胡素貞及另一人 訴 余凉倫

DCCJ 2492/2008

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟案件 2008 年第 2492 號

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主審法官：區域法院法官區慶祥法庭審訊

審訊日期：2009 年 4 月 29 日

宣讀判詞日期：2009 年 4 月 29 日

判案書

1.本案原告人（第一及第二原告人）為屯門悅湖商場地下126號舖的業主。以一正式合約租約，租約日期為2008年2月25日，原告人把該舖位租了給被告人余先生，租約期為兩年：由2008年3月8日至2009年3月7日為死約，2009年3月8日至2010年3月7日為生約。

2.在本申索中，原告人指稱被告人在租約生效後，一個月後便拒絕繳付任何租金，並沒有在該舖作出經營，故原告人以本訴訟申索被告人毀約，並要求賠償55,000元作為其損失。該55,000元的計算方法是為該一年生約裡餘下的租金及另外每月1,500元的管理費及差餉地租金額。

3.被告人說他並沒有毀約。被告人主要的抗辯理由為在承租該舖位時，雙方明白到被告人是以該舖位作為一理髮店，而在簽署租約之前，雙方是有傾談及提到由於該舖位的面積不算很大，被告人指該舖位不能作出任何固定的間隔以間隔其兩面的出入口，因為若作出該等固定的間隔，會把舖位的面積縮少，而令到被告人不能在內作出適合的理髮時所需的工作空間，使到該舖位不能作為理髮之用。被告人說，由於該舖位不能作理髮之用，最終所以他是沒有毀約，而不需要繳付租金的。本席稍後會把雙方的案情詳細列出及把其支持證據列出。

4.首先，本席在此說明，在本租約中有兩條條文是如下寫出的：第一為條文19，該條文說「雙方同意上述物業之管理及差餉地租合共港幣1,500元，租金須於每月連同租金3,500元」。第20條為「雙方同意及明白商場有限制用途，如悅湖山莊地下商場126號舖不能作為髮型屋用途，雙方同意取消及業主退回按金給租客及雙方各不追究」。沒有爭議的是在簽訂此租約時，被告人是繳付了10,000元按金的。

5.以下本席先列出辯方被告人的案情及其支持證據。被告人一共傳召了四位證人，第一位證人是被告人本身（余先生）、第二位被傳召的證人為陸寶奇先生、第三位是李志龍先生、第四位是鍾智欣先生。

6.被告人的整體案情為如下：被告人說，在承租這物業前，經祥益地產有限公司經紀李志龍先生及陸寶奇先生介紹及帶領，被告人他本身跟李先生及陸先生及被告人的太太與以及第一原告人胡女士往視察該舖位。視察該舖位的日期應於2008年2月23日。在視察該舖位時，余先生說他明確詢問胡女士，說該舖位的兩面單邊閘口位是不是可以不用作出任何間隔，因為若作出任何固定間隔，如用玻璃間隔，便會減少舖位內的面積，使其不能有足夠的活動及工作空間，把這一小舖位內作為理髮室的用途。故此，若需要作出固定間隔，該舖位便不能用作髮型屋之用途。

7.余先生的案情及證據是，當他提出了這說法時，胡女士表示是不用作出固定間隔的，胡女士更以該舖位隔鄰的一個麵包店的舖位中，一個雪櫃伸延出該舖位外的走廊作為一個例子，說是不用間隔的。余先生說由於余女士表明這舖位是不用間隔，故他相信這舖位是可以合適地用作髮型屋之用途，故隨後在當日（即2008年2月23日）與胡女士簽訂了臨時租約，再在其後簽署上述的正式租約。該臨時租約亦由李志龍先生代表作為地產代理簽署確認的。

8.余先生再說，在承租了該舖位後，在2008年4月5日開始經營，但管理處有三位職員來到該舖位向余先生表示，由於他們的舖位在理髮時的頭髮碎給吹走出了去商場的公共通道及走廊，被隔鄰的舖位投訴，所以管理處的職員勸籲余先生暫停營業，而讓管理處聯絡其業主，商討合適的方法，避免這些髮碎再給吹到或走出了去公共的走廊。

9.余先生說，其後他致電胡女士，胡女士表示會聯絡管理處及商討方法。其後，胡女士打電話給余先生，告訴余先生說管理處表示余先生可用珠簾、膠板或屏風作出間隔或遮擋，避免頭髮碎走出去商場的走廊。余先生說，他在電話上要求表示，就算用珠簾，是不是胡女士能擔保頭髮碎不會走出走廊，或若頭髮碎走出走廊，便不用繼續作出任何承擔。余先生說胡女士並沒有作出任何承諾，只不斷要求余先生繼續租用及交付租金。

10.余先生表示，由於他相信就算繼續用珠簾或其他軟的透明膠篷或帳篷都不會有效地防止頭髮碎給吹出商場走廊，而又若用固定的膠片或玻璃作出固定的間隔，這樣又會令到商舖內的面積縮小及不能作出足夠的活動及工作空間，故此，他認為在這情況下，他不會再作出任何的投資去裝上珠簾或軟膠篷，又或者作出固定的間隔。所以他便認為這舖位不能再作髮型屋之用而停止營業。在這情況下，他便覺得根據租約上的條款，由於該舖位不能再作髮型屋的經營，故此，他是不用再繳付租金，而雙方是可以取消合約的。

11.當然，正如本案所見到，胡女士並不認同他的說法，故提出本訴訟。這以上是余先生的主要證供內容及案情。

12.李志龍先生被胡先生傳召出庭作證。李志龍的證供是，他是祥益物業代理的物業代理員，在有關時間，即有關本舖位出租給余先生的事情上，李先生表示他是有份參與的物業代理員。在2008年2月23日，他與他的同事陸先生是一同參與跟余先生、胡女士一同檢視視察該舖位，而李先生亦表示他是負責草擬該臨時買賣合約及代表祥益地產代理有限公司簽署該臨時租賃合約的。

13.李先生的證供是他確認在視察物業當日，余先生曾明確詢問胡女士是否不用作出任何固定間隔，他亦指出余先生有表示若該舖位的兩面閘口通道需要作出任何玻璃間隔，避免頭髮吹出走廊的情況下，該舖位內的面積便會減小，沒有足夠的工作空間，便不能作出適當的髮型屋之用途。他說在余先生提出這些問題後，胡女士確認是不用作出任何固定間隔的，並以該舖位旁的麵包店的情況作一例子，表示並不需要。

14.這以上是李先生的主要證供。

15.陸寶奇先生也是在祥益地產代理有限公司工作的地產代理員，他的證供亦指出，他亦有份參與有關原告人出租此舖位與被告人的事情。他確認在2008年2月23日會同李先生、余先生及胡女士一起觀察、視察及檢視該舖位，並一同出席簽署臨時租約的情況。陸先生亦確認有關余先生查詢是否可以不作出固定間隔的詢問及確認胡女士表達是不用固定間隔的回應。

16.換言之，陸先生的證據是支持及確認余先生及李先生有關這一方面的案情。

17.隨後，鍾智欣先生的證據是如下。

18.鍾智欣為悅湖山莊的啟定（譯音）管理公司的助理物業經理，他在那裡工作了超過十四年。他的證據是確認，若有關舖位的髮型屋如有頭髮碎走出商場的公共走廊，他們是會接觸業主及被告，勸籲他們暫時停止，尋求方法去避免這些頭髮碎走出公共走廊。在回答法庭的問題時，鍾先生表示若頭髮碎不斷的走出髮廊，而無論業主或經營者都沒有作出任何合適的方法避免頭髮碎繼續走出髮廊，他們會聯絡環保署，要求環保署向該舖位的營業者作出行動。他說，以他所知及理解，若這情況出現，環保署是可以要求及命令營業者停止營業，直至頭髮碎不再走出公共地方。

19.以上就是被告人所傳召所有證人的主要證供總結。

20.原告人方面，只有第一原告人胡素貞女士作證，她的證供可總結如下。

21.她說在簽署臨時買賣合約前，一同檢視物業的當時，余先生並沒有詢問是不是不需要對該舖位作出固定間隔。余先生只是詢問有關其中一面的閘口位。根據胡女士說，那閘口位是靠近另一紙紥舖的出位。她說余先生只是詢問在那閘口邊，是不是要作出間隔。她說她並沒有跟余先生說不需要作出任何間隔，她只是向余先生說若作出間隔，便沒有那麼靈活。

22.胡女士同意她在該舖位隔鄰的麵包舖位是有一雪櫃凸出了該舖位的位置，佔據了有關一部分的走廊，但她只是向余先生表明在閘口內的位置是她的舖位，她可以負責，至於閘口外的地方是公共地方，不是她的負責範圍。所以胡女士說她不同意余先生曾有整體詢問是不是不用作出固定間隔，而她亦沒有作出任何表示及指明是不用作出間隔的。胡女士亦不同意余先生曾說過，若作出間隔，該舖位便沒有足夠的工作空間讓他進行理髮的工作，故該舖位便不能作髮型屋之用。

23.胡女士的證供亦表示，她接受在4月5日左右余先生曾致電給她，表示管理處職員說他在經營理髮店時，頭髮碎走出了走廊，她亦嘗試聯絡管理處的周經理，但由於周經理當時放假，直到4月8號左右她才接觸到周經理。周經理告訴胡女士有關髮碎走出走廊的事情，並表示她應該向經營者（即被告）提議使用珠簾、膠板或屏風阻隔，避免頭髮碎再次走出走廊。胡女士說她故在4月8日左右打電話給余先生，告訴了周經理的提議，而余先生只表示他不想再經營下去，並不再繳付餘下的租金。故胡女士提出此訴訟，要求追討賠償，因為余先生並沒有履行租約中的責任，繼續繳付租金。

24.胡女士的案情及證據是她不同意該舖位是不能繼續作理髮屋之用途。

25.本席在考慮所有證人證供後及其作證的表現，以及客觀的證據，本席接受余先生的案情及證供及其提供證人的證供。本席得出這結論，主要理由如下。

26.第一，李先生及陸先生為獨立證人，他們與本案中的結果誰勝誰負是沒有任何表面上可見到的利益，故他們的證供是獨立及中立的。他們在作證時，不論李先生及陸先生，作證時都表現得確定及沒有搖動，他們的證供都是一致的，支持余先生的說法。

27.胡女士曾在盤問中提出李先生並不是當日出席視察該物業及簽署臨時買賣合約的同一李志龍先生。胡女士指出，在今天出庭作證的李志龍是別有其人。李先生否認其說法，確認他是當天出席檢視物業及簽署該臨時買賣合約的李志龍先生，他亦確認該臨時買賣合約內的內容及其簽署都是他草擬的。他亦確認有關的臨時收據的內容及簽名，亦是由他簽署及確認的。

28.本席接納李先生的證據，並裁定他是當日出席檢視該舖位及簽署臨時買賣合約的李志龍先生。除了本席認為胡女士並不能提出任何有效證據，否定李先生身分外，胡女士的指稱是一非常嚴重的指控，表示李先生是假冒他人今天在本庭作出證供，這一嚴重的指控是需要確實的證據支持，胡女士不能提出任何證據去支持她對李先生身分的挑戰。由於李先生是以傳召證人身分出席，胡女士今天是第一天看見李先生，若胡女士需要時間去提出證據，本席可以作出考慮，但胡女士最終決定不作出任何申請，故本席只能夠基於今日在庭上所出現的證據而作出裁決。

29.除了胡女士不能提出有力證據去支持她說今天出庭作證的李志龍先生是假冒他人身分的說法外，李先生亦提出了一些客觀及文件的證據支持他的身分。李先生說，在臨時買賣合約上清楚列明他作為簽署地產代理營業員的牌照號碼，該號碼為S251761，而該證件（牌照）是他本人的牌照。李志龍先生其後提出了一有關該牌照號碼的副本給法庭參閱，該副本亦給予了胡女士看。該副本明確表示該牌照號碼S251761為李志龍先生的牌照。再者，陸寶奇先生亦在作證時確認今天出庭作證的李志龍先生便為當日2008年2月間一同去檢視該舖位及簽署臨時買賣合約的李志龍先生為同一人。本席亦沒有理由不接受陸寶奇先生的證供。

30.在此情況下，本席不接納胡女士向李志龍先生作出的挑戰，表示今天出庭作證的李志龍並不是當天一同檢視物業及簽署臨時買賣合約的李志龍先生。基於上述理由，本席認為李志龍先生的證供可靠及可接納。

31.同樣地，陸寶奇先生的證供亦為可靠及可接納。陸先生同樣為一獨立證人，他的作證是穩定及合乎客觀性的。他在盤問下，並沒有作出任何搖動。而事實胡女士並沒有在盤問時作出任何有力對陸先生有關證據的挑戰。

32.故此，本席接納余先生、陸先生及李先生的證供，裁定在2008年2月23日，在檢視該物業時，余先生是有詢問胡女士該舖位的兩面閘口位是不是不用作出固定間隔，並表示若需要作出任何玻璃固定間隔，該舖位的面積便屬於太小，不能有足夠的工作空間該其在該舖位作出髮型屋的營業。而在此詢問時，胡女士是有回應的表示該舖位是不用作出任何固定間隔的。

33.另外，本席亦接納鍾智欣先生的證供。同樣地，鍾先生是一完全的獨立證人，他在本案中的成敗及結果是沒有任何利益衝突的。根據他的證供，若該舖位經營髮型屋，而頭髮碎是要走出到公共走廊的話，最終無論是管理處或他們用各種方法去通知環保署，都會嘗試令到該舖位不能繼續再作髮型屋的經營。

34.在此本席一提，本席亦接受余先生為一可靠的證人。他作證時亦都是穩定及在盤問下沒有作出任何搖動的。本席接納他的證供，尤其是他的證供是受到其他獨立證人的支持。

35.再者，余先生的證供亦與常理吻合。本席很難明白為何余先生願意簽署一租約及投資把該舖位變成一髮型屋，在經營一天後便不再經營。這只能夠更加吻合於是他在經營一天後，由於沒有辦法在不影響工作空間後，不使頭髮碎再走進走廊外而不被管理處干擾，故決定不能再在那裡經營。

36.本席觀看了有關涉案物業的圖片及有關髮型屋的擺設及方向，接受余先生的說法，若該出閘口位加上固定的無論是玻璃或膠面的間隔，會明顯地影響了在該舖位內的工作空間，使在該舖位內不能完全有兩位髮型師或兩位客人共同作出一合理的理髮工序。同樣，本席亦接納余先生的說法，若不使用固定間隔，而只使用珠簾或一塑膠帳幕式的垂簾，是不能有效地避免髮屑在簾底與地面之狹縫之間走出公共走廊。故若使用該等設備（即珠簾或其他軟篷）是不能有效阻止髮屑走出公共走廊。在這情況下，就算使用該等設施，亦不能避免管理處的干預或環保署的干預，使其不能繼續經營。

37.本席不接納胡女士的證供，有關她說沒有表示過不用間隔的說法，理由是她的說法跟所有獨立證人的都互相產生矛盾。在這情況下，本席沒有理由不接納獨立證人的說法，而採納胡女士的說法。又正如本席以上曾作出結論，本席裁定李志龍先生為當日出席參與視察物業及簽署臨時買賣合約的物業代理。胡女士否認李志龍先生為當日出席的李先生，而又沒有足夠的證據支持，使本席更加懷疑胡女士的證供及胡女士的態度。故此，若有任何雙方的證據產生矛盾的地方，本席是不接納胡女士的證供。

38.基於以上的事實裁定，本席接納余先生的說法，由於該舖位的情況，在沒有固定間隔情況下是不可能繼續作為一髮型屋之經營。故該租約的情況下，及在胡女士曾經表達過是不用固定間隔的情況下，根據其第20條款，由於該舖位是不能再繼續作髮型屋之用途，故裁定被告人是可以終止該合約而不需再繳付任何租金。而在這情況下，胡女士亦應退回10,000元的訂金。

39.故此，本席裁定余先生並沒有違反租約及合理地及有權地在4月8號之後終止該租約，不需要再繳付任何租金及得回其按金。

40.但這並不是本案的終結。

41.沒有爭辯的事實是，在4月9日之後，余先生雖然有權終止該合約，但並沒有把該舖位的鎖匙交回給原告人業主。由於余先生的案情是他在4月9日後是合理及有權地終止租約，而本席亦裁定他是對的，在該日之後，余先生是沒有任何法律權利繼續保存該舖位的鎖匙及不交予與給胡女士的。

42.故此，在該日後余先生繼續保有該鎖匙是可在法律上視作為侵佔該物業的用途。根據余先生的案情，他是去到2008年9月才在沒有任何先決條件下把鎖匙交回給胡女士及胡先生，作為業主。故此，由2008年4月起計到2008年9月，一共五個月期間，余先生在沒有合法權利下，被法律視作為佔有該物業。在這情況下，余先生是需要繳付給胡女士這五個月期間該物業被佔用下的損失，該損失的計算方法一般是以市況租金來計算。

43.在本案中的證據下，該市值租金為3,500元，正如本合約中的租金一樣。故此，本席亦裁定余先生同時由於沒有合法權利下佔用了該舖位五個月的時間（即由2008年4月至2008年9月期間）需繳付給原告人的賠償應為17,500元。

44.基於以上兩項裁定：即一，余先生合法及有權地在2008年4月8日後終止該租約及取回10,000元按金；二，余先生須繳付與胡女士由2008年4月至2008年9月佔用該物業的賠償為17,500元；在這情況下，雙方的數目在作出對沖後，本席最終裁定余先生須繳付胡女士7,500元，作為對沖數後仍然欠付的賠償金額。

（法官與雙方討論有關訟費申請事宜）

45.本席作出裁決，是由於整體上胡女士得到一個賠償金額，所以仍然算為勝訴。這情況下，余先生需要繳付胡女士今次訟費。而胡女士提出整個訴訟案由開展至今2,000元訟費，本席認為是合理。所以本席亦裁定，余先生需要繳付胡女士2,000元訟費。

第一及第二原告人：無律師代表，親自出席。

被告人：無律師代表，親自出席。