鍾帝坤 訴 鄧文光
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DCCJ 945/2010 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟編號2010年第 945號 ________________
________________ 主審法官：區域法院暫委法官徐嘉華內庭聆訊 聆訊日期：2010年 11月9日 頒下判決書日期：2010 年11月18日 判決書 1.原告人以業主身份與被告人(“租客”)簽訂書面租約，由2008年3月1日起將位於元朗石崗八鄉橫台山洪毛潭32號地下 (即DD 111 Lot No. 1400及1404) 的空地，以每月港幣8,000元出租給租客作為露天貨場或露天停車場之用。而租約有效期為3年，直至2011年2月28日止。 2.原告人在2010年3月17日用傳訊令狀向法庭作出申請，要求收回欠租及上述地段土地，更要求被告人支付法庭訟費。根據原告人的申述，被告人是由2008年12月1日起一直拖欠租金至今。 3.在2010年10月11日當日，區域法院勞杰民司法常務官已為此案開展聆訊而作出命令。雙方均沒有律師代表。勞司法常務官裁定原告人勝訴而命令被告人須把上述地段的空置管理權交回原告人及須就上址之租金及/或中間收益支付原告人一筆有待評估之損害賠償。除此之外，被告人更須支付原告人港幣1,130元作為此案經簡易程序評定後之訟費。 4.被告人在2010年10月21日提出上訴申請，要求撤銷要繳付欠租及交回土地之命令。當本席在聆訊當日向被告人澄清上訴理由時，他表示覺得不公平，既然他沒有使用Lot No. 1400的那一邊土地，就理應不需要繳付相應的租金。 5.本席在審閱雙方向法庭存檔的誓章及聽取了雙方的口頭陳述後，決定維持勞杰民司法常務官的命令，原因如下：- 6.Lot No. 1400 及Lot No. 1404 其實是一塊相連的地。根據被告人說在租約生效後不久，當他嘗試在Lot No. 1400 的周圍增設圍板時, 發覺地下埋有電䌫影響圍板工程，而原告人隨之答允安排中華電力公司將地下電䌫移位。 所以，被告人說在2008年3月尾4月頭之時，他跟原告人夫婦在原告人家中達成一口頭協議，內容是從即時起直至Lot No. 1400地下的電䌫被移位前，被告人只須向原告人繳付Lot No. 1404的租金，而大家同意為港幣4,500元。根據被告人的說法，即是從大約2008年4月起，他只須繳付港幣4,500元而不是全數之港幣8,000元。 7.當本席向被告人了解為什麼既然已有以上之口頭協議，把港幣8,000元租金暫時減至港幣4,500元時，他卻在2008年11月之前，仍然繳付每月港幣8,000元之租金時，被告人起初之吾以對，跟著提供一個牽強之解釋，說相信是先繳付全費，後對數。本席不能接受這解釋。根據原告人的證供及被告人自己的證供，被告人從2008年7月起已是不停地拖久租金，而每次在原告人追租後，也是繳交港幣8,000元，並不是交所謂口頭協議的港幣4,500元。 8.至於“對數”這個解釋也不合理。實情是在2008年12月起，被告人到今日也沒有繳付任何金額的租金。假若，從2008年4月起，被告人是多付了每月港幣3,500元的租金，到2008年11月時，他只是多付了港幣28,000元 (8個月的時間)。到了2009年5月，當中華電力移走電䌫時 (從2008年12月起計有6個月時間)，就算這段時間每月只需付港幣4,500元，這已大約相抵了多付了的租金 (港幣4,500元 x 6 = 港幣27,000元)。但被告人自己親口承認，自從2008年12月起已完全停止繳付租金。在聆訊時，他更不能提供合理解釋為何至今天仍不交租。如根據他所說，只是對數問題的話，這是一條十分簡單的數，絕對不需要用這樣多的時間及需要法庭協助去跟原告人對數。 9.相反地，本席接受原告人的案情。其實雙方並沒有在2008年3月尾或4月頭提出或達成任何口頭協議，把租金暫減至港幣4,500元。被告人第一次提出要把Lot No. 1400及1404土地的租金分開計算是在2010年4月15日。是日，當原告人夫婦及一位余小姐和另一位黃先生嘗試與被告人調解租務糾紛時，被告人才有這樣的提議。 10.再者本席相信被告人說沒有用Lot 1400那邊土地，也只是被告人的狡辯。就算地下有電䌫，其實並不影響被告人把地用作露天貨場或露天停車場之用。假若真的有影響，亦不是影響整塊地之用途。況且就被告人在本席前之陳述，他覺得用Lot No. 1400之原有貨車出入口是諸多不便，因為路窄而大貨櫃車較難轉彎。反之，採用Lot No. 1404之一角改作為新的出入口較為方便快捷。所以這解釋了為何被告人在2008年11月及12月左右決定在Lot No. 1404之土地上增設卸貨之配套，而減少使用Lot No. 1400 那邊出入。本席相這個決定與地下是否有電䌫無關。 11.本席不能接受被告人拖欠租金的解釋。被告人完全不尊重合約精神，佔用土地而不願意履行租客義務。這種行徑對業主是絕對不公平亦帶來極大不便。本席撤銷被告人之上訴，被告人須為此上訴聆訊繳付原告人之訟費。
原告人：無律師代表，親自應訊 被告人：無律師代表，親自應訊 | |||||||||||