Law Man Tim and Another 訴 Hong Kong Property Services (Agency) Ltd and Others

DCCJ 2969/2005

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟案件 2005 年第 2969 號

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主審法官：區域法院暫委法官潘兆童法庭聆訊

聆訊日期：2006年6月5-9日

頒下判案書日期：2006年8月23日

判案書

引言

第一原告人與第二原告人是夫婦，共同擁有一個位於何文田京士柏爵士花園 3座17樓的住宅物業（“單位”）。第一被告人是地產代理人公司，第二被告人是它的銷售經理，駐窩打老道分舖。2004年10月，兩名原告人經第二被告人介紹，將單位賣給第三被告人，雙方簽訂了臨時買賣協議，最後買賣告吹。

本案的主要爭議點是兩名原告人有否同意將單位位於地庫（B1, No.34）的相關停車位（“車位”）一併售賣給第三被告人。兩名原告人指各被告人在沒有他們的同意之下，私自在他們已簽署的臨時買賣協議上加上了車位，有意欺騙他們。

兩名原告人要求法庭頒布聲明，指寫有車位的臨時買賣協議不生效，而沒有寫上車位的版本是有效協議。又向第一及第二被告人申索因違反代理人協議和代理人責任的損失。

此外，兩名原告人更指第三被告人無理地把臨時買賣協議在土地註冊處登記，向他申索因而導致的損失。

第三被告人指兩名原告人違反臨時買賣協議，提出反申索，要求兩名原告人按協議賠償HK$300,000和其他損失。

兩名原告人在整個訴訟中親自行事。由於本審訊全部以本地話進行，雖然大部份文件和證人陳述書都是以英文撰寫的，本席仍認為以中文撰寫本判詞較為適合。

案情

1.兩名原告人於1997年11月以HK$18,428,000.00購入了單位和車位。從土地註冊處的登記紀錄可見，單位和車位是以同一份轉讓契（Assignment）以總價值HK$18,428,000.00轉讓的。

2.2004年8、9月間，兩名原告人委托不同的地產代理公司，包括第一被告人，放租和放售單位。據兩名原告人所說，他們預先說明是不包括車位的，單位的放售價是HK$8,000,000。

1/10/2004

3.2004年10月1日，第二被告人帶同第三被告人於晚上7時30分左右到單位“睇樓” ，逗留了數分鐘便離開。雖然兩名原告人不是在單位居住，但因為當晚有煙花滙演，所以兩名原告人都在單位內觀看煙花。

4.第二被告人和第三被告人於離開單位後停留在物業地下商討，第三被告人表示有意思以HK$7,700,000.00購買單位，第二被告人便致電給第二原告人議價。其後第三被告人跟隨第二被告人返回店鋪，並單方面簽下了臨時買賣合約，以HK$7,700,000.00購買單位。各人返回店鋪前並沒有視察過車位。

5.據第三被告人所說，他曾詢問第二被告人單位有否車位，第二被告人告訴他單位是連車位賣的，但不知道車位的位置。

6.第二被告人說，他在電話中告訴第二原告人第三被告人提出以HK$7,700,000購買單位連車位，並詢問第二原告人是否連車位出售單位，第二原告人回答他說是有車位的，並問他可否把HK$7,700,000.00的開價提高。在第三被告人簽下了臨時買賣合約後，第二被告人指示其下屬吳小姐再致電給第二原告人進行商討，其後第二原告人在電話中向第二被告人表示同意以HK$7,700,000.00售賣單位連車位。

7.吳小姐的證供指，因為她以前曾經協助兩名原告人放租單位，所以第一被告人的助理區域經理吳先生在10月1日當晚指示她致電游說他們接受以HK$7,700,000.00出售單位。吳小姐指，她在與第二原告人的電話對話中曾清楚表明價錢包括車位，第二原告人亦清楚明白。

8.但是，第二原告人指，第二被告人從來沒有在電話對話中提到車位，而雙方在商議後便達成了協議，以HK$7,700,000.00作為單位售價。那吳小姐亦不曾致電給她。之後她和第一原告人便去了第一被告人的窩打老道分舖簽訂臨時買賣合約。

9.兩名原告人當晚在第一被告人的窩打老道分舖簽下了臨時買賣合約，在他們簽署之前第三被告人已在該合約上先簽署了。在這臨時買賣合約上面，並沒有在任何地方註明該買賣包括車位，在描述物業的一欄上，只填寫了單位的地址，沒有寫明包括車位。

10.兩名原告人簽署後，第二被告人並沒有把一式三份的臨時買賣合約正本的其中一份交給他們，而只給了他們一份影印本，並約定他們明天再回去辦理手續。雙方就以上安排的背後原因，各有不同版本。

11.兩名原告人指，在他們簽署了臨時買賣合約之後，第二被告人說因為第三被告人沒有留下訂金支票，所以由第一被告人的其中一個老闆先代發支票，待明天第三被告人把他的支票帶來更換，再在臨時買賣合約上修改支票號碼，因而不能給他們正本帶走。在第二原告人的要求下，第二被告人給了他們一份影印本。第二被告人要求他們明天回去簡簽修改後的支票號碼。

12.據兩名原告人說，當時第二被告人並沒有讓他們帶走支票，而只是給了他們一張第三被告人的承諾書，授權第二被告人代他開出支票以支付訂金HK$300,000，並承諾對有關訂金負責。

13.此外，第二被告人曾問及他們有否其他物業，第一原告人回答說他們在爵士花園有一個車位，但第二被告人只是問他們該車位的資料，並沒有問起價錢，而只是將車位的號碼寫在紙上。

14.另一方面，第二被告人說，當晚在簽署臨時買賣合約時兩名原告人問他為何沒有把車位寫上，他回答說是因為他沒有相關車位的資料，兩名原告人便告訴他相信車位號碼是B1#4，但他們不能確定。由於當時已超過晚上十時，不能立即查冊以確定車位號碼，所以他對兩名原告人說會盡快在核實相關資料後把它們加在臨時買賣合約上。

15.其後兩名原告人要求他將佣金降低，相方在一輪討價還價後，他同意把佣金由一般的HK$77,000降至HK$38,000。兩名原告人簽署了臨時買賣合約，並在一些經修改的部分簡簽，之後他便給了他們一張由“Kwok Ka Yau” 代第三被告人發出的HK$300,000支票和一份第三被告人的承諾書給他們帶走。第二被告人告訴他們明天待第三被告人把他自己的支票送來後便會通知他們。

16.臨走前兩名原告人要求取去一份合約正本，但第二被告人告訴他們要待填寫了車位的資料後合約才算完成，他亦因此還沒有在合約上簽名，所以只能給他們一份影印本。在給予他們該影印本時，他向他們清楚地講明他只會在填寫了車位資料後才會把一式3份的合約正本分開。

17.待兩名原告人離開後，第二被告人立即致電告訴第三被告人他們已簽署了臨時買賣協議，並要求他明天把支票帶來更換。

18.第二被告人又指示吳小姐用電腦進行查冊，以確認車位的號碼是否正確。吳小姐從內部紀錄中看到車位號碼與兩名原告人所說的一樣，便把車位及號碼寫在合約之上，以便第三被告人明天來到時可以看到。

19.此外，第三被告人同意把給他們的佣金加至HK$100,000，所以第二被告人亦將合約原先所訂的佣金金額修改了。

20.助理區域經理吳先生作供說，他曾於10月1日當晚指示吳小姐致電給兩名原告人，其後知道兩名原告人同意以HK$7,700,000出售單位，並會到他們處簽訂臨時買賣合約。但是，他從第二被告人處得知第三被告人沒有留下支票支付訂金，他便安排一名第一被告人股東的太太，即Kwok Ka Yau ，代為發出支票，並親自草擬了一份承諾書供第三被告人簽署。

2/10/2004

21.第二天晚上約7時30分，兩名原告人再去到第一被告人的窩打老道分舖。正如上文所述，雙方就這次需處理的事情有不同版本。

22.兩名原告人說此行的目的主要是更改合約上的支票號碼和代表賣方的律師的名字（第二原告人在當天上午通知了第二被告人更改律師，並指示他將第三被告人的支票送往該律師樓），與車位毫無關係。

23.他們到達後被帶進一個小房間，除了第二被告人外，還有一名高瘦男子（後知是第一被告人的助理區域經理吳先生）一起進入房內與他們閒談。

24.第二原告人的證供指，當晚他們在臨時買賣合約上總共簡簽了4個經修改的地方，簡簽時仍不見合約上寫有包括出售車位，之後第二被告人說他要在合約上簽名，便在合約上寫了一些東西，但在同一時間吳先生不斷地與他們談話，分散了他們的注意力，所以看不到第二被告人寫了些甚麼。之後吳先生突然停止說話，他們便發覺第二被告人已把給他們的合約正本放進了信封之內交給他們，他們便離開了。整個簡簽過程歷時不超過5分鐘。

25.第二被告人說，當天上午第三被告人到他們處交了支票，和簡簽了臨時買賣合約上的修改部份。由於加上車位並不是更改合約，所以他沒有要求第三被告人在車位旁簡簽。當晚他向兩名原告人指出了已在合約上加上了車位，亦基於同一理由，沒有要求他們簡簽。

26.吳先生說，當晚兩名原告人簡簽時他也在場。他看見第二被告人向兩名原告人解釋了合約上的修改部份，和指出了已加上了車位，並且向他們出示了相關車位的查冊紀錄，第一原告人更確認了車位號碼。

4/10/2004

27.兩名原告人說，他們在10月3日晚上11時再看合約時，竟發現在描述物業的一欄上被加上了 “WITH CAR PARK SPACE. B1 NO.34” （連B1 34號的車位）。第二原告人肯定在他們簡簽時車位並未被寫在合約上，而她認為一定是第二被告人在吳先生跟他們說話時趁機寫上的，有意欺騙他們。

28.10月4日早上，第二原告人致電給第二被告人要求他解釋為何在合約上加上了車位，並對他說明車位要額外收費，第二被告人同意向第三被告人轉達。其後第二被告人致電說第三被告人不會加錢，並說會諮詢公司法律部門的意見。第二被告人於同日再致電說法律部門的意見是連車位的版本是有效合約，並說他不能與他們作進一步商討。

29.其後第二原告人聯絡上了吳先生，吳先生在電話中恐嚇她說會控告他們違約，並說會叫第三被告人和他的下屬作證說車位是一開始便同意加上的。但另一方面，吳先生卻提出可要求第三被告人多給HK$50,000和免除他們支付佣金以解決問題。

30.兩名原告人又說，吳先生於10月6日致電給他們，承認第二被告人非法地在臨時買賣合約上加進了車位，但因為他不想第二被告人坐牢，所以要求他們不要報警，並應承不收佣金。

31.10月7日，第三被告人的代表律師致函提出將價錢增至HK$7,750,000，但佣金維持不變，兩名原告人並不接受。兩名原告人於當天前往警署報案，再於10月11日到地產代理監管局投訴。

32.買賣雙方就合約有否包括車位不能達成共識。第三被告人方面於10月25日將臨時買賣合約在土地註冊處登記。兩名原告人則於11月1日把單位租出。

33.另一方面，第二被告人說，第二原告人於10月4日早上致電給他表示改變主意，不願出售車位。他問他們為何在簽訂了合約後仍改變主意，第二原告人說只是第一原告人同意了賣車位，她本人沒有同意，並說除非價錢增加，否則買賣將不包括車位。第二原告人曾經提出要增加HK$200,000。

34.第二被告人把第二原告人的意思轉達了給第三被告人，第三被告人不願意增加價錢。他把結果告訴了兩名原告人，並告知他們會徵詢律師意見。

35.吳先生說，第二被告人於10月4日告訴他兩名原告人改變主意，不願把車位售出，第二原告人更提出要把價錢提高，否則便不將車位包括在內。其後他與第二原告人多番通電，他曾告訴她說第三被告人可以告他們毀約，而他亦親眼見到第二被告人向他們解釋已在合約上加上車位，需要時可以出庭作證。但是，為了息事寧人，吳先生向他們說可再減佣金，及嘗試與第三被告人商討。

36.吳先生之後游說第三被告人在價錢上多加一些，最後第三被告人願意多付HK$50,000，轉達後第二被告人同意和解，但後來卻又反悔。

第三被告人的證供

37.第三被告人說，他和家人在2004年8、9月左右打算從屯門搬到九龍居住。因為他的辦公室位於紅磡，所以集中尋找何文田區的物業。

38.10月1日，他和太太到第一被告人的窩打老道分行諮詢，經第二被告人介紹到爵士花園看過數個單位，但都沒有合意的，他便留下電話號碼給第二被告人後離去了。到了下午6時許，第二被告人致電告訴他有一個單位剛剛放售，著他前往觀看。他們在7時許到達單位觀察，與業主（即兩名原告人）畧作傾談，逗留了約10分鐘便離開了。

39.到了樓下，他和太太告訴第二被告人說滿意單位，問及單位價錢和是否有車位，第二被告人告訴他們單位是連車位賣的，但不清楚車位是什麼號碼。第二被告人說業主開價HK$7,700,000，他認為可以接受，便跟隨第二被告人回公司簽署臨時買賣合約，希望速戰速決。在簽署合約時，他留意到合約上填寫的物業並沒有包括車位，便作出詢問，第二被告人說因為還未知道車位資料，要留待清楚後再補回。之後他便依照第二被告人的指示在修改了的條款旁簡簽，再在合約底部正式簽署。當時他表示沒有準備支票以付訂金，第二被告人說他的同事可先發支票交給業主，待落實交易後才換回。

40.當晚9時許，第二被告人致電給他說業主同意了交易，他問車位的資料是否問到了，第二被告人說已問到了，並告訴他業主不肯付佣金，問可否由他代付，在經不起第二被告人的游說下，他同意將佣金加至HK$100,000。第二被告人之後再致電給他說業主已簽署了臨時買賣合約，並與他約定明天去換支票和簡簽合約上的一些修改。

41.10月2日上午，他去到窩打老道分行，當場寫了一張HK$300,000的支票給第二被告人，抬頭是業主的代表律師。第二被告人便在臨時買賣合約上作出修改，並叫他在一些經修改的地方簡簽。他看到合約上已有了業主的簽名，物業資料一欄亦已加上了車位。當時他問第二被告人是否應在補加車位資料處簡簽，第二被告人答不用，因為那裏沒有刪改。

42.到了大概10月4或5日，第一被告人的一位職員致電告訴他業主反口，說賣出的物業不包括車位。當天他便與第二被告人見面，商談此問題。第二被告人問他是否可把價錢提高，他同意第二被告人替他和業主商討看可否和平解決此問題。

43.到了10月6日下午或7日上午，第二被告人告訴他已和業主協議把價錢提高至HK$7,750,000，他表示同意，並指示他的律師發信給對方律師要求確認。10月8日，第二被告人告訴他業主拒絕承認協議。

44.第三被告人在11月9日以HK$7,500,000買下了另一爵士花園單位，雖然該買賣並不包括車位，但是他卻在2005年1月以HK$345,000從其他業主處購入了一個車位。

平衡證據

45.本案的關鍵在於兩名原告人曾否同意把車位連單位出售。根據原告人的版本，第二被告人把車位寫在臨時買賣合約上的時候，已經是有心欺騙他們的了。更甚者，早在10月1日晚，當第一原告人提及他們擁有車位時，第二被告人只是寫下車位號碼而不繼續諮詢，此舉亦已是十分可疑。

46.若果第三被告人在一開始時便已告訴第二被告人他希望購買車位的話，一般來說第二被告人不會完全不向兩名原告人提及車位；在10月1日晚聽見第一原告人提起車位之後，亦不會只是寫下號數而不作任何諮詢。除非各被告人早在問價階段已在設置陷阱，立心騙取原告人的車位。

47.若果第三被告人在一開始時並沒有對第二被告人說他想買車位，而只是在原告人簽署了臨時買賣合約後才表示想買車位的話，那就是說各被告人寧願設計騙取車位，也不嘗試與原告人議價，亦不嘗試從其他業主處購買。

48.正如代表第一和第二被告人的陳大律師所陳述的一樣，原告人有責任提出充份證據，以證明各被告人串謀訛騙。法庭在考慮此等嚴重指控的時候，所採用的舉證標準雖然仍是民事訴訟標準，即平衡可能性，但原告人須提出較確鑿的證據(cogent evidence) 證明。Phipson On Evidence, 16^th edition at 6-54.

49.由於本案取決於兩個不同的事實版本，雙方證人的可信性十分重要。有關原告人方面的證供，陳大律師在他的書面陳詞中作出了詳細的分析，列舉了很多尤其是第二原告人證供中的不足之處，本席不擬在此全部複述。本席認為陳大律師的分析十分正確，兩名原告人的證供並不可信。

50.首先，原告人方面的版本不合常理，在此不再重複上述44至46段的分析。此外，證據中顯示第二被告人、吳先生和吳小姐在此買賣中的佣金得益，只不過是數千至萬多元，為何他們要冒如此大之風險，明知到頭來會給發現，也偷偷地把車位加上？

51.雖然有可能第三被告人會提供其他利益給他們，但車位的價值不過是30多萬元，除去給予其他人的利益之後，相對於一項HK$7,700,000的交易，第三被告人可省得的數目實在很少，他們會干冒如此風險嗎？

52.兩名原告人在爵士花園沒擁有其他單位，為何他們在放售單位時要說明不賣車位？雖然他們解釋說車位租給了一位朋友，第一原告人又說她“喜歡”不賣車位，以及車位有投資價值，但是這些卻解釋不到為何他們連試一試車位可賣多少錢的興趣也沒有。

53.除此之外，第二原告人作供時前言不對後語，回答問題時但求配合本身案情，不惜堆砌答案，甚至推翻自己剛剛在證人台所說的話。

54.舉例說，當她被質疑為何在原定簽訂正式買賣合約前已把單位租出的時候，第一原告人說她當時準備若交易可以繼續，便依合約賠償給準租客，讓買賣得以完成。但是，當她看見她是在原定簽訂正式買賣合約的日子之後才簽署租約時，便改口說租出單位時已知道買賣交易告吹。顯而易見，她之前的說法是堆砌出來的，並非事實。

55.此外，就為何證供不斷修改以及她給警方的口供與證供不乎的問題，第二原告人也不能提供合理解釋。她於接受盤問時，不時迴避問題，往往答非所問，顯然是不願把事實全盤道出。

56.被告人方面的版本也有一些地方是需要小心考慮的。例如為何不要求原告人在合約上加上了車位的地方簡簽和為何第三被告人明知合約已包括車位仍願意多給HK$50,000等。但是，本席接受第二和第三被告人在這些方面的解釋，認為並非不合理。

57.第三被告人作供的時候說話直接，毫不迴避問題，亦不曾堆砌答案。吳小姐的證供亦簡單直接，盤問之下不曾動搖。

58.本席接納各被告人的版本為事實真相。

59.本席認為兩名原告人的證供不可靠，拒絕接納。

60.原告人依賴一些文件上就有關單位的描述，包括吳先生草擬的承諾書，律師給他們的信件等，用以證明交易並不包括車位。但是，這些描述的功用只是幫助辨認這些文件，不能證明交易雙方的意圖。

61.此外，原告人經常強調臨時買賣合約被加上車位後沒有簡簽。本席同意較好的處理方法是讓雙方在旁邊簡簽，第二被告人及吳先生就此事確實有不專業的地方。可是歸根究底，正如上文所述，雙方原本的協議便是包括車位的買賣，物業代理的不足不能把事實改變。

62.原告人依賴香港法例第219章「物業轉易及財產條例」第3條 ，指由於雙方沒有在臨時買賣合約上加上車位的地方簡簽，所以這不算是有效的修改，不能成為買賣合約的一部份。就此方面，如上文所述，本席認為兩名原告人在10月1日簽署臨時買賣合約時，已明知和同意雙方會在之後把車位補寫在合約之上。在此情況之下，售賣車位並不是一個新的或獨立的協議，而早已是雙方合約的一部份，就算雙方沒有在加上車位後簡簽，也不會使合約違反香港法例第219章第3條。

63.本席亦同意陳大律師的說法，若法庭因為雙方沒有簡簽而令第三被告人迫使兩名原告人售賣車位，便是變相令條例成為兩名原告人違約的工具。本席認為，此事的起源是兩名原告人對法律的誤解，有見雙方沒有在車位旁簡簽，以為有機可乘，推翻協議。

結論

64.本席認為寫有車位的臨時買賣合約是有效合約，兩名原告人拒絕成交，實屬違約，第三被告人把合約登記以保護自己的權益，並無不當。兩名原告人須就違約行為賠償。

65.兩名原告人的版本並非事實，他們對三名被告人的所有申索，應予以撤銷。

命令

66.本席下令撤銷兩名原告人的所有申索。第三被告人的反申索得值，兩名原告人須向第三被告人支付HK$300,000.00和以此款額計算的利息，利息由發出反申索日開始，以勝訴令利率年息10.921%計算，直至全數支付為止。

67.本席頒下臨時訟費命令，兩名原告人須負責支付三名被告人的訟費及第三被告人的反申索的訟費，此臨時命令於由發下本判案書當天起計14天後成為絕對命令。

出席人士：

第一及第二原告人：並無律師代表。

第一及第二被告人：由姚黎李律師行Jeremy Chan大律師代表。

第三被告人：由陳偉誠律師事務所Kwan Tong Lee大律師代表。