寶嘉利發展有限公司 訴 楊滿培

LDPE 958 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2002年LDPE第958號

主審法官：林潮義審裁成員

宣判日期：2002年11月6日

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判   案   書

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1.寶嘉利發展有限公司是九龍順寧道475號地下B舖位的業主，於2002年9月20日向本審裁處遞交申請通知書，向租客楊滿培追收欠租及收回出租予楊滿培的舖位。該物業的租期由1999年12月1日開始至2002年11月30日屆滿，月租18,000元。

2.申請人（即業主）於申請通知書內，指答辯人（即租客）由2002年9月1日開始未有繳付租金。又由2001年6月1日至2002年8月31日期內短交租金合共47,000元。申請人後來在庭上證實有收到9月份及10月份的租金合共26,000元。雖然如此，申請人認為9月及10月份的租金合共仍短交了10,000元。舖位現經營燒臘生意, 約200平方呎左右。由於租期在2002年11月底屆滿，申請人曾透過律師行發出邀請續租的信件，但雙方未能就續租事宜妥協。據稱，答辯人要求續租的租金低於13,000元。申請人心目中可接受的租金是稍高於13,000元，即14,000元。雙方經過多重洽商，仍談不攏續租的租金。

3.答辯人（由妻子梁女士代表出庭）否認她有欠租。她說在2001年5月中她曾打電話給一位叫高太的女士(據知高太就是業主的掌權人), 要求由2001年6月份開始減租。因為生意欠佳, 如果不獲減租就只好將舖子關門大吉。經過雙方討價還價, 高太同意由2001年6月1日開始將租金由18,000元減至16,000元。此後她就按這個數額繳付租金。在2001年10月23日下午, 業主的代表高柏浩先生, 致電給答辯人催交10月份的租金，答辯人再次訴說經營環境欠佳，要求業主減租。經磋商後，她說業主同意由11月份起將租金再調低2,000元，即14,000元。而在2002年8月24日左右，高柏浩先生又再致電答辯人催交八月份的租金，答辯人趁機又再要求業主減租，業主又再同意減1,000元。據說，當時高太是在高柏浩側，指示高柏浩如何回覆答辯人的。答辯人認為從來沒有短欠申請人任何租金，只是根據雙方的口頭協議交租。但承認由於市道不好，生意欠佳，所以每每未能依時在每月的第一天繳付租金。

4.申請人的出庭代表認為答辯人謊話連篇。業主的代表，無論是高太或高柏浩先生都從沒有應承過將租金調低。雖然答辯人每每與業主代表通話時，都訴說生意不景而要求減租，但每次業主的代表都拒絕了她。申請人的出庭代表認同答辯人曾在上述的日子有與業主代表通話，又承認傾談過續租約的事，但從沒有清楚向她表明答辯人短交了租金，又沒有採取過任何追收短欠款項的行動，包括口頭上或以書面向答辯人申明短交了的租金數額，及何時要將短交的租金繳回。申請人的解釋是答辯人經常威脅要將生意結束交回舖位，在這威嚇下申請人覺得不適宜向答辯人提出此事。申請人又聲稱有將短交的租金數額編製紀錄，不過這紀錄在本席查詢時，承認是在入稟本審裁處時，始行編製的。

5.前文所提及的高太有應邀出庭作供。她的供詞與申請人的出庭代表所說的無異，亦是否認有同意過答辯人減租一事。但由於年長的關係及其一耳朵聽覺不靈，她不復記憶何時何日與答辯人通話，及不大了了答辯人當時的訴求。她又解釋她曾在高柏浩與答辯人一次的通話時，立於高柏浩其側，但沒有給予高柏浩任何指示。高太又指出，她曾與其會計師商討過。會計師曾告訴她沒有書面協議，及將協議註冊在田土廳，減租一事不能確立，亦不會是法庭所接納的。在回覆本席的詢問時，她承認她向會計師查詢，是涉及她租予安然車行的另一物業，後來發生減租的糾紛。她在今年三月始向會計師查詢，與答辯人的個案無涉。

6.答辯人的出庭代表，即答辯人的妻子，生於內地，小時來港，十餘歲在製衣廠任製衣工人。婚後，由於要照顧兒女,只能到工廠取貨在家中加工,其後又任職快餐店。丈夫久已從事燒臘行業。之前受僱於人，1999年12月頂讓該舖後，始為老闆。自此之後，她隨同夫婿在燒臘舖內工作，生意據稱困難，僅堪糊口。她的學歷只有小學程度，自言40餘年都過着艱辛的生活，對現代社會的文物制度既不懂，也沒有途徑去懂。

7.申請人的代表高柏浩先生，幼年在加拿大讀書至第十二班，離校後在當地工作，1998年始回港。曾幹過保安行業，1999年開始處理家族的地產生意(之前生意由恆生銀行代行處理) 。家族現擁有五至六個物業，有舖位也有住宅。高太就是高柏浩的母親。

證供方面的分析

8.(一) 答辯人的供詞，與她在不同時段向業主繳交的不同數額租金非常脗合。她的證供簡潔而清晰，以她的學歷及從事過的工作，要天衣無縫地砌詞狡辯，以配合已發生的事故會有困難。她在庭內說話明快，從不需要良久思索。她認為自己信守諾言，每個月的租金，雖然不是準時繳交，卻是每一個月都繳付了，直至十月底為止（聆訊日在十月三十日）。相反，無論高柏浩或高太，作供時都言詞閃爍，每每推說記不清楚事由。尤其是高柏浩先生，陳述事件欠缺組織，兼且經常語焉不詳。以他的學歷家境，非不能也，實是事實難於任意砌詞捏造。

(二) 高太表述會計師的意見時，是企圖令法庭相信他曾參考會計師的意見，然後再拒絕答辯人。不過在本席向她詢問時，她不經意透露了她的查詢是與安然車行有關的，事件發生在本年的三月，距離2001年5月，足足有十個月之久，顯而易見，這件事並沒有支持她曾有過拒絕答辯人減租的要求。

(三) 高柏浩先生聲稱他沒有接納答辯人減租的要求，但在遞入表格22前，卻從來沒有向答辯人追收短交了的租金。此行為與其在庭上的聲明有矛盾。如果他有拒絕過答辯人，在答辯人短交租金時，就必然會向答辯人提出，並要求她交回短交了的部份。

(四) 高柏浩先生的解釋是他受了答辯人要結業及退租的威嚇，所以只向答辯人催交租金，而不欲向答辯人提出短欠租金一事，正正是他不希望答辯人結業退租，以致蒙受收入上的損失（重租的租金可能更低，而且要花時間及成本去安排），所以寧願接受減租。又或者是意圖蒙騙答辯人，令答辯人以為租金已獲減免，而日後以欠缺事實的證據為由，從而否定有減租一事，再將短欠的租金從巨額的按金(即54,000元)中肆意扣除。

(五) 申請人是在續租談判破裂後，始行入稟本審裁處要求追收欠租及收回物業。事實上，高柏浩先生在庭上作供時，承認如果答辯人願意繳交14,000元月租，他是會將舖位續租給答辯人的（他認為以14,000元月租租給答辯人是合理的，原因不是因為市況有所改善，生意好轉，所以要加租，而是因為明年的差餉是不可能再獲得政府豁免，所以要從答辯人收回這筆款項。換言之，申請人認為由2002年8月開始收取的13,000元月租以及較早時的減租是合理的，也符合他的利益的。與其收回物業重租，不如就讓答辯人以這個市場租值，繼續租用下去，總比較要再花上成本和時間去安排重租來得划算），至於所謂短欠的租金如何處理，高柏浩先生在庭上就本席的查詢支吾以對，搜索枯腸而仍無法交待。假若業主認為租金有短欠，實在沒有可能在與租客商討續租時，可以悖於常理，隻字不提。

(六) 答辯人與申請人商討續租時，是要求從13,000元月租向下調低。申請人則是以13,000元為基礎，要求向上調高。雙方在庭上表述此事時，亦以同一方式解釋彼此的要求和如何計算加減租值的數額。顯而易見，雙方在潛意識上，均認定月租13,000元是當時已同意的租金。

結論

基於上文的分析，我認為答辯人是誠實的，其供詞可靠，減租一事，如果業主沒有確確切切地接納，就是默許。既然答辯人已根據減租的口頭協議繳交租金至十月底，她並沒有欠申請人任何租金。

判令

本席撤銷申請人在2002年9月20日的申請。答辯人可獲堂費300元作為出席兩次聆訊的費用。

申請人：由高柏浩先生代表。（無律師代表）

答辯人：由梁玉興女士代表。（無律師代表）