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LDPD 1963/2008
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2008年第1963號
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主審: 盧偉光審裁處成員
聆訊日期: 2008年10月13日及10月30日
頒下判案書日期: 2008年11月26日
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判案書
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背景
1.申請人於2008年7月29日提交申請通知書，其後答辯人於2008年8月4日提交反對通知書。
2.2008年9月4日過堂，姚勳智暫委法官指示雙方須存檔及派送予對方證人陳述書及所有相關文件。
3.本案排期於2008年10月13日審訊，申請人由代表申請人女兒黎少嫻作供；而答辯人則先由答辯人親自作供，並傳召證人張彩英及陳裕釗作供。及後，答辯人申請押後繼續審訊。2008年10月30日續審時，答辯人繼續傳召她的證人鄭建萍、莫少卿及朱錦雯作供。
4.本席在以下的表一先列出雙方的證供所陳述的申請人應收及實收的租金，及答辯人應付及實付的租金。
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表一
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| I |
II |
III |
IV |
V |
| 應收/應付租金月份 |
應收/應付的每月租金 |
申請人聲稱答辯人實付的租金 (見存摺，即證物A4及A5) |
答辯人聲稱她實付的租金（見證物R3） |
答辯人的理由 |
| 2005 |
| 15/4 – 14/5 |
$11,000 |
15/4/2005 $11,000 |
- |
- |
| 3/5/2005 $22,000 |
| 15/5 – 14/6 |
$11,000 |
- |
- |
- |
| 15/6 – 14/7 |
$11,000 |
5/7/2005 $11,000 |
- |
- |
| 15/7 – 14/8 |
$11,000 |
- |
- |
- |
| 15/8 – 14/9 |
$11,000 |
6/9/2005 $11,000 |
- |
- |
| 15/9 – 14/10 |
$11,000 |
- |
9/2005 $11,000 |
- |
| 15/10 – 14/11 |
$11,000 |
21/10/2005 $5,500 |
10/2005 $16,500 |
- |
| 25/10/2005 $11,000 |
| 2/11/2005 $22,000 |
| 15/11 – 14/12 |
$11,000 |
15/11/2005 $5,500 |
11/2005 $27,500 |
- |
| 15/12/2005 – 14/1/2006 |
$11,000 |
15/12/2005 $10,000 |
12/2005 $11,240 |
- |
| 17/12/2005 $1,000 |
| 21/12/2005 $240 |
| 2006 |
| 15/1 – 14/2 |
$11,000 |
16/1/2006 $11,240 |
1/2006 $11,240 |
- |
| 15/2 – 14/3 |
$11,000 |
14/3/2006 $7,000 |
2/2006 $10,000(現金) |
(無收據) |
| 15/3 – 14/4 |
$11,000 |
15/3/2006 $5,500 |
3/2006 $12,500 |
(黎小姐“等錢用，多給她”) |
| 15/4 – 14/5 |
$11,000 |
13/4/2006 $5,700 |
4/2006 $20,000 |
(黎小姐收取4月及5月租) |
| 26/4/2006 $18,000 |
| 26/4/2006 $1,000 |
| 26/4/2006 $1,000 |
| 15/5 – 14/6 |
$11,000 |
13/6/2006 $10,500 |
6/2006 $16,500 |
- |
| 13/6/2006 $6,000 |
| 15/6 – 14/7 |
$11,000 |
- |
- |
- |
| 15/7 – 14/8 |
$11,000 |
27/7/2006 $15,000 |
7/2006 $15,000 |
- |
| 15/8 – 14/9 |
$11,000 |
11/9/2006 $14,500 |
9/2009 $14,500 |
- |
| 15/9 – 14/10 |
$11,000 |
- |
- |
- |
| 15/10 – 14/11 |
$11,000 |
- |
- |
- |
| 15/11 – 14/12 |
$11,000 |
21/11/2006 $11,000 |
11/2006 $16,000 |
- |
| 21/11/2006 $5,000 |
| 15/12/2006 – 14/1/2007 |
$11,000 |
- |
- |
- |
| 2007 |
| 15/1 – 14/2 |
$11,000 |
- |
12/2006 至2/2007 共$33,000(現金) |
(黎小姐多次到取現金, 無收據) |
| 15/2 – 14/3 |
$11,000 |
13/3/2007 $9,500 |
3/2007 $10,000 +$2,000(現金) |
(無收據) |
| 13/3/2007 $500 |
| 15/3 –14/4 |
$11,000 |
12/4/2007 $5,000 |
- |
- |
| 15/4 – 14/5 |
$12,500 |
17/4/2007 $10,000 |
4/2007 $15,000 |
- |
| 15/5 – 14/6 |
$12,500 |
19/5/2007 $3,000 |
5/2007 $10,000 |
(上月多付，因此本月小付) |
| 19/5/2007 $7,000 |
| 15/6 – 14/7 |
$12,500 |
16/6/2007 $2,500 |
6/2007 $2,500 +$10,000(現金) |
(無收據) |
| 10/7/2007 $2,000 |
| 15/7 – 14/8 |
$12,500 |
21/7/2007 $2,000 |
7/2007 $7,000 +$5,500(現金) |
(無收據) |
| 27/7/2007 $3,000 |
| 15/8 – 14/9 |
$12,500 |
4/8/2007 $1,000 |
8/2007 $5,500 +$7,000(現金) |
(無收據) |
| 7/8/2007 $2,000 |
| 12/8/2007 $500 |
| 12/8/2007 $2,000 |
| 12/9/2007 $1,000 |
| 15/9 – 14/10 |
$12,500 |
16/9/2007 $1,000 |
9/2007 $6,000 +$6,500(現金) |
(無收據) |
| 21/9/2007 $2,500 |
| 27/9/2007 $1,500 |
| 3/10/2007 $5,000 |
| 11/10/2007 $2,000 |
| 11/10/2007 $2,000 |
| 15/10 –14/11 |
$12,500 |
19/10/2007 $3,000 |
10/2007 $13,000 |
- |
| 29/10/2007 $3,000 |
| 5/11/2007 $6,000 |
| 9/11/2007 $3,500 |
| 15/11 – 14/12 |
$12,500 |
18/11/2007 $5,000 |
11/2007 $16,000 |
- |
| 18/11/2007 $4,300 |
| 18/11/2007 $700 |
| 8/12/2007 $6,200 |
| 8/12/2007 $300 |
| 14/12/2007 $4,000 |
| 15/12/2007 – 14/1/2008 |
$12,500 |
27/12/2007 $7,100 |
12/2007 $18,0001/2008 $5,000 |
- |
| 27/12/2007 $400 |
| 4/1/2008 $5,000 |
| 2008 |
| 15/1 – 14/2 |
$12,500 |
2/2/2008 $4,500 |
2/2008 $8,000 |
- |
| 2/2/2008 $3,400 |
| 2/2/2008 $100 |
| 5/2/2008 $1,000 |
| 15/2 – 14/3 |
$12,500 |
5/3/2008 $7,000 |
3/2008 $13,000 |
- |
| 11/3/2008 $6,000 |
| 15/3 – 14/4 |
$12,500 |
- |
- |
- |
| 15/4 – 14/5 |
$12,500 |
10/5/2008 $5,500 |
4/2008 $10,000(現金) |
(無收據) |
| 10/5/2008 $500 |
| 15/5 – 14/6 |
$12,500 |
31/5/2008 $3,500 |
5/2008 $9,500 +$3,000(現金) |
(無收據) |
| 15/6 – 14/7 |
$12,500 |
4/7/2008 $8,000 $2,000 (現金) |
6/2008 $8000 +$5,000(現金) |
(無收據) |
| 15/7 – 14/8 |
$12,500 |
- |
7/2008 $10,000(現金) |
(無收據) |
| 15/8 –14/9 |
$12,500 |
- |
8/2008 $2,000(現金) |
(無收據) |
| 15/9 – 14/10 |
$12,500 |
- |
- |
- |
| 15/10 – 14/11 |
$12,500 |
- |
- |
- |
|
|
| 總數(15/4/2005 – 14/11/2008): $501,500 |
總數 : $376,680 (包括現金$2,000) |
總數 : $422,480 (包括現金$104,000) |
- |
5.雙方同意：本案處所由2005年4月15日開始至2007年4月14日止，每月的租金為11,000元；另外，由2007年4月15日開始，每月租金調整為 12,500元。根據表一，雙方應收/應付租金的數目，截至2008年11月14日為止應為501,500元（即24個月 x 11,000元 + 19個月 x 12,500元）。
6.根據表一所列出的數目，申請人聲稱答辯人實際繳付予她的租金總數為376,680元，較她應收的501,500元少了124,820元。另一方面，答辯人聲稱她總共繳付予申請人的租金總數為422,480元（內含現金總數為104,000元，她因此祗是少交79,020元。答辯人聲稱她實付租金的詳細紀錄，是按照她提交的證物R3計算。
管理費的追討
7.申請人的申請書並沒有提出追討管理費的申請，而答辯人的反對通知書亦沒有提出反對理由，以她代申請人繳交的管理費作為抵銷欠租。因此，雖然雙方在作供時，有提及管理費方面的爭撬，本席己即時提醒雙方，本席不會在本案裁決這方面的糾紛。答辯人在結案陳詞亦提到她將另行到其他法院追討她歷年代申請人繳交的管理費。
申請人的案情
8黎少嫻作供，指出她一直代母親處理處所的租賃事宜，在原租客吳卓昭於2005年4月7日與申請人簽署了終止租約協議書後，申請人一直以按月租賃的形式出租本案處所予答辯人。答辯人是按月繳付租金到她母親在南洋商業銀行的戶口。她母親並無其他銀行戶口。
9黎少嫻聲稱她“好遲”才留意到答辯人拖欠租金，原因為答辯人在2005年4月中開始有一段長時間，大致上都有交租，祗是交租的時間及次數都較亂。
10黎少嫻的證人陳述書（證物A2）列出她聲稱申請人實際收到的租金，顯然她是將答辯人每月繳交的多個數目的款項簡單總結為1個數目列出。她在附上的證物A4及A5（申請人兩本存摺的影印本），以黃色的螢光筆劃出她記憶中答辯人的每一個繳款數目。
11本席比較過證物A2的數目及證物A4與A5的數目，發覺兩者相差不大，前者的實收總數為364,480元，而後者的實收總數為376,680元（見表一的III欄）。因為後者的數目對答辯人有利，本席將會採用後者的數目。
12黎少嫻否認曾多次到處所或在街上從答辯人方面收取現金（按答辯人的證供該等現金總數達104,000元，見表一的IV欄）。
13黎少嫻解釋她到處所找答辯人是要處理答辯人提出的處所漏水及維修等方面的事情或追討欠租。但是，她堅決否認幾位答辯人證人所說的，曾經目擊她向答辯人收取現金的證供。
14黎少嫻承認從沒有代表母親發給答辯人任何租金收據。
15黎少嫻解釋她母親曾多次認購新股，所以存摺上顯示很多的款項的存入及支出，都與該等事情有關。
16對於答辯人作供，聲稱是答辯人存入上述該戶口的多筆款項（全部皆在證物A4及A5之每頁的右側附有答辯人在2008年10月13日聆訊時手寫上的“C”字），黎少嫻堅決否認為事實。
17下列表二列出上述該等雙方有爭議的數目：——
| 表二 |
| 證物 |
存入日期 |
款項 |
註釋 |
| A4 第3頁 |
20/7/2005 |
$3,000 |
|
| A4 第4頁 |
12/12/2006 |
$4,000 |
|
| A4 第5頁 |
20/6/2007 |
$1,000 |
在證物R3列出 |
| A4 第6頁 |
20/8/2007 |
$1,500 |
|
| 25/8/2007 |
$1,500 |
| 28/8/2007 |
$1,500 |
| 31/8/2007 |
$2,000 |
| 31/8/2007 |
$2,500 |
| 10/9/2007 |
$1,000 |
| 11/9/2007 |
$1,000 |
| A5 第2頁 |
13/10/2007 |
$50,000 |
|
| 13/10/2007 |
$30,000 |
| 13/10/2007 |
$25,000 |
| 14/10/2007 |
$15,000 |
| 14/10/2007 |
$15,000 |
| 14/10/2007 |
$10,000 |
| A5 第5頁 |
25/4/2008 |
$30,000 |
|
| 26/4/2008 |
$30,000 |
| 9/5/2008 |
$30,000 |
| |
總數 |
$254,000 |
|
答辯人的案情
18答辯人的反對通知書列出的反對理由是雖然答辯人有繳交租金予黎少嫻，後者沒有轉交予她的母親，即申請人。
19答辯人亦指出申請人及黎少嫻由始至終都沒有發給任何租金收據予答辯人，所以答辯人未能提供任何書面證明。
20答辯人更指出由於她一向相信別人，包括業主女兒黎少嫻。她歷年多次應後者的要求，繳交現金而黎少嫻從來沒有給她收據。她聲稱從申請人的戶口紀錄可以看得出，她從來都不是“期期交租到銀行”。她亦聲稱她在另一個土地審裁處的案件之後，在聽取本席的判決及建議後，“學到唔好咁信人”。
21答辯人作供時多次指出，案件的起因是她數月前因病入院，因而未有準時交租金，黎少嫻因此在2008年7月到處所追收租金，並自行到處所更換信箱等的鎖匙，答辯人亦因此事報案。雙方亦有就漏水及維修方面有爭執，答辯人因此質疑申請人為何 (i) 在申請通知書上追討那麼多月的租金（“由2008年3月5日起”）及 (ii) 在申請人的證人陳述書（證物A2）更將答辯人欠交的租金總數增大至“124,520元”？答辯人提出申請人沒有可能在她積欠那麼多月的租金才提出收樓及追討租金的申請，因為這絕不合情理。
22答辯人作供提出她繳交租金有兩種情況，一是存現金到申請人的銀行戶口，二是應黎少嫻要求，直接繳交現金給她。本來她保存好現金存款的銀行櫃員機（ATM）的收據，可惜她沒有留意到該等收據因時間而褪色。她提交該等收據希望被接納為呈堂文件，但她同意她或任何人仕皆不能看到該等文件上面的數字。她呈堂其中一張（證物R10），原因為她在上面寫有“6000家付”的紀錄。她說這能證明她曾在家繳付現金6,000元予黎少嫻。對於繳交現金予黎少嫻這方面，答辯人除了未能提供任何收據外（原因是黎少嫻沒有發給她，而她亦沒有索取），答辯人顯然是全憑記憶，在證物R3（及後來的證物R11）記錄她每次繳付現金的詳情（日期，地點及金額）。她從來沒有提到她個人保存有任何記事簿或電子記帳等的證物。
23在2008年10月13日聆訊的時候，應本席的要求，答辯人以“C”字作記號，寫在申請人的兩本存摺（證物A4及A5）的有關存入帳項的右側，用以顯示是答辯人存入的款項。另一方面，黎少嫻則以黃色螢光筆在她承認的帳項上作記號。雙方爭議的數目列在上面第17段的表二內，即答辯人作供聲稱她曾繳存入申請人戶口（而黎少嫻否認的）的總數為254,000元。
24答辯人其後亦沒有解釋為什麼她的證物R3（及R11）所列出的她曾經繳付的款項，除了其中一個數目（A4第5頁之20/6/2007的存款1,000元）外，全部不包括以上的總數為20多萬元的數目的款項？
本審裁處的裁決
25本案雙方有事實的爭議，雖然申請人代表黎少嫻在證人陳述書及她的口頭證供列出申請人方面承認曾經收取的租金詳情，答辯人（而不是申請人）負有這方面的舉證責任。本席在聆訊開始前已提醒與訟雙方。
26下面總結答辯人的證供：——
(i) 答辯人主要的論點，是按答辯人及她傳召的幾位證人的證供，黎少嫻曾經多次向答辯人收取現金而不發任何收據。
(ii) 另一方面，答辯人指責黎少嫻作假證供，指從沒有向答辯人收取過任何現金。答辯人指當黎少嫻發覺在強而有力的證據下，沒有辦法抵賴她沒有從證人莫少卿手中收取現金2,000元，黎少嫻才改口承認收取過該筆現金。因此，答辯人陳詞要求本席全部拒絕接納黎少嫻的證供，改為全部接納另外的證供，即答辯人的證供。
(iii) 答辯人質疑如果她積欠申請人這麼多租金，為何申請人要等到2008年7月才提出收樓及追討欠租的申請？
(iv) 答辯人解釋由於她相信別人及她的作風一向如是，她歷年多次繳交現金予申請人，總數多達104,000元，雖然多位證人曾經勸告她，她仍繼續我行我素。
(v) 她在本審裁處另外一個案件得到教訓後，已改變做法，直接繳交款項到申請人的戶口。
(vi) 可惜，她歷年將現金存入申請人戶口的ATM收據，又自動褪色，以致她沒有辦法呈堂支持她的口供。
27本席經詳細考慮整個案件雙方的證供後，在衡量相對可能性的情況下，本席不認為答辯人提供到足夠的證據，成功舉證她有按照表一第IV欄的細節繳付該等租金（包括現金總數104,000元）予申請人。
28答辯人所傳召的證人，莫少卿與陳裕釗均祇是於2008年7月見到黎少嫻上門從莫少卿手上收取2,000元，而這點黎少嫻亦予以承認。
29至於其他的證人，租客張彩英作供時很清楚地指出她於2008年6月某天實際看不到答辯人交錢予黎少嫻，祗是答辯人在事後告訴她交錢一事。
30同樣，鄭建萍的口供亦是指於2008年6月尾，她在見到答辯人與黎少嫻在街上一起後，是答辯人告知她曾經交租予黎少嫻。
31最後，雖然朱錦雯的口供聲稱她由2007年2月到2008年2月，有幾次看到答辯人繳付房租給黎少嫻，她承認她不清楚答辯人每次繳付多少現金予黎少嫻，同樣地，她承認祗是答辯人告訴她，答辯人曾交租予黎少嫻。
32綜合以上各證人的證供，本席不認為足夠支持答辯人所聲稱的黎少嫻作假證供的說法。相反來說，本席認為黎少嫻的陳詞的情況亦有可能，即由於答辯人分租多伙與包括各證人的分租客，她有需要每次告知分租客她有交租予黎少嫻，以避免分租客誤會她收了他們的租金而仍然不交租予申請人（即業主），雖然黎少嫻祗是到處所催租或與答辯人商討一些事情。
33另一方面，雖然答辯人聲稱她從另一個案件知悉交收現金及不保留收據的害處，她顯然在本案繼續她所謂她一貫的做法。本席翻查紀錄，上述的另一個案件LDPD 834/2007及LDPD835/2007是在2007年6月5日聆訊，及再於2007年6月26日、9月20日、9月11日及10月24日覆核聆訊，亦是由本席處理。但是本席留意答辯人在該案完結多時，答辯人聲稱她已獲得“教訓”後，仍在本案聲稱多次繳付現金予黎少嫻（見表一IV欄）。這點本席認為答辯人不能自圓其說！
34最後，答辯人聲稱繳付了總數104,000元的現金予黎少嫻，全部未有要求及收到對方發出的收據。但是，答辯人本人亦沒有自行保留任何書面記錄每次的付款詳情，因而出現她在庭上認為申請人的戶口有多筆款項（總數254,000元——見表二）是她存入的情況。但是這個說法又與她於證物R3所列出的數目完全不符！
35至於答辯人質疑申請人為何待答辯人積欠那麼多個月的欠租才興訟，本席認為黎少嫻的解釋亦有道理。答辯人一直交租的時間及金額都非常紊亂，申請人如果不小心計算很容易產生誤會。
訟費
36因為答辯人敗訴，答辯人須繳付訟費予申請人，即時評估為800元。
結論
37根據以上的裁決及計算，本席頒令如下 ：——
(1) 申請人可於2008年12月3日（下稱“繳款限期”）之後從答辯人處收回案中處所的空置管有權（即以“交吉”方式收回涉案物業）；
(2) 答辯人須繳付予申請人欠租/中間收益（或稱租值補償金），包括：——
(i) 計算至2008年11月14日的欠租/中間收益共124,820元；及
(ii) 每月12,500元，由2008年11月15日起計，直至收回處所的空置管有權為止；
(3) 答辯人亦須付予申請人這申請的訟費，即時評估為800元；
(4) 若答辯人在繳款限期或之前，繳清予本審裁處所有上述第2段所列的欠租/中間收益（包括在繳款當日或之前己到期的欠租/中間收益），及上述第3段所列的訟費款額，則答辯人無須與申請人訂立任何新的租契，而可按原有的租契繼續持有該涉案物業，上述第1段的收回處所的空置管有權命令，亦告失效；
（惟本處可根據高等法院條例第21F條（下稱“該條例”）將繳款限期延展。）
（倘若答辯人未能在繳款限期（或延展的限期）內根據第4段繳清第2至第3段所列的款額，申請人可強制執行本命令的第1至第3段，而只要本命令尚未被推翻，該條例亦不容許答辯人去取得任何濟助。）
(5) 當答辯人繳存上述款於本審裁處後，申請人可從本處提取該款。
（根據本命令而繳付的款額，須以現金、香港的銀行發出的本票或香港的律師事務所發出的支票繳付，本處不接受其它的付款方式。）
申請人：由黎少嫻女士代表應訊。（無律師代表）
答辯人：親自應訊。（無律師代表）
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