King v.s. Ltd 訴 Ricacorp Properties Ltd
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HCMP 2376/2008 香港特別行政區 高等法院上訴法庭 民事司法管轄權 高等法院雜項案件 2008 年第 2376 號 （原區域法院民事案件 2005 年第 3153 號） ----------------------
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聆訊日期：2009 年 1 月 21 日 判案日期：2009 年 1 月 21 日 頒發判案理由書日期：2009 年 2 月 13 日 判案理由書 由上訴法庭法官楊振權頒發上訴法庭判案理由書： 1.本案由一宗樓花買賣引發。原告（King Vast Ltd）在2004年2月28日以1,365萬元從發展商購入九龍君臨天下第一座66A單位及一車位（該物業）。 2.約一星期後在2004年3月6日，原告透過被告（利嘉閣物業有限公司）簽署臨時買賣合約，以1,715萬元將該物業轉售給Gemgate Development Ltd (“Gemgate”)，並收取了857,500元臨時訂金。 3.其後，原告取消和Gemgate達成的臨時買賣合約並根據該合約條款賠償了857,500元給Gemgate及支付了7,500元律師費。其後原告以1,905萬元透過另一地產公司將該物業售賣給另一買家。 4.原告指它同意將該物業以1,715萬元售賣給Gemgate是由被告的不誠實、欺詐、疏忽或失實陳述造成。原告指被告的不當行為導致它損失了上述的857,500元賠償金及7,500元律師費。 5.2005年7月，原告入稟區域法院向被告追討。2008年9月25日，經審訊後，區域法院容耀榮法官裁定原告敗訴及要支付被告訟費。 6.原告不服容法官的判決，曾申請要求獲得上訴許可將案件交由上訴法庭處理。2008年11月13日，容法官拒絕原告的申請。原告不服，曾向上訴法庭單一法官再提出上訴許可申請，但申請亦遭上訴法庭副庭長鄧國楨駁回。 7.原告再向本庭提出上訴許可申請，要求本庭批准它上訴。經聆訊後，本庭亦拒絕原告的申請，以下是本庭的判案理由。 原告的申索理由及證據 8.原告指在決定將該物業以1,715萬元轉售給Gemgate前，曾透過其代表陳先生向被告的僱員鄧先生查詢下列事項，包括：
9.原告指鄧先生有不誠實及存心欺詐或疏忽地向它提供了一些失實陳述導致它同意以大大低於市價的1,715萬向Gemgate出售該物業。 10.原告指鄧先生提供了的失實陳述包括：
11.原告指根據翌日的報章報導，發展商有將15個君臨天下未售單位在2004年3月6日當天推出市場，售價不但提升了40% 而全部15個推出單位都在2小時內售罄。 12.原告指該單位在2004年3月6日已升值40% ，故1,715萬元遠低於該物業的當時市價。 13.原告指被告向它提供的訊息和報章廣泛報導的不符，而作為香港四大地產代理之一，被告不可能不知君臨天下發展商的銷售策畧，因此被告要作出賠償。 被告的答辯理由 14.被告指在2004年3月6日下午有買家願意用1,500萬至1,700萬的價錢購入君臨天下1座或2座A單位而第1座65A及該物業符合買家之要求。第1座65A在同日下午約4時，已透過另一地產代理以1,700萬元售出。 15.經查詢後原告的代表陳先生表示願意以1,700萬元出售該物業。其後雙方會面時，陳先生表示希望保留車位，並願意以1,650萬元出售該物業，但不包括車位。 16.經商議後，Gemgate願意出買價提升至1,715萬購入該物業而陳先生經和他人在電話商議後，同意以1,715萬元出售該物業，雙方隨後簽署臨時合約。 17.2004年3月7日，有報章報導發展商在2004年3月6日就君臨天下作出第二輪內部認購。 18.其後，原告陳先生表示該物業售價過低，並表示要買家將價錢提升100萬元及被告要減收佣金，但Gemgate拒絕。 19.其後，原告取消和Gemgate的合約，並以1,900萬元再出售該單位，原告同時拒絕支付佣金給被告。 20.被告僱員都表示被告並非發展商的委託經紀，故不知悉，亦無從知悉發展商會在2004年3月6日透過內部認購出售君臨天下單位。被告得知的唯一資料是有同類物業在2004年3月6日以1,700萬元成交。 21.被告強調報章所稱的君臨天下賣價是以最高尺價計算，而2004年3月6日訂定出售該物業給Gemgate的價錢並不低於市價。 22.就上述立場被告傳召多名職員作供。他們都強調在閱讀報章在2004年3月7日之報導前他們對發展商安排之內部認購及價錢都一無所知。 原審法官的裁定 23.原審法官表示陳先生就某些事項的內容不太坦白，對議價的過程的細節也是欠奉。但原審法官裁定陳先生確有向鄧先生查詢有關發展商是否有推出未售單位，其價目表及是否有升幅，而陳先生指鄧先生給予的答案亦大致正確。 24.但原審法官裁定鄧先生沒有疏忽，更沒有存心欺詐。 25.原審法官裁定事發時，被告不是君臨天下發展商指派的代理，故發展商不會向被告提供有關消息而被告亦不能知悉發展商的售樓策略。原審法官認定當陳先生向鄧先生查詢時，是相信被告訊息準確，亦會如實告知，但“被告收不到有關消息，如實告知，並無不妥”。 26.原審法官指原告並非怪責被告不知有關消息，而是他們確實知悉此等消息，蓄意欺騙。原告亦指假若被告確不知悉這等消息，即屬是失職。原審法官認定原告的指責沒有證據支持。 27.無論如何，原審法官指該物業的市價，以成交當天為準。原告不能以20多天後的價錢為準，原因是樓市可升可跌。原審法官認定原告和Gemgate達成的成交價是市價，故並沒有蒙受任何損失。 上訴理由 28.代表原告的李以鴻大律師不反對原審法官作出的事實裁決，但李大律師指根據原審法官作出的事實裁決，原告理應勝訴。 29.李大律師強調鄧先生是一間有信譽的地產公司代表，陳先生信賴他亦會根據他的意見行事。李大律師曾表示原告指被告有欺詐行為的指控有兩個層次，一是故意存心欺詐，另一是魯莽行事，在向被告作出有關陳述時，不考慮後果，亦不理會其陳述是真還是假。 30.李大律師亦指當陳先生向鄧先生作出有關查詢時，若鄧先生及/或被告真的收不到有關消息，鄧先生理應向陳先生表示“不知道”，而不應說，“發展商未有推出新單位，發展商未有公布新價目表”。李大律師指鄧先生的回應構成失實陳述，故要向原告作出賠償。 討論 31.根據李大律師的論據，原告再不指控被告及/或鄧先生故意存心欺詐而作出失實的陳述。李大律師改為指控被告魯莽行事，在作出有關陳述時，不考慮後果，亦不理會其陳述是真還是假。當本庭向李大律師指出原告在狀書並沒有作出上述魯莽行事的指控時，李大律師收回和該指控的有關陳述而只依賴指被告疏忽行事的訴因。李大律師的立場是當陳先生向鄧先生查詢時，鄧先生既然不知道發展商未有推出新單位，亦未有公佈新價目表，他理應如實告之陳先生，而不應說“沒有”。李大律師指假若鄧先生有多花一些時間向同事或同行查詢，他理應會知悉真相而不會作出不實陳述誤導原告。 32.陳先生向鄧先生查問有關問題時，鄧先生向他表示發展商未有推出新單位，亦未有公佈新價目表，鄧先生只是根據當時他對事件的認知，作出該陳述。根據鄧先生當時的認知，該陳述並非不正確。 33.除非原告能證明當鄧先生作出該陳述時，他犯有疏忽行為，原告根本沒有足夠訴因向被告索償。 34.要證明鄧先生確有疏忽，原告須證明鄧先生沒有採取某些應採取的行動而假若他有採取該某些行動，他不會作出有關陳述。 35.原告沒有指鄧先生或被告應採取某些行動，更不能證明假若他們有採取該某些行為，他們就能獲知真相，而不會向陳先生作出一些不正確的陳述。 36.誠如原審法官指出發展商根本不會向被告透露有關消息，因此即使被告/鄧先生有向發展商查詢，他們亦不可能從發展商獲得有關資料。雖然被告是香港四大地產代理之一，但被告並非發展商的委託經紀，對此，原告及陳先生理當知悉。原告透過被告出售該物業時，必然知道除非發展商有作出宣佈，否則被告及其僱員都不會知悉發展商的銷售策略。 37.李大律師指被告理應多花一點時間向同行或同事查詢。李大律師更強調假若被告將交易拖延一、兩天，則到時會真相大白。但原告在其狀書並沒有作出該指控，原審法官亦沒有就該指控作出裁決。李大律師援引《失實陳述條例》第3(1) 條支持其立場，但該條例列明如作出陳述一方能證明他有合理理由相信，而且至立約時他仍相信所陳述的事實為實，則作出陳述一方不需承擔損害賠償的法律責任。根據原審法官的裁決，鄧先生作出有關陳述時他未獲發展商提供有關消息，故如實告知陳先生。在上述情況下，原告不能依賴《失實陳述條例》證明被告要對原告的任何損失負責。 38.本庭已考慮過李大律師的論據，原告指被告/鄧先生有疏忽而作出失實陳述的訴因，並沒有可爭抝之處，更沒有成功機會。他亦不能依賴《失實陳述條例》證明被告要對事件負上法律責任。 39.因此本庭亦不批准原告提出上訴。
申請人：由杜偉強律師事務所轉聘李以鴻大律師代表。 |