日訊物業管理有限公司 訴 曉光閣及曉明閣業主立案法團

DCCJ803/2002

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟編號2002年第803號

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主審法官：區域法院暫委法官歐陽浩榮法庭聆訊

審訊日期：2010年9月27及28日

裁決日期：2010年9月28日

判案書

本案的背景及爭論點

1.原告人和被告人於1998年11月26日簽訂了一份大廈管理合約（「大廈管理合約」）。根據大廈管理合約，原告人由1998年12月1日起為九龍觀塘曉光街26號至38號曉光閣及曉明閣（「該大廈」）提供大廈管理服務。

2.按大廈管理合約的規定，原告人須代被告人每月向該大廈住戶收取管理費。原告人亦須為被告人先為代付管理開支。倘若某段時間所收到的管理費高於該段時間的管理開支，原告人便須應被告人的要求把盈餘退回被告人；但如出現超支，被告人便須向原告人支付超支額。

3.大廈管理合約於2001年11月18日被終止，而此後原告人便再沒有向被告人提供大廈管理服務。

4.原告人在2002年1月28日向被告人發信，要求被告人支付港幣378,785元作為原告人在擔任該大廈管理公司期間代被告人所墊支的管理支出。由於被告人沒有作任何回應，原告人遂於2002年2月2日於本法院興訟控告被告人。原告人在傳訊令狀所申索的金額為港幣393,785元。

5.被告人於2002年2月28日把答辯書存檔。被告人在答辯書中除承認原告人不再是該大廈的管理公司外，對於申索陳述書內的內容一概予以否認。被告人並沒有提出具體理由解釋為何毋須向原告人支付任何金額，只是要求原告人在本案中為申索舉證。

6.原告人在2008年1月4日申請並於其後獲批准修改於2002年存檔的申索陳述書。此狀書指出在1998年12月及2001年11月期間，原告人曾經為被告人向住戶收取了港幣5,712,775元管理費，亦為被告人墊支了港幣6,894,296.90元管理支出。原告人聲稱在扣除被告人在上述三年間向原告人所支付的港幣1,038,525元後，被告人尚欠港幣142,996.90元未付。

7.被告人並不爭議原告人曾為該大廈墊支了6,894,296.90元。但是，被告人不同意原告人曾代收港幣5,712,775元管理費。被告人指如果原告人未能證明它曾收取上述金額作為管理費的話，原告人便未能證明在管理該大廈的三年間有超支，而被告人亦因而毋須再向原告人支付任何金額。

8.因此，本案的唯一主要爭論點是原告人是否能證明它的確只曾向該大廈住戶收取了港幣5,712,775元管理費。

雙方的證供

9.原告人傳召了周國銘先生為證人。周先生是原告人的董事。在大廈管理合約生效初期，周先生只是委派了兩名經理管理該大廈。但在該兩名經理分別離開原告人後，他便於2000年3月開始親自處理公司業務並接手有關該大廈的管理事宜。

10.周先生指原告人的一貫做法是這樣的：它會以現金或支票方式從該大廈的住戶收取管理費，之後便會向已繳費的住戶發出一式兩份的管理費收據的其中一份。原告人後來會把所收到的款項存入銀行戶口。原告人在每一個月均會在一表格上紀錄有哪些住戶已交及未交管理費（原告人稱這表格為「格仔表」）。原告人每個月亦會在集齊所有的管理支出的單據後向被告人發出一張發票及一份收支賬目表。原告人在每一個月均會把發票、收支賬目表、管理支出單據副本、管理費銀行入數紙正本及管理費收據正本(一式兩份的另一份)交予被告人查核及存檔。被告人在核對有關文件後，如果沒有發現任何問題的話，便會把「格仔表」、原告人的發票及收支賬目表張貼在該大廈的告示板供住戶閱覽。

11.本席在聽取周先生的證供及詳細考慮過有關的文件後，確信周先生是誠實的證人。本席留意到在一些周先生認為他無法給予準確答案的課題上，他會老實地向法庭表明他對有關課題的不認知，並指他不想胡亂給予法庭一個答案。本席認為他雖然是原告人的董事，本案的結果對他有利害關係，但這無損他的證供的可靠性。故此，本席接納周先生的證供為可靠的證供。

12.另一方面，被告人傳召了張甬敏女士為證人。

13.本席認為張女士的證供對法庭審理此案沒有甚麼幫助。張女士是在2009年2月才獲委任為被告人的主席的。她對於1998年至2001年間有關該大廈的管理事宜並沒有甚麼認識。雖然她於1995年已遷進該大廈居住，但她一直都沒有留意究竟被告人在1998年至2001年間是否有每月把原告人所準備的「格仔表」、發票及收支賬目表等張貼在該大廈的告示板上。在她於2009年2月成為被告人的主席前，她並沒有在法團中擔任任何職位，而她亦坦言在2009年2月前，她對被告人的事宜一直不感興趣。

分析

14.本席認為原告人在相對可能性的衡量下是證明了它只曾向該大廈住戶收取了港幣5,712,775元管理費。

15.原告人在本案中披露了三十六張發票以支持它只是收取了上述數額的說法。被告人對於該三十六張發票的真確性是沒有異議的。根據周先生的證供，該三十六張發票是原告人在1998年至2001年間按月發出而並非是為了本訴訟而一次過發出的。雖然原告人指稱由於已把相關的管理費銀行入數紙及收據交予被告人致使無法在本案中披露這些文件，但本席在考慮本案的證供及《證據條例》第47A及49條有關傳聞證據的法例後，接納上述發票可支持原告人的申索。

16.根據周先生的證供，原告人每月均會把「格仔表」、發票及收支賬目表交予被告人，而在發票及收支賬目表上亦會清楚列明已收到的管理費數額及被告人應向原告人支付或收取的金額。本席同意周先生的說法指被告人必定會在核實發票及收支賬目表上的數字後，才會把它們張貼在該大廈的告示板，而如果被告人沒有原告人所提供的管理費收據及銀行入數紙等證明已收取的管理費數額的話，被告人是無從核實有關的數字的。由此可見，原告人應已把有關證明呈交予被告人。

17.此外，在1999年至2001年期間，被告人曾向原告人支付港幣1,038,525元，作為償還原告人代為墊支的費用。本席認為：如果原告人一直都沒有向被告人提交過管理費收據及銀行入數紙等證據，被告人是不會向原告人支付如此龐大的金額的，因為被告人根本無法核實是否尚欠原告人墊支款項。

18.周先生指由於原告人一直都有準時向被告人提交有關的收支賬目表及單據等，故此被告人從來都沒有向原告人提出(不論是口頭或書面的)提交證據的要求，而事實上，被告人在本訴訟中亦的確未能提出任何證據證明它曾於1998至2001年間向原告人要求提交文件以核實已收取的管理費金額。

19.代表被告人的郭律師指原告人作為一間專業的管理公司，沒有理由會不保存有關管理費的銀行月結單、收據及銀行入數紙等。本席同意如果原告人能提出有關的證明的話，它的申索會有更強的理據；但本席不同意在沒有該些證明的情況下，原告人便必須被裁定敗訴。本席認為，法庭可在衡量所有有關的情況後，接納該三十六張發票上所寫的已收管理費數額為正確。

20.郭律師又批評原告人的發票的表達方式並不理想。她指根據周先生的證供，被告人有時候會要求原告人停止代收管理費，她說在這情況下，原告人的發票應該稍為改動，以列明被告人直接向住戶收取的管理費數額。本席不明白這與原告人的申索有何關係。沒有證據顯示被告人在直接向住戶收取管理費後會隨即將此款項交予原告人。無論被告人直接收取了多少管理費也不會影響原告人應向被告人收回或支付的管理費及支出差額。同樣道理，由於該些發票的作用是計算原告人和被告人之間的金錢轇轕的，所以原告人的發票是毋需列明被告人向住戶收取了多少管理費。

21.張女士指她是在2009年2月獲委任後被告知被告人正被原告人索償。她曾經嘗試尋找和本案有關的文件但徒勞無功。另一方面，她指被告人的前任主席由2002年至2009年間曾分別擔任被告人的司庫及主席，故此，如果前任主席沒有把有關的銀行入數紙及管理費收據交給她的話，這便可推論原告人根本一直都沒有把有關文件呈交予被告人。

22.本席並不同意張女士的推論。雖然被告人的前任主席沒有把有關文件交予張女士，但這並不代表原告人在1998年至2001年期間沒有把有關文件交給被告人。這可用一事例說明。如前所述，原告人在2002年1月28日曾經向被告人發信要求它支付代為墊支的款項。根據該信件上所述，原告人是用掛號形式把這信件連同2001年1月份至11月份的收支表、發票、明細表及有關單據（不包括管理費單據）寄給被告人的。沒有證據顯示上述信件及文件並沒被送達予被告人。換句話說，被告人應曾管有這些在2002年1月28日後才送達予被告人的文件。但是，根據張女士的證供，被告人的前任主席連這信件及夾附的文件也沒有交給她。由此推論，被告人在張女士上任前已遺失了絕大多數和本案有關的文件。這解釋了為何被告人在本案中只能披露兩頁文件。值得一提的是：被告人連大廈管理合約亦未能披露。這更進一步支持被告人根本已遺失了大部份和本案有關的文件的推論。

23.張女士指本案自2002年開始以來幾經拖延，至今達八年之久。由於被告人依例只須保存有關文件六年，故此原告人處理本案的手法令被告人未能提交有關文件。

24.本席並不認同張女士的說法。原告人在大廈管理合約被終止後三個月內已經控告了被告人。故此，被告人於2002年2月時應已清楚知道一切和原告人有關的文件均可能需要在本案中被披露。被告人的代表律師行在2002年2月時已經是被告人的法律代表，故此被告人是絕無理據辯稱不知道須妥善保存有關文件的。

25.張女士又稱如果原告人的確曾把管理費收據及入數紙交予被告人的話，原告人應可提交被告人發出的簽收紙確認被告人確曾收過有關文件。但是，張女士後來卻同意其實被告人現時是沒有採用簽收文件的做法，而她亦不知道被告人以前是否曾有此做法。故此，她的論據是毫無事實基礎的。

26.綜上，本席裁定原告人在相對可能性的衡量下，已證明它在1998年至2001年間只曾向該大廈住戶收取港幣5,712,775元作為大廈管理費。由於原告人曾代被告人支付港幣6,894,293.90元[1]，在扣除被告人曾向其繳付的港幣1,038,525元後，被告人應再向原告人支付港幣142,993.90元。

利息

27.原告人稱根據大廈管理合約，它應獲得墊支款項的利息。大廈管理合約的有關條款是這樣寫的：

「…如有超支，經理人會先知會委託人要否代為墊支，但墊支收取利息，須經雙方書面協議。由年結日開始計。」

28.由始至終，雙方均沒有就墊支額的利息達成任何協議。

29.事實上，在原告人擔任被告人的管理公司的三年間，原告人一直都在為被告人墊支管理費用，但原告人卻從來都沒有向被告人要求支付利息。原告人是在2002年1月28日才首次單方面提出被告人須支付每月3厘利息的要求。

30.本席認為此支付利息條款雖然是被包括在大廈管理合約內，但雙方其實是沒有就此達成協議的。故此，本席撤銷原告人依據大廈管理合約而提出的利息申索。

31.雖然如此，但本席認為原告人應可按《區域法院條例》第49條獲得獲判勝訴前的利息。原告人在本案中證明了在大廈管理合約被終止後應獲支付港幣142,993.90元，但被告人一直未有支付該數額，亦可憑該應付而未付的款項賺取利息。被告人沒有理由可繼續持有那些利息，亦不應阻止原告人賺取該筆款項所帶來的利息(參閱Polyset Limited訴Pahandat Limited (FACV28/2000，未經輯錄，2002年4月25日，第11段))。

32.在上述案例第13段，終審法院指處理審訊的法官是有酌情權決定利息的息率，並指出最遲自1984年起，香港的法院為了補償獲判勝訴的原告人未能及早獲得獲判勝訴的金額，一般做法是：除非有證據證明其他息率較為適合，否則會命令被告人向原告人支付最優惠利率加一厘作為利息。

33.郭律師亦同意上述息率適用於本案。

34.故此，本席裁定被告人應按上述息率向原告人支付利息。

35.但是，本席認為由於原告人在提起訴訟時有無法解釋的延誤，故此原告人不應獲判由把傳訊令狀存檔直至裁決日期的全段時間的利息。

36.原告人是在2002年2月2日親自把傳訊令狀存檔的。被告人其後在2002年2月28日把答辯書存檔。在2002年3月6日，原告人的前任代表律師行(陳瑞霖律師事務所)通知法庭他們在本案中代表原告人。但在此以後，原告人便有超過一年時間沒有在本訴訟中採取任何行動。在2003年4月23日，陳瑞霖律師事務所發出了擬繼續進行通知書，但令人奇怪的是自此以後原告人又沉寂了兩年半的時間，直至2005年10月25及26日，陳瑞霖律師事務所才為原告人存檔了一份文件清單及第二份擬繼續進行通知書。此後，原告人又再暫停了採取任何步驟，直至2008年1月4日它申請修改申索陳述書為止。

37.本席認為有鑒於原告人的延誤，較公平的做法是下令被告人毋須支付2002年3月1日至2008年1月3日期間的利息。

命令

38.本席現作出命令如下：

(一)   被告人須向原告人支付港幣142,993.90元 (「上述金額」)；

(二)   被告人須向原告人支付上述金額由2002年2月2日至2月28日及2008年1月4日直至2010年9月28日的利息，息率為根據滙豐銀行在上述時段所採用的最優惠利率加一厘計算；由2010年9月29日起直至被告人完全繳付上述金額為止，利率將採用判定債項利率計算；

(三)   原告人獲本案訟費(包括所有保留待決之訟費)。除非雙方能就訟費數目達成協議，否則訟費金額交由聆案官予以評定。

原告人： 親自應訊，由周國銘先生代表

被告人： 由郭吳陳律師事務所郭潔儀律師代表