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LDBM 320/2010
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2010年第320宗
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Int'l Church of the Foursquare Gospel
(國際四方福音會)
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申請人 |
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及
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黎淑嫻 |
答辯人 |
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判 決 書
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引言
1.一名大廈業主對法團主席提出本案，要求審裁處，釐清業主大會程序上的若干問題。
背景
2.約在1990年左右，申請人與地產商合作，將位於西洋菜北街215 – 217號的教會建築物拆卸，改建為“四方大廈”。
3.新大廈為15層高的單幢式樓宇，地下至3樓四層留作教會用途，之上的樓層為共20個住宅單位。申請人一直持有地下至2樓，共三層樓宇的業權；而3樓、及4樓一層的兩個住宅單位，則由，國際四方福音會香港教區有限公司(“福音會有限公司”)擁有，福音會有限公司在之後，將4樓的其中一個住宅單位出售。本案中，為方便原故，申請人與福音會有限公司，可一起統稱為“教會”。
4.2010年12月6日，申請人入稟本審裁處，要求澄清:
(a) 法團的兩項決議；及
(b) 法團主席，即答辯人，兩個決定的合法性。
5.上述兩項法團決議為:
(a) 1992年8月17日，法團召開第一次業主大會，議決所有決議要有75%的贊成票支持，才能生效。
(b) 2009年4月16日，法團議決，以後在業主大會上，只會“商討”議案，而不“表決”；之後，派發簽署書給業主簽回，經統計超過75%即當作通過。
另外，答辯人的兩個決定則為:
(c) 在2010年10月30日的業主大會上，蘇鶴建牧師 (“蘇牧師”) 持有福音會有限公司的授權書，但他投的票，被裁定為廢票。
(d) 該次大會的投票方式、計算票數方法是否合法。
6.答辯人對申請提出抗辯，首先，不論如何，她不應列作答辯人，四方大廈業主立案法團才是適當的與訟人，對四項申請人提出的事宜，她表示:
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(a) |
(i) |
四方大廈的大廈公契主要由教會、發展商及管理公司訂立，從開始已維護教會、剝削住宅單位業主的權利。 |
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(ii) |
1992年5月20日，福音會有限公司將4/F B座出售時，將該位的81份業權分為71及10份，而只把前者轉讓，但卻保留後者。 |
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(iii) |
此舉，令教會仍佔大廈業權50.2%，多於半數。 |
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(iv) |
教會若非如此安排，便只會有49.9%的業權。 |
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(v) |
由於以上問題，在1992年8月17日的業主大會上，為保持大家和諧關係等等的因素，於是通過所有議案，要有75%業權贊成，才可通過有關決議。 |
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(vi) |
這方案可避免“簡單多數票”或“多數服從少數”，由教會完全操控議決的情況。 |
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(vii) |
而這方案，亦已實行超過16年。 |
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(b) |
(i) |
申請人之後在2009年4月16日業主大會對定‟75%”方案提出問題，經辯論及投票後，決議依從大廈公契第VI 3 (l) 段辦事: |
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“(1) A resolution in writing signed by Owners who in the aggregate have vested in them for the time being more than 75% of all the undivided shares in the Building shall be valid and effectual as if it had been passed at a duly convened meeting of the Owners.” |
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(ii) |
因此，通過決議依然為75%的業權份數業主。 |
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(c) |
在2010年10月18日業主大會上，福音會有限公司授權蘇牧師出席，而授權者是由李朗英牧師 (“李牧師”) 簽署的；在簽署投票者時，李牧師坐後蘇牧師後面，但李牧師卻沒有在投票者上簽署，反而由蘇牧師“冒簽”，因此被裁定是“廢票”。 |
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(d) |
當天決議共有四個方案，分別是管委會人數是3、4抑或5人；另外，是否要設立副主席職位；由於蘇牧師反對3及4名委員、贊成5名，而對設立副主席則棄權，但由於剛好只有四人接受提名，因此，無論如何計算票數，都不會影響投票結果。 |
7.除此之外，答辯人亦提出:
(a) 若大廈要以“簡單多數票”通過議決，福音會有限公司須將10份業權退還4/F B座業主。
(b) 教會違反多項大廈公契條款，審裁處應頒令更正。
8.其後，雖然審裁處安排雙方，參加建築物管理調解統籌主任辦事處舉辦的講座，但是未能解決有關爭議，再之後，案件便排期在本席席前審訊，申請人由李牧師代表，而答辯人則由大廈管理主任梁耀基先生 (“梁先生”) 出席。
判決
9.在考慮所有呈堂證據及陳述後，本席決定對雙方的要求，均不作任何命令 (No order made) ，原因為雙方均在程序上犯錯。首先，如答辯人說，雙方爭議的問題，關乎大廈法團的業主大會投票、點票等問題，因此，大廈業主立案法團必須列為答辯人，而非主席；另外，不是申請人的票，被裁定為廢票，而卻是福音會有限公司的，因此，這方面，也出現不當與訟人的問題。
10.同樣地，答辯人以其個人身份要求“教會” 交回10份業權、解決申請人違反公契條文的問題，亦因審裁處司法管轄權、及與訟人欠缺有關身份的原因，而不能處理。
11.不過，以本席在聆訊時觀察，雙方亦不是存心對簿公堂，只希望透過土地審裁處，澄清一些法律、程序上的問題。在法院不是他們雙方任何一方的法律顧問為大前提下，本席希望以下的分析，可對他們繼續一起處理大廈事宜，有所裨益。
(a) 業主大會上的投票事宜和程序，一切以大廈公契為主，如公契條文不是與香港法例344章《建築物管理條例》 (“有關條例”) 有衝突，有關條文亦會適用。
(b) 本案中，從大廈公契第6章第3 (k) 條及有關條例附表3第 (3) 條看，一般大廈事宜均以“過半數票決定” (majority of the votes or simple majority of the owners)。
(c) 但是，大廈公契其實亦只是一份“合同”，約束所有相關人士，如在1992年8月17日的大會上，他們，包括當時的所有大廈業主，都同意將“過半數票決定”的方法改為“不少於75%票數才通過”，後者，便會成為新方法處理有關事宜，約束所有相關人士。
(d) 另外，倘大廈公契條文，在法理上，“未有變更”，而只不過是，實質上，已改為用新方法通過決議，又採用多年，法院亦有機會以“estoppel” (不容反悔) 的理由，裁定全部或部分決議有效。
(e) 本案中的大廈公契第6章第3 (l) 條，提供“第二種”方法供法團通過議決，即除在會議上表決外，也可以書面方式、在多於75%業權份數支持下，通過決議，這種方法同樣合符規定。
(f) 業主大會，各業主可親身出席、同時也可委任代表投票，獲委任的代表須視為業主本身，若委任人士與業主同時出席會議，有關人士應問明該業主意向，不應在未弄清事情前，就裁定委任作廢，更遑論委任人簽署的文件是“冒簽”。
(g) 不過，本席同意，在2010年10月30日的業主大會上，由於蘇牧師投票取決的關係，如上文6 (d) 段所説，他的投票不會影響最终議決。
(h) 另外，對於答辯人不滿“教會”的問題，原則上，業主立案法團是大廈公契的執行者，對違規者可採取適當行動，但一切亦以合理為先，還有，法規上，對違反公契的行為，法團是不可默許，除非有關事宜屬酌情權內可以決定的事情，同上文 (d) 段一樣，若教會的安排、設置等已實行經年，法院同樣有機會，以“estoppel”作為理由，頒布認為適當的命令。
12.以上意見，只就雙方在本案中透露的資料作出，可能因日後不同事實的發現或裁定，會有不同的結果，因此，所有人士如有任何疑問，應尋求獨立的法律意見為準。
申請人由李朗英牧師代表應訊。
答辯人由梁耀基先生代表應訊。
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