Chiu Kwok Keung Kan and Aother 訴 Yi Chuk on Foot Massage Ltd and Others

DCCJ 88/2007

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟案件2007年 第88號

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主審法官 ： 區域法院法官區慶祥(內庭聆訊)

審訊日期 ： 2007年10月18日

判案書宣判日期 ： 2007年10月18日

判案書

1.此為第二及第三被告要求剔除他們作為被告一方的申請。此申請應是依據《區域法院規則》命令15，規則6(2)(a)提出。

2.申請人若要成功,他們必須證明或顯示原告人對他們的申索是明顯及清淅的沒有合理訴因，又或者是瑣琑及不可能成功的。見Hong Kong Civil Procedure 2007, para. 15/6/14; para. 18/19/4. 。這是一個很高的要求。

背景

3.以下是原告人在申索陳述書中的案情。

4.本案原告為天后廟道 11 號僑興大廈地下 L 舖 ("該物業")的註冊業主。

5.根據2004年3月16日所簽署的租約，原告人把該物業出租給本案第一被告；為期2年，每月租金為 $13,000。

6.其後，第一被告把該物業分租給予第二及第三被告，他們並訂立一日期為2006年2月23日的租約 ("分租租約")。

7.此後，原告人得知第一被告分租給該物業予第二及第三被告。經商議後，原告同意此分租安排；但原告租予第一被告的租金由2006年3月1日起調升為$17,000。

8.第一被告其後沒有根據租約要求交付租金，及各項雜費。

9.在此情形下，原告人接受第一被告的毁約及終止其租約。

10.原告人在2007年1月5日提出本訴訟，要求法庭頒令要第一被告人交出該物業的空置管有權，及交付所欠租金，佔用費及其他雜費。

11.在本訴訟中，原告人亦加入第二及第三被告為與訟的一方，要求法庭頒令他們遷出該物業。

12.到目前為止，所有被告人都未有把他們的抗辯書存檔。

13.在本申請中，以上案情皆須假定為已經確立。見 Hong Kong Civil Procedure 2007, para. 18/19/6。

第二及第三被告人的陳述

14.第二及第三被告人對本申請所作出的陳述如下。

15.他們的租約是與第一被告人簽署的。他們和原告人沒有任何合約關係，而原告人是知悉及同意此分租安排的。

16.在這情況下，原告人與第一被告人的租務糾紛與他們沒有任何關係，所以他們不應被牽涉入本案之中，原告人不應及不可以要求他們交回該物業。

分析

17.分租租客法律地位的問題，在很多租務糾紛訴訟中都曾出現。

18.根據普通法的原則及案例下，若業主與其直接租客的租約已到期或因租客違反租約內容已被終止，在這情形下，分租的租約亦會自動及同時被終止。分租租客亦須把物業的空置管有權交回給業主。見Woodfall: Landlord and Tenant, vol. 1, para 16.163。

19.在這法律原則下，本案原告對第二及第三被告是存有表面合理的訴因，要求他們交回該物業。所以我不接納第二及第三被告的陳述說原告人沒有合理訴因。

20.當然，第二及第三被告可以依據《高等法院條例》(香港法例第4章)，第21F條，要求法庭作出沒收租權的寬限，但此等申請是要依據所有事實作出裁定後，才可決定會否行使此酌情權。在沒有看過他們的辯護理由及一切相關的證據前，法庭在此階段是不可能作出任何對此等要求的判定。

21.基於上述理由，我亦不接納第二及第三被告人的陳述指原告人對他們的申索是沒有合理訴因，鎖琑或必定會失敗的。

結論

22.縱納上述各理由，本席拒絶第二及第三被告的申請。

禤氏律師行律師駱子邦先生，代表第一及第二原告人

第二被告人：並無律師代表，由第三被告人代表

第三被告人：出席，並無律師代表