蘇巧章 對 吳璇賢

LDPE 443/2012

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2012年第443宗

_______________

_______________

_______________

判 案 書

_______________

背景

1.申請人是"元朗青山公路元朗段211-223号喜利商場地下10 号C舖"（“本案處所 ”）之主租客，答辯人是本案處所之分租客。

2.在2012年5月15日，申請人由於答辯人未有繳付由2012年2月13日起的租金，在土地審裁處申請收回處所的管有及追收租金，並申請要求作出命令繳付中間收益，直至樓宇交吉日止，及訟費。

3.答辯人於2012年5月21日提交反對通知書。

4.本案於2012年6月7日在土地審裁處本席席前過堂，本席判決:

(a)  答辯人須將本案處所的空置管有權交還申請人。

(b)  答辯人須支付申請人由2012年2月13日至交回本案處所的空置管有權交回為止的欠租/中間收益，以每月13,800元計算。

(c)   答辯人須支付申請人訟費，即時評估為365元。

(d)  如果答辯人在2012年6月15日 ("濟助期屆滿日") 或之前把所有欠租/中間收益連同訟費繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而本案處所的租約亦恢復有效。

5.在2012年6月16日申請人由於繳付欠租/中間收益期限屆滿，答辯人仍未繳付款項，申請人在土地審裁處申請發出收樓令狀。

6.在2012年6月21日土地審裁處司法常務官向土地審裁處執達主任發出收樓令狀，授權執達主任進入處所，令申請人收回本案處所。

7.答辯人在2012年6月28日提交非正審申請，申請批准上訴許可就審裁處於2012年6月7日所作出的判決/命令/決定，及申請暫緩執行收樓令直至上訴有結果為止。

討論

8.在2012年6月7日聆訊時，答辯人陳述答辯人與申請人的口頭合約是續了兩年約，租約期是至2013年2月12日，但是，本案處所的主業主要收回本案處所，答辯人認為申請人違反口頭合約，所以不再交租給申請人。

9.在2012年6月7日聆訊時，本席認為即使答辯人認為申請人違反口頭合約，答辯人也必須履行答辯人作為租客付租的責任，答辯人不繳付租金誠然沒有理據。由於答辯人同意未有繳付由2012年2月13日起的租金，因此本席裁定申請人由於答辯人未有繳付租金，申請收回本案處所的管有及追收租金得直。這是事實的裁決。

10.在今天的聆訊時，答辯人認為申請人不會履行她對答辯人的口頭承諾兩年的租約，因為答辯人已收到本案處所主業主的收樓令，所以答辯人要求對申請人作出申索，答辯人現正尋求法律援助處幫助，所以申請批准暫緩執行收樓令。

11.答辯人認為，因申請人對答辯人的欺騙，導致答辯人有重大的金錢損失。答辯人估計為245,000元。

12.高等法院上訴法庭胡國興上訴法庭法官在黃英對譚炳新 (未經報導) (高院雜項案件2000年第2049號) 宣讀上訴法庭的判案書第19段指出：

"(土地)審裁處雖然有處理政府强制性收購土地賠償和有關租用或佔用樓宇費用的管轄權（參閱第17章《土地審裁處條例》第8條），但是卻誠然沒有處理其他金錢糾紛的權力。"

因此本席認為土地審裁處並無司法管轄權處理答辯人要求申請人賠償的申索。

暫緩執行收樓令

13.答辯人未有繳付由2012年2月13日起的租金，答辯人最遲在2012年5月中已知悉案件的存在，卻沒有在2012年6月15日濟助期屆滿日期限前將欠租清還以獲得沒收租賃權的濟助，繼續享有租用本案處所的權利。答辯人未能提出任何可以令本席信納之合理的理由，支持她不支付款項而繼續佔用處所的立場。因此沒有基礎暫緩執行收樓令。

14.雖然答辯人現正尋求法律援助，本席認為亦不是批准暫緩執行收樓令的合理理由。

上訴許可

15.《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。

16.答辯人在聆訊時提出她的法律論點，認為申請人未得本案處所主業主的同意，將本案處所分租給答辯人，是為非法，因此申請人沒有權利向答辯人收取租金，因此土地審裁處於2012年6月7日所作出的判決，命令答辯人繳付租金給申請人，法律上是錯誤的。

17.區域法院黃慶春法官在HENSTRIDGE LIMITED對K-MART MOTOR SERVICES COMPANY LIMITED (未經報導) (區域法院民事訴訟編號2004年第5563號) 第9段指出：

“承租人不能否認出租人的業權” 。

本席認為答辯人作為租客不能否認申請人作為出租人的業權，答辯人必須履行答辯人作為租客付租的責任。

18.本席認為答辯人提出的法律論點並不成立，答辯人提出申請批准上訴許可的理由是事實的裁決，沒有法律論點錯誤，並不符合《土地審裁處條例》第11(2) 條的規定。

19.土地審裁處條例第11AA（6）條規定，除非法庭信納：（a）有關上訴有合理機會得直；或（b）有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。經審閱答辯人提出的上訴理由和在審裁處提交的文件，並經聆聽答辯人親自應訊所作的證供及陳述後，在考慮所有的證供後，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會。本席亦認為本案不存在其他利於秉行公正的理由，以致應進行上訴聆訊。基於上述分析和理由，本席拒絕答辯人要求批予上訴許可的申請。

本席的裁決

20.本席判決撤銷答辯人在2012年6月28日提交的非正審申請。

21.關於本案訟費，本席認為適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。

頒令

(1)  撤銷答辯人在2012年6月28日提交非正審申請。

(2)  申請人可繼續強制執行已取得的收樓令狀。

(3)  不頒訟費命令。

申請人: 親自應訊。

答辯人: 親自應訊。