The Incorporated Owners of Fu Wah Court & Hiu Wah Building 訴 Yeung Sun Man and Another

LDBM 125/2007

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2007 年第 125 號

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主審法官: 土地審裁處法官黃一鳴

審訊日期:2008年4月24日及2008年5月28日

頒下判案書日期:2008年6月26日

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判案書

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背景

1.本案由小額錢債審裁處轉介至土地審裁處審理。 申請人是香港新界曉光街40至44號富華閣及曉華大廈的業主立案法團。 富華閣及曉華大廈是兩座獨立的大廈，兩者均座落於新九龍半島地段第5460號 （“該地段”）。 不過，在該地段上，還有另一座獨立的建築物，即Cinema Block （“電影院大樓”）。第一及第二答辯人是電影院大樓地下4號及5號商舖（“4號舖”及“5號舖”）的共同註冊業主。

2.根據土地註冊處的紀錄，4號舖的地址是“SHOP D ON G/F ALSO KNOWN AS CINEMA SHOP NO.4 FU WAH COURT & HIU WAH BUILDING NOS. 40-44 HIU KWONG STREET KOWLOON”, 而5號舖的地址是CINEMA SHOP NO.5 ON G/F OF CINEMA BLOCK FU WAH COURT & HIU WAH BUILDING NOS. 40-44 HIU KWONG STREET KOWLOON”。4 號舖所佔該地段的份數是7/2447，而5號舖所佔的是 6/2447。

3.申請人在本案中的申請是向第一及第二答辯人追討有關4號舖及5號舖由2005年9月至2007年6月期間的管理費，總數為3,432元，及由2007年7月1日起計至第一及第二答辯人不再是註冊業主為止的管理費，每月為156元。

4.答辯人的答辯理由主要是說電影院大樓的管理權由1978年起直至現在都是屬於大業主華懋集團的附屬公司，合安管理有限公司所擁有。申請人於1990年成立時， 只取回該地段其中兩座物業，即富華閣及曉華大廈的管理權，但不包括電影院大樓的管理權。 申請人亦從來沒有向答辯人提供任何管理服務。因此，答辯人不同意向申請人支付任何管理費。

申請人是否擁有電影院大樓的管理權

5.根據申請人的註冊證書，申請人的名字是“富華閣，曉華大廈業主立案法團”。 電影院大樓的名字並沒有出現在註冊證書中。 申請人在申請註冊為立案法團的申請書中亦沒有提及電影院大樓， 不過在填寫富華閣及曉華大廈的地址時是寫上“40，42 & 44 Hiu Kwong Street”。電影院大樓是位於曉光街40號，這是雙方沒有爭議的事實。 申請人亦引用這點來支持申請人是曉光街40號至44號的立案法團的說法。

6.再者，根據該地段第一位業主，即DRAGON STAR COMPANY LIMITED，及第二位業主，即方永河及辜淡，於1978年4月10日所訂立的公契 (“該公契”), 電影院大樓是受該公契所約束的。申請人認為同一個公契只可以有一個立案法團，而由於電影院大樓與富華閣及曉華大廈是受同一個公契約束，所以申請人認為電影院大樓亦屬申請人所管轄。

7.不過，答辯人傳召了合安管理有限公司的九龍區區域經理岑泰民先生作證，證明富華閣 、曉華大廈及電影院大樓自1978年入伙後由該公契指定的管理公司合成管理有限公司（亦是發展商的附屬公司）執行管理，直至1990年申請人成立後，申請人取回兩座物業的管理權。 不過電影院大樓仍是一獨立物業， 亦不是申請人的管理範圍， 電影院大樓的一切維修保養費用皆由合安管理有限公司及/或發展商自行支付，與法團無關。

8.申請人並沒有提出任何證據反駁岑先生的證供，亦沒有提供任何證 據顯示當申請人成立時，電影院大樓的業主是有參予註冊申請人為其立案法團。 申請人只靠申請註冊立案法團的文件中有提及大廈的地址是曉光街40，42及44號作為支持申請人亦是電影院大樓的法團這說法。 本席認為這一點並不能足以證明申請人便是電影院大樓的立案法團。 在申請文件中的地址只是用作描寫有關大廈的地址，並不是確立該法團管轄範圍的證據。 本席接受岑先生的證供，裁定申請人只是就取回富華閣及曉華大廈兩座大廈的管理權而成立，並不包括電影院大樓。

9.申請人並沒有引用任何法例或案例去說明為何一個公契只可以有一個立案法團。 不過，本席相信申請人可能是指《建築物管理條例》第8（1A）條（“該條例”）的規定。 該條例的條文如下：-

“凡一份公契就某建築物而有效，土地註冊處處長不得就 該建築物向多於一個法團發出註冊證書。”

10.不過，該條例只是說明一份公契不會獲發多過一份法團註冊證書。這並不等於當一份公契涉及多過一座建築物時，所有建築物都必須同時註冊為一個立案法團。 法例並沒有規定所有建築物都必須有一個立案法團。因此，當富華閣及曉華大廈註冊立案法團時，電影院大樓並不須要同時註冊為同一個立案法團。電影院大樓絕對可以無須成立任何立案法團。 當然，如果電影院大樓若想事後再成立另一個立案法團，便會受到該條例的限制，不獲發出註冊證書。

11.本席認為電影院大樓絕對是可以在沒有任何法團的情況下，由合安管理有限公司繼續管理。 本席不接受由於只得一份公契，電影院大樓便屬於申請人管理的說法。 因此，本席裁定申請人並非擁有電影院大樓的管理權。

申請人是否有提供管理服務給答辯人

12.申請人雖然同意答辯人並沒有從申請人處得到一些基本的管理服務，例如保安，清潔及維修等服務，但認為申請人有提供其他管理服務給答辯人。 可是，申請人所指的管理服務只得兩項。 首先，申請人指稱4號舖及5號舖的電力、食水等一直均由富華閣及曉華大廈的主要電及喉管等輸送至4號舖及5號舖，故答辯人已使用富華閣及曉華大廈的公用設施。 其次，申請人認為其購買的公眾責任保險、火險及附加險都包括了電影院大樓在內。因此，申請人認為答辯人應該支付管理費。

13.不過，答辯人則作證4號舖及5號舖的食水是直接由水務局供水的，沒有經過申請人的食水泵或儲水缸，水錶前總水掣亦是答辯人自費安裝的。4號舖及5號舖的供電亦不受申索人所影響，錶前總掣系統及供電導線亦是答辯人自費安裝的。

14.本席認為即使申請人的說法是正確，這亦不等於申請人有提供管理服務給答辯人。申請人最多只是容許答辯人將其水電設備裝置在申請人的設施上。這與申請人提供管理服務可以是完全兩回事。申請人並沒有進一步提供其他證供證明如何就這些水電設施提供管理服務給答辯人。本席不接受單憑雙方的水電設施有所連接，便是提供管理服務。

15.申請人所述的保險，其實並沒有包括電影院大樓在內。在這些保險的文件中已可清楚地得悉受保的大廈只得兩座31層樓高的大廈，即是說富華閣及曉華大廈。電影院大樓只得4至5層，並不是保單中所述的31層樓高的大廈。因此，本席裁定申請人並沒有為電影院大樓購買保險，亦沒有就這方面提供管理服務。

16.基於上述理由，本席裁定申請人並沒有為答辯人提供任何管理服務。

申請人是否有權要求答辯人繳交管理費

17.由於申請人並沒有電影院大樓的管理權，亦沒有實質為答辯人提供任何管理服務，即使該公契有條文要答辯人支付管理費，本席認為答辯人亦無須支付管理費給申請人。本席認為根據公契須要繳交管理費的責任是建基於管理人有提供管理服務。當申請人並沒有提供最基本的管理服務時，申請人本身已違反了公契最基本的責任。答辯人絕對可以以申請人違約在先，而不須繳付管理費 (見The Incorporated Owners of South Seas Centre, Mody Road v. South Seas Centre Management Co. Ltd. and Others [1985] HKLR 457 及 Holiday Resorts (Management) Co. Ltd. v. The Incorporated Owners of the Sea Ranch, HCA 4978/1998)。

18.因此，本席裁定答辯人無須支付任何管理費給申請人。      

總結

19.基於上述的裁決，申請人的申請完全不能成立。

20.本席現頒令如下﹕-

(1)   撤銷申請人的所有申請。

(2)   臨時訟費命令﹕除已有之訟費命令外，申請人須支付答辯人本案之訟費，包括在小額錢債審裁處之訟費。如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定。如果雙方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。

申請人：      由禤氏律師行李海韻律師代表應訊。

第一答辯人：  親自應訊。

第二答辯人：  由第一答辯人代表應訊。