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DCCJ 532/2010 香港特别行政區 區域法院 民事訴訟2010年532號 ____________
主審法官：區域法院法官梁俊文公開聆訊 審訊日期：2011年7月19至20日 判案書日期：2012年1月5日 判案書 1.本案涉及新界屯門石排頭道7號德雅工業中心〔“該中心”〕一單位。原告人〔“原告公司”〕是該單位的註冊業主，入禀本法院向被告人〔“張先生”〕，要求收回該單位的空置管有權，並追討自2005年9月至2010年2月的欠租和雜費，以及2010年3月至收回單位空置管有為止的中間收益等。張先生否認指控，並指原告公司的相關公司和人士，欠他工程費用。 背景 2.偉利寶實業有限公司〔“偉利寶”〕，成立於香港。在相關時段，偉利寶的股東，包括陳樹遭〔“陳先生”〕、羅潤勳〔“羅先生”〕、和司徒偉明。三人聯同李繼賢〔“李先生”〕，是另一合伙公司Lite Center Company的合伙人。於2008年10月和2009年9月，司徒偉明分别退出Lite Center Company和偉利寶。由始至終，李先生都不是偉利寶的股東或董事。2005年，原告公司成立，李先生是唯一股東。 3.偉利寶於該中心内，擁有或管有多個單位。原告公司成立後，偉利寶把名下其中3個物業，即該中心16樓C5和C6室，以及15樓C4室〔“該單位〕，售予原告公司。有關該單位的轉讓契，日期為2005年9月7日。 4.張先生原是偉利寶陳先生所聘用之學徒。張先生約於1989年開始佔用該單位。該單位於2005年轉至原告公司名下之後，張先生繼續佔用該單位。 5.原告公司指，在它成為該單位業主前後，張先生都是按月租用該單位。唯張先生欠租，原告公司終於在2010年1月5日和11日，透過當時代表律師，正式追討自它成為該單位業主後，張先生所欠的租金和雜費。 6.2010年2月，一方面原告公司入稟提出本訴訟，向張先生索回該單位的空置管有，以及追討欠租等。另一方面上述羅先生入稟，指2004年10月至2007年10月期間，曾向張先生私人借貸；扣除他個人應付張先生的工程費用後，羅先生向張先生追討仍欠的餘款，即案件編號DCCJ 533/2010。 7.張先生於2010年3月的書面回覆中，指從來沒有簽訂租約，似是否認對方所指租賃關係。同月，張先生更入禀小額錢債審裁處，指偉利寶欠他2003至2009年間，工程費合共港幣49,996元，於是向偉利寶追討此金額，即案件編號SCTC 1024/2010。 8.2010年6月11日，各方包括李先生代表的原告公司、羅先生、張先生、和陳先生代表的偉利寶，就各方爭議，簽訂了同意文件：張先生同意支付港幣49,999元，並取消針對偉利寶SCTC 1024/2010的訴訟，以換取原告公司和羅先生，分別取消針對張先生DCCJ 532/2010和DCCJ 533/2010的訴訟。張先生也同意，於2010年6月17日之前，把該單位鎖匙，交回陳先生。上述款項由2010年7月開始，以支票方式，於每月首7天内，支付予陳先生，直至清付為止[1]。 9.不過，張先生其後向上述各方，提出要求從新簽署另一協議書[2]。上述其他三方，以此另一協議書内的條款，與上述2010年6月11日同意文件内容不符，拒絶簽署該另一協議書。 10.由於張先生沒有履行上述同意文件所載協議，原告公司和羅先生，曾於2010年7月終，以傳票方式，分别於本訴訟和DCCJ 533/2010中提出申請，要求法庭頒令，執行上述2010年6月11日同意文件所載協議。法庭最終於2010年8月18日，撤銷了有關申請。 11.原告公司於是透過律師，於2010年8月26日，向張先生發出書面通知，若張先生拒絕履行上述同意文件内協議，將被視為已取消了該協議，原告公司祇有繼續本訴訟。 12.2010年9月，原告公司改為親自行事，由董事李先生代表，繼續本訴訟。至於張先生，由始至終都沒有律師代表。 13.其後，原告公司曾嘗試以2010年11月19日的傳票，申請簡易判決，要求張先生交還該單位的空置管有權，以及支付直至交還為止的中間收益。2010年12月10日，法庭基於張先生同意，頒令原告公司可以隨時收回該單位的空置管有權。至於有關中間收益的申請，法庭暫不作命令。 14.上述背景既有相關文件證明，且非爭議所在。 雙方爭議 15.根據狀書，雙方主要有以下爭議：
證人方面 16.原告公司一方，由李先生和羅先生作供，但沒有傳召擬為另一證人的陳先生。至於張先生，則確認自己在狀書内所述為證。根據法庭較早時指示，這包括他於2010年4月23日和10月15日兩份抗辯書。張先生也沒有傳召擬為另一證人的梁志明。雙方沒有傳召的證人，所作之陳述書未在審訊中確認，本席均不予考慮。 張先生是否租用該單位 各自的說法 17.張先生指，當初是偉利寶的股東陳先生和羅先生，容許他於該單位居住，為其看守物業，以及偉利寶擺放在該單位的物品。自此張先生於該單位“起居飲食”。2005年，他因為方便做生意，才決定租用該單位。可是，經多次要求，羅先生仍然拒絕與他訂合租約。另外，羅先生一直持有該單位的信箱鎖匙，未有交予他。多年來，張先生的郵件，全由羅先生接收開閲。直至2009年7月，羅先生才配給一條信箱鎖匙予他使用。 18.根據李先生和羅先生，當初偉利寶是由陳先生和司徒偉明，以口頭形式，同意把該單位租予張先生經營裝修工程生意。當時月租港幣1,500元。至於水費、電費、管理費、差餉和地租等，則由業主代支，再向張先生收取。自此，都是由羅先生代表偉利寶，與張先生跟進收租和記帳。羅先生也提供了部份〔自2002年〕此類記帳為證。 19.2001年，張先生離港到福卅發展之前，雙方便結算，截至2001年12月31日為止，張先生應繳尚欠之租金和雜費，以及偉利寶應支付他的工程費。不過，張先生仍然持有該單位的鎖匙。2003年，張先生回流，依然佔用該單位，也重新承接偉利寶的維修工程。 20.2005年原告公司成立之後，如上所述，偉利寶把包括該單位售予原告公司；張先生則繼續佔用該單位。雖然該單位易手，但由於原告公司的唯一股東李先生，是集團内的相關人仕，與該單位租賃有關之事宜，仍然由羅先生代為跟進。 21.2008年8月初聚會中，羅先生提出把該單位租金由港幣1,500元上調至3,500元，其他條件照舊，即時生效。張先生同意，並於2008年9月8日，以支票支付8月份新租金港幣3,500元。張先生再先後10次支付此新租金，直至2009年5月份。其後，張先生再沒有支付租金或雜費。 22.如上所述，直至2010年1月，原告公司終於透過律師，向張先生追討。 分析 23.張先生指偉利寶最初容許他於該單位居住，目的是看守該單位，和擺放在内的物品，這説法有可疑之處。首先，除了該單位外，偉利寶於該中心還持有其他單位。沒有證據支持，該單位何以特別需要安排由人進駐佔用，去達到所謂看守的目的。羅先生承認，在租賃初期，偉利寶於該單位内仍存放了物品，但只是一些塑膠廢料而已；張先生從來沒有投訴這安排。 24.其次，該單位明顯地屬於非住宅用途，偉利寶何以會容許張先生佔用該單位作為居所，教人有點難明。當然，張先生曾否如他所指般，於該單位“起居飲食”，這不得而知。即使有發生，也如他在庭上承認，純屬自已於該單位内，自決的行徑。 25.不過，張先生指要到2005年，才決定租用該單位方便經營生意，這說法就值得相榷。因為根據商業登記文件，張先生經營的生意，是於1999年登記開業，呈報的業務地址正是該單位。 26.在庭上，張先生其實承認了，以往繳付港幣1,500元租金；也如羅先生所提到，2001年離港赴福卅發展之前，的確與偉利寶算清了租金。張先生又承認，2003年回流之際，經濟能力不好，但羅先生容許他繼續佔用該單位。現在他提出偉利寶欠他的工程費，也是2003年及後來的事。到了2005年，羅先生的確要求加租至港幣3,500元，他最終也接受加租。如上所述，張先生其後連續多月支付新的租金，直至2009年5月才停止。但當被問及這些支票付款時，張先生卻指這是羅先生設局陷他的安排，此說教人意外。 27.至於張先生指，曾多次要求羅先生訂立書面租約被拒一事，羅先生予以否認。張先生重申，有别於他後來租用其他地方，有關該單位則從來沒有相關租單或簽訂租約再打厘印。本席認為，是否有租單或書面租約一事，原則上不能否定按月租賃的關係的存在。 28.在盤問李先生時，張先生又指，即使在2010年，該單位内仍存放有業主的物品。所指物品其實是當年張先生代為拆卸下來的招牌。羅先生承認有此事發生，但不能確定有否指示張先生把該招牌存放在該單位內。但無論如何，張先生確認，除此招牌外，别無其他。本席認為，只要是他不反對的，業主在租賃物業存放物品一事，原則上也不能否定租户仍管有該單位的權利和事實。 29.張先生一再强調，直至2009年，他都沒有信箱鎖匙；多年來他的郵件都是由羅先生接收，甚至開閲。原告公司承認，張先生曾因事務繁忙而要求偉利寶的同事代為收信〔偉利寶、Lite Center Company、和其後的原告公司，註冊地址都位於該中心16樓〕。這安排在2008年終結束，信箱鎖匙也交予而非另外配給張先生。對於張先生指銀行信件被開閲，李先生則未有所聞。本席認為，所指的是信箱而非該單位的鎖匙。張先生的這些投訴，大抵只是租賃是否存在的其中一項環境證據而已。 30.考慮所有證據，本席認為，張先生的說法，較難令人相信，也與相關時段不爭議之事實不符。相對而言，李先生和羅先生的證供，則較為可靠。本席相信兩人所言屬實。本席裁定，張先生於相關時段，包括原告公司成為業主後追討涉及之時段前後，張先生都是租用該單位的。 租賃的週期和條款 31.如上所述，張先生在庭上承認，為佔用該單位，曾支付偉利寶月租港幣1,500元。他指這是「全包」的。就此，李先生陳詞中指出，從相關時段該單位的差餉、地租、和管理費金額[3]，已經可以推論，張先生所指港幣1,500元「全包」不大可能。 32.另外，該單位其他例如水電等費用，户口登記仍然是偉利寶。文件中有個别由張先生開具的支票，是支付偉利寶曾代張先生支付電費的金額。 在庭上盤問期間，張先生承認，1989至2002年間，他有向羅先生繳付包括水電的雜費；也承認其後有支付有關雜費。 33.考慮雙方證據，本席接受原告公司所指，裁定張先生以按月租用該單位，原來月租港幣1,500元，不包括差餉、地租、管理費、或其他雜費。該單位轉至原告公司名下之後，租金條件依舊。直至2008年8月開始，月租增至港幣3,500元，其他條件不變。 對冲的協議 34.這方面所指的，是原告公司指張先生欠交偉利寶的租金和雜費，與張先生指偉利寶欠他的工程費，兩者的對冲。由於兩者的因由和性質，未算同出一徹，或本身極具關連，所以兩者在法律上是否可以對冲，互相抵銷〔set off〕，值得相榷。不過，原告公司指兩者對冲的基礎，是偉利寶和張先生之間明訂的協議。李先生和羅先生指，由於偉利寶常有工程和維修保養工程判予張先生，雙方多年來都同意並實行尚欠租金雜費與工程費對冲，年底結算。 35.事實上，一方面，偉利寶由此至終，都沒有向張先生追討，他離港北上後，直至2003年回流，以至其後直至該單位於2005年9月售予原告公司，多年來他欠交的租金雜費。另一方面，直至原告公司於2010年正式向張先生提出追討，張先生同樣沒有向偉利寶追討所指尚欠的工程費。特别是在庭上，張先生指他一般的做法，是出單後1個月對方還未清付他的工程費，他都會將之列入黑名單，拒絕再承接對方其他工程。至於清付工程費的寬限期，怎也不會多過3個月。 36.張先生現在指偉利寶欠他的工程費，相關的單據有9張，日期遠自2003年12月至2009年2月。何以他容許偉利寶多年拖欠，卻繼續承接偉利寶的工程，這明顯與他上述證供不符。除此之外，他在2009年5月份停止支付租金，甚至指其後已離開該單位，也仍讓這些工程費拖欠下去。客觀的事實，令人不禁相信原告公司所指，偉利寶和張先生，確有互欠數目對冲抵銷的安排。 37.平衡相對可能，本席認為，原告公司就這方面爭議的說法屬實。張先生指偉利寶拖欠的，上述9張單據列出的工程費，加上另外2006年12月和2008年9月的兩筆付款，正是按雙方共悉實際上抵銷了他拖欠偉利寶2002至2005年9月前的租金雜費[3]。 38.不過，即使假設本席以上裁斷不正確，也不會影響原告公司的申索，理由如下。 39.張先生所指被拖欠工程費相關的9張單據，日期包括原告公司成為該單位業主之前和之後。至於這些工程是否部份與該單位有關，證人和上述單據都未能清楚交待。不過，上述單據能清楚交待的，是無論如何張先生都視偉利寶，為需要負責該9張單據列出工程費的一方。按此，他在SCTC 1024/2010訴訟中追討該些工程費，也是針對偉利寶。 40.張先生在本訴訟的法庭文件中，也鋭意指出偉利寶和原告公司，是分别欠他的工程費。張先生指原告公司需負責的工程費，相關的單據有4張，日期分别是2009年7月和9月，合共港幣2,000元[4]。這些工程費，不但沒有算在上述偉利寶和張先生對冲抵銷計算中[3]，而且張先生承認，原告公司在訴訟展開後已經支付了該金額。 41.換言之，上述對冲抵銷是否存在，只代表偉利寶就欠租等，和張先生就他的工程費，仍互有追索權。但是就原告公司在本訴訟，追討自2005年9月張先生開始拖欠的租金和雜費，張先生則沒有提出有效地影響追討金額的抗辯理據。 張先生拖欠的租金和其他費用 42.在庭上，張先生承認2009年5月份以後，再沒有為佔用該單位支付任何款項，原因是已遷離該單位。就此聲稱，沒有相關的文件證據。不過，上述張先生披露的單據，最後一張日期為2009年9月份，該單據依然報稱，該單位和另一位於屯門彩暉花苑1A4號地下單位，同是他的營業地址。 43.法律上，在按月的租賃安排下，業主和租客一般可以，以通知形式終止租賃。就張先生有否給予有關通知這問題，證據上並不明顯。不過，證據顯示，於2009年5月後，張先生仍然管有該單位的鎖匙，否則他不可能於2010年6月11日，簽訂上述多方同意文件，仍同意交還該單位的鎖匙。 44.如狀書所指，以及文件顯示，原告公司透過律師，於2010年1月5日和11日，先後向張先生發出通碟，最終以展開本訴訟，正式終止租賃，時為2010年2月。換言之，張先生拖欠租金雜費，理應計算至此。 45.在再經修訂申索陳述書中，原告公司就是列出了，上述2005年9月至2010年2月，張先生拖欠租金雜費的計算：
46.陳詞中，原告公司提交了有關計算的細明表，連相關文件參考頁數[5]。與上述狀書所載的計算比較，唯一分别是細明表顯示差餉的金額比狀書所載為大。鑑於原告方不容臨陣追討超越狀書所載金額，本席裁定，原告公司可得狀書所載追討額，合共港幣129,679.41元。 中間收益及其他 47.原告公司最終以展開本訴訟，終止租賃。直至張先生交還該單位的空置管有，原告公司理應得到中間收益。 48.如上所述，雖然張先生於2010年6月11日簽訂同意文件，同意於6月17日前交還該單位鎖匙，但最終因為他堅持提出新的協議書，該同意文件所載協議終告取消，原告公司才繼續本訴訟。原告人公司申請，最終得到法庭頒令，可收回該單位空置管有權，日期為2010年12月10日。 49.法律上，即使業主和租客之間，有明訂協議，賦予業主在終止租賃後有權重新進駐的權利〔re-entry〕，業主也沒有義務，去冒任何風險，自行進駐。本席認為，原告公司在展開訴訟終止租賃後，以法律途徑去索回該單位空置管有權，本身沒有不對。 50.本席裁定，原告公司應得自訴訟展開後，直至收回該單位空置管有權為止的中間收益，以月租計每月港幣3,500元；另外地租每季港幣193.50元〔即平均每月港幣64.5元〕、差餉每季港幣322.50元計〔即平均每月港幣107.50元〕、以及管理費每月港幣516元。 命令 51.原告公司勝訴；張先生須支付原告公司港幣129,679.41元連利息；利息由訴訟展開，以判定利率計算，直至清付為止；張先生另須支付原告公司由2010年3月1日起，中間收益以每月港幣3,500元計；地租以每月港幣64.5元計；差餉以每月港幣107.50元計；管理費以每月港幣516元計，直至原告人收回該單位空置管有權為止。 52.本席作出臨時訟費命令：張先生須支付原告公司因本訴訟引起的訟費，包括保留待決的訟費。除非雙方協議，否則訟費由法庭評定。除非任何一方於14天内提出申請要求更改，否則此訟費命令將自動作實。
原告人：無律師代表，由董事李繼賢代表出席 被告人：無律師代表，出席 [1] 見審訊文件冊第380頁 [2] 見審訊文件冊第381頁 [3] 見審訊文件冊第487至488頁 [4] 見審訊文件冊第534至537頁 [5] 見原告公司於陳詞時提交之對數表 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||