Cheong Ming Investment Co Ltd 訴 Liang Tse Kwong

DCCJ 959/2010

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2010年第959號

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主審法官：區域法院周兆熊法官

審訊日期：2011年1月18日

頒下判決書日期：2011年2月2日

判決書

1.本案的訴訟涉及Ground Floor, No. 16 Hart Avenue, Kowloon, Hong Kong （“處所”）。原告人是處所的業主，1977年5月1日，被告人成為原告人的租客，每月租金為$10,000。2010年11月16日，原告人獲得循簡易程序的勝訴。在該日，翁喬奇聆案官頒令，被告人須把處所交還給原告人，並對原告人作出以下的支付:-

(1)   Arrears of rent for the months of December 2009, January 2010 and February 2010 at the rate of HK$10,000 per month due under the Surrender Agreement dated 18^th December 2009.

(2)   Mesne profits at the rate to be assessed by the Court for the period from 1^st March 2010 until the date of delivery of vacant possession of the Premises.

(3)   Damages for breach of the Surrender Agreement to be assessed.

翁喬奇聆案官拒絕被告人要求存檔補充誓章（日期為2010年11月12日）的申請。

2.對聆案官的判決，被告人提出上訴，其理由如下:-

(1)   他在較早前向法律援助處申請法律援助，但在開庭前數天才知道他的申請不獲批准，於是便聘請律師，但律師發現他早前存檔的誓章內容沒有盡述事件內容，於是便替他補充誓章內容，但存檔日期已過而被聆案官拒絕接納，但因後補誓章內容對本案某些地方作出詳述甚為重要，理應酌情處理，而令到對案件有公平判決。

(2)   由於補充誓章被拒絕存檔，未能將已付的租金證明列為證據，怎麼可以當作視而不見。

(3)   被告人指原告人在他向原告人租用的停車場進行的鑽探工程，於2009年11月17日至11月28日內分三個階段進行，分別佔用3、5、6及10個車位。租貸有關車位達成的協議是在口頭上進行，而兩次的口頭協議分別在2009年11月及12月期間達成。第一次的口頭協議是在租約未完成前，被告人向他提出借出空地給他們做鑽探工程，並說會按照一般日常時租車位方法每小時 $20向他們收取有關的費用。第二次的口頭協議是當時原告人的經理譚先生承諾會支付借場鑽探費用，他才會租借有關場地給原告人鑽探，既然原告人亦承認大家有協議和曾經有電話聯絡，不開庭審訊又怎會知道問題究竟在那裏，那一方有錯和誰人應負上責任。

第（2）個上訴理由

3.原告人的誓章由Tam Wai Koon 在2010年8月16日作出，在第21(1) 段他說:-

‘There are now produced and shown to me marked “TWK-13” true copies of Official Receipts No. 9031557 and 9035843 issued by the Plaintiff to the Defendant dated 18^th December 2009 and 25^th January 2010 respectively. These Official Receipts demonstrate that cheque No. 282867 issued by Fubon Bank (Hong Kong) was for settlement of the licence fee for October 2009 and that cheque No. 448100 issued by Bank of China (Hong Kong) was for settlement of the licence fee for November 2009 and flatly contradict the Defendant’s allegation that the licence fees for December 2009 and January 2010 were settled by cheques of $10,000 each with No. 282867 issued by Fubon Bank (Hong Kong) and No. 448100 issued by Bank of China (Hong Kong) respectively.’

4.在2010年9月24日的誓章，被告人說:-

‘4……我反對原告人所講的，說我拖欠他們三個月的租金，我亦反對原告人所講的我所付的租金是之前所欠的。我是有單據證明我已支付他們2009年12月及2010年1月的租金，現提交文件證明，並列作“附件一”。而原告人所提及的正式收據只是原告人自己做出來的文件，並不可證明原告人所講係正確的。……我沒有支付2010年2月的租金。……’

（底線後加）

原告人的租金收據是“TWK-13”。就Fubon 282867的支票，原告人寫明是1.10.2009 – 31.10.2009（的租金），因此該收據涵蓋1.10.2009 – 31.10.2009的租期。就Bank of China 448100的支票，原告人寫明是1.11.2009 – 30.11.2009（的租金），因此這是涵蓋該租期的租金收據。被告人沒有說他收不到原告人的租金收據，他只是指出，“收據只是原告人自己做出來的文件，並不可證明原告人所講 係正確的”。如果他發現他交付的 $20,000款項不是用於這兩段期間的租金，他須向原告人指出錯誤的地方，但他沒有這樣做。這反映出，該兩張收據所涵蓋的是正確的租期。被告人的說法不會是事實的真相。他的租金只支付到2009年11月30日，他沒有支付2009年12月、2010年1月和2月的租金。

第（3）個上訴理由

5.在2010年9月24日的誓章，被告人說:-

“6. 在2009年11月初，原告人的經理譚先生向我提出在租約未完成前，借出空地給他們做鑽探工程，並說會按照一般日租車位方法向他們收取有關費用口頭協議。在完成鑽探工程後，我向譚先生追收有關費用，譚先生要求我先上律師樓簽妥交場協議再一次過同我計數，並承諾我如果他們唔俾錢，我係唔會交回空地。

… … … … … … … … … … … …… … … … … …… … … … … …

7. 在2009年12月18日，我跟原告人簽署交場協議。理由是原告人的經理譚先生曾實牙實齒承諾會找數，又口頭應承我一日收唔到錢，一日都唔駛交場。”

（底線後加）

6.2010年2月25日，被告人的律師致信（“2月25日的信”）予原告人的母公司，首次提出要求原告人支付 $40,320作為租停車場一部份給原告人作鑽探之用。該信有以下的內容:-

‘We act for Mr. Liang Tse Kwong, the tenant of the Premises. Pursuant to an Agreement executed by your subsidiary or associated company, CHEONG MING INVESTMENT COMPANY LIMITED (“Landlord”) and our client dated 18th December 2009, our client shall hand over the Premises to the Landlord on or before 28th February 2010.

We are instructed that in the consideration of you and/or the Landlord paying to our client the standard hourly rent of the occupied car-parking spaces on the Premises, our client has granted license to you and/or the Landlord, your employees or your authorized contractors, to enter the Premises during the tenancy from 17th November 2009 to 28th November 2009 for your conducting of land investigation works.  The total rent payable by you and/or the Landlord therefore is calculated as follows:-

… … … … … … … … … … … …… … … … … …… … …

We are further instructed that up to the date hereof, you and/or the Landlord have still failed and/or refused to pay our client the said sum of HK$40,320.00 or any part thereof.

In the circumstances, we are instructed to give you and the Landlord notice, which we hereby do, that unless the said sum of HK$40,320.00 together with our legal costs of HK$3,000.00 are paid to our client direct or to us on his behalf on or before 28^th February 2010, our client shall treat it that you and the Landlord have no intention to settle the said sum and withhold delivering you and the Landlord vacant possession of the Premises on 28^th February 2010.  Our client shall retain possession of the Premises as if the tenancy is extended until the said sum of HK$40,320.00 together with our legal costs of HK$3,000.00 is wholly set off by the rent supposed to be payable to you and the Landlord at the rate of HK$10,000.00 per month.”

（底線後加）

這封信提及被告人不交回處所的因由，如果被告人所說的是事實，不交回處所的理由是因為譚經理曾作出口頭協議。口頭協議很自地應該在這信中反映出來；根據該口頭協議，被告人不需搬離停車場，但2月25日的信完全沒有提及被告人在2010年9月24日誓章內提及的協議（即如果原告人不付款，被告人不用交回空地）。

7.2010年3月3日，被告人的律師事務所致信原告人的律師行，信中說:-

“2. What our client is now contending concerns the outstanding payment pursuant to an oral licence granted by our client to yours for conducting of land investigation works during the tenancy, and particulars of which has been detailed in our letter dated 25th February 2010 to your client. … … … … … Though the said oral agreement was not put on written record due to the low education level of our client, it is sensibly deducible that our client would not have allowed your client to enter the Premises to conduct the relevant works for over ten days during the tenancy without requiring your client for payment of rental or licence fee.

… … … … … … … … … … … … … … … … … … … …

5. In view of the aforesaid, our client is justly entitled to retain possession of the Premises as if the tenancy is extended until the said sum of HK$40,320.00 together with our legal costs in wholly set off by the rent supposed to be payable to your client…..”

(底線後加)

如果原告人的譚經理曾應諾如果原告人不支付租金，被告人不用搬離處所，這承諾應該在2010年2月25日和2010年3月3日的信中反映出來，作為不離開停車場的根據，但這兩封信並無提及該口頭協議。在這方面，被告人的證據根本不可信，因此他必須交還停車場給原告人。

第（1）個上訴理由

8.在是次上訴的申請，本庭已考慮其內容，即使如此，這亦不會改變原告人獲得勝訴的結果。

9.被告人的上訴理據不能成立，本庭撤銷他的申請。

訟費

10.被告人須支付原告人是次申請的訟費（包括原告人轉聘大律師的費用）。如與訟雙方未能同意訟費的款額，訟費款額由法庭評估。如在14天內與訟任何一方不向本庭提出申請，是項命令作實。

原告人：由梁錦濤  關學林律師行轉聘Rachel Lam 大律師代表

被告人：親自應訟，無律師代表