基於上述分析和考慮下述的證據，本席相對地接受原告人經租務部該男職員與被告人達成該協議。

清折裝修和還原該物業的狀況

22.基於該協議，被告人於1999年9月中再委託許先生清拆裝修和還原該物業的狀況。本席相對地認為席前證據清楚顯示被告人已於1999年9月清拆該物業的裝修。

23.許先生坦白表示不知悉與訟雙方如何商討交還該物業管有的條件。本席相對地接受，被告人告訴許先生這項清拆工程的目的是還原該物業的狀況，即許先生須將他在1998年安裝的裝修(包括該物業內兩間琴房的間格和一櫃枱)全部清折，以便被告人將該物業的空置管有交還給原告人。被告人先將鋼琴搬走，再交該物業給許先生進行清拆工程，工程完畢後該物業便如下述該相片所示，已變回吉舖，只留下天花、地氈、燈糟、燈箱、燈掣和其他本來已有的設施。許先生亦將雜物棄掉在附近屋苑和清理現場，以便被告人交還該物業的管有給原告人。本席相對地接受許先生的證供，原告人亦沒有提供反駁證據。

24.被告人指稱(而本席接受)她清拆該物業的裝修後，該男職員曾告訴她該物業不整潔，仍有雜物未搬走，他顯然知悉該物業的狀況，被告人承諾會搬走雜物和打掃該物業。下述的該相片顯示及後該物業已弄得十分整潔。被告人認為這只是細節，毋須在其證人陳述書中交待，本席接受其解釋，並不認為被告人不老實。

25.被告人又指稱(而本席亦接受)，由於她必需按照既定程序向管理處提出書面申請進行清拆工程，原告人/管理處應十分清楚其清拆搬遷情況。被告人說她租用該物業時業主已安裝招牌燈糟，因此她只加上一塊招牌膠片而已。管理處告訴她新租户自然會更換招牌膠片，該工序十分簡單，所以被告人無需拆除她的招牌膠片，以免留下沒遮蓋的燈糟不好看。

26.被告人表示，如果她只想交還該物業的管有給原告人而想逃避支付租金及/或其他費用，她沒理由花錢聘請許先生清拆該物業的裝修，本席認為這正是她履行該協議條件的約定責任。

被告人遷出該物業

27.由於張先生擁有汽車，被告人於1999年10月初要求張先生駕車協助她從該物業搬走雜物，被告人向張先生透露該物業之租賃期本為兩年，但由於生意不好，她向租務部職員要求提早終止該租約，雙方最終達成該協議。當張先生協助被告人將雜物放在車上時，她著張先生等她一會兒，說要到管理處交回該物業的鎖匙。張先生問她有否簽署交還鎖匙和該物業管有的文件，被告人解釋她較早前已與租務部達成該協議，張先生便沒再追問簽署證明文件事宜。

28.被告人將該物業的鎖匙交給管理處是因為她從來未見過原告人的代表，她一般與管理處聯絡，亦繳交租金和管理費給管理處代收。當時管理處職員問她為何不繼續經營，她亦如實回答，並說明租務部允許她提早終止該租約。管理處要求她在簿內簽名，但沒給她任何收據。被告人說管理處或租務部從未要求她簽署任何其他文件，她一直以支票形式交租金給管理處代收，管理處也沒要求她簽署任何文件。她當時的年紀和租賃營商經驗尚淺，以為與租務部達成該協議，續而清理還原該物業的狀況和交回鎖匙給管理處便可，根本沒想過要管理處出具書面確認。

29.就張先生所見，他離開時該物業已再沒有裝修物品，其狀況與下述該相片所示一樣，即間格和裝修已全部清拆。張先生理解清拆工程的目的是為了交回該物業的空置管有給原告人。被告人承認，在交還該物業的管有前，租務部和管理處沒有該物業的鎖匙，她也未曾倍伴租務部或管理處職員檢視該物業，但她相信他們不會只接受她交回該物業的鎖匙便作罷。被告人在交回鎖匙給管理處後同日致電通知該男職員，雖然她不知道該男職員有沒有派人巡視該物業，而她亦沒責任確定管理處有沒有巡視該物業的狀況，但她相信該男職員會聯絡管理處派人查看該物業。再者，管理處的位置正面對該物業的玻璃橱窗，該中心的管理員應對該物業的室內狀況一目了然。無論如何，如果該男職員發現有任何問題也可致電與被告人聯絡。

30.伍女士作供時表示該租約第2(cc)條述明在租賃完結時，被告人需要將該物業的空置管有交還原告人，這代表被告人需要清折她安裝在該物業的任何附加物件。在一般情況下，如果在租約開始時租賃物業只有地台而沒有地氈，租户需在交還物業給業主前折除地氈。反之，如果業主當初交物業給租户時已有地氈，一般來說，租約應述明租户交還物業時要否將地氈拆除，但如果租約沒有特別聲明，租户便不用拆除。

31.伍女士在其證人陳述書中表述，被告人沒有清拆該物業的間格和將該物業的狀況還原(即被告人沒有取走一張面積為10吋 x 16吋的地氈、拆除300平方呎的牆紙、拆除和重整電燈管、拆除招牌膠片及拆除木板和木柱)，而該些工序是由原告人執行。她作供時解釋，在一般情況下，原告人不會提供上述裝修，所以她認為被告人應拆除上述裝修和還原該物業的狀況，但其實她本人並沒有跟進也不知悉該物業的實際情況。她在2000年底前未曾親自視察該中心或該物業，直至她上庭作供時也不知道該物業在1998年4月出租給被告人時是否有天花、地氈、燈糟、電箱、電掣和牆紙，也不知道該物業的其他實況。

32.本席相對地認為，伍女士的證供完全未能推翻被告人和張先生所指說於1999年10月初已經由管理處將該物業的空置管有交回原告人。伍女士不知道被告人何時遷出該物業或有否將該物業的鎖匙交給管理處，亦沒有向管理公司查詢。本席相對地認為其實管理處清楚知悉，被告人已清拆裝修還完該物業，並在1999年10月初交回鎖匙遷離該物業。

33.蘇大律師陳述指被告人交回該物業管有時竟沒要求租務部或管理處檢視該物業並不合理，但原告人沒有援引任何證據述明租務部收回租賃物業的一般慣常程序。被告人相信(而本席同意)，上述證供顯示管理處和租務部有緊密的聯系，不但代收租金，也由於租務部職員從來沒巡視該中心或該物業，租務部顯然將這責任交管理處代為處理，有待管理處巡查後匯報該物業的狀況(見管理處呈交下述該相片給租務部)。被告人不但要向管理處申請批准進行清拆裝修工程，管理處的位置正面對該物業，下述該相片也顯示(伍女士亦同意) 如果被告人遷出該物業或停止經營，任何人士(包括有責任在該中心巡邏的管理員)可從外經玻璃櫥窗清晰察看該物業的情況，一目了然。

34.再者，本席接受被告人在1999年10月初已將該物業的狀況還原至她當初租用該物業時的狀況。被告人和許先生的證供可信和可靠，下述的該相片也顯示該物業已還原為吉舖。更重要的是伍女士根本不知道被告人當初租用該物業時和在1999年10月初時的狀況，原告人無從反駁被告人的說法。

35.本席亦相對地認為，雖然張先生曾簡單提醒被告人考慮索取管理處收回該物業管有之書面確認，以被告人當時的年紀和經驗及她順利履行該協議的情況，她沒要求書面確認也可理解，這並不影響其證供之可信性。

2000年10月爆破該物業門鎖

36.雖然該租約租賃期在2000年4月30日已完結，而原告人指稱被告人長期沒交租，原告人仍待2000年10月11日才爆破門鎖取回該物業的管有，本席認為原告人未能合理地解釋為何選擇在2000年10月11日行事。伍女士也不知道是誰決定在那天爆破門鎖，她只是從管理處呈交租務部當日拍攝的相片(下稱「該相片」)才得知，其實該相片顯示該物業已是吉舖。再者，正如上述，伍女士也無法確定該相片中所示該物業的狀況是否與原告人當初將該物業租予被告人時的狀況有差別。

該中心和該物業的改建規劃

37.被告人指稱(而本席相對地接受)她與該男職員商談提早退租時，該男職員已提及該中心的改建計劃。該男職員說，如果將該物業租給其他人時間上未必能夠配合，所以原告人同意批准被告人提早退租。被告人認為原告人是基於上述計劃才同意被告人提早終止該租約。伍女士同意原告人後來將該物業重新規劃改建，但她否認這是提早終止該租約的原因。她相信在大約2002年至2003年(但伍女士記不清楚)，該中心進行裝修規劃工程，而租務部職員曾在進行工程前(但伍女士記不起正確日期)與該中心租户商討收回物業或安排租户暫時遷出，以便進行翻新改建。

38.伍女士的證供確立該中心及後被原告人改建，而該物業已不存在。伍女士亦同意租務部的同事曾與該中心租户商討收回店舖的租賃。雖然伍女士不知道該物業的實質情況，也不清楚上述事宜發生的正確日期，但上述背境切合被告人的指稱，本席認為被告人這方面的證供可信。

第一和第二信函

39.伍女士指稱，一般來說，如果租户出現欠租情況，原告人公司指引許可租務部職員指示原告人代表律師發出催收函。雖然伍女士沒有指示原告人代表律師出具第一和第二信函，她估計可能是租務部李小姐或李先生負責，但她不清楚他們實在有否指示原告人代表律師發出第一和第二信函。

40.第一和第二信函被抄送至被告人父母家居地址。由於被告人與父親的關係不好，她租用該物業時已遷離父母家居地址，再沒與他們同住，只是她沒告訴原告人更改地址。被告人已有一段時間沒與家人聯絡，所以一般寄往她父母住址的信函，家人未必一定交給她。大約5年前(但正確日子記不清楚)被告人的胞弟曾告訴她有律師行寄信給她，她問胞弟有沒有看信函的內容，他說不太明白該英文信函，被告人說她有空便會看看，她認為如果是重要事宜，律師行必然會再寄來。及後她沒有再收到任何電話，她的胞弟也沒有再聯絡她。跟着過了一兩年，被告人再收到胞弟的電話，說又再收到寄給她的律師行信函，當時她的法律知識尚淺，不知如何處理，所以便沒有處理。到了約2002年再有律師行來信，被告人才發現這是該物業所引致的法律糾紛。

41.本席接納第一和第二信函為正式證據，並同意蘇大律師的陳述，被告人的上述證供顯示原告人代表律師確發出第一和第二信函，只是被告人沒有參閱其內容而已。蘇大律師指稱被告人這方面的證供含糊其詞，今人難以信服。本席不同意這說法，並考慮到當時被告人的年紀和經驗及她與家人的關係，再者在被告人眼中該協議已然完成，因此她不積極跟進第一和第二信函也不足為奇。

42.蘇大律師陳述，第一和第二信函切合原告人的立場，如果被告人不是在2000年10月11日才遷離該物業，而拖欠原告人租金、管理費、冷氣費、差餉和利息，原告人代表律師沒理由發出第一和第二信函。但是伍女士未能解釋原告人代表律師是在誰人指示和怎樣的背境下發出第一和第二信函，而租務部與管理處之間的溝通安排也未必可全然信賴。被告人提醒本席租務部辦事不準確，租務部不但沒有保留被告人簽署的該租約正本，連簽署頁的完整副本也沒有。伍女士不但不知悉那位租務部同事負責該物業，也全然沒與管理處聯系查詢。原告人也未能提供任何解釋為何等待至2000年10日11日才採取行動。在考慮上述證據後，本席相對地認為第一和第二信函不足令人懷疑被告人抗辯理據之可信性。

總結

43.基於上述的分析，本席認為與訟雙方已達成該協議，而被告人亦已履行該協議的條件，因此她並不拖欠原告人任何租金、管理費、冷氣費、差餉和利息。本席現頒下命令，撤銷原告人的申索，判令被告人勝訴。本席亦頒下暫准命令，是次訴訟的訟費(包括所有保留的訟費)由原告人支付給被告人。若雙方未能就訟費數額達成協議，則數額留待法庭評定。除非任何一方提出申請更改該命令，否則該命令在本判決書頒下後14天即成為絕對命令。

梁錦濤關學林律師行轉聘蘇惠德大律師代表原告人。

被告人親自應訊，並無律師代表。