鍾耀祖 對 鍾錦崇

DCMP 2886/2010

香港特別行政區

區域法院

民事雜項案件2010年第2886號

（有關收回被佔用土地事宜）

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主審法官 ：周兆熊法官

審訊日期 ：2012年3月13日、14日及16日

頒下判案書日期：2012年4月27日

判案書

1.2010年10月29日，原告人提出本案的訴訟；他的申索是要求本庭頒令被告人（1）歸還DD19 Lot 2007 s B仍未歸還的部份（即証物PD1 顯示的AD牆所覆蓋的土地）；（2）把已歸還的土地回復原狀；（3）拆除建於DD19 Lot 2007 s B 上的圍牆（即証物PD1顯示的AB、BC以及CD牆）。對第（1）項的申索，被告人提出逆權佔有的抗辯。對第（2）項的申索，他說原告人答應他，在原告人建造村屋時他才需要把已歸還的土地恢復原狀。對第（3）項的申索，他指圍牆不是他建造的，因此他沒有把圍牆拆除的責任。

原告人的証供

2.1978年，他的伯父鍾廷芳轉讓他名下的物業給原告人，其中包括DD19 Lot 2007 s B（“該地”）。直至2001年，他的父親鍾錦榮是該些物業的信託人。1995年，他到海外升學及就業。2004年，他返回港工作，其後，他父親告訴他，被告人和他的父親曾要求續借該地給他們，被告人要建造一個魚池給他的女兒耍樂，因此該地一直借給被告人使用。2009年，他通知被告人把土地恢復原狀並歸還給他。2010年2月，被告人通知他，他已遷出及已將該地全幅歸還，但拒絕把其上的圍牆拆除。其後原告人聘請的測量師測量有關的土地，他發現被告人並未還原該地，亦未把該地全部歸還給他。

3.被告人拒絕把該地的圍牆拆除或打開一個進出口給原告人進入檢查內裏的情況。2010年3月，原告人在圍牆打開了一個出口，以興建村屋及讓被告人清理該地的雜物之用，但直至審訊時被告人仍未有清理該地的雜物以及向他歸還全幅借地。

鍾錦榮的証供

4.鍾錦榮先生替原告人作証，他是原告人的父親，現年78歲。他說，自1923年開始，該地為第一任業主鍾壬生所擁有，及後由其弟鍾廷芳繼承該地。他們兩人都是他的堂兄。1978年，鍾廷芳對他表示轉讓物業中有DD19 Lot 2007s B，該幅空地於數十年前由他本人一直借予被告人的家族成員使用。

5.根據鍾錦榮所知，被告人的先祖在1932年從鍾壬生處獲得DD19 Lot 2007A及C的業權，而他的先祖居於DD19 Lot 2007A，而其另一物業DD19 Lot 2007C則用作飼養家畜，他的先祖把上述兩幅地與該地一同使用，並建造圍牆一幅將該三幅地圍起來，並在DD19 Lot 2007C開了一個通道，作為該地及DD19 Lot 2007C的進出口。

鍾淑儀的証供

6.原告人的姊姊鍾淑儀替原告人作証，她採納她的証人陳述書作為她的証供。該陳述書有以下的內容：－

“本人於2010年2月7日致電被告人跟進原告人於2009年11月16日及12月2日發給被告人的信件，以下是通話內容概要：

1. 本人向被告人表示，由於弟弟工作繁忙，故他委託本人向被告跟進何時將已借用的2007B土地整理及歸還。

2. 被告人聲稱該地已於2009年11月整理好及已歸還。

3. 本人表示該地的圍牆仍未拆，請被告拆除。

4. 被告人聲稱該圍牆是盤古初開時已有，不是由他興建故拒絕拆除，該幅牆拆與否，與他無關。

5. 本人回應跟據我父親所述圍牆是被告人的先祖借用後才建成的，現在由被告人繼續借用，理應由被告拆除及將土地還原歸還。本人表示由於我們需要興建村屋，我們必須替被告人先拆除這幅牆，否則我們不能進入興建村屋。

6. 被告人堅稱該圍牆與他無關，他入住時已存在，是何人興建，無從稽考，拒絕拆除，被告人更表示該幅牆如果我們不拆除，根本不可能進入興建村屋。

7. 本人再向被告人表示被告在借用的土地內所興建的魚池尚遺留不少雜物及未有將魚池填平，土地還未依據承諾整理好歸還。

8. 被告人還表示若真要逼他自行清理，他可以說從來沒有借用原告人的土地，因為原告人從來未有要求他簽紙作實借用該地，而被告人亦沒有簽下任何借據給原告人。故此我們何不在建屋時一並清理免爭議及招麻煩呢？

9. 本人回應被告人稱從前我們無償及無私地借予被告人及其家族成員使用整幅地，被告人在該地興建魚池供其女兒耍樂，而當年被告人承諾日後原告人需要興建村屋時，會將土地還原歸還，無論雙方有沒有簽紙作實，被告人有負責履行當日的承諾。

10. 其後，被告人同意當原告人打開圍牆入口後，他會自行清理剩下的東西及將魚池位置的土地填平。

原告人於2010年3月於現有圍牆開了進出口，以便進行興建村屋事宜及給被告人清理該地內的雜物，但直至現在為止被告人仍未有清理及歸還全幅地。＂

（底線後加）

被告人同意上述陳述書的內容。

被告人的証供

7.被告人於1953年出生，自少在DD19 Lot 2007 s A（即新界大埔林村塘上村79號）及DD19 Lot 2007 s C（即新界大埔林村塘上村80號）居住。圍牆（AB、BC、CD牆）只有三邊，約5呎高。圍牆自他的幼年時代已存在，他不知是何時及由何人建成圍牆。約於1987年，他把塘上村80號的外牆向東北方向伸展出壹條直線，並將塘上村80號屋那一邊以混凝土及磚蓋上，約於1990年他在DD19 Lot 2007 s C 東北位置上興建厠所，約於2009年他把厠所及塘上村80號屋外牆連接。這形成証物PD1圖中的AD牆，他承認AD牆伸展入該地的地界內約15吋。

証供分析

8.被告人提出逆權佔有的抗辯理由；2011年2月8日，他從測量師報告，才得知AD牆侵入該地的地界內。逆權佔有的重要元素就是具有霸佔別人土地的意圖，以及事實上霸佔別人的土地。按鍾淑儀的証人陳述書（該証人陳述書的內容為被告人所同意），被告人對她說他已於2009年11月整理好該地及已把該地歸還，既然如此，即是說直至2010年2月8日，他沒有霸佔原告人土地的意圖。如果他有侵佔原告人的土地，他須清楚知道他在有關時候他以業主的身份霸別人的土地。2011年2月8日（即原告人在2010年10月29日提出本案的申索後）他才知AD牆侵入該地的地界內，這顯示在2011年2月8日之前出他沒有侵佔原告人的土地的意圖，因為在該日之前他根本上不知AD牆已侵入該地。在2011年2月8日之後，他亦沒有可能具有侵佔原告人土地的意圖，因為他沒有做出任何的行為顯示他具有這個意圖。他說他的先祖已佔用了該牆超過50年。他沒有提出証據，証明他的先祖具有霸佔原告人的土地的意圖。事實上他的先祖是得到鍾廷芳和鍾錦榮的允許而借用該地，既然他們是在業主允許的情況下使用該地，這不構成霸佔土地的事實。

9.鍾錦榮稱，鍾廷芳對他說，該幅空地（即DD19 Lot 2007 s B）是由他的家人借予被告人的家族成員使用。該地的前業主是否把空地一塊借給被告人的先祖？在借出該地時，前業主沒有理由把該地圍上三面，而剩下一面不圍，一是他們把該地全部以圍牆圍上，一是不建任何圍牆。鍾錦榮的証供雖然是傳聞証供，但可信性高，被告人沒有提出相反的証供。本庭接納鍾錦榮的証供。

10.該地在借予被告人的先祖時是空地一塊（即沒有圍牆），而其後由被告人的先祖建成三面圍牆，因此，當被告人把該地的原狀歸還時，他須要把圍牆拆去。

11.依據鍾淑儀的証供，被告人承諾在原告人需要興建村屋時，他會將工地還原歸還（亦即把該地還原為空地一塊歸還給原告人）。對此，被告人沒有提出不同的說法，因此被告人履行他的承諾。

12.該地的地面仍有魚池，仍未恢復原狀。被告人承認他把磚頭遺留在該地上。根據鍾淑儀的証供，被告人同意，當原告人於現有圍牆打開入口後，他會清理剩下的東西及把漁池位置的土地填平。原告人於2010年3月在圍牆門開了進出口，但被告人沒有履行他的承諾，因此被告人須履行他的承諾。

13.基於上述的理由，本庭判處原告人的申索得直。本庭頒令，被告人須於90天內：

(1)  把証物PD1上顯示的AD牆伸展入DD19 Lot 2007sB的部份拆除；

(2)  把証物PD1 顯示的AB、BC、CD牆（即三面圍牆）拆除；

(3)  把DD19 Lot 2007 s B內的土地還原，即除去魚池以及把覆蓋魚池的土地填平；及

(4)  把DD19 Lot 2007 s B內的磚頭移走。

原告人 ： 親自應訟，無律師代表

被告人 ： 親自應訟，無律師代表