匯豐銀行私人信托（香港）有限公司 訴 陳嘉莉及其他人
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HCMP 2478/2008 香港特別行政區 高等法院原訟法庭 民事司法管轄權 高院雜項案件2008年第2478號 ____________
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____________ 主審法官 ： 高等法院原訟法庭暫委法官陳江耀 審訊日期 ： 2010年10月12日 裁決書日期 ： 2010年10月13日 裁決書 1.本案原告是何麗娟女士的遺產執行人，原告在本案申請收回新界北區95約第221號地段A分段的餘下部分（下稱「該地段」）。第一被告現佔用該地段，第三被告是第一被告的父親，第三被告原來也居於該地段，他在2007年3月31日已搬入一所護老院居住，但仍保留一些建搭在該地段的建築物，和存放了一些東西在這些建築物內，不過他沒有存檔抗辯書，或對原告的申索表態。 2.第一被告呈堂的文件顯示，該地段是何麗娟女士在1961年5月2日購入的。何女士在2005月年6月3日離世，本院在2008年2月20日委任原告，作為何女士的遺產執行人，原告於是在2008年5月28日，向佔用該地段的人士發出通知，要求該等人士在2008年6月27日前遷離該地段，但第一被告沒有遷離該地段。 3.原告的律師在2008年11月17日向第一被告發信，要求她在七天內遷離該地段，但第一被告委託律師回應說不會遷出，並指她從1960年起便居於該地段，而後來根據一份由地政署發出，日期為1985年7月6日的放寬租約牌照(M.O.T.)，她有權繼續在該地段居住，原告於是在2008年12月8日提出這訴訟要收回該地段。 4.本院聆案官在2009年7月30日批准原告的申請，把第一被告的父親，加入為第三被告。但正如上文所說，第三被告沒有存檔抗辯書。 5.第一被告在證人陳述書說，該地段是何女士的丈夫陳超常先生送贈給第三被告的，陳先生是無條件幫忙他們的，那是一個承諾，她的一家人，都將該地段視作自己的地方，去努力保護。但她承認，陳先生很早離世，所以她沒有與陳先生見過面。 6.她又說在得到陳先生的同意後，她爸爸和媽媽將種菜所賺來的錢，都用來建屋和用在該地段。 7.她又說在1985年，何女士、一位陳孫悅先生、第三被告、和第一被告本人，一同到粉嶺的北區地政署，辦理屋牌轉名。本席認為在他們辦理好那所謂屋牌轉名的手續後，地政署便發出上述所提及、日期為1985年7月6日的放寬租約牌照，而第一被告所指的屋牌，即放寬租約牌照。 8.第一被告還說何女士在1985年後，每幾年都會到該地段一次。她又說雖然她父親在2007年3月31日搬入了護老院，這屋牌仍然有效。她又說雖然陳超常先生已離世，但何女士仍把該地段給他們使用。她更說：
9.第一被告在抗議書(f)段說，在2004年中，何女士在兩名親屬陪同下到訪，表示第三被告可以繼續居於該地段，直至百年歸老，第一被告在證人陳述書，和在審訊時都說，何女士在那一次探訪沒有說甚麼話，只是以眼神作表示和低下頭，然後陪同她的一位女伴便雀躍地說要離開了，所以第一被告認為何女士已同意，讓她父親居於該地段，直至百年歸老。 10.根據第一被告的證據，她第一點可能的答辯理由，就是陳超常先生生前，曾代表何女士給予第三被告一個准用約（licence），而該准用約在陳先生離世後仍繼續，何女士並在2004年中，同意這准用約，可延至第三被告百年歸老時。 11.但根據第一被告的證據，這只是一個無條件的准用約（bare licence），何女士是有權在任何時間，以合理的事前通知，來終止這約。就算她曾同意延續這約至第三被告百年歸老時，她仍可在第三被告在生時，隨時以合理事前通知而終止該約。 12.再者，若授予准用約者(licensor)一旦離世，那准用約便會自動終止（詳見The Law of Real Property by Megarry & Wade第7版第34-003段），所以若第一被告要依賴何女士給予第三被告的准用約，作為答辯理由，那末第一被告便沒有答辯理由，因為這准用約已在何女士離世時（即2005年6月3日），自動終止了。 13.第一被告和第二點可能的答辯理由，就是那放寬租約牌照(M.O.T.)。她說那1985年7月6日由地政署發出的牌照，仍然有效，所以她和第三被告毋須遷離該地段。 14.但這牌照只證明地政署，批准何女士寬容第三被告，在該地段蓋搭幾座臨時建築物，這牌照只影響何女士持有該地段所要遵守的條款，它並沒有給予第一或三被告，任何有關該地段的權益，或任何居留於該地段的權益，所以第一被告不可以引用這放寬租約牌照，作為答辯理由。 15.原告的大律師曾考慮「逆權管有」原則(adverse possession)，但本席認為第一或三被告，都不可以引用這原則，作為答辯理由，因為第三被告從始至終，都是獲得業主的同意而佔用該地段，他沒有任何「逆權」的意圖。 16.最後本席也考慮第一和三被告，是否可以引用「所有權不容反悔」（proprietary estoppel）原則。因為第一被告說在得到陳超常先生的承諾後，她一家便視該地段為自己的地方，去努力保護，在得到陳先生同意後，她爸爸和媽媽又將種菜所賺來的錢，都用來建屋和用在該地段。 17.但本席認為第一和三被告不可以引用「所有權不容反悔」原則，因為第一被告不能具體說出陳先生的所謂承諾內容是甚麼。若陳先生說該地段是送給第三被告的，那末口頭的饋贈是無效的[1]。而第一被告又沒有解釋這所謂口頭饋贈，是如何令到她或第三被告可以倚賴「所有權不容反悔」原則。 18.本席也不接受第一被告的證據，謂陳先生曾以口頭承諾把該地段送給第三被告。假若何女士確曾透過陳先生，同意把該地段送給第三被告，那麼她應該會以文件方式，把該地段贈予第三被告。而且第一被告也不是親身聽到陳先生作出這口頭的饋贈，她又沒有提供任何理由，解釋為何何女士或陳先生，要把該地段送給第三被告。就算何女士和陳先生要協助第三被告一家，他們容許第三被告一家佔用該地段，已是足夠的協助，毋須把該地段所有的權益，送贈予第三被告。[2] 19.但就算本席以上的裁定是錯誤，而第一和三被告是可以依賴「所有權不容反悔」原則，讓他們循這原則而獲得的衡平法權益，也在2007年3月31日，當第三被告搬入護老院時終止。因為第三被告的妻子已在2004年12月離世，第一被告也在2005年6月4日，從房屋委員會處租賃到居所，第三被告一家也沒有再在該地段耕種，第一被告現在也有她的職業，沒有在該地段耕種。所以所有第三被告一家在以前投入該地段的資源，已在第三被告進入護老院時耗盡〔詳見Yaxley v Gotts & Anor [1999] 3 WLR 1217 at 1226H to 1217A和Chau Ka Chik Tso & others v Secretary for Justice HCA 10670/2002第251至252段〕。而原告的代表律師也曾在2009年5月19日、2009年7月31日和2009年8月29日，把本案的文件送達第三被告，以通知他原告要收回該地段，所以第一和三被告，都不可以根據這原則來繼續佔用該地段。 20.基於上述分析和理由，本席裁定第一和三被告敗訴，並頒令給原告可以收回該地段。本席更作出臨時訟費令，要第一被告支付原告本案訟費。如雙方不能在數額達成協議，將由法庭評定。
原告人：由的近律師行轉聘卓元暢大律師代表。 第一被告人：無律師代表，親自出庭應訊。 第二及第三被告人：無律師代表，缺席。 | ||||||||||||||||||||||||||