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LDPD 1669/2009
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號 LDPD 2009 年第 1669 宗
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| 審訊日期 : |
2009 年 8 月 31 日 |
| 結案陳詞日期 : |
2009 年 9 月 18 日 |
| 判案書日期 : |
2009 年 11 月 6 日 |
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判 案 書
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背景
1.申請人為本案出租處所的業主，而答辯人為租客，雙方是親生姊妹。本案是一租務糾紛，出租處所是位於香港九龍觀塘麗港城第一座二樓B室（“該物業”）的住宅單位。
2.2009年3月13日，申請人的前代表律師黃許律師行向答辯人發出遷出通知書。2009年4月14日，黃許律師行發出信件，向答辯人追討欠租。
3.2009年5月5日，申請人在區域法院對答辯人提出申索（案件編號2186號），要求答辯人歸還欠租及該物業的空置權，其後，區域法院批准申請人將案件移交土地審裁處。
4.申請人於2009年7月18日在土地審裁處提交申請通知書，要求收回該物業的管有權，原因為申請人已發出終止租約通知書，終止了雙方的口頭租賃；並要求答辯人繳付欠交的租金/中間收益及訟費。
5.答辯人於2009年7月23日提交反對通知書，反對申請人的申請。答辯人提出根據雙方之口頭協議，申請人曾經同意給予答辯人五年居住期，起租日期為2007年3月1日；租用條件為答辯人須支付物業之全屋裝修費及首兩年的每月6,000元的租金；第三年至第五年的租金將由答辯人已付之裝修費抵償。
6.本案有以下的爭議點：—
（1） 雙方的口頭租賃合約的（i）租約及（ii）租金條款是甚麼？
（i） 雙方同意的租期是否如申請人所指的 “按月租賃” 或是答辯人所指的“五年固定期租賃”？
（ii） 每月的租金是多少？
（iii） 雙方有否如答辯人所指的已同意第一至第二年的租金金額？另外，雙方有否如答辯人所指的已同意第三年至第五年的租金金額將由答辯人已支付的裝修費用抵償，答辯人毋須另行繳付租金；
（2） 申請人是否曾對答辯人在該物業“進行的龐大裝修工程作出主動的鼓勵或作出被動形式的鼓勵或給予默許”；
（3） 如本席裁定以上第2條爭議點的答案是肯定的，則“禁止反言”原則（或譯作“不容反悔”原則，proprietary estoppel）是否適用本案；及
（4） 如本席裁定雙方確曾就該物業達成一項五年固定期租賃的口頭租賃及/或“禁止反言”的原則於本案適用，本席應給予答辯人什麼形式的濟助。
該物業的租賃紀錄等背景資料
7.該物業是申請人於1991年從發展商購入的，建築面積約664平方呎，包括客飯廳、廚房、厠所，主人房及普通睡房各一間。根據申請人的證供，自購入該物業後，她先後租予三位租客。第一位租客居住了七年多，約於1998年退租及遷離。其後，她進行了一些裝修工程，包括拆除原裝櫥櫃，改置一組草綠色的新櫥櫃，為屋內地板‘打蠟’等，才出租予第二任租客。
8.根據申請人的證供，第二任租客李廣慧於1999年2月初遷入該物業，在該處居住了七年多，至2006年10月底才遷出，期間的租賃期及租金如下：-
（1） 1999年2月至2003年1月：月租8,000元；
（書面租約）
（2） 2003年2月至2004年2月：月租6,600元；
（書面租約）
（3） 2004年3月至2006年2月：月租6,000元；及
（書面租約）
（4） 2006年3月至2006年10月：月租6,000元；
（按月租賃的口頭合約）
9.申請人傳召兩個證人，她的弟弟劉世民及她的多年同學陳桔珠。劉世民作供指他於2006年11月初，在申請人的原租客搬出後，即到該物業進行裝修工程，包括（i）修補/更換牆紙，（ii）翻新大木門一隻及四隻細木門、（iii）拆除窗台木板及安裝窗台雲石、（iv）更換電燈掣8個及（v）在厠所牆安裝企身鏡一個。劉世文確認工程總費用為10,700元（見文件夾92頁“文記裝飾工程”的2006年12月20日的單據）。他亦確認他有向藝韻雲石公司訂購窗台的雲石，費用為2,230元（見文件夾91頁2006年11月13日現沽單）。劉世文供稱，是他一個人開工，工作了十日左右，於2006年11月中完工，並交回鎖匙予申請人。
10.答辯人陳詞指以上（判案書第7至第9段）的資料主要是申請人單方面的說法，雖然答辯人並不知悉有關說法是否完全準確無誤，但在本案不會作出爭議。
11.證人陳桔珠作供，確認該物業的上手租客李廣慧是她介紹予申請人的。在該租客終止租賃後，申請人曾聯絡她，要求她介紹新的租客。
申請人的案情
12.申請人作供，指出在她的第二任租客（一位名叫李廣慧的馬來西亞藉空姐）遷出後，她安排弟弟劉世民到該物業進行裝修工程。其後，答辯人跟她一起去視察該物業，並要求她將該物業出租予她，原因為答辯人的丈夫剛去世一年多，並留給答辯人保險金，但是答辯人時常失眠，希望搬離原來自己購入的居屋，遷至該物業。申請人聲稱由於自已同情答辯人，即時同意答辯人的建議。申請人並聲稱雙方亦即時口頭協議以下幾點：-
（i） 以“月租”形式出租予答辯人，雙方因此並沒有協議五年固定期的租期；
（ii） 雙方同意每月月租為6,000元（包含差餉、地租及管理費，後者每月685元），原因是申請人考慮雙方是親人（親姊妹），不是如答辯人所指，是因為該物業裝修殘舊的關係；及
（iii） 因為答辯人決定不搬舊牀及傢俬到該物業，答辯人需要訂做該等傢俬並裝修該物業。答辯人同意自行負責所有費用，祗是要求申請人代她到管理處提交裝修申請。
13.申請人作供時，提交證物A1，列出若按答辯人的口供計算，申請人實際上每月祗能收取非常微薄的租金。本席將該算式列在下面：-
（1） 收租期（1/3/2007至31/11/2008）共收取租金 = 134,000元；
（2） 134,000元÷ 60個月（即五年）= 每年26,800元（或每月收取2,233元）；
（3） 正常差餉825元 + 地租495元 = 每季1,320元（每月為440元）；
（4） 申請人實際每月可收取的凈租金：—
2,233元– 685元（管理費）– 440元（差餉及地租）=1,108元。
14.另外，申請人在庭上作出以下的口供及陳詞：—
（i） 申請人在裝修工程尚未開始前，曾向管理處提出裝修申請並繳交了1,000元的裝修保證金。管理處在接納她的申請後，發出告示並張貼在該物業的大門外，通知其他業戶該物業的裝修工程之預計完工日期；
（ii） 在答辯人所指的兩個半月（即2006年11月30日開始至2007年2月15日）的裝修期內，申請人曾至少進入該物業一次。申請人記述於2007年1月的一個星期六下午，她與劉世文曾到該物業取回舊雪櫃及洗衣機，原因是答辯人通知她，要求她搬走該等舊電器。她並且說她當時已看到屋內的一些地板已被拆掉；
（iii） 申請人亦證實在答辯人完成裝修工程遷入該物業後，申請人曾數次（包括在2007年農曆新年假期期間）到該物業探訪答辯人及其家人；
（iv） 申請人指答辯人或答辯人的裝修代理人劉世基在進行裝修工程前，沒有詳細向申請人交待裝修工程的任何細節或報價，亦沒有徵求申請人的同意，甚至沒有徵求申請人的任何意見。在本案交換證供及附件前，答辯人或劉世基亦從來沒有給予申請人看過任何有關該物業裝修的單據；
（v） 申請人聲稱由於答辯人與她口頭承諾答辯人會自行負責裝修該物業的所有費用（包括訂做傢俬及牀的費用），她沒有查問答辯人裝修的細節。因此，雖然申請人後來知悉答辯人更改地台及厠所，申請人都沒有向答辯人追究；
（vi） 答辯人不是申請人的第一個租客，以往申請人交樓與租客前，申請人都會裝修好才交樓。在前租客李廣慧遷出後，申請人已即時安排劉世民進行一些維修，於2006年11月中完成，費用為10,700元。因此，申請人沒有理由同意讓答辯人再進行裝修工程，並在答辯人需要繳付的租金金額內扣除；
（vii） 申請人承認她與答辯人的關係一直良好，申請人亦同意她們的關係轉差是在雙方有口頭租賃協議及申請人將該物業交與答辯人（或劉世基）之後的事。可是，雙方未能同意導至雙方關係轉壞的原因；
（viii）申請人在庭上同意，於2008年12月23日冬至的家庭聚會時，申請人曾要求答辯人在一份申請人草擬好的租約上簽名，但遭答辯人拒絕；
（ix） 申請人強調，答辯人所聲稱雙方有5年租期的口頭協議的說法是答辯人在收到申請人要求收樓的告票後才第一次提出的。
（x） 申請人聲稱答辯人清楚知道前租客李廣慧是以“月租形式口頭續租該物業”，原因是答辯人曾經協助申請人填報物業稅的申報表（文件夾66至67頁）。所以，當答辯人與申請人口頭商討租約條款時，申請人即要求按上手租客的條款（即口頭月租的條款），答辯人即時同意。
（xi） 申請人指出答辯人在解釋答辯人為何繳存不同的租金到申請人的戶口一事，前後不同。於答辯人提交予區域法院的抗辯書上，答辯人祗提出以下的理由：—
“二. 本人於2007年3月5日至2008年11月25日，共支付HK$134,000，另己預支之裝修費HK$226,613，符合第一點之口頭承諾，與業主事後單方面列名之租金HK$6,000.00及HK$7,000.00有所出入。同時基於本人工作收入不穩定，故入帳記錄HK$6,000.00, HK$7,000.00, HK$14,000.00及HK$12,000等可証明多出金額，只屬全期費用之部份。”
另一方面，在答辯人於本案的陳述書，答辯人卻作以下的兩點解釋：—
“ 23. 基於本人從事保險銷售工作，收入不定時，因此本人並不是在每月特定日期向姊姊劉月好未付“實質租金”。儘管如此，本人仍履行了於該租約期內支付足夠“實質租金”的責任。從2007年3月到2008年11月，本人向姊姊劉月好支付的“實質租金”共港幣134,000.00元正，超過本人須付的港幣133,387.00元……
24. 從以上付款情況可以看出，本人曾於2008年2月至2008年9月期間每月向姊姊劉月好支付港幣7,000.00元正。當時姊姊劉月好不斷向本人投訴，指其女兒沒有給她家用，因此財政有些“緊絀”。本人覺得姊姊劉月好有些情緒化，把問題嚴重誇大了，即使女兒真的沒給她家用，她也不應該有什麼財政困難，更沒必要在親屬面前批評自己的女兒。由於本人與姊姊劉月好當時關係良好，因此本人自願每月多付港幣1,000.00元，一方面可增加姊姊劉月好的現金流，“減低”她對財政的“憂慮”（實際上是不必要的），另一方面本人亦可儘快繳清須付的“實質租金”。”
(xii) 申請人否認上面引述的事實亦不明白答辯人在2008年2月8日及以後為何自行變動繳交租金的金額。申請人更陳詞指她的丈夫及三個女兒都已工作，她自己亦在銀行界工作36年，現職銀行的分行經理，無理由誤導答辯人，貪圖答辯人花費金錢替答辯人裝修該物業。
(xiii) 雙方沒有爭議的是答辯人祗是繳存租金到申請人的戶口，沒有繳付現金，共繳付了134,000元。
答辯人的案情
15.答辯人的證人陳述書，對於答辯人為甚麼租用該物業，與申請人甚麼時候達成甚麼的口頭協議及如何進行該物的裝修翻新及維修工程等，都有很詳細的陳述。本席將其重點引述如下：—
（i） “本人丈夫於2005年8月不幸逝世後，因此一直希望轉換環境，搬離將軍澳的舊居。”
（ii） “約於2006年年中，姊姊劉月好（即本案申請人）得悉本人搬家的意願後，向我指出“該物業”的原租客將於11月份遷出“該物業”，並主動建議本人考慮租用“該物業”。”
（iii） 本人當時覺得“該物業”並不適合本人的家庭需要。撇除“該物業”偏離子女學校以及父母住所外，還有以下原因：……
（1） 當時全屋仍沿用發展商“原裝”的（即差不多15年前的）地板、地磚、牆磚及大部份入牆櫃、屋內家電亦相當陳舊；及
（2） 另外，“該物業”普通睡房本身面積偏小，再加上原設計未有充份利用房內空間，因此並非十份適合兩名子女共同使用。
（iv） “基於上述原因，本人向姊姊劉月好表示，除非“該物業”能進行相當規模的翻新及維修，否則將不會考慮租用“該物業”。姊姊劉月好當時亦認同“該物業”確實有翻新及維修之必要，因此建議本人負責處理“該物業”的裝修、翻新及維修工程及支付相關的費用，而本人已支付的工程費用可用作抵償租金之用。”
（v） 經過雙方相議，於2006年11月中達成以下的口頭協議（下稱“該口頭租約”）：
（1） 本人租用“該物業”為期五年，起租日為2007年3月1日；
（2） 本人必須負責處理“該物業”的裝修、翻新及維修工程及負責先行支付相關的工程費用；
（3） 五年租期內的總租金為港幣360,000元正，每月租金為港幣6,000元正[$360,000 / 60]，月租須從起租口起繳付；及
（4） 本人已支付的裝修、翻新及維修工程費用用作抵償“該口頭租約”後期的租金。
（vi） “本人相信雙方於2006年11月約定的月租（即港幣6,000.00元），儘管低於整個屋苑的平均數，仍不偏離當時巿場水平。”
（vii） “由於當時本與姊姊劉月好的關係良好，在雙方互信的前提下，並沒有將“該口頭租約”用文字的方式紀錄下來。”
（viii） “2006年11月30日至2007年2月15日，本人依據 “該口頭租約” 部份履行了其中義務，於“該物業”進行裝修、翻新及維修工程。由於哥哥劉世基本身經營裝修生意，所以他亦在整個工程進行的過程中，對本人提供了一些協助。整項裝修、翻新及維修工程費用為港幣226,613.00元，部份工程費是本人直接支付承建商或貨物供應商的，其它部份是哥哥劉世基先付款，本人後補還的。”
（ix） “以上裝修、翻新及維修工程及相關的工程費用，均得到姊姊劉月好的口頭同意。事實上，部份工程（如有關廚房的工程）更是姊姊劉月好特別要求下進行的。本人完成在“該物業”的裝修、翻新及維修工程後，於2007年2月16日遷進“該物業”居住，由於該口頭租約”的起租日為2007年3月1日，因此2007年2月16日至2007年2月28日為免租期。”
16.答辯人作供，同意她與申請人的關係良好，後來關係變差。她本人與申請人在互信的前提下，雙方從沒有就“該口頭租約”簽定任何文件或租單收據。直至區域法院的法律程序開始後，她才收到申請人後補的租單收據及新租出或重訂協議通知書CR109表格，全部日期均為2009年6月5日。與申請人達成“該口頭租約”約定該物業的租用期為五年，她決不會獨自花費港幣226,613元就該物業進行裝修、翻新及維修。同時，若該物業不是申請人的，她亦不會租用該物業。因為她除須繳付接近市值租金的月租（即每月港幣6,000元）外，更須預先支付港幣226,613元的裝修、翻新及維修費。事實上，她深信在原先屬意的黃大仙或鑽石山區內，她是可以以相同的租金找到更適合她家庭需要的單位。
17.答辯人的證人陳述書之附件三詳列各項工程及購買材料及服務的費用，共港幣226,613元。附件三第1及3頁的明細表，顯示該等共105項單據的發票日期是由2006年11月30日開始，至2007年2月20日為止。絕大部份的單據是2006年12月及2007年1月的單據。本席細數每項2,000元以上的單據，亦共有20項，金額總數為209,314元。其中申請人質疑最多的項目，包括以下數項：—
（i） 裝修工人工資共80,050元，（原因是袛得一張總數由劉世基開出的發票）；
（ii） 冷氣機、抽油機、雪櫃等費用15,100元（原因為這些是答辯人可以随時搬走的電器）；及
（iii） 拆地板及更改浴缸等工程（原因為不需要及日後其他住客未必適用等）。
18.答辯人沒有傳召她的裝修代理人，她的弟弟劉世基作供，但傳召另一個姊姊劉小玉作供。
19.劉小玉聲稱於“2006年11月中的一次家庭聚會中，她親耳聽到申請人與答辯人雙方就該物業的租賃安排達成共識”，基本約定的條款與答辯人證人陳述書所述的口頭協議（見本判案書第11頁第15段(v)項），完全一樣。
本案涉及的法律原則
20.雖然本案的爭議點是一些事實的爭議，答辯人的代表律師於本案的開案及結案陳詞時均指出本案涉及兩點的法律原則：—
（i） 部份履行（part performance）原則；及
（ii） 禁止反言（proprietary estoppel）原則。
21.根據《物業轉易及財產條例》第3及5條，一般超過三年的租契須以書面作出。但該條例第3（2）條規定，法例就土地合約須書面作出的要求並不影響有關“部份履行”（part performance）的法律。
22.答辯人律師陳詞，提出如果答辯人劉意玉的說法屬實（如她已按照口頭租約於“該物業”進行裝修、翻新及維修工程），其行為必然構成衡平法意義的“部份履行”（part performance）（見Merry, Hong Kong Tenancy Law（第四版）第28至30頁、Hill and Redman’s Law of Landlord and Tenant第A[565]至A[566]段等）。
23.答辯人律師亦提出，若本席信納雙方的五年期之口頭租約確實存在，則答辯人劉意玉於2006年11底至2007年2月中在“該物業”進行的裝修工程明顯構成法律要求的“部份履行”行為。
24.反過來說，縱然本席裁定該五年期之口頭租約並不存在，答辯人律師認為“禁止反言”原則適用於本案，理由為：—
“ (1) 劉月好顯然通過不同的方法誘使、鼓勵或容許劉意玉相信她會在“該物業”取得五年的租期；
(2) 而劉意玉亦根據其信念，在劉月好完全知情的情況下，對自己造成傷害（支付龐大的裝修工程費用）；及
(3) 劉月好現在從劉意玉手中取回空置權是不合情理的做法。”
事實的裁決
25.申請人強調在她與答辯人商討雙方的口頭租賃的年期時，她要求採用第二任租客的最新的（即按月計的）租賃條款。本席認為在本案的背景下這是很不合情理的條款。首先，該租客以前有三份書面租約，分別是4年期、1年期及2年期。該租客由2006年3月至同年的10月是按月續租，原因顯然是（i）她是原有的的租客及（ii）她計劃遷出。她可能因為選擇新居或搬遷需時安排，所以才暫時以按月形式續租。如果申請人要將該物業在巿場放租，她亦不可能提出要求雙方訂立按月計的租賃，這絕對不是一般屋邨住宅單位的租賃條款，亦很難吸引到有興趣的租客。
26.本案餘下來的事實版本是答辯人證供的五年期的租賃。另外，雙方的口供不約而同指出雙方當時關係良好，雙方達致較市面一般的租期，即1年至3年為長，亦有可能。本席因此接納答辯人這方面的證供。另一方面，本席裁定申請人顯然一直知悉答辯人會進行相當規模的裝修，否則雙方為何議定2007年3月1日才起租。因此，雖然一般超過三年期的租契須以書面作出才有效，本席同意部分履行（part performance）的衡平法原則適用於該口頭租賃。
27.答辯人要求接納她所指的雙方存在口頭協議﹕即答辯人可以在她要繳付的租金內先行扣除答辯人裝修工程的全部費用。
28.另一方面，申請人指出申請人沒有可能同意該如此不合理的條款，因為這導至申請人在五年租賃期內（在扣除裝修費後），她平均每月祗可收取1,108元的凈租金。
29.答辯人不能說服本席申請人作為業主為甚麼願意接受上述這個條件。
30.答辯人指出該物業進行大規模的翻新，工程費用是22多萬元。本席認為申請人沒有理由對於所有開支的項目，事前全不需要知情。另一方面，本席亦不明白為甚麼答辯人或雙方在作出口頭協議時，可以那麼準確地估計到所有工程的總開支，將約等同第3至5年的租金。
31.餘下來的問題是，雙方口頭協議的每月租金是多少﹖雙方並不爭議的是最初2006年3月1日開始的月租是6,000元。因此，在裁定雙方有一個五年期的協議，及申請人准許答辯人自費進行裝修工程後，最可能的情況是雙方同意在全部五年期的口頭租賃內，每月租金 6,000元維持不變。申請人在不能加租之餘，換來的是答辯人替她裝修該物業。而答辯人在花費裝修後，亦可享用較一般長的租期，及相對便宜的的租金。本席認為這個可能性遠大於申請人或答辯人要求本席信納的版本。
結論
32.本席裁定根據所有的證供，雙方的口頭租賃的條款如下：—
（i） 五年租期；
（ii） 固定每月月租6,000元；及
（iii） 答辯人自行負責裝修工程費用。
33.因此，申請人律師以前發出的終止租賃通知書無效。
34.答辯人要在濟助期內繳付申請人欠交的租金，否則申請人可以要求收樓。
35.另外，由於本席不完全相信申請人或答辯人所陳述的案情，合理的訟費命令是不頒訟費命令。
頒令
1. 申請人可於2009年12月4日(下稱“繳款限期”)之後，從答辯人處收回案中處所的空置管有權(即以“交吉”方式收回涉案物業)；
2. 答辯人須繳付予申請人欠租/中間收益（或稱租值補償金），包括 ：—
(i) 計算至2009年1月31日的欠租/中間收益共4,000元；及
(ii) 每月6,000元，由2009年2月1日起計，直至收回處所的空置管有權為止；
3. 不頒訟費命令；
4. 若答辯人在繳款限期或之前，繳清予本審裁處所有上述第2段所列的欠租/中間收益(包括在繳款當日或之前已到期的欠租/中間收益)，則答辯人無須與申請人訂立任何新的租契，而可按原有的租契繼續持有該涉案物業，上述第1段的收回處所的空置管有權命令，亦告失效；
(惟本處可根據高等法院條例第21F條(下稱“該條例”)將繳款限期延展。)
(倘若答辯人未能在繳款限期(或延展的限期)內根據第4段繳清第2段所列的款額，申請人可強制執行本命令的第1至第2段，而只要本命令尚未被推翻，該條例亦不容許答辯人去取得任何濟助。)
5. 當答辯人繳存上述款額於本審裁處後，申請人可從本處提取該款。
(根據本命令而繳付的款額，須以現金、香港的銀行發出的本票或香港的律師事務所發出的支票繳付，本處不接受其它的付款方式。)
申請人：親自應訊。
答辯人：由許天福律師事務所 Mr. George HUI 律師代表應訊。
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