The Incorporated Owners of Wah Tak Building 訴 Chow Chui Chui

LDBM 23/2005

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2005 年第 23 號

主審法官 : 黃一鳴暫委法官

審訊日期 : 2006年6月16日

頒下判案書日期 : 2006年7月14日

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判案書

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背景

1.本案由小額錢債審裁處轉介至土地審裁處審理。 申請人為香港九龍窩打老道1A至1H及1J號華德大廈(“該大廈”) 之業主立案法團。 答辯人為該大廈1字樓2B單位(“該單位”) 之註冊業主。申請人的申請是要求答辯人支付有關該單位之維修分攤費12,000元。

2.根據答辯人之反對通知書，答辯人首先提出她曾於2004年7月23日書面去信法團主席，質疑申請人由2000年至今從未公開大廈核數報告，和主席自把自為強行通過委員申領津貼，因此，答辯人拒絕繳交維修分攤費以證明管理委員會及主席並無依法辦事。不過，答辯人提出的主要答辯理據是指是次維修集資的決議無效，因大廈維修費的分攤必須是由管理委員會確定而不是由業主大會通過。

3.在審訊時，答辯人曾提出管理委員會人數不足的問題，但其後確認不會以此作為答辯理由，亦不會作出反申索。 因此，本席只須就反對通知書上的答辯理由作出裁決。

答辯人可否拒交維修分攤費

4.答辯人拒交維修分攤費的原因是因為申請人從未公開大廈核數報告和主席強行通過委員申領津貼。不過，這兩項指控與維修分攤費完全沒有任何關係。 答辯人在作證時，亦承認她只是以這兩件事情作為一個背景去說明她為何拒交維修分攤費，她的抗辯理由只是基於維修集資的決議並非由管理委員會確定。

5.既然答辯人並非引用大廈核數報告和委員申領津貼這兩件事情作為答辯理由，本席亦不需就這兩件事情作出裁決。不過，即使答辯人要引用這兩件事情，本席亦認為答辯人絕對不能以一些與維修分攤費毫無關係的事情來拒交維修分攤費。

決議是否須由管理委員會確定

6.申請人是於2003年6月24日的業主大會上議決通過集資維修分攤費。 答辯人認為這個決議無效，因為大廈維修的集資是屬於《建築物管理條例》(“該條例”)第20(2)條所指的 “備用基金”，而大廈維修費用的分攤應根據該條例第22條由管理委員會決議所需繳付的分攤費用及何時繳付。因此，答辯人認為2003年6月24日的決議違反了第22條的規定，是無效的決議。

7.該條例第20(2) 條的條文如下:-

“法團可設立並維持一項備用基金-

(a) 以供用作任何屬未有預計或緊急性質的開支；及

(b) 以便在根據第(1)款設立的基金不足以支付第(1) 款所指明的各類支出時，用作付款。”

8.不過，正如申請人所指出，該大廈的維修費並非屬於未有預計或緊急性質的開支。根據2003年1月9日的業主大會會議紀錄，該大廈決議進行大維修工程是在該會議前兩年多的時候已獲得通過。是次維修亦並非因為任何政府命令而需要進行。因此，是次的維修費用沒有任何緊急性質，亦是在預計之內。

9.其實，是次維修工程除了一些公用部分和設施的維修工程外，亦涉及該大廈的外牆和內牆翻新工程。根據該條例第18(1)(a) 條，法團是有責任使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況，而第18(2)(fa) 條亦說明法團可對公用部分進行任何翻新、改善或裝飾工程。因此，申請人是絕對有權力和有責任去進行是次維修工程。

10.該條例第14(1) 條有以下條文:-

“除本條例另有規定外，法團會議可通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部分的翻新、改善或裝飾的決議，而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力。”

11.根據上述第14(1) 條的條文，很明顯申請人是可以藉著業主大會去通過大維修工程的決議，而這決議是對管理委員會和全部業主均有約束力。因此，2003年6月24日的決議並非無效。

12.再者，該條例附表7第4段亦有以下條文:-

“(1) 經理人須設立並維持一項特別基金，以備應付某種開支，而該種開支並非他預期每年須承付者。

(2) 如有法團，則法團須藉業主的決議，釐定各業主在任何財務年度需對該特別基金繳付的款額，以及須支付所繳付的該等款額的時間。”

13.附表7第4段的條文亦很清楚說明申請人是可以藉著業主大會的決議去設立一項特別基金作為維修之用，以及釐定維修分攤費的金額和繳付時間。

14.因此，申請人並不須要引用該條例第20(2) 條才可集資是次維修基金。 申請人絕對是可以引用該條例第14(1) 條及附表7第4段所賦予的權力及透過業主大會的決議去集資是次的維修基金。 2006年6月24日的決議亦是有效的決議。

15.基於上述理由，本席裁定有關是次大維修的決議不須由管理委員會確立。

16.再者，申請人的管理委員會亦已經在2006年5月5日的管理委員會會議上議決通過徵收有關的維修費。雖然這是後補的議決，但答辯人現時所爭拗的論點已變成過時。

總結

17.因此，本席裁定答辯人的答辯理由不成立，申請人的申請得直。

18.本席現頒令如下:-

(1) 答辯人須支付申請人維修分攤費12,000元。

(2) 臨時訟費命令: 答辯人須支付申請人本案之訟費，包括在小額錢債審裁處之訟費，如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；如果雙方不在14天內提出訟費申請，則此項臨時訟費命令作實。

申請人: 由禤氏律師行駱子邦律師代表應訊。

答辯人: 親自應訊。