Chan Pui Ching and Another 訴 文萬順
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DCCJ 4502/2007 香港特別行政區 區域法院 民事司法管轄權 案件編號2007年第4502號 ----------------------
----------------------- 主審法官：區域法院陳美蘭法官法庭聆訊 審訊日期：2008 年 10 月 28 及 29日 頒下判案書日期：2008 年12 月 8日 判 案 書 背景 1.原告人從2000年10月開始是新界北丈量約份第51約地段第492號之土地（“物業”）的業主。陳佩貞（“陳婆婆”）是業主的其中一人。 2.本案沒有爭議的是，被告人（“文”）1998年1 月從物業前業主租來該物業作經營“志堅車房”用。文亦沒有爭議，他獲通知得悉原告人由2000年起轉爲物業擁有人，租約轉由陳婆婆負責，每月應繳付 $13,000 之租金予陳婆婆。 3.雙方沒有爭議，陳婆婆與文於2002年9月達成口頭協議，每月的租金減為 $10,000。 4.陳婆婆聲稱，文從2005 年4月開始，沒有支付每月$10,000的租金，因此起訴向文追討欠下共$285,000的款項。 5.文聲稱，從2004年5月起，他已停止經營他“志堅車房”的生意。他的前員工沈豪輝 （“沈”）則從2004年5月在物業同址開始經營“志輝車房”的生意，並向陳婆婆繼續支付租金。沈也聲稱，他與陳婆婆於2005年初達成口頭協議，每兩星期繳付$5,000、即每月$10,000的租金予陳婆婆。沈聲稱，他從2005年1月每月親自繳交月租予陳婆婆，因此否認他有欠下任何租金。 爭議點 6.本案爭議點為：
文是否物業的租客？ 7.文在其答辯書内聲稱，沈於2004年5月接手經營志輝車房時，陳婆婆是知道的，後來陳婆婆亦與沈達成協議，由沈繼續租用物業以經營志輝車房。文並聲稱，結束志堅車房後，他只在空閒時間才會回到車房“從旁協助”志輝車房的生意，並無受薪。車房的生意與租賃問題2004年5月後與他無關。 8.本席需要指出，文沒有在本案提交口供陳述書，因此亦沒有在聆訊作供。儘管有答辯書内之陳述，但從文披露的文件可見，陳婆婆由2002年5月至2005年4月發出的租金收據全是發給文、或是“志堅”的。這與文與沈聲稱物業租約已在陳婆婆知悉及同意下、由文轉至沈的説法不符。 9.陳婆婆的説法，是她只知道志堅車房是文經營的，而她只視文為她唯一的租客，她從沒有同意文分租或把物業轉讓給沈，也沒有與沈達成任何口頭租賃物業的協議。陳婆婆也聲稱，她一直是與文接觸，亦一直只是由文繳付租金給她，再由她發出收據予文或志堅車房。 10.文從來沒有對陳婆婆於2004年5月後繼續發出租金收據予他作出解釋。在這方面，沈也未能提供合理的解釋，為何如他所說是眞、他已於2004年5月開始接手在物業經營志輝車房及每月繳付租金予陳婆婆，他卻從來沒有獲發租金的收據，亦從沒有向文或陳婆婆提出質疑。沈只稱，他於2004年至2006年之間有向陳婆婆提出約3次要求，要發租金收據，但陳婆婆說她沒有與沈立下租約。 11.此外，雖然文聲稱自2004年5 月志堅車房已經停止運作，他亦只是有空才回到沈經營的志輝車房幫忙，但根據文的答辯書，每一次文與沈聲稱沈與陳婆婆間之租賃關係有發展或更改，文都聲稱他身在車房。比如說：（1）2004年10月某日，文聲稱陳婆婆到車房向沈收租，文稱他在場，得悉沈仍欠陳婆婆每月$2,000 至$3,000的租金，亦知沈與陳婆婆當日商議後達成協議，志輝車房將在2005年2 月結束營業，之前沈每月將只會支付$7,000 至$8,000月租予陳婆婆。（2）2004年12月，文與沈聲稱陳婆婆與沈再達成協議，由2005年1月開始，沈只需每月支付$10,000租金, 之前欠下的租金全不計，而文亦剛巧在場。 12.再者，陳婆婆2006年11月收到一張由志堅車房開出的支票，為數$5,000。陳婆婆聲稱這是文支付他欠下的部份租金。沈則聲稱，該支票是文用來支付他先前欠下沈的薪金，而沈把支票轉交給陳婆婆作爲沈支付志輝車房的租金用途。文與沈皆沒有解釋，如志堅車房已經結束營業，為何文尚擁有志堅車房的銀行戶口，並仍然使用志堅車房的支票。 13.從以上第10至12 段所述的事項可見，有關文已從2004年5月正式結束在物業經營的志堅車房生意，此後只是打散工，有空閒才偶然回去車房從旁幫忙，並同時已在陳婆婆的同意下把在物業經營的車房生意包括租約轉讓給沈，這説法並不可信。本席接受，物業的租客，沒有改變，由始至終皆是文。 如果文是租客，他有否欠下原告人申索的租金？ 14.有關欠租方面，陳婆婆與文及沈兩方的證供是極端相反的。陳婆婆聲稱，2005年4月之後，文欠下月租，除了分別於2007年7 月至9月間收過共$25,000的款項外，陳婆婆稱她沒有收過任何其他款項。 15.文沒有在本案中作供，但從他的答辯書可見他倚賴的是沈繳交給陳婆婆的款項。 16.沈的證供是，他每月都親自約陳婆婆到上水新都廣場，並有把租金繳交給陳婆婆。可惜，如上段有提及，除了一張由志堅車房於2006年11月開出$5,000的支票外，沈沒有提供任何其他文件或證據顯示他確有支付任何款項給陳婆婆。沈也沒有就他於兩年有多的時間内從沒有獲發收據作出完滿的解釋。在沒有收據的情況下，沈也沒有保留或向法庭提供他支付租金的記錄（無論是提取現金或銀行賬單或存摺記錄，甚至是志輝車房的進支記錄）。 17.爲了解釋沒有租單的情況，沈聲稱2004年10月時，他每月欠陳婆婆$2,000 至$3,000的租金，但與陳婆婆相議後，陳婆婆同意志輝車房將於2005年2月結業，沈從2004年10月至2005年2月每月只需繳交$7,000 至$8,000的租金予陳婆婆，因此陳婆婆將不會發出租單。但這説法根本與當時同期出現的文件並不符合。2004年10月至2005年2月，陳婆婆實有發出租單予文，而收據亦顯示陳婆婆收到的是每月$10,000的租金。 18.因此，本席認爲沈與文有關減租的證供，及對沒有租單的解釋，純屬堆砌。 19.在相對可能性的衡量準則下，本席認爲沈的證供及案情並不存在内在的可能性，而陳婆婆的證供及案情則比較可信。 20.本席因此接受陳婆婆的申索及其欠租的計算，並判文須支付由2005年6月至2008年7月欠下共$371,774的租金。此數已反映文於2007年7月至9月所支付的$25,000。 21.本席現頒下臨時命令，文須支付是次訴訟的訟費，包括大律師的費用。若雙方未能就訟費數額達成協議， 則數額留待法庭評定。此臨時命令將於今天起14天後成爲絕對命令。
原告人 ：由馮元鉞律師行聘請許卓倫大律師代表 被告人 ：親自應訟，無律師代表 |