Jonnex International Ltd 訴 許文鸞
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DCCJ5078/2008 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟編號2008年第5078號 ----------------------
---------------------- 主審法官：區域法院法官黃慶春內庭聆訊（公開） 聆訊日期：2009年6月24日 宣讀判案書日期：2009年6月24日 ---------------------- 判案書 ---------------------- 1.被告人今天向本席申請推翻及擱置司法常務官在5月19日的命令及判決准許原告人把梁仲清的第三份誓章存檔及命令被告人需在裁決作出後二十八天內交出物業給原告人，並且在2009年6月1日起，每月支付$2,200中間收益予原告人，直至交樓為止，以及須支付訟費及申請之訟費予原告人，該訟費經簡易程序評估為$22,625。 2.原告人是香港西營盤德星里6號2/F連天台的登記業主。被告人是該物業的住客。她自2002年10月1日開始租住該物業，每月租金$2,200。該兩年合約約滿後，被告人繼續以月租形式向原告租用該物業，每月租金仍然是$2,200。 3.被告人今天上訴的理據與她的抗辯理由是一致的。她指出，2007年業主的送達終止通知書並沒有適當及合適地送達給她，而她亦從沒有收過終止通知書，因此，終止通知書是無效的。根據原告人存入的誓章，由一位麥煥寶先生在09年2月23日的誓章指出，他是原本2007年的業主Joint Win International Holdings Limited的委託人，得到當時的業主委託授權，在2007年10月23日以平郵及掛號方式寄出一份過渡性終止住宅租貸通知書給被告人。當他填寫該通知書的時候，他錯誤地填上2007年10月24日，而當天的日期應為2007年10月23日。他並且在當天（07年10月23日）把該通知書以平郵及掛號方式寄出。該通知書通知被告人她的租約將在一年後（即08年10月31日）正式終止，因此他聲稱被告已被通知在一年後業主會終止租約。 4.在2007年10月29日，麥先生聲稱他親自到達該物業，雖然他知道被告人在屋內，但被告人拒絕開門給他，因此他只好把通知書張貼在物業的門上。他又指出，既然該通知書以平郵及掛號方式送遞給租客（即被告人），而該通知書並未有被郵局退回（打回頭），他相信被告人應已收到該通知書。在08年4月29日，他受託於當時的業主Joint Win International Holdings Limited在民政署立了一份誓章，聲稱他的確已在07年10月29日把終止通知書張貼在物業的門上。 5.在2008年7月22日，Joint Win International Holdings Limited把該物業轉售給原告人，該物業的轉讓是包括物業中的租約（即包括被告人的租約）一併轉讓。物業轉讓後，原告人經過其律師向被告人發出通知，以掛號信形式通知被告人物業的租約將會在08年10月31日中止，此信件因沒有收件人理由被郵局退回給原告人的律師。 6.在2008年8月12日，環境保護署向原告人發出信件，投訴該物業有違例建築物及建築物含有石棉瓦。在同年9月19日，屋宇署亦向原告人發出信件，投訴該物業的違例建築及石棉瓦建築，並且要求原告人必須把違例建築及石棉瓦建築適當地拆除，以符合《建築業條例》及《環境安全條例》。 7.在08年10月31日，被告人拒絕遷出該物業，因此原告人才作出申索，向被告人收回物業。至於該中止住宅租貸通知書是否已合乎法律規則送達給被告人，被告人許女士指出，該通知書錯誤地把她的名字的英文「許」字寫成 “Hau”，而不是 “Hui”；又把地址上的3樓寫成2樓，雖然在信件通知書的住客一欄許女士的中文名字書寫正確，以及地址上的英文住宅地址 “2/F and roof” 及「德星里6號」是正確的。她更指出，就算信件沒有被打回頭，這亦不能證明她已經收到該通知書。 8.關於信件送遞的有效性，古律師指出，法律條文有清楚列出何謂適當的送達。根據2004年《業主與租客（綜合）修訂條例》第6條第4段規定，過渡性終止通知書可用主體條例第119Y（1）條中的任何方式送遞，而該條例第（1）（b）款適用於該項送達，而第119Y條有以下的說明：「送達通知書（1），根據本部需送達的通知書、申請書、證明書或其他文件，或就屬本部適用的定期租貸而發出的遷出通知書，可用以下方法送達：
9.明顯地，根據麥先生的誓章，原告的前業主經麥先生不但把終止通知書以郵遞方式及掛號方式寄往該物業予被告人許女士，而且，他更在07年10月29日親自到達該物業，因為被告沒有開門，因此他把該通知書張貼在物業的門上。這些證據證明，該通知書已以合法方式送達到被告人的住址中。根據《釋義及通則條例》第8條規則，「凡條例授權，規定以普通或掛號郵遞方式送達任何文件或發給任何通知，不論用的是『送達』、『發給』、『送交』或其他詞句，只要寫明正確地址、付足郵資、按有關規定以普通或掛號郵遞方式將該文件或通知寄往最後所知的收件人通信地址，即當作完成送達該文件或發給該通知；而且，除非相反證明成立，否則該項文件的送達或通知的發給須當作已在該文件或通知經一般的郵遞程序應寄達收件人時完成。」 10.至於被告人提出她的英文姓氏錯誤書寫，以及地址在中文書寫時寫上「二樓」，而她的住址中文是「三樓」這一點，郵局在派發信件的時候是經過郵差把信件送遞的，郵差到達該物業，定當知道該物業的層數、該物業的正確處地。明顯地，文件上地址用英文書寫“2/F and roof”必定是指頂樓及天台，就算在中文錯誤地寫上「二樓」，而非寫「三樓」，郵差定可經過視察該物業後，知道“2/F and roof”在該物業中應該是三樓及天台。至於許女士的姓氏被誤寫為“Hau”，明顯地，其中文姓名已經清楚列在通知書上。再者，加上麥先生在到達物業面交通知書，但不獲許女士開門接收，因此，他把終止通知書張貼在門外，這方法的送遞亦是第119Y條所准許的。 11.根據以上種種理由，我裁定該通知書是適當地、合法地遞交給被告人。至於被告人其他的論點，例如通知書上並沒有簽名，而麥先生亦把自己的手提電話錯誤書寫。我同意古律師所提出的理由，該通知書在法律上並沒有明文規定必須有業主的簽名，亦沒有明文規定必須有發出人的聯絡電話，雖然錯誤寫上電話號碼，可能會令到收到通知書的人未能立刻聯絡到業主，但這亦不能構成該通知書沒有法律效力的理由。至於沒有業主的簽名，但文件上有業主的公司蓋印，這蓋印並非指註冊公司的正式公司印（company seal），因公司印鑑並不能胡亂使用。當然，像許女士所講，任何人可以隨便製造一個印章，但並非任何人也會向許女士訛稱自己是業主而把她的租約以一年通知去中止。若她有任何未明瞭的地方，她當可以向自己所認識的業主詢問，以正確的渠道向業主求正或業主的代表查詢是否已發出終止租貸通知書。實際上，普遍在香港的任何一間銀行也接受客戶以蓋章形式簽署戶口或支票戶口，並不限於一定要有手書簽名才能生效。 12.據以上的理由，我發覺被告人許女士的上訴並沒有任何優良的抗辯理由或良好的上訴理由，因此我拒絕她的上訴，並且命令她必須支付原告人的訟費及大律師證書。若雙方就訟費未能達成協議，可由法庭訟費評定官評定。 13.被告人上訴司法常務官潘兆童於2009年5月19日命令她須支付原告人HK$22,625的簡易訟費判決，因為他錯誤多加了HK$900，本席現批准評估應為HK$21,725。
原告人：由莫超權律師行Mr Koo Chak Ming Ernest律師代表 被告人：出席，無律師代表 |