Deng Cheng Wei and Another 訴 Tse Tat Chi and Others

DCCJ 1580/2005

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

案件編號2005年第1580號

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主審法官：區域法院周兆熊法官

審訊日期：2006年10月5日、6日、9日及11月29日

頒下判案書日期：2007年1月9日

判案書

1.兩名原告人的申請，是要求本庭作出3名被告人不可獲得佣金或報酬的聲明，以及判令原告人可獲得賠償。在審訊的第一天，兩名原告人撤銷他們對第二被告人的申索。

原告人鄧正威的證供

2.他有大學程度，能閱讀及書寫中英文。於2005年3月5日大約下午4時，他與母親及太太黎淑敏在美孚新邨逛街，當時第三被告人正在舉行“睇樓”日，他與黎淑敏去到第三被告人在美孚的第四期分行（“美孚分行”），他們由第一被告人安排去參觀美孚新邨的多個樓盤，在兩至三個鐘頭內第一被告人帶他們參觀了大約10個美孚新邨的樓盤。

3.其後他與黎淑敏有意購買美孚新邨百老街33號14樓C室（“14C室”）。第一被告人的同事建議可以嘗試與14C室的業主商討價錢，該同事在他們面前打了很多次電話給14C室的業主，在簽署14C室的臨時買賣合約前，第一被告人及該同事沒有說他們是代表“買賣雙方”的物業代理。

4.第一被告人與該同事沒有向他們提交14C室的查冊資料，第一被告人與同事祇說14C室由一位姓顧的女士擁有。

5.在簽署臨時買賣合約前，第一被告人向他們保證他已看過14C室的土地查冊紀錄，他沒有發現有任何問題。這是他們第一次購買二手樓，在第一被告人的保證下，他簽了臨時買賣合約，以$2,520,000購買14C室，他們交付$10,000作為臨時訂金，翌日，他們再交付$90,000的訂金。

6.其後，他們的律師發現顧女士不是14C室的登記業主，登記業主的名字是楊紀善，根據當時土地註冊處的記錄，楊紀善已把14C室賣給了一間叫Open Source Company Limited（“Open Source”）的公司。此外有關的政府部門曾向14C室發出3個維修令。有鑑於與確認人身份交易涉及風險，沒有土地註冊處的紀錄證明顧女士的身份，以及他們接觸的銀行認為無法處理他們按揭申請，他們沒有在2005年3月18日交付按金$152,000，但先前已交付的$100,000則遭顧女士沒收。

黎淑敏的證供

7.黎淑敏的證供與鄧正威的證供大致相同，但她進一步說，2005年3月9日晚上，她與友人文廣成前往美孚分行。在她的要求下，第一被告人出示一份有關14C室的土地查冊紀錄向她解釋，並作出道歉，因為在2005年3月5日，他沒有把14C室的土地查冊紀錄向他們解釋，他承認在他們簽署臨時買賣合約時沒有提示他們要留意“建築物命令”，他承認疏於職守，並叫她通知她的律師就這點向有關大廈管理處查詢，他說14C室的成交不會受“建築物命令”所影響，又不會妨礙他們向銀行申請樓宇按揭貸款，但她曾嘗試問過多間銀行，它們說估不到價。

8.2005年3月15日，原告人的律師去信顧女士的律師，指稱：-

“9. Mr. Ng represented to Mr. Deng that the 2^nd property that he viewed had just been sold and one vendor directed him to stop for placing his property for sale （封盤）.  Besides, Mr. Ng also represented to Mr. Deng that 5 to 6 properties in Mei Foo Sun Chuen were sold on that date and one property with no scenery was sold at the price of HK$2,400,000.00.  Mr. Ng also produced a copy of the said provisional agreement for sale and purchase to Mr. Deng for perusal.

10. Further or in the alternative, Mr. Ng also represented to Mr. Deng that your client was a confirmor but did not tell our clients that your client was the 2^nd confirmor of the above property.

11. Further or in the alternative, Mr. Ng has failed to mention to our clients that the above property is subject to 3 building orders under Section 24 of the Building Ordinance, Cap. 123.

12. The Court of Appeal held in Active Keen Industrial Ltd. v. Fok Chi Keong [1994] that a Section 24 Building Order constitutes an encumbrance.

13. As no land search record relating to the Property was produced to our clients on 5^th March, 2005, our clients were kept in the dark as to other incumbrances.

14. Replying on the representations made by said Mr. Tse and/or Mr. Ng of your client’s agent but not otherwise, our clients were induced to enter into the provisional agreement for sale and purchase.

15. Further or alternatively, we are instructed that the provisional agreement for sale and purchase was entered into by our clients through the improper pressures exerted by your agent, namely, Mr. Tse and/or Mr. Ng.

16. …………..

17. ………….

18. In fact, those representations made by Mr. Tse and/or Mr. Ng were untrue.

In such circumstances, we are instructed to give you notice, which we hereby do on behalf of our clients, our clients do hereby rescind the provisional agreement for sale and purchase on the ground, inter alia, that misrepresentation were made to them by your agent on behalf of your client and/or undue influence exerted by your client’s agent.”

9.2005年3月16日，原告人的律師致函第三被告人，指稱：-

“In view of the matters set out above, we are of the view that you have acted in breach of your duties, both in contract and in tort and are liable for all the losses and damages that our clients suffer as a result.  Furthermore, your failures to comply with the requirements under Section 36 of the said Ordinance give our client a cause of action to claim against you for all loss and damages pursuant to Section 36(4).”

10.2005年4月2日，顧女士的律師致函原告人，指他們沒有簽署買賣合約及交付$152,000的訂金，顧女士接受原告人廢止臨時買賣合約並沒收按金$100,000。

針對第一被告人的錯誤陳述的指稱

11.原告人指稱在簽訂臨時合約前，第一被告人告知原告人，被告人已對有關物業作出土地查冊紀錄，並確認沒有問題。原告人基於此陳述而簽立臨時合約，但這陳述是虛假的，因為第一被告人明知這陳述是假的，或他魯莽地作出這陳述，不理這陳述是真或是假，或他疏忽地作出這陳述，違反謹慎的責任。

12.在2005年3月5日，事實上從第一被告人的角度來看，14C室並不存在問題。就建築命令而言，3個建築命令發出的日期都是2004年12月31日。2005年3月3日，建築署發出3張合格証明書。第一被告人從管理處知道3個建築命令在2005年3月3日或4日已被取銷。

13.2005年3月15日，原告人的律師的信件並無提及第一被告人作出不實的陳述，該信提及作出不真實陳述的是第二被告人，所以原告人的指稱不成立。

針對第一被告人涉及疏忽的指稱

14.申索陳述書第14（a）-（i）段是有關上述的指稱。

“(a) The 1^st Defendant and/or the 2^nd Defendant failed to obtain accurate information as to the particulars of ownership and subsisting encumbrances in respect of the Property as stated in paragraphs 9(a)(i)-(iv) hereinabove and informing the Plaintiffs of the same.

(b) The 1^st Defendant and/or the 2^nd Defendant failed to supply to the Plaintiffs any documents showing the particulars of ownership and subsisting encumbrances in respect of the Property, including but not limited to the land search record of the Property, the provisional and/or formal agreement for sale and purchase in favour of the Vendor as the purchaser of the Property, the 3 Building Orders, and the Open Source Provisional Agreement.

(c) The 1^st Defendant and/or the 2^nd Defendant failed to advise the Plaintiffs that they were purchasing the Property from a 2^nd confirmor.

(d) The 1^st Defendant and/or the 2^nd Defendant failed to advise the Plaintiffs as to the risks and legal consequences associated with confirmor sales.

(e) The 1^st Defendant and/or the 2^nd Defendant failed to observe and comply with the PD and circulars issued by the Estate Agents Authority, the particulars of which are pleaded in Paragraph 14B (Particulars of breach of statutory duty) hereinbelow.

(f) The 1^st Defendant and/or the 2^nd Defendant failed to exercise due care, skill and diligence in fulfilling their duties to the Plaintiffs.

(g) The 1^st Defendant and/or the 2^nd Defendant failed to provide services to the Plaintiffs with honesty, fidelity and integrity and failed to protect the Plaintiffs against fraud, misrepresentation and unethical practices.

(h) The 1^st Defendant and/or the 2^nd Defendant failed to protect and promote the interests of the Plaintiffs.

(i) The 1^st Defendant and/or the 2^nd Defendant failed to disclose to the Plaintiffs the 3^rd Defendant’s conflicts of interest in that the 3^rd Defendant was also acting for the Vendor.”

15.原告人要證明被告人負有遵從（a）至（e）段，（g）至(i)段的責任。原告人指這是普通法的責任，但他們沒有舉出案例以支持其說。

16.就（a）段與（b）段的指稱，在2005年3月5日，建築命令已獲得遵從，因此沒有存在的產權負擔，所以原告人不能就這一點作出投訴。再者，原告人在簽署臨時買賣合約之前已獲第一被告人告知14C室的售賣是確認人的售賣，而顧女士是確認人；依據確認人身份，她有權出售14C室。

17.就（c）段而言，原告人並非從第二位確認人購買14C室。2005年2月5日，Open Source購買14C室的買賣完成。Open Source在該日是14C室的業主；2005年3月5日，14C室只有一位確認人，她就是顧小姐。

18.就（d）段而言，地產代理不是律師，他們並沒有責任向客人提出涉及確認人買賣的風險及法律後果的忠告。

19.就（e）段而言，地產代理監管局發出的執業指引（“指引”）及執業通告（“通告”）不具法律約束力，執業指引的第1.2.1段表明：“雖然本指引本身在法律上並無約束力……”，這清楚顯示指引只是執業的指引，它們不是地產經紀必須遵守的規則。

20.（f）段是概括性的指稱，原告人的其他陳辭已涵蓋了這一點。

21.就（g）段而言，這是有關違反指引第3.3.1段的指控，指引沒有法律約束力，被告人沒有履行該些指引的責任，即使第一被告人須履行該責任，本案亦沒有不忠實、錯誤陳述或不道德的行為需要第一被告人去防止。

22.就（h）段而言，這是違反指引第3.4.1段的指控，第一被告人不是原告人利益的保護者，他沒有義務保護及促進原告人的利益。指引的3.4.1段不具法律約束力，不是他須對原告人履行的義務。

23.就（i）段而言，臨時合約的第16條清楚表明第三被告人是顧女士及原告人的代理，因此第一被告人沒有違反（i）點。

24.原告人依據以下的理由在2005年3月18日不簽署買賣合約：-

(1)    14C室有建築命令；

(2)    原告人向第二確認人購買物業；

(3)    原告人的法律顧問向他們提出14C室有產權負擔以及涉及確認人買賣風險的忠告；

(4)    原告人的銀行告知原告人他們不會獲得按揭貸款，因為他們沒有文件證明顧女士是物業的登記業主。

25.就第（1）個理由而言，建築命令已在2005年3月3日獲得遵守。原告人承認，他們的律師在2005年3月10日知道該事，因此在2005年3月18日，原告人無可能仍然會為建築命令的事而不簽署買賣合約。

26.就第（2）個理由而言，顧女士不是第二個確認人。在2005年3月9日，文廣成承認在該日Open Source是14C室的業主，因此，第（2）個理由不能成立。

27.就第（3）個理由而言，由於建築命令已獲得遵守，原告人的法律顧問應不會就此點向原告人提出忠告。此外，原告人已知悉買賣是確認人的買賣（臨時合約第5條顯示這一點）。第一或第三被告人不是原告人的顧問，他們無義務向原告人解釋涉及確認人買賣的風險。

28.就第（4）個理由而言，有關顧嘉麗的買賣協議是於2005年3月11日在土地註冊處登記的。第一被告人於2005年3月9日把一份Open Source出售14C室予顧嘉麗的臨時買賣合約的影印本給予第一原告人。這可證明顧女士有權售賣物業。至於他們不會獲得銀行按揭的指稱。在2005年3月9日，第一被告人和他的同事蕭先生提議提供銀行給他們選擇，但黎淑敏沒有接受。

29.他們的律師分別在2005年3月15日及16日致函給顧女士的律師，但上述的理由全都不在信中被提及，因此在當時該些理由不是原告人不簽署買賣合約的理由。原告人不簽署買賣合約的理由是本身的決定。臨時買賣合約有約束力。原告人受其約束，因此第一被告人不須負任何責任。

第一被告人違反成文法責任的指稱

30.原告人指稱第一被告人違反經修訂申索陳述書內14（k）至14（r）段指明的法律責任。

第14k段

31.在有關的時候，第一原告人是一名“持牌營業員”。原告人指稱第一被告人違反地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例（“規例”）第6（2）條及指引第2.27.1（d）段，因為他沒有簽訂第4表格規定的地產代理合同，但上述的條款只適用於“持牌地產代理”，第一被告人不是“持牌地產代理”，因此他無須遵守該些規定。

第14（l）

32.原告人指第一被告人違反地產代理條例（“條例”）的第36（1）(a)(ii)和36（2）（a）條，但這些條文只適用於持牌地產代理；第一被告人不是持牌地產代理，因此該些條文對他不適用。

第14（m）

33.原告人指稱第一被告人違反條例第36（1）(a)(iii)、36（1）(a)(iv)、36(2)(a)條，規例第3(2)(c)條，以及指引第2.28(1)(c)條；上述條文只適用於持牌地產代理，對第一被告人不適用。

第14（n）

34.原告人指第一被告人違反規例第8(1)條和守則第2.31.1條，因為他提供有關14C室虛假或誤導性的資料，但第一被告人並沒有犯這過錯。

第14（o）

35.原告人指第一被告人違反規例第13(1)(a)條及指引第2.35.1條，因為他沒有向原告人充份解釋臨時買賣合約第5條的條文及提醒原告人找尋法律指導。第一被告人有向原告人說這是涉及確認人的買賣。規例第13(1)(b)條規定如該客戶並不明白根據（1）(a)項給予的解釋的任何部份時，持牌人才須建議該客戶尋求法律意見。原告人並無向第一被告人表示他們不明白“確認人”的意義，因此第一被告人沒有責任提醒他們尋求法律意見。

第14（p）

36.原告人指第一被告人違反規例第13(4)條及指引第2.35.4條的規定，因為在簽署臨時買賣合約之前他沒有給予原告人最新的土地註冊處的查冊記錄。第一被告人承認這一點。

第14（q）

37.原告人指第一被告人違反條例第36(1)(a)(vii)條和通告01-08(CR)第4段的規定，因為他沒有向他們披露就顧女士購買14C室一事，第三被告人是她的代理、以及它所收取的佣金之事。第36(1)(a)(vii)條不適用於顧女士購買物業的交易，它只適用原告人與顧女士的交易，第36(1)(a)(vii)條適用的前提是：原告人要求資料披露的情況，但原告人並無提出這要求，因此他沒有違反第36(1)(a)(vii)條和通告01-08（CR）的規定。

第14（r）

38.原告人指第一被告人違反通告第2.b段的規定，因為他沒有向他們解釋臨時買賣合約是受制於顧女士和Open Source的買賣協議。通告不是法律的條文，因此沒有法律的拘束力。

39.第一被告人只違反規例第13（4）條。規例並無規定對違反該條例的行為提供可供申索的訴因，原告人倚藉條例第36（4）條作為在成文法底下提供申索的訴因，但第36（4）條只對“持牌地產代理”適用，對第一被告人不適用。

40.條例的第36（3）(b)條適用於營業員，但36（3）(b)只適用於第36(1)(a)(v)、(vi)及(vii)條。第36（1）(a)(vii)條適用於第一被告人，但他沒有違反第36（1）(a)(vii)條。

41.原告人因前述4個理由不簽署2005年3月18日的買賣合約，第一被告人違反規例第13（4）條與不簽署合約並無關係，因此該違反並不招致原告人任何損失。

針對第三被告人違反成文法的指稱

42.原告人指第三被告人違反規例第6（2）條和指引第2.27.1(d)段，因為第一被告人沒有與原告人簽署規例附表的表格4，但上述的規定只適用於持牌的地產代理，而第一被告人不是持牌地產代理，因此第三被告人沒有違反這兩種規定。

43.原告人指第三被告人違反條例第36（1）(a)(ii)及第36(2)(a)條，因為第三被告人沒有就14C室的現時業主和抵押情況的細節的準確性有合理的滿意程度。原告人沒有指出那些資料是第三被告人沒有合埋的滿意度，在原告人簽署臨時合約前，第三被告人就物業的業主及抵押情況細節所提供的都是準碓的資料。

44.原告人指第三被告人違反條例第36(1)(a)(iii)、(iv)條、第36(2)(a)條、規例第3(2)(c)條和指引第2.28.1(c)條，因為他們沒有向原告人提供規例的附表表格1內指明的物業資料，第三被告人的代表大律師在書面的陳辭中承認第三被告人違反第36(1)(a)(iii)條的規定。

45.原告人指第三被告人違反條例第36(1)(a)(vii)條的規定，因為它沒有向原告人披露對顧女士獲得物業的業權，它曾代表顧女士，以及就該次買賣它曾收取佣金的事。一如前述，第36(1)(a)(vii)條不適用於顧女士獲得14C室業權的買賣，但即使第三被告人違反上述的規定，第三被告人違反合約的指稱，原告人不簽署買賣合約與此無關。

46.原告人指第三被告人違反合約的隱含條款，該隱含條款是“the 3^rd Defendant is to exercise due care, skill and diligence in fulfilling its duties to the Plaintiffs.”原告人沒有提出是基於什麼事實，原告人指第三被告人違反這隱含條款。

針對第三被告人違反合約的指稱

47.原告人指第三被告人違反隱含條款，該條款是第三被告人須遵守條例及規例。第三被告人承認它沒有遵守條例第36(1)(a)(iii)條，規例第6(2)條和第13(4)條。

48.原告人指第三被告人沒有遵守指引和通告的規定，第三被告人同意它沒有遵守通告第2.28(1)(c)條，第2.27.1(d)、2.29.2和2.35.4條。

49.原告人指第三被告人違反執業指引第2.28.1(f)條，但它沒有違反此條，因為原告人沒有要求它提供顧女士提供的資料。

50.原告人指第三被告人違反隱含條款，該條款是第三被告人在提供服務給原告人時要忠誠，應保障原告人的利益，原告人沒有指出第三被告人違反這隱含條款的基礎，因此第三被告人沒有違反這條款。

51.原告人指第三被告人違反隱含條款，這條款是第三被告人須保障和促進原告人的利益，原告人沒有提供第三被告人如何違反這隱含條款的基礎。

52.原告人指第三被告人違反隱含條款，該隱含條款是：在有可能或隱藏的利益衝突時，向原告人披露該利益衝突。原告人沒有提供第三被告人如何違反這隱含條款的基礎。

53.雖然第三被告人沒有在2005年3月5日向原告人提供表格1、表格4及最新的土地查冊資料，但這並沒有被原告人包括在他們不簽署買賣合約的4個原因內，因此原告人未能證明上述的違反與他們申索有因果的關係。

54.由於針對第一被告人的失實陳述、疏忽或違反成文法（除前述的例外）的指稱不成立，因此第三被告人無須為第一被告人的行為負責。

55.原告人未有就損失提出證據，證明他們損失的款額，因此即使第一和第三被告人須負上有關的責任，原告人對損失的申索註定失敗。

56.對傷害感覺、精神抑鬱、不便及不適的申索，第二原告人提供Dr. Fung Shu Yan的referral letter（1.11.05）作為証據，該信顯示，第二原告人“Over the last month she has been anxious with intermittent panic episodes and negative thoughts.  She was suffering from insomnia and emotional swings”. 第二原告人承認她產後抑鬱的理由，是因為在嬰兒出生後不久她與家婆同住，但這與第一和第三被告人無關。

57.基於上述的理由，本庭撤銷原告人所有的申索。

訟費

58.本庭頒下臨時訟費的命令，兩名原告人須支付三名被告人本案的訟費（包括聘請大律師的費用）。如與訟雙方未能同意訟費的款額，該款額由訟費評定官評定。如在14天內與訟任何一方不向本庭提出申請，是項臨時訟費命令作實。

原告人：由Lau & Ngan律師事務所聘請Yanky Lam大律師代表

第一至第三被告人：由Iu, Lai & Li律師事務聘請Engene Fung大律師代表