Chan Chun Yin 訴 Yim Yuk Chun
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LDPD 3070/2008 香港特別行政區 土地審裁處 申請編號LDPD 2008 年第 3070 宗 ________________________
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_______________ 判 案 書 _______________ 背景 1.申請人是香港新界沙田馬鞍山中心4座25字樓G室（“該單位”）的業主。 答辯人是該單位的租客。 申請人的申請是基於答辯人欠租，所以要收回該單位的管有權及追收租金和中間收益直至樓宇交吉之日止。申請人指稱答辯人尚欠2008年7月15日至8月14日之租金差額1,011元，2008年8月15日至9月14日之租金差額 833元和由2008年11月15日起的租金，每月為7,200元。 2. 答辯人否認有任何欠租，並指稱2008年7月15日至8月14日的租金差額1,011元是用作扣除修理水喉及熱水爐的費用，而2008年8月15日至9月14日的租金差額833元是用作扣除再次修理熱水爐的費用。答辯人又指稱她已在2008年10月13日前通知申請人中止租務，並在2008年11月15日退回鎖匙給申請人，但申請人不收回鎖匙。再者，申請人在2008年11月15日至11月24日期間用後備鎖匙在該單位內自出自入，更換厠所燈。因此，答辯人認為她不須支付2008年11月15日之後的租金。 3. 本案在2008年12月31日作過堂聆訊。雙方在聆訊時同意審裁處頒令申請人可從答辯人處收回該單位的空置管有權， 而追討欠租的爭議則押後排期審訊。 因此，本席在是次審訊中，只須就欠租或中間收益作出裁決。 由於申請人已於2008年12月31日之後收回該單位的管有權，申請人現時追討的欠租或中間收益只是計算至2008年12月31日止。 申請人是否已在2008年11月15日至24日期間收回管有權 4. 答辯人指稱她已於2008年10月13日前通知申請人中止租約，原因是她已發出一封日期為2008年10月12日的中止租約通知書給申請人。 不過，申請人則指稱他只是在2008年11月27日才收到這封用掛號信寄出的通知書，之前從未收到過這封通知書，而這封掛號信的寄出日期為2008年11月26日。 這點可由信封上郵政局蓋印的日期證實。此外，申請人確認答辯人的丈夫梁先生是在2008年11月27日才將另一封同樣的通知書放進申請人住所的信箱內。 申請人並分別於2008年11月27日及28日在葵青民政事務處及沙田民政事務處作宣誓聲明，確認這兩次收到通知書的過情。申請人亦傳召了他媽媽蔡家平女士作證，證實收到掛號信的過程。 5. 本席接受申請人這方面的證供。本席認為如果申請人已在2008年10月13日之前收到中止租約通知書的話，申請人不可能作出這樣強烈的反應，到民政事務處作出宣誓聲明來否認之前曾收過這通知書。如果答辯人在2008年10月13日之前已發出這通知書的話，本席不相信答辯人有必要在2008年11月26日和27日再次發出這通知書。 6. 不過，本席認為本案的問題關鍵並不在於申請人是否在2008年10月13日之前已經收到中止通知書，而是答辯人是否在2008年11月15日交回鎖匙。根據雙方面的證供，雙方曾在2008年11月14日相約在2008年11月15日於該單位內會面。 雙方亦確認於2008年11月15日在該單位內有處理過退租事宜。不過，雙方因為該單位內有設施損壞而發生爭執，並傳召警方到場處理糾紛。 其後，經警方提議下，申請人寫了一份清單給答辯人，列明有關該單位的問題（ “A7”證物）。 7. 根據上述不爭議的案情，很明顯，申請人其實是預備在2008年11月15日會面中收回該單位的。 若不是的話，雙方不可能會因為該單位的損壞問題有所爭執，申請人亦不會在“A7”證物內列出答辯人須要負責的事情。 因此，不論申請人在當時有否收過中止租約通知書，雙方其實是同意可以中止租約的。 不過，由於該單位的損壞問題，雙方未能在當時完成收樓程序。 8. 雙方最重要的爭議其實是在於答辯人有否在2008年11月15日會面中交回鎖匙。 其實，根據答辯人的指稱，她只是曾經拿出鎖匙，嘗試交給申請人，但申請人拒絕收取鎖匙。 申請人則否認答辯人有這樣做過。 申請人指稱當日答辯人完全沒有提及要交回鎖匙。 由於雙方在該單位的損壞上發生爭執，所以雙方只是在處理這方面的問題，而未有處理交收鎖匙的問題。 9.有關這方面的爭議，本席接受申請人的證供，裁定答辯人並沒有在2008年11月15日嘗試交回鎖匙。 本席認為在當時發生爭執和警方在場的情況下，雙方只是處理有關損壞的問題，而沒有處理交收鎖匙的問題。 若果答辯人真的有提出交鎖匙給申請人而申請人拒收的話，本席相信答辯人絕對不會因為申請人拒收而就此了事。 當時警方是在場的， 如果答辯人真的想交回鎖匙的話，答辯人絕對可以要求警方作證，證明申請人拒收，但答辯人並沒有這樣做。 10. 再者，答辯人亦可事後用其他途徑將鎖匙交回申請人，例如郵寄或放回申請人的信箱內。 答辯人絕對不會因為申請人拒收，而無法交回鎖匙。當答辯人仍然保留鎖匙時，答辯人並沒有交回該單位的管有權給申請人。 11. 答辯人指稱申請人在2008年11月15日至24日期間有用後備鎖匙出入該單位及更換厠所燈，所以申請人已經收回該單位。 申請人則否認有這樣做過。 答辯人在審訊時亦提出曾看過申請人的太太拿著清潔用具從該單位出來。 申請人則提出其太太只是應答辯人之約，預備到該單位看看是否可以將一些污漬清除，但還沒有進入該單位。 12. 在這些指控方面，本席亦接受申請人的證供，裁定申請人並沒有如答辯人所指一樣在該單位內自出自入。 其實答辯人並沒有親自看見申請人在該單位內出入。 答辯人只是因為厠所燈有被更換過，才懷疑申請人有出入該單位。 不過本席很懷疑答辯人如何得知厠所燈有被更換過。 答辯人亦只是在地下電梯大堂遇見申請人的太太，不可能確實申請人的太太有入過該單位。 13. 即使申請人和太太有進入過該單位，這亦不等同申請人已取回管有權。 答辯人當時仍然保管着鎖匙，並沒有交回給申請人。 答辯人仍然有權進入該單位，而申請人是不能阻止的。 相反，答辯人則有權在當時阻止申請人入內。 所以，問題的關鍵，並不是申請人有沒有進入過該單位，而是答辯人有沒有將該單位的管有權交還申請人。 本席認為答辯人必須將鎖匙交還申請人, 答辯人才可算得上交還管有權給申請人。 14. 因此，本席裁定申請人並沒有在2008年11月15日至24日期間收回該單位的管有權。 答辯人是否可以在租金中扣除修理費用 15. 答辯人同意有在2008年7月15日至9月至14日的租金扣除申請人所述的1,011元及833元，但指稱申請人是同意她這樣做的。 申請人則否認有同意過答辯人這樣做。 申請人還引用租約第9條的條文，指出答辯人並沒有事先作出書面要求維修，所以申請人不須為有關的維修負責。 再者，申請人曾要求答辯人出示維修單據正本以作查核，但答辯人並沒有提供這些單據。答辯人則指稱有將有關單據提供給申請人。 16. 租約第9條的條文如下：-
17. 很明顯，根據第9條的條文，申請人的維修責任是在答辯人作出書面要求後才產生的。 由於答辯人並沒有作出書面要求，所以申請人並沒有任何維修責任。 再者，即使申請人有維修責任，亦只是申請人須要在合理時限內作出維修，而不是答辯人可以自行去扣除租金。 答辯人是須要根據租約第1條的條文“在租期內每個月份第一天上期繳付指定的租金予業主”的。 18. 因此，若果申請人沒有同意答辯人可以扣除租金，答辯人是不可以自行扣除租金的。 19. 在申請人有沒有同意答辯人扣除租金這個問題上，本席接受申請人的證供，裁定答辯人並沒有提供有關單據的正本給申請人，而申請人亦因此而沒有同意過答辯人扣除有關的款項。 本席認為“A7”證物可以證明申請人沒有作出這方面的同意，因為若果申請人有同意的話，本席不相信申請人會在“A7”證物中寫上以下問題：-
20. 本席不相信申請人會在2008年11月15日的事件中，經已揑造這些事情。 當時雙方只是在該單位的損壞問題上有爭執，並不是在租金上有爭執。 如果申請人已經同意過答辯人扣除租金的話，本席認為申請人不會在“A7”證物中提出這方面的問題。 21. 因此，本席裁定答辯人不可在租金中扣除有關的維修費。 總結 22． 基於上述理由，本席裁定申請人的申請得直。 23． 本席現頒令如下：－
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