金源洋樓業主立案法團 對 Cheung Chi Keung, Andrew及另九人
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1. 申請人是金源洋樓(“該大厦”)的業主立案法團,而各答辯人是該大厦的地下商舖業主。
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LDBM 111/2011 香港特别行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2011年第111宗 ________________________
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_______________ 判 案 書 _______________ 1.申請人是金源洋樓(“該大厦”)的業主立案法團,而各答辯人是該大厦的地下商舖業主。 2.該大厦各業主的權益,受一份在土地註冊署登記編號為UB1548169的公契(“該公契”)的條文規管。 3.根據該公契，1樓全層本來是一個單位，作非住宅用途(non-domestic purpose)，佔202業權份數。當時的1樓業主 Kui Yuen Investments Co. Ltd. (“Kui Yuen”) ，即該大廈的發展商，也是地下4號舖的業主。根據一份在土地註册處登記編號為1954526的分公契(Sub-deed of Mutual Covenant)(“該分公契”)，Kui Yuen 將1樓分為50個單位(“1樓商場”)。Kui Yuen又為1樓商場装致中央冷氣系統，及打穿1樓地台，建造了兩部扶手電梯直達4號舖，1樓商場可以穿過4號舖到街上。該分公契訂立了1樓商場各單位業主的權利和責任，包括可以使用2部扶手電梯及穿過4號舖作通道，但要負責扶手電梯和中央冷氣的維修和保養費用。而分公契的經理人也是公契的經理人。 申請人案情 4.申請人的案情指法團在2007年前，沒有依該公契收取管理費。就收管理費的權力及方式，申請人引述該公契下列條文:-
5.根據該公契第7(c)條規定,每一個業主須每月上期,依照業權份數的比例,支付管理費；但地下商舖(ground floor shops)的業主則無需分擔該大厦升降機的保養及維修費用。
7.案件由梁俊文法官審理。根據梁法官的判詞顯示，地舖業主爭議2007年的預算案違反公契、分公契、建築物管理條例及2007年1月21日的業主大會議決。地舖業主要求土地審裁處頒令，法團及經理人須更正預算案；在更正前，地舖業主只須付舊的管理費；及法團及經理人須分别就住宅、1樓商場、地下商舖及共用部份分成4項獨立賬目。 8.梁法官的判詞指2007年的業主大會議決並沒有規定經理人須要將該大廈支出，分成4部份的賬項，經理人只是承諾以這個方法去預備賬目，以供各業主參考。但經理人也在2007年的預算案中，將支出分成這4部份。 9.梁法官又指地舖業主在申請書中提出用者自付的原則來分攤管理支出，但在結案前，地鋪業主放棄這個爭議。 10.梁法官在他的判詞第16段說，法庭所要考慮的爭議問題，是預算案的項目，是否可以分別為專為1樓而引發的支出。而根據當時申請書，地舖業主指預算案中的11個項目，分攤或收取的金額並不恰當。在結案時，地舖業主又放棄其中４項的爭議。梁法官裁決只有消防系統的保養及維修，水費，及節能系統共３個項目的分攤方法並不正確。 11.考慮了雙方的陳詞，梁法官頒令2007年的預算案無效，因計算及分攤的方法，沒有符合公契、分公契、建築物管理條例及該議決。地舖業主無須以預算案的計算方法繳付管理費。而直至預算案修訂妥善，各地舖業主只須支付舊的管理費。原文如下：
12.代表申請人的陳律師指2007年的預算，經梁法官審訊後，只有3個項目是須要更正的，申請人只需要依照梁法官的判詞，修訂上述的3項支出，就符合梁法官的指令，申請人已作出修正。而在2008-2011年的預算案中，也經已作出了相應的修訂。 13.根據陳律師的陳詞，陳律師又向法庭陳述，今次的申請，並不是針對2007年的管理費，申請人所追討的管理費，是屬於2008年至2011年間的管理費。而這些年度的預算案，經已依照梁法官裁決的內容，予以製備，及依照建築物管理條例，由管理委員會通過及張貼。所以這些預算案是有效的，各業主包括各答辯人須依照預算案的內容，每月預繳管理費。 14.由於各答辯人仍然只繳付舊的管理費，所以申請人就向各答辯人追討尚未繳交的管理費餘額。 15.陳律師又指,根據一案不能二審(res judicata)的原則,答辯人不能在本案再爭辯用者自付的論點；而有關預算案的個別項目,在2007的預算案中已提出；答辯人要争議的, 應該都在LDBM3/2008案中提出，而法庭不應在本案中考慮他們的新論點。 答辯人的案情 16.各答辯人都同意,他們須支付管理費, 但他們對預算案所包括的個别項目，並不同意申請人的計算方案。 17.答辯人也不同意陳律師的論點，認為梁法官裁定2007的預算案違反該公契、該分公契及建築物管理條例，所以，2007年預算案因沒有分開樓上住户、1樓商場及地舖的開支的編制方式是錯的，只改正3個項目並不足夠。答辯人認為2007年的管理費預算案還沒有改好，又提出了18項的錯處，要求審裁處裁斷。18個項目的詳情，下文再述。 18.答辯人又指，因為2007年的預算案未改好，用因而得出的2007年的收入支出財務報告做基礎去製訂2008-2011的預算案，這些預算案不可能是正確的，所以也是無效。 裁斷方向 19.答辯人所存檔的反對通知書，內容冗長，難於閱讀。在聽取代表各答辯人的袁女士及其他人答辯人的陳詞後，本席相信他們的主要爭論點，是該大厦的管理費，應該以用者自付的原則分配。根據各答辯人的論說，該大廈的管理費應該分為4個部份，分別是地下商舖、1樓商場、樓上住宅及共同部份。地舖的開支，應該由地舖業主承擔，1樓商場開支，則應該由1樓商場的業主承擔，而樓上住宅的開支，應由樓上住宅業主負責。所以，他們作為地舖業主，只需要負責地下舖位的管理費開支及共同部份的管理費開支。本席先處理這個問題。 20.雖然，根據梁法官的裁定，申請人並沒有議決，管理費無須分4部分入帳及預備帳單。但在製備預算案時，有關的預算案的確是分成4個部份，以供各業參考。 21.本案的重要爭論點，就是任何一項開支，是否應該分攤到四個部份或是其中一兩個部份的業主身上，如果要，分攤的比例是否合理。 22.而要裁定一項支出應歸入那一部份，或分攤到那幾部份，預算案的分攤比例是否合理，首先要考慮該公契或建築物管理條例的適用條文。 1樓商場的責任 23.預算案的項目，應該是根據該公契的支出，而且是需要各業主承擔的。 24.正如本席在上文分析，1樓商場其實是一個獨立的單位，只有1樓的業主有獨有的管有權。雖然根據該分公契，訂明在1樓單位內也有公共地方，但這是屬於1樓該分公契下的業主的公共地方，而非該大廈的公共地方。簡而言之，如果有支出是用在1樓業主有獨有管有權的地方，並非用於該公契訂明在1樓的公共地方，這開支不應該列入為該大廈的管理開支。 25.而正如上文所述，根據該公契及該分公契，兩者的管理人同一經理人。可以理解，有一些開支是混合了。所以，在這情況出現時管理人的開支需要作出分攤。 26.陳律師在結案陳詞時，指１樓商場在公契下屬一個大單位，分公契在屋苑入伙後才簽署，申請人不受分公契的約束。陳律師引述上訴庭案The Incorporated Owners of Po Lok Mansion v. Richards Company Limited CACV 282/2004的判例作支持。上訴庭的楊振權法官(當時職銜)指一份分公契並不規管所有的業主。法團在收取管理費時，須依公契條文及建築物管理條例。本席同意。 27.所以，在預算管理支出時，申請人只須依從該公契條文，本席同意陳律師的分析。當然，該分公契對判案時也有輔助作用，例如，去考慮一項開支是否單為1樓商場而支出，可參考該分公契。而本案的其中一個争議項目，兩座扶手電梯的費用，依照該分公契，是由1樓商場業主負責。又對於一些支出項目，因同時為1樓商場及大廈的公共設施而支出，需要分攤，考慮分攤率是否合理自有幫助。 地舖業主與住宅業主的責任 28.以2008年的預算案為例，專屬住宅的使費，只有升降機電費、電梯保養及電梯維修。根據上文所引述的公契條文，在攤分管理費開支的時候，該公契並沒有樓上住宅及地舖業主的分別，公契只訂明，地舖業主無須負責電梯的保養及維修費用。所以，陳律師陳詞指這個分攤方式是正確的。 29.答辯人提出的論點，是用者自付。他們主張預算案應分4部份, 分别為地舖的公共支出、1樓商場的公共支出、1樓以上的單位的公共支出及全大厦的公共支出。而各答辯人均是地舖業主,在計算他們要付的管理費時,他們只須攤分地舖的公共支出,及與所有業主攤分全大厦的公共支出；而他們無須支付1樓商場及1樓以上的公共支出。 30.答辯人又引述建築物管理條例第34H條,指樓上業主是獨自佔用樓上各層,包括樓上的公共地方。所以，根據第34H條，樓上的業主要承擔管理及维修，而地舖業主無須負責。預算案要地舖業主一同負責樓上的公共開支是不合乎34H條，所以是不正確的。 31.答辯人也不同意陳律師所提一案不能二審的原則適用。 32.陳律師所引述的案例，(包括Chan Siu Lun v. Hui Cho Yee CACV 171/1999, Yat Tung Inv. Co. Ltd. v. Dao Heng Bank Ltd. [1975] AC 581)，本席同意其中的論點。根據一案不能二審的原來概念，就同一事件，與訟人不可以在判決後，在另一件案件因同一事件提出相同的爭議。這個概念後來進一步發展，指在第一件案件中可以提出的所有申索項目，雖然沒有提出申索，也不可以在第二件案件中再次提出。 33.所以，本席同意陳律師所指，如果答辯人要以用者自付的原則，指適用於如何分配管理開支，是應該在梁法官的案件中提出，但他們放棄該論點。如果容許他們再次引用，就變成濫用司法程序。 34.有關建築物管理條例第34H條，本席下文再行處理。但在這一條論述之外，袁女士並沒有提供任何法理依據，指該大廈的管理開支，即公用部份及公共設施的維修保養及其他管理開支，須要作用者自付的分配。如果根據該公契的條文，袁女士也沒有指出，那一條文是要求用者自付。除非該公契有訂明用者自付，就正如電梯一項，否則，就必須跟該公契條文去分攤管理費開支。 35.袁女士陳詞，指梁法官作出頒布命令，即表示不接受當時2007年預算案須要地舖業主承擔樓上層數公共開支的計算方法。袁女士亦作出很多的陳述，但沒有指出梁法官在判詞的那一個段落中有這樣的論述。本席也不察覺梁法官有這樣的裁斷。 36.梁法官的頒布命令，是總結所有案中的討論及裁決，要明白頒布命令的理由，必須考慮判詞的内容，而不能抽起命令而猜測法官下令時的理由。所以，正如陳律師所言，梁法官在他的裁決書，只裁決了其中3個項目的計算方法出現問題，這也是他頒布預算案違反公契的理據。任何人也不能藉頒布命令而無止境地去猜測梁法官裁定的理由。而用者自付的論點，地舖業主已放棄，不是梁法官判案的理由。 37.第34H條的全文如下:
38.正如原訟法庭杜溎峰法官在Uniland Investment Enterprises Ltd v The IO of Sea View Estate 及其他人HCA20920/1998的判詞指出，第34H條是旨在堵塞公契的漏洞，即發展商擁有大廈某部份的獨有使用權，但卻沒有維修保養的責任。 39.而不論是樓上或商舖的公用地方，根據該公契，並沒有人可以有獨有的享用權。雖然，生活上，樓上的業主會有更多的機會，用樓上的公用地方，甚至根據該公契，地舖業主進入某部份樓上公用地方會有限制，但根據該公契，它們仍是公用地方，業權屬於所有業主。所以，第34H條並不適用。 40.所以，本席並不接納袁女士有關用者自付的論點。 41.法團釐定管理費的程序，應根據建築物理條例第20，21及附表5釐定。 42.根據第20(1)(a)條說明，＂法團須設立並維持一項常用基金以支付法團根據本條例或公契（如有的話）規定行使權力或執行職責的費用＂。收取每月管理費，正是要維持這一項常用基金。（見LDBM215/2005的判案書第10至12段）。 43.釐定每月的管理費，須依第21條去釐定，及根據附表5製備每年的預算案，及根據公契條文，或如果公契並沒有該條文，據附表7將有關的預算案張貼。沒有爭議，有關的預算案是張貼過。 44.答辯人所主要爭議的事項，基本上是指預算案上的收費項目並不合理。去考慮預算案的項目是否合理，陳律師引述案例，指預算是基於預計開支，而非實際開始計算，除非有明顯錯誤，衡量預算案正當與否，需視乎公平及合理性。(見Harvest Top Development Ltd v. The Incorporated Owners of Harbour View Garden及他人 LDBM145/2008及 Promising Realty Ltd 及他人 v. Yung Kai lai LDBM 309/2004。) 本席同意。 45.答辯人的爭辯，是在製備預算案時，首先指2008年的預算案，是參考2007年的實際開支。答辯人主要指2007年預算案如果不正確，2007年的開支也有問題。2008年的預算案參考2007年的開支，所以也有問題。其他預算案也是參考前年的開支，所以也有問題。 46.但預算案本身是獨立的文件，在考慮當時釐定管理費，重點是考慮預算開支是否合理。參考過去的開支，也只是一個因素，不能單憑這個基礎就推定預算是錯誤的。到底，法庭要決定的是預算是否合情合理及依據公契及該條例而釐定。而且，如果答辯人指2007年的開支或預算案有錯誤或問題，他們有舉證的責任。有關這點，相信答辯人是依賴下文的18點爭議項目，本席在下文處理。 47.答辯人又指，有關的預算案，並沒有得到業主大會議決通過。他們引述建築物管理條例附表7第6條作支持。但第6條只說明，如果有業主大會議決否決該預算案，則該財務年度的管理開支總額，須當作與前一財務年度的管理開支總額連同一筆由經理人所釐定不超過該總額10%的款項一樣。業主大會有權否決一個預算案，但這並不等於每一個財務年度的預算案必須由立案法團大會通過。 48.答辯人又指他們的管理費，由原來的四百多元增加到一千四百多元，超過百分之二百的增長，違反了建築物管理條例第21條。 49.但21條所指的管理開支，是指所有業主的管理開支如果增加超過百分之五十，就需要事先得業主大會議決同意，而並非指個別業主的管理費增加的問題。 50.這一個爭議點在HCA2926/2004一案中，由高等法院的何沛謙特委法官出裁斷：
51.在閱讀第21條的中文版，文字並沒有分清楚個別業主及所有業主，但英文版的說法非常清楚。在法例的中英文版有分歧的時候，根據釋義及通則條例第10B條，則須在考慮條例的目的和作用後，採用最能兼顧及協調兩文本的意義。其實，何法官在達成裁斷時，已考慮法例的其他條文，本席同意他的分析，而且是在協調兩文本下的正確意義。所以，本席不接納答辯人的論點。 52.在釐清以上的原則後，本席處理雙方的證供，及答辯人提出就2007年預算案的18點爭議項目。 53.申請人的第一位證人是陳家傑先生，他是管理公司的會計經理。他引用日期為2012年6月26日的證人陳述書作為主問證供。他已清楚解釋申請人擬備預算的程序。在他的證供，也清楚交代每年預備預算案的考慮因素。也特別就答辯人提出的18項爭議點，解釋申請人的理由，及詳述各年度制訂收費預算時的考慮因素。 54.申請人的第二位證人是簡炳麟先生，他是申請人的書記，確認陳先生的證供。 55.代表答辯人作證的，第一位證人是袁麗英女士。袁女士的證人陳述書，主要只是重覆答辯人的論點。在被盤問時，袁女士同意沒有就個別項目金額提出反對，答辯人主要是要求將各爭議項目分攤於地舖、1樓及樓上住户各三分一的用者自付論點。但本席也留意到在結案時，答辯人有指稱個別項目的分攤不合理。 56.另外兩位證人吕少卿及游卓雄，他們只是採納袁女士的證供。 57.以下是就18項的爭議的討論及裁斷。 討論及裁斷 58.第1項爭議，是管理公司所收的代理費。根據答辯人的反對通知書，他們質疑代理費是否應分成3部份，也是用者自付的論點，這點在上文經已作出分析，爭議不能成立。 59.答辯人在結案時爭議，管理公司沒有向1樓商場業主收取代理費，應該由這份代理費中撥出部分分攤予1樓商場業主承擔。 60.根據申請人的證人陳家傑在盤問時的證供，管理公司只管理大廈，沒有管理1樓商場，所以沒有收費。 61.其實，大廈的代理人費是根據公契收取的，而1樓商場的代理人費是根據分公契收取的，這是兩份不同的契約合同。就算管理公司沒有根據分公契收取代理人費，這是管理公司與1樓商場業主之間的事。本席所需要考慮的，是收取的款項是否屬公契項目，及有沒有證據顯示預算的金額並不合理。沒有根據顯示收費不合理，本席不同意答辯人的說法，所以這個爭議不能成立。 62.第2個爭議是核數費，爭議是否應該將一部分撥作1樓的獨立開支。根據該公契，各業主支付核數費是同理的。雖然，在被盤問時，陳先生也指核數時包括1樓的支出，指這是一盤數。由於有一些支出，要分攤到1樓，核數自然要包括這些項目。但這只是核對分攤到1樓的項目，而非為1樓預備一份獨立的核數報告。也沒有證據顯示這費用並不合理，所以，本席也不接納答辯人的論點。 63.第3個爭議是大廈維修及保養，答辯人指1樓商場的維修及保養，由共同部份分了出來，質疑是否應將住宅內部的維修保養費也分出來。這明顯是答辯人用者自付的論點，本席重覆上述的裁定，駁回這項爭論點。 64.同樣，第4項所爭議的清潔用品，也是基於用者自付的論說，本席駁回答辯人的爭議。 65.第5個項目是關於保安員的工資。在梁法官的判詞中，記錄了申請人將保安員的工資，分攤了一部份給1樓業主，而這個分攤的比率，梁法官認為是合理的。根據代表申請人的證人陳先生的證供，新的2008-2011的預算案也是依據這一個比例來作出了分攤。 66.答辯人再次引用者自付的原則，指分攤並不合理。但這個論點不能成立。答辯人也沒有提出其他的理由指分攤的比例並不合理。本席駁回這個論點。 67.關於第6項清潔費，有關分攤的方法，在梁法官的判詞中經已獲得肯定，申請人以同樣的比率，處理其他年度的預算了案，並無不可。 68.第7項水電技工工資、第8項電費、第9項電器用品、第12項五金用品，第13項電話費，答辯人也是重複用者自付的原則，本席同樣駁回這些反對的爭議。 69.第10個項目，是關於消防系統的保養及維修費，根據梁法官的判詞屬於1樓商場的保養及維修費，應由1樓商場業主自己負擔。代表答辯人的袁女士在被盤問時，也承認一個項目，已根據梁法官的判詞作出了修改。根據反對通知書，所爭議的項目，主要仍然是用者自付的問題，答辯人提出了懷疑指為1樓商場提供的維修及保養，費用並沒有全數扣除，但並沒有任何證據呈堂。所以，基於上述的考慮，本席也駁回答辯人的爭議。 70.第11項是保險費的支出。根據陳先生的口供，他們為整座大廈所有公共部份投保，包括通往1樓的扶手電梯。陳先生指不能獨立為扶手電梯投保。 71.答辯人指他們沒有責任為1樓的扶手電梯購買保險。 72.陳律師指這個論點，在梁法官的案中曾經提出，其後，各答辯人放棄這個論點。根據一案不能二審的原則，本席無理由再接受這個論點。 73.根據雙方呈堂LDBM6/2008的申請書，答辯人的確有提出爭議指他們無須負責升降機、扶手電梯及1樓中央冷氣的保險費，而這個項目在結案時已放棄爭辯。袁女士及各答辯人並沒有解釋當時放棄的原因，也沒有說明，除了第34H條外，任何理由要重提這個論點。所以本席接納陳律師的論點。 74.而且，本席所需要裁定的是這個項目是否屬於公契中的支出項目，及所預算的金額是否合理。就算預算可能有輕微的偏差，如果整體上仍然屬合理的，本席無須干預。 75.如果以2011年的預算案為例，全年的開支超過370萬元，而保險費的開支約78,000元。就算以答辯人的要求將三分一歸於1樓商場業主，錯誤少於百分之一。這錯誤微不足道，適合引用de mininus 原則（法律原則依上訴法庭案例Wing Ming Garment Factory Ltd v The IO of Wing Ming Industrial Centre and others CACV27/2008)，除非預算案有其他明顯的錯誤。 76.第14個項目是保安系統保養費。答辯人同意梁法官的裁定，即裝在電梯內及各層樓梯的閉路電視屬共同部份。他們反對負責支付入口大宅的電動密碼鎖及對講機的維修費指這屬於樓上住戶專用，地舖業主無須負責。但這又是用者自付的論點，與該公契的內文不負，本席駁回這點。 77.答辯人又指在1樓商場內，有多個閉路電視，這些儀器的保養，應屬1樓業主的責任。 78.根據陳先生的證供，在於2009年1月，法團議決在該大廈外裝新閉路電視共有12支鏡頭，而其中8支是安裝在1樓商場。由於議決在2009年達成，2008的預算案並沒有這項支出。實際的支出在2009年3月入賬，所以沒有在2009年的預算案中出現，又由於新裝的閉路電視有一年免費保養，至2010年才到期，故在2011年的預算案，才有保養費的預算，法團按比例由1樓業主承擔。 79.陳先生的證供非常合理，有關的預算案就這個項目的處理是合情合理的，答辯人的爭議不能成立。 80.第15個項目，答辯人並不反對法團開會時引致的消費支 出，但反對春茗。 81.根據陳先生的證供指，為增加業主之間的溝通，法團每年均舉辦春茗，所有業主需支付春茗的費用，法團只會補貼差額，為上限不超過7千元。 82.安排業主的聯誼活動，應該是各業主由共同利益的事務，補貼差價，應該是法團權力之內的事項，本席駁回答辯人的爭議。 83.第16項的爭議是折舊，答辯人指折舊並非金錢的支出，所以不可以算為預算案的一個項目。 84.一座大廈的設備，無可避免將會變舊，所以，作為一個有責任的法團，該預早作出適當的安排，預備備用金。陳先生的證供指折舊是會計帳目資本性設施的支出。這一項可視為備用金的儲存，並無不可。 85.第17及18項的爭議，分別質疑雜項及書記服務費應否分3份，這論點已在上文駁回，不贅。 86.答辯人在反對通知書提出，要讓他們查閱開支正確，改好預算後才交回正確的管理費。本席同意陳律師的陳詞，這不構成抗辯的理由。 87.至於4號舖的管理費是誰支付，不會影響各答辯人的責任。所有的預算案，是以整座大廈的支出作預算，4號舖的業主也需要負責管理費。各答辯人及4號鋪的業主都是根據該公契依業權份數來付管理費。4號舖的部份由管理處佔用，部份用作扶手電梯的出口，至於申請人是否要負責4號舖的部份管理費，這並不是本案所需處理的問題。而陳律師也指出，預算的分攤，是以3,015份的業權份數(則該公契上大厦的總業權份數)計算。 88.綜合以上各點，答辯人所指預算案的不是之處，不能成立。就算本席考慮保險費的分攤問題，也只是一項有微小的錯誤，在考慮預算案是否合理時，可以無須考慮。總結以上各點，答辯人不能顯示預算案的制訂不當。本席裁定申請人可以基於2008年至2011年的預算案，向答辯人收取管理費。 89.本席裁定申請人勝訴，可向第1至第7，及第9第10答辯人收回管理費如申請書附表一所列出的金額，及須支付利息由2011年4月26日至交款日，以法庭利率計算。 90.本席又發出暫令，第1至7，第9及10答辯人須付申請人的訟費，如不能達成協議，由聆案官以區域法院基準評定。暫令在14日後成為絕對命令。 91.第8答辯人於發出申請書後，經已支付管理費，申請人要求法庭批准訟費。本席同意並即時評定為港幣800元。
申請人由鍾沛林律師行CHAN Chi-wah律師代表應訊 第1至5答辯人、第3指名第6答辯人、第7、第9答辯人由代表應訊 第10答辯人親自應訊 第1、2、4 , 5指名第6答辯人及第8答辯人缺席 |
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