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HCMP 489/2006
香港特別行政區
高等法院
原訟法庭
雜項案件2006年第489號
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| 原告人 |
林玉駒 |
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與 |
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| 被告人 |
元朗商業中心業主立案法團 |
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主審法官： 高等法院司法常務官陳爵内庭聆訊
聆訊日期： 2006年4月24日，5月8日，5月25日及7月17日
判決日期： 2006年9月15日
________________
判詞
________________
1.原告人是元朗商業中心9樓第4及5號室之業主。他有好幾個月欠交管理費及其他收費。該大廈之立案法團，即本案之被告人，聘請律師把欠款作為押記備忘錄的形式登記在土地註冊處於原告物業記錄上。從被告供給之資料該等押記書可撮要如下：
List of Memoranda of Charges
on Office No. 4
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Memorial No.
with Land
Registry
|
Date of
Registration
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Date of
Charge
|
Reasons for Charge
|
Amount
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1.
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YL 713337
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6 Dec 1996
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25 Nov 1996
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(a)
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Management expenses from 1 June 1993 to 31 August 1996
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$65,960.00
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(b)
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Administrative and legal charges
|
$8,000.00
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$73,960.00
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2.
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944188
|
16 Dec 2000
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12 Dec 2000
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(a)
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Management expenses from April 1999 to Nov 2000
|
$41,400.00
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(b)
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Interest
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$5,216.00
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(c)
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Collection charge
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$150.00
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(d)
|
Legal Expenses
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$1,830.00
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$48,596.00
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3.
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997727
|
28 Jan 2002
|
18 Jan 2002
|
Management expenses
|
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(a)
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Dec 2000 to Jan 2002
|
$28,980.00
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(b)
|
Interest
|
$2,608.20
|
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|
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|
(c)
|
Collection charge
|
$150.00
|
| |
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|
(d)
|
Legal Expenses
|
$3,000.00
|
| |
|
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|
$34,738.20
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Memorial No.
with Land
Registry
|
Date of
Registration
|
Date of
Charge
|
Reasons for Charge
|
Amount
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4.
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1061111
|
1 Nov 2003
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31 Oct 2003
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(a)
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Management Expenses from Feb 2002 to Oct 2003
|
$41,495.00
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(b)
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Interest
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$5,576.94
|
| |
|
|
|
(c)
|
Collection charge
|
$300.00
|
| |
|
|
|
(d)
|
Legal Expenses
|
$3,000.00
|
| |
|
|
|
|
|
$50,371.94
|
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5.
|
1107192
|
13 Nov 2004
|
8 Oct 2004
|
(a)
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Management expenses from Dec 2003 to Sept 2004
|
$18,750.00
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(b)
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Interest
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$1237.50
|
| |
|
|
|
(c)
|
Collection charge
|
$150.00
|
| |
|
|
|
(d)
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Land Search fee
|
$15.00
|
| |
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(e)
|
Administrative expenses
|
$562.50
|
| |
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|
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(f)
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Legal expenses
|
$3,000.00
|
| |
|
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|
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|
$23,715.00
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on Office No. 5
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Memorial No.
with Land
Registry
|
Date of
Registration
|
Date of
Charge
|
Reasons for Charge
|
Amount
|
|
6.
|
944192
|
16 Dec 2000
|
12 Dec 2000
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(a)
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Management expenses April 1999 to March 2000 and Sept 2000 to Nov 2000
|
$24,300.00
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(b)
|
Interest
|
$2,332.80
|
| |
|
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(c)
|
Collection charge
|
$150.00
|
| |
|
|
|
(d)
|
Legal expenses
|
$1,830.00
|
| |
|
|
|
|
|
$28,612.80
|
|
7.
|
997728
|
28 Jan 2002
|
18 Jan 2002
|
(a)
|
Management expenses Dec 2000 to June 2001 and Nov 2001 to Jan 2002
|
$16,200.00
|
| |
|
|
|
(b)
|
Interest
|
$1,613.49
|
| |
|
|
|
(c)
|
Collection charge
|
$150.00
|
| |
|
|
|
(d)
|
Legal expenses
|
$3,000.00
|
| |
|
|
|
|
|
$20,963.49
|
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8.
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1061112
|
1 Nov 2003
|
31 Oct 2003
|
(a)
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Management expenses April 2002 to Oct 2003
|
$29,205.00
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|
|
|
(b)
|
Interest
|
$3,564.90
|
| |
|
|
|
(c)
|
Collection charge
|
$300.00
|
| |
|
|
|
(d)
|
Legal expenses
|
$3,000.00
|
| |
|
|
|
|
|
$36,069.90
|
| |
Memorial No.
with Land
Registry
|
Date of
Registration
|
Date of
Charge
|
Reasons for Charge
|
Amount
|
|
9.
|
1107193
|
13 Nov 2004
|
8 Oct 2004
|
(a)
|
Management expenses Dec 2003 to Sept 2004
|
$14,650.00
|
| |
|
|
|
(b)
|
Interest
|
$966.90
|
| |
|
|
|
(c)
|
Collection charge
|
$150.00
|
| |
|
|
|
(d)
|
Land Search Fee
|
$15.00
|
| |
|
|
|
(e)
|
Administrative Fee
|
$439.50
|
| |
|
|
|
|
|
$16,221.40
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2.原告現欲清還欠款及把該等押記書清除。雙方曾有書信往來，但未能達成協議。原告以此訴訟，希望法庭給予指示。他的原訴令狀非常簡單，只有一句說話：“將所有收費理據呈上法庭評定。（管理費除外）包括律師費。”
3.當案件第一次提訊，我不明白他所要求，雙方略作解釋，本席指令雙方再作宣誓解釋訴訟的因由。在2006年7月17日本席再作提訊，在雙方同意下，我把雙方的爭論點歸納為以下三項議題：
「(a) 各押記備忘錄(Memoranda of Change)內所追討的數目是否合理？
(b) 原告人是否已付清各押記備忘錄的合理數目？及
(c) 原告人在7月13日誓章內所列的數目是否已清除，包括原告人所欠的訟費及欠款？」
4.高少瑋律師代表被告人，他說原告人尚有其他欠款，我批准被告人再入誓章列明所欠款項。我亦給予原告人回應的機會。被告於7月24日及7月31日再存檔合共兩份誓章，被告用各附表列出原告人所欠的費用，但沒有詳細說明那一項已付，那一項未付。
5.據我所知，這次訴訟並不是第一次的訴訟。在1998年及2002年立案法團（本案被告人）曾申請林玉駒（此案原告人）破產，後來事情解决了。原告人後來又拖欠管理費。我從各誓章中所理解，原告人仍欠部份管理費，致於所欠數目我無法得知。原告人並不爭議欠交管理費，有關數目如有需要我日後另作裁决。
6.原告人要求本席審視被告人立案法團在押記備忘錄所收各項費用，這包括下列數項：
(1) Interest （利息）
(2) Collection Charges （手續費）
(3) Land Search Fee （土地註冊處查冊費）
(4) Administrative Charges (行政費)
及 (5) Legal Expenses (律師費)
利息
7.據高律師稱，利息是每月根據累積所欠的管理費計算。利率是按大廈公契第23頁第11條(h)段第(i)分段收取。這項收費是在該條文明確列明，每$100.00收取$1.20，這是無可爭議的。我批准收取這些利息款項。
Collection Charges（手續費）
8.Collection charges是根據公契第11條(h)段第(ii)分段收取。該分段有如下述：
“(ii) A collection charge of $150.00 or such lesser sum as the Managers may agree to cover the cost (other than legal costs of proceedings as hereinafter mentioned) of the extra work occasioned by the default.”
這項收費亦無可爭議的。我亦批准。
Land Search Fee（查冊費）
9.這是在土地註冊處查冊要繳交的費用。據我理解，律師行或任何人士欲向註冊業主採取任何法律行動，必需檢閱註冊處的記錄，否則會產生很多問題，這些費用是必要的，我准許收取查冊費。
Administrative Fee（行政費）
10.行政費用之訂定是由被告立案法團第八次業主週年大會於2004年5月25日決定的。在第9.1事項中，議决如下：
“9.1) 有關遲交管理費之附加費事宜
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若遲交管理費超過一個月者，將於第二個月開始加收行政費5%（每過期一個月，即現時管理費加收5%，過期二個月加10%，餘累推算）。並於2004年7月1日開始生效。由管理公司發通告通知各業戶。
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眾通過”
|
11.高律師認為這議决案是根據公契之上述第11條(h)段第(i)及(ii)分段及(i)、(j)和(k)段而通過，要求欠交管理費之業主每月多交5%的附加費作為行政費。
12.我不敢苟同此說。據我理解公契第23頁第11條(h)段第(i)分段是有關利息，我在上文第7段已有說明，這分段並不授權收取行政費。
13.公契第24頁第(ii)分段我在上文第8段亦有節錄。這是定額的手續費，這是被告人預定的數目，並明列在公契上。這費用訂明是$150.00或管理人認為較小之數目。這條文亦可理解為立案法團可減收此費用，但它無權收取手續費超愈$150.00。我認為這分段對收取5%行政費用沒有幫助。
14.公契第24頁第11條(i)段陳述，任何欠款可以作民事起訴，起訴費用（即訟費）由欠款人負責，這是合理的條款，而其準則以律師向客戶收取之基礎為準。但這條款並不容許立案法團收取訟費以外的任何費用。
15.公契第24-25頁第11條(j)及(k)段是有關欠款用押記形式執行，這與立案法團通過收取行政費用無關。
16.我認為立案法團無權通過5月25日9.1項的議决案。甚或，我在這方面有錯誤判决，在法律上我認為這項收費實質是罰欵(penalty)並不是預計的賠償損失(liquidated damages)，在法律上這收費並不容許。
17.我撤銷被告人向原告人所有在這方面的追討。
Legal Charges（律師費）
18.被告向原告收取處理九張扣押令的登記及撤銷登記的律師費用，每宗$7,000.00。原告要求我裁定是否合理。
19.據律師（一般）事務費規則（第159G章）第3條，如沒有預先協議，律師收費是依據附表所規定的費用。附表I第1部是適用於成立按揭及押記事務。而解除及撤銷押記則是依據第II附表第2條計算。我用附表所規定費用粗略計算每張扣押書的成立及清除費用約為$2,900.00，另加其他費用如土地註冊處所收的登記費等。
結論
20.我答覆在第3段的問題如下：
(a) 大部份在備忘錄的項目，我均批准，但我不批准legal expenses(律師費)及Administrative charges（行政費）。律師費應根據上述第19段原則計算，而行政費我完全不批准。
(b) 我沒有確實資料，那一項已付或未付，所以我無從解答(b)及(c)的問題。如雙方未能根據我上述判决達成協議，任何一方可再向我申請要求評核。被告需在聆訊前不少於十四天用宣誓形式確立原告人已付的數目和根據我批准的項目列出原告人所需付的項目，並同時把宣誓存檔於法庭及派送給對方。
(c) 該評核聆訊需另定日期聆訊，預計時間為兩小時。
(d) 此次訴訟的訟費暫作保留，如雙方未能達成協議，本席再作聆訊。
原告人林玉駒親自出庭。
陳兆明，袁燿彬律師事務所高少瑋律師代表被告人。
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