胡錦文 對 莫邦棟

DCCJ 3969/2011

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2011年第3969號

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主審法官 ： 區域法院暫委法官陳玲玲法庭聆訊

聆訊日期 ： 2012年10月29日

判案書日期 ： 2012年11月26日

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判案書

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1.原告人向被告人申索港幣380,000元， 原告人指自己根據雙方協議向被告人提供了中介服務, 他因而應獲得報酬；被告人的說法是他從來沒有和原告人達成任何中介服務協議，最終亦沒有因原告人的任何推介完成交易。

2.原告人指被告人是位於元朗八鄉一塊土地 Lot1580 DD106(有關土地)的業權持有人, 原告人透過一名銀行經理, 得悉被告人願意出售有關土地或尋找夥伴合作共同發展, 並願意支付1%中介費，於是與被告人相約會面, 既可了解詳情, 亦需核實被告人確是有關土地的業權持有人。他指經過兩次會見面後, 他為被告人找尋到振華(香港)集團公司表示有興趣, 於是安排振華(香港)集團公司的董事王先生與被告人見面, 據他後來所知, 雙方達成了合作協議, 因此他向被告人要求中介費, 被告人對他說辦好手續後便會向他支付中介費， 到後來被告人卻是諸多推搪， 甚至拒絕接聽他的電話。原告人同意沒有實質證據證明他們確實達成了協議，也不能提供協議的詳情。

3.被告人指根本沒有承諾給予中介費， 再者， 最後根本沒有跟振華(香港) 集團公司達成任何合作發展協議， 因此他不承認欠原告人中介費, 他甚至否認原告人曾介紹振華(香港) 集團公司的王先生給他認識，他又否認原告人曾經向他追討中介費, 他承認原告人曾給他電話， 不過只是要求一份承諾書而並非中介費。

4.原告人的申索面對不少困難，第一，原告人確認他並非持牌地產代理, 也並非持牌營業員, 不過他否認他需要持有地產代理牌照才可以出任中介， 他指原告人委託他的，並不牽涉土地權益，而是一個發展項目，因此並不受相關法例監管。被告無律師代表，他在這方面沒有任何說法，也不能協助法庭。

《地產代理條例》所涵蓋的範疇

5.本席必需裁定原告人指稱與被告人達成的協議是否受《香港法例》第511章《地產代理條例》( “第511章”)所監管。

6.根據第511章第15及16條, 任何人士以地產代理或地產代理的營業員行事必需領牌。

(i) 第15條

(1) 除本條例另有規定外，任何個人除非是持牌地產代理，否則不論是獨自或是以合夥成員的身分，均不得─

(a) 以地產代理身分從事或經營地產代理工作的業務，或宣傳、通知別人或聲言其以地產代理身分從事或經營，或願意以地產代理身分從事或經營地產代理工作的業務；或
(b) 以地產代理身分行事；或
(c) 以任何方式向公眾顯示自己隨時可以地產代理身分承擔進行地產代理工作，不論是否為酬金或其他金錢上的或非金錢上的報酬。

(2) 除本條例另有規定外，任何公司除非是持牌地產代理，否則不得─

(a) 以地產代理身分從事或經營地產代理工作的業務，或宣傳、通知別人或聲言其以地產代理身分從事或經營，或願意以地產代理身分從事或經營地產代理工作的業務；或
(b) 以地產代理身分行事；或
(c) 以任何方式向公眾顯示其隨時可以地產代理身分承擔進行地產代理工作，不論是否為酬金或其他金錢上的或非金錢上的報酬。

(ii) 第16條

(1) 除本條例另有規定外─

(a) 任何人除非是牌照持有人，否則不得擔任任何持牌地產代理的營業員或以該身分行事，亦不得向公眾顯示其為營業員；
(b) 任何人不得接受另一名根據本條例須持有地產代理牌照但卻並非地產代理牌照持有人的人僱用或委任自己為營業員，亦不得為該另一人以營業員身分行事。

(2) 第(1)款不得解釋為─

(a) 規定某持牌營業員須純粹因為只作為營業員進行地產代理工作而持有地產代理牌照；或
(b) 規定任何持牌地產代理須持有營業員牌照。

7.與本案案情相關的元素，第511章第1條有如下的相關釋義：

(i) 地產代理

地產代理”(estate agent)，在符合第(3)款的規定下，指在業務過程中進行地產代理工作的人，不論該人是否經營該業務或任何其他業務；

(ii) 地產代理工作

“地產代理工作”(estate agency work)，在符合第(3)^[1]款的規定下，指在業務過程中為客戶進行的任何工作，而該工作是─

(a) 就向該客戶介紹一名意欲取得或處置物業的第三者而進行的，或就為達成該客戶取得或處置物業而作的商議而進行的；或

(b) 在該業務過程中向該客戶介紹一名意欲取得或處置物業的第三者之後，或在該業務過程中為達成該客戶取得或處置物業而作商議之後，就該客戶對該物業的取得或處置 (視屬何情況而定) 而進行的；

(iii) 土地

“土地” (land) 具有《物業轉易及財產條例》 (第219章) 第2條給予該詞的涵義，而本定義亦適用於位於香港以外地方的物業；

根據第219章第2條土地包括─

(a) 有水淹蓋的土地；
(b) 土地或其上的任何產業權、權利、權益或地役權；
(bb) 土地的不分割份數的全部或部分，以及土地或其上的任何產業權、權利、權益或地役權；及 (由1988年第31號第2條增補)
(c) 附連在土地的物件或牢固於任何此類物件上的東西；

(iv) 物業

物業”(property) 指土地權益；

(v) 處置

處置”(disposition) 指任何人所作出，並使其在物業方面的任何權益受到影響的一項作為，而就任何物業而言，“取得”(acquisition) 須據此解釋；

8.綜合以上的條文, 原告人指他接受被告人委託找尋合適人士購買相關土地或與被告人合作發展有關土地, 被告人的目的是使其在物業方面的任何權益受到影響，因此本席認為即使是合作發展，亦符合了地產代理工作(a) 釋義中所要求的 “處置” 。原告人指他按被告人的委託找到振華(香港), 並介紹了振華 (香港) 的代表王先生與被告人會面, 洽談發展有關土地， 本席認為這亦符合了地產代理工作的a項定義。本席亦認為相關土地亦符合了第115章第1條土地及物業的定義。

9.基於這些原因，本席裁定, 原告人為被告人所作的行為 , 受到第511章監管, 因此, 原告人必須根據其中第15條領取牌照。此外，根據第46(1)條, 雙方必需訂立地產代理協議, 其中的內容及格式, 亦受到第46(4)條監管, 第45條^[2]更訂明代理方具有提訴權利僅在於雙方根據第46(1)條簽訂了地產代理協議及該代理在簽署協議時是持牌地產代理。

10.就本案而言, 原告人不但並非持牌地產代理, 更沒有根據第511章第46條與被告人簽署地產代理協議, 本席認為, 他不能向被告人追討他聲稱被告人向他承諾的佣金。

中介協議可否執行

11.原告人面對另一個困難是有關交易的合法性。根據原告人提出的一份文件，他聲稱是從被告人處得到的，文件名為《元朗錦上路元剛村發展新界小型屋宇簡介》，內容指計劃在相關土地上按政府之新界小型屋宇政策及慣例興建14至15棟每座三層高每層七百平方尺之新界小型屋宇…。

12.政府之新界小型屋宇政策曾因為訴訟的緣故被法庭考慮及作出撮要, 其中的案件包括 Tiu Sum Fat and others v. Shun Sing Development Limited  HCA1764 of 2005；Best Sheen Development Limited v. The Official Receiver and Trustee of the Property Of Lai Thomas, A Bankrupt HCMP 7250/99; 及 Chung Mui Teck & others v Hang Tak Buddhist Hall Association Ltd and Another (2001)2 HKLRD 47.

13.與本案相若，Tiu 案亦牽涉一份共同發展土地的合約, 地主與發展商達成協議, 在有關的土地上興建小型屋宇, 上訴庭在 Tiu 一案中綜合了Best Sheen 及Chung Mui Teck 就政府新界小型屋宇的政策與運作[3],上訴庭指出政策可讓新界原居民的男性後人(丁), 如果他們已經擁有土地的話, 向政府申請批准興建一所小型屋宇給自己居住, 因此在政策下發出的免費建屋牌照是向作出申請的丁個人發出的。 Tiu案的案情指擁有丁權的第2被告人向政府申請牌照, 由於相關部門政府只會發出牌照給有關土地的真正的業權持有人, 在考慮是否發出牌照時, 會要求丁作出一項聲明指自己是相關土地的唯一業權持有人。由於該案的第2被告人在作出申請時並非註冊地主也不是實際業權持有人, 因此, 他作出了虛假的聲明指自己是業權持有人。上訴庭考慮到雙方的發展協議是建基於政府將會發出建屋牌照, 但這牌照卻是依靠虛假聲明獲得的, 共同發展協議因此被上訴庭裁定為不合法, 並裁定相關協議因公共政策不能執行[4]。

14.就本案而言, 根據土地註冊紀錄, 被告人於1987年購入相關土地, 却於2008年出售給一名姓黎的人士, 根據土地註冊紀錄看來, 被告人根本不是業權持有人， 業權持有人是賴先生。 在庭上被告人向本席澄清, 相關的紀錄只是表面上的情況, 實際上黎先生和他在律師樓簽署了另一些文件指相關土地於賣給賴先生之後仍然屬於被告人, 他指在丁權持有人向政府作出申請時,他必須作出聲明指相關土地是屬於他的。本席詢問被告人這行為是否向政府發出虛假聲明, 目的是欺騙政府部門發出免費建屋牌，被告人否認，他指他把土地賣給黎先生，在申請獲批後，黎先生會把土地再賣回給他。根據被告人說，相關土地涉及14個丁權，都已經向政府申請建屋牌，即是說有關的丁權都已經作出了必須的聲明。

15.本席認為, 本案背後的合作發展協議, 與Tiu 案非常相似, 要成功獲得發出建屋牌, 丁權持有人便得向政府發出聲明指自己是土地的唯一的業權持有人，但事實上這土地的實質權益(beneficial interest)仍屬原來的業權持有人, 本席不接納被告人指申請建屋牌的聲明是真確的，本席認為在土的註冊署的買賣登記，只是為了滿足申請要求，才作出此舉，本席接納被告人的說法，指自己一直是相關土地的真正業主，他亦以業權持有人行事，毫無疑問黎先生在申請建屋牌時作出的聲明是虛假的。因此，即使原告人與被告人確曾訂立了有約束力的中介協議, 不能避免的是, 原告人會成為被告人的代理人(agent), 促使完成一項以不合法途徑從政府部門獲得發展許可的土地交易，並獲得利益。本席認為, 在這情況下，如果原告人獲得法庭確立他與被告人的協議, 是有違公共政策的, 基於這原因,本席裁定雙方之間沒有一項可執行的協議。

雙方的協議

16.最後,假如本席就上述兩行法律原則, 都犯了錯誤, 在事實上原告人所提的證供亦不能在相對可能性下, 證明被告人確是欠他港幣380,000元。首先，原告人指他與被告人曾達成協議的證據不強，除了佣金外，原告人完全未能提出任何其他條款內容，例如如果是合作發展，會需時較長完成項目，原告人又如何計算及收取佣金等，在本席面前根本完全沒有證據。此外，原告人也不能提交任何證據證明被告人確與振華(香港) 集團有限公司達成合作協議, 他說是一位盛先生告訴他的，但盛先生不願出庭作供，法庭應他的申請向盛先生發出證人傳票，執達吏亦無法按原告人提供的地址送遞。在這情況下，由盛先生向原告人轉述的說話，本席不能給予任何份量。此外，原告人完全沒有證據顯示被告人將會在協議中獲得港幣38,000,000元，他因此應得港幣380,000元。

總結

17.原告人向被告人申索中介費，但中介服務涉及土地權益，本席認為原告人與被告人之間的協議，如有的話，應受第511章監管，本席不認為原告人的申索符合第511章訂下的要求；此外，發展相關土地亦涉及曾向政府相關部門作出虛假聲明，本席不會確認雙方的協議。而在證據方面，本席認為原告人的證據未能達到舉證的水平，基於這些原因，本席撤銷原告人的申索。

訟費

18.原告人應向被告支付訟費，但被告人指他不要求任何訟費，本席就本案不作訟費命令，包括所有保留訟費。

原告人親自應訊，無律師代表

被告人親自應訊，無律師代表