張玉顏 訴 王寶玉

LDPD 2749/2005

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2005年第2749號

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主審 : 盧偉光審裁成員

審訊日期 : 2006年2月8日

頒下判案書日期 : 2006年2月23日

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判    案    書

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1.本案之申請人是有關處所元朗振興新村95號地下A座的業 主，她於2005年9月29日向土地審裁處提交申請通知書，要求收回出租處所並向答辯人（即租客王寶玉）追討由2005年8月10日起直至樓宇交吉之日的欠租/中間收益及訟費。有關處所的租賃，是根據一份雙方於2005年6月3日簽署的租約，租期為兩年，由2005年6月10日起租，每月租金為2,200元。

2.答辯人於2005年10月8日提交反對通知書，反對申請人的申請，理由如下 ：­——

‘本人……並未有如張玉顏女士所稱欠交租金（即業     主）。並本人現在申報業主/業主之代權人誠信不實，因上述地址（振興新村）乃非一般住宅用地，於簽處租約時業主完全未有提及。至本人入住後始知。隔隣為一間二十四小時運作之冷肉儲存凍房，與本人所住單位同一牆   壁。本人於入住單位後完全沒法熟睡，（源於隔隣機器噪聲音滋擾），並影響本人之日常生活程序。告訴業主/業主代權人反說是本人睇樓時疏忽觀察。’

雙方的證供

3.申請人由女兒凌春賢女士代表出席聆訊並作供。她指答辯人親自睇樓，滿意處所的狀況後才正式簽署租約，同時交了2個月按金及1個上期租金，並同意以後每月交租到申請人滙豐銀行的戶口。可是，申請人整個7月也收不到租金。按滙豐銀行的紀錄，申請人其後只收到兩期租金，分別於2005年8月24日及2005年10月12日兩天過數。因為申請人提交申請書時，仍未收到答辯人於2005年10月12日才繳付的租金，申請人因而於申請書上追討答辯人由2005年8月10日起的欠租/中間收益。

4.申請人的代表指答辯人於2005年7月在申請人向她追討租金時已要求申請人退回2個月按金。申請人在知悉按金不能隨時被租客扣除作為租金之後，即拒絕答辯人的要求。後來，因為答辯人仍然不停作出相同的要求，申請人接納地產代理的“一人行一步”的建議，口頭同意退回1個月的按金作為租金（即將原來2個月的按金改為1個月），唯雙方並沒有任何書面協議，亦沒有修改申請人原來交予答辯人的按金收據。

5.申請人的代表強調本案處所的建築物是村屋的設計，是振興新村95號的“地下A座”一分層單位，可供住宅用途，申請人並沒有作出任何不實陳述。答辯人亦是在有睇樓並滿意其狀況後才簽約的。

6.答辯人作供，指她的單位所座落的土地是“非一般住宅用  地”。她本來亦不知悉這點；後來，在她發覺她繳交的電費較其他人昂貴，她才知道其原因。她認為申請人不可能不知悉這點，因此，她認為申請人缺乏誠信，她本人受到不公平對待，要向申請人索取賠   償。

7.她並說在她搬入處所不久，即發覺熱水爐及冷氣機都相繼壞了，而申請人亦截斷了電話服務。

8.就答辯人在反對通知書上所列的理由，答辯人指她感受到與隔鄰的凍房單位相連的牆壁震動，晚上亦為凍 房機器運作的聲音干擾到不能熟睡。雖然她有向環保署投訴，後者並未能替她解決嘈音的問題。因此，她要求申請人作出金錢賠償。

事實的裁定

9.衡量雙方的證供，本席裁定因為申請人已經自願將2個月的按金改為1個月，並將退回的按金視作答辯人繳交租金之用，答辯人實際繳付予申請人首月及另外3個月（已反映退回的1個月按金）的租金，即答辯人由2005年10月10日開始欠租/中間收益。另一方     面，因為雙方並無同意退回另外1個月的按金，本席裁定答辯人指她應被視作已繳交5個月的租金的事實，並不成立。

10.關於答辯人指控申請人在出租本案處所時失實陳述處所的合法用途這點，在雙方的口供不同的情況下，本席發覺答辯人並沒有提供足夠的證據支持她的指控。因為這方面的舉證責任在答辯人，本席裁定答辯人這點的反對理由不成立。

11.同樣的情況，也適用於答辯人指本案處所深受隔鄰單位的嘈音所影響這一反對理由。

12.答辯人指本案處所有很多設施都損壞，而處所的嘈音環境及牆壁震動的情況亦導致她不能“安寧享用物業”。因為雙方並沒有呈堂有“打厘印”的書面租約，本席未能知悉雙方的租約的詳細內容。不過，一般而言，除非與訟任何一方能夠提供可為法庭接納的證據，香港的租賃協議是預期“繳租責任是獨立於其他合約責任”而運作的 （見高等法院案件Charway Development Ltd. v Long China Engineering Ltd. [2001] 3 HKC 519高等法院原訟法庭朱芬齡法官的判詞），所以答辯人的反對理由並不成立。

答辯人的反索償

13.根據《土地審裁處條例》（香港法例第17章），土地審裁處在處理業主收樓申請的案件時，並沒有處理反索償的司法管轄權。所以，本席撤銷答辯人的各種口頭反索償申請。

訟費

14.在申請人作出申請時，答辯人欠交2005年8月10日起的租金/中間收益。在2006年2月8日聆訊時，答辯人仍欠交2005年      10月10日起的欠租/中間收益。答辯人未有交回處所的管有予申請   人，而答辯人的所有反對理由皆不成立，因此，本席裁定申請人的申請勝訴。根據《高等法院條例》第21F條，本席給予答辯人濟助。答辯人亦須繳付申請人的訟費，因為雙方都沒有聘請律師，本席評定訟費為1,000元。

頒令

15.本席頒令如下 ：-

1．申請人可於2006年3月3日（下稱“繳款限期”）之後從答辯人處收回案中處所的空置管有權（即以“交 吉”方式收回涉案物業）；

2．答辯人須繳付予申請人欠租/中間收益（或稱租值補償 金），每月2,200元，由2005年10月10日起計，直至收回案中處所的空置管有權為止；

3．答辯人亦須付予申請人這申請的訟費，即時評估為 1,000元；

4．若答辯人在繳款限期或之前，繳清予本審裁處所有上述第2段所列的欠租/中間收益（包括在繳款當日或之前已到期的欠租/中間收益），及上述第3段所列的訟費款    額，則答辯人無須與申請人訂立任何新的租契，而可按原有的租契繼續持有該涉案物業，上述第1段的收回處所的空置管有權命令，亦告失效；

(惟本處可根據高等法院條例第21F條（下稱“該條    例”）將繳款限期延展。)

(倘若答辯人未能在繳款限期（或延展的限期）內根據第4段繳清第2至第3段所列的款額，申請人可強制執行本命令的第1至第3段，而只要本命令尚未被推翻，該條例亦不容許答辯人去取得任何濟助。)

5．當答辯人繳存上述款額於本審裁處後，申請人可從本處提取該款。

(根據本命令而繳付的款額，須以現金、香港的銀行發出的本票或香港的律師事務所發出的支票繳付，本處不接受其它的付款方式。)

申請人：由凌春賢女士代表應訊。 （無律師代表）

答辯人：親自應訊。 （無律師代表）