King v.s. Ltd 訴 Ricacorp Properties Ltd
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DCCJ3153/2005 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟案件2005年第3153號 ----------------------
---------------------- 審理法官： 區域法院法官容耀榮 聆訊日期： 2008年7月7, 8, 9, 10 日 頒下日期： 2008年9月 25日 --------------------- 判案書 --------------------- 樓花轉讓再轉讓 1.2004年2月28日陳先生代表原告公司以1365萬元從發展商購入一君臨天下樓花，7日後經被告地產代理介紹，轉售予由蘇女士代表的公司，作價1715萬，獲毛利350萬。再21日後，有新買家經另一地產代理向原告出價1905萬。原告認為之前1715萬的轉讓價低於市價，並說他之所以同意此項交易，也是由被告的過失引起，被告應賠償他損失。為了減低損失，便取消與蘇女士簽定了的臨時買賣合約，並把樓花再以1905萬轉讓給新買家。為了取消合約，賠了蘇女士等額定金85萬7千5百，也花了7千5百律師費。此两筆合共86萬5千的款項，陳先生認為應由被告全數賠償，並興訴追討。 被告同時代表買賣雙方，這點是沒爭議 2.蘇女士最終買不成樓花，所以不用付佣金, 但被告是代表她買方是無爭議的。原告主動取消買賣交易，本來根據合約是要付佣金的，但因為沒有完成正式委托手續，被告受其本行監管規則所限，不能追討佣金，原告也以此為其中一理由，拒付佣金。 3.原告拒付佣金，又不承認曾放盤給被告，本席曾質疑雙方的關係，遂向雙方大律師澄清被告對原告究竟應負何種責任。雙方同時表明原告與被告仍存在合約的關係，被告須負上一般地產代理對客户的責任。因此，被告在此宗交易是同時代表買賣雙方，買賣雙方都是客户，這一點沒爭議，不用裁決。 訴因合成元素：被告的行為、原告的相關反應、造成及引致損失 4.原告代表大律師明確表示，訴因及其細節已列狀書，若偏離了証據或裁定事實，也不會要求修改裁剪訴因細節，以之符合，以求勝訴。 5.此案訴因簡而言之，基本由两部份組成，一是被告的行為，二是引致原告的反應。當然更重要的是，原告要証明其損失是被告造成的。 6.原告指被告行為不當之處，是被問及市場資訊時，作出不誠實、疏忽、不專業的失實陳述。這些失實陳述，導致他當日賣了樓花，引致損失。 被告的行為---原告的版本 7.原告對被告的指摘，涉及两方面，一方面違反了地產代理對客户的基本責任，另一方面或欺詐原告，或向其作出虛假陳述。以下是原告所描述的事情經過。 8.交易當晚，買賣雙方在原告辦公室面對面議價，被告三位僱員在場。當時陳先生詢問了被告其中一位僱員鄧先生一些市場訊息，翌日不滿意鄧先生所給的答案。雙方在事實方面的爭議也正是環繞這些對答。下列便是陳先生所詢問的事項:
被告的行為---事實裁定 （一）會面前是否已達成協議並不重要---會面目的--- 9.買賣雙方會面，是陳先生和鄧先生當天通電話安排的。至於當時對話，陳先生究竟有沒有同意1700萬成交，雙方版本不同。簡單來說，陳先生否認承諾接納鄧先生1700萬的價錢，被告則認為陳先生食言，見面時不願以1700萬成交。雙方都沒有說出談話細節，本席認為各自的版本只是斷章取義，對談話整體內容作出最有利己方的理解，不能儘信。其實陳先生見面前有沒有承諾1700萬連車位出售，對本案是沒有直接關係，陳先生絕對有權反口，見面時再議價。審訊時，雙方就曾否協議1700萬成交這問題上，之所以爭持不下，無非藉此旁証有關証人在其他方面的可信性。 10.此案買家是首先接觸委託被告地產代理尋找適合樓盤，被告滿意買家誠意後，落力尋找放盤人，不足為奇。後來找到陳先生，當然是希望做成買賣。鄧先生一定不想浪費買家時間，與陳先生電話對話當然會探索陳先生對1700萬元的取態。陳先生不願透露電話中曾提及1700萬或任何價錢，直至被告代表大律師追問下，才承認這回事，但卻說他即時一口拒絕1700萬。 陳先生方面當然不會浪費時間與買方見面，除非他認為買家有誠意出到一個好價錢。經面對面議價一番，最後成交價只是較1700萬多出不足1%。因此本席相信陳先生從鄧先生方面得知買方願出1700萬時，他曾說過一些話表示可以接納，但不是鄧先生所理解，承諾以1700萬轉讓，也不是陳先生所說一口拒絕。本席也相信鄧先生所言，見面時陳先生以不賣車位為題，重新議價。從各方面証供顯示，陳先生對物業買賣很有經驗，議價技巧純熟，各方面考慮周全，見面時最初表示改變初裏，不賣車位，但願收少過1700萬，以便趁機議價， 不失為上策，總比臨時坐地起價為妙，也較易為買方諒解。 （二）向誰詢問，誰作答 11.雙方就當晚議價時間長短有很大爭議，誰的估計較可靠，暫且不提，肯定的是時間頗長。可能正因如此雙方証人都沒有沒說出議價過程的詳情，只能說出車位問題是一個重要環節; 也有可能原告、被告都不願坦白交待實情。 12.原告所指的不當行為，全出於鄧先生一人。 被告方面不否認陳先生當晚有作出上文第8段所列的提問，但堅持是向被告在場最高級的職員姚先生發出，也是由他作答，鄧先生沒有提供所指答案。陳先對此全盤否認。 13.關於當晚鄧先生的角色，被告員工方面的証供的不盡之處，頗為明顯。鄧先生是首先到達會面地方同原告見面，等了好些時候，其他人等才到塲。其間談話內容涉及什麼就不得而知。當晚議價鄧先生從頭至尾都在場，卻沒有直接証據指出，除了聯絡陳先生外，他究竟還負責什麽工作。話雖如此，若說他當晚會儘力與陳先生建立良好關係，博取他信任，也不為過。誠如買方觀察，鄧先生似是陳先生的好朋友，言下之意，陳先生頗信任鄧先生。買方是一位誠實可靠的証人，沒有理由偏幫任何一方。陳先生當晚向鄧先生詢問這些事項，是正常不過，鄧先生也應該很樂意回答。 14.上文己提及過，陳先生對電話內容不太坦白，但後來面對面議價時的過程的細節也是欠奉。關於向鄧先生詢問有關事項，他只是說在議價過程，至於在那一階段，問那一項，他沒有說明，雙方大律師也沒有深究。陳先生應知姚先生當晚是為被告主持大局，較鄧先生為高級，他沒有理由不向姚先生詢問同樣事項，但陳先生斷然否認曾經向姚先生發問，這點本席不能接鈉。 15.基於上述理由，本席裁定陳先生確有向鄧先生詢周第8段所述事項，同時也曾向姚先生詢向同樣事項。原告沒有証据反駁姚先生所給答案的版本，同樣鄧先生的答案版本，被告也沒有提供不同版本。綜觀本案情况，本席相信陳先生及姚先生各自描述的答案版本，大致上是正確。 姚先生的答案 16.就算姚先生的答案有誤導之嫌，原告既不承認姚先生曾給予任何答案，遑論曾給予此等答案，所以當晚姚先生沒有以其答案，誤導或欺騙原告。姚先生的答案是否名副真實、或是存心誤導、欺騙，不但反映出他供詞可信性，同為被告作証的其他員工的誠信，也有莫大關係。 鄧先生的答案----涉及發展商 17.買方作供後，原告放棄了有關‘買方翌日須離開香港’的指摘。至於他指摘，被告的論點是，沒有証據証明鄧先生的本身是疏忽、或存心欺詐。這點是成立的，尤其是盤問鄧先生時，沒有向他提出這等嚴重的指控。 18.就算鄧先生個人沒有疏忽、存心欺詐，並不表示被告沒有疏忽，存心欺詐。爭議點是被告人這間地產代理公司，是否知道君臨天下的有關銷售策畧，和當天較早前的實際促銷行動。一言以蔽之，原告人論據是，既然報章廣泛報導，而被告作為四大地產代理之一，不可能不知。本席未能認同。當時沙士襲港，樓市去向，冇人可預知，發展商利用傳媒耍其促銷手段，司空見慣，就連原告証人也認同意發展商對傳媒所言，不能作準。被告當時不是君臨天下發展商指派的代理，並正促銷另一樓盤，發展沒有理由告知被告這些消息。 19.原告人的陳先生詢問鄧先生時，是相信被告人消息準確，亦會如實告之。被告人收不到有關消息，如實告之，並無不妥。原告人其實不是怪責被告不知有關消息，而是他們實此等消息、蓄意欺騙，又或不知這等消息是失職。這些怪責沒有証據支持。 鄧先生的答案----涉及升幅及市价 20.陳先生沒有說明為何相信被告或鄧先生可預測升幅，本席也看不到什麼理由，也沒有証據証明這預則不誠寶。至於市價，當日成交為最準，原告人不能以20多天後的價錢為準，樓市可升可跌，証據顯示，成交價是市價，原告人沒有損失。 裁定 21.本席裁定原告敗訴，並須付訟費，訟費命令可在6星期內申請更改。
代表原告人Mr Y.H. Lee，為外聘律師，由W.K. To & Co. 律師行延聘 代表被告人Mr Jonathan Chang，為外聘律師，由Cheung & Choy律師行延聘 |