李國強 對 黎有銀
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DCCJ1530/2010 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2010年第1530號 --------------------
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判案書 1.這是一宗違約糾紛， 雙方於2008年10月25日簽訂一份名為 “臨時租賃合約” 的文件(“臨時租賃合約”)，後來被告人拒絕履行臨時租賃合約租賃相關單位，原告人要求賠償，金額為被告人開出支票的全數，即港幣$103,600,被告人指即使是她違約，她只須賠償1個月的租金。 背景 2.原告人是淘大花園K座1401單位(“該單位”)的業主， 他透過物業代理把單位放租。不爭議的事實是於2008年10月25日傍晚，原告人與被告人在物業代理辦事處商討租務事宜， 他提出的月租是港幣$7,800， 經雙方討價還價後， 同意被告人一次過支付1年租金， 會獲得優惠，12個月的租金總數為港幣$88,000, 此外還需繳付2個月按金，以原來租金即每月港幣$7,800計算, 共港幣$15,600, 兩項金額總和等於港幣$103,600。不爭議的是雙方即時簽署了臨時租賃合約，同意租約於2008年11月1日生效；雙方同意第二天簽署正式租賃合約，但被告人後來拒絕簽署正式租賃合約, 停止支付支票，並建議向原告人賠償1個月租金, 即港幣$7,800。雙方亦不爭議原告人於2009年2月16日把該單位租出，月租$6,500。 臨時租賃合約是否可執行的合約 3.雙方就審訊呈交了已方持有的臨時租賃合約的副本，但雙方所提交的版本都不是支付了釐印費的版本，因此不能成為呈堂證物。不過，事實上他們對主要的條款沒有爭議，在這情況下本席考慮雙方的口頭證供。 4.原告人的說法是他們簽署的合約雖然名為 “臨時”租賃合約, 事實上, 當雙方簽署時，已經達成全部協議。原告人指當天晚上沒有簽署正式租賃合約的原因只是被告人指自己趕著外出晚飯, 所以留待第二天才簽署正式租賃合約及收鎖匙, 原告人堅稱,事實上被告人簽署臨時租賃合約時協議了主要租賃條款，包括租賃期和租金，被告人亦已即時交出一張支票, 繳付了2個月按金及12個月優惠租金共港幣$103,600, 對他來說, 他們已經達成了正式的租賃協議。 5.被告人作供時指當天晚上她確是已經決定了一定租該單位, 她亦同意原告人的說法指在簽署臨時租賃合約後, 物業代理取出正式租賃合約並建議可即時簽署, 不過, 她聲稱是原告人要求需要點時間把該單位內的雜物搬走, 提議第二天才簽署正式租賃合約及交鎖匙。她解釋她發出支票的原因是為方便的原故，她又指當時她只有一張支票，如果先交按金，第二天便沒有支票交租金，所以便一次過寫了支付按金與租金的支票。 6.就沒有履行該合約的事實, 她指當天晚上回家，她女兒已向她表示不願意住在該單位, 她在第二天的早上, 與女兒繼續商討這事, 但她女兒仍不願意，物業代理又打電話催促她，最後她要求物業代理對原告人說不會租該單位。原告人也與她通電話，她指曾告訴原告人不要將支票兌現，她又建議會向他賠償數千元，但原告人沒有回應，後來物業代理向她追收兩方的佣金，她要求物業代理遊說原告人取消該合約，雖然物業代理撰寫了一份協議讓她簽署，不過，原告人從來沒有簽名，最後她收到原告人在小額錢債審裁處提訴的通知，但她沒有出庭，原告人撤銷申索，然後在區域法院入稟。 7.本席聽過雙方的說法, 本席接納物業代理已取出正式租賃合約並建議可即時簽署，本席不接納被告人指交出支票是貪圖方便，或只有一張支票，本席認為她是決定了 “一定租” 所以發出支票支付了兩個月按金及1年租金。本席接納當時雙方已經達成了可執行的租賃協議。本席裁定是原告人要求時間搬走雜物，把簽署正式合約的日期延遲1天，不過，事實上究竟是甚麼原因把簽署正式合約延後到第二天，不是重要的關鍵，因為不爭議的事實是雙方同意了延遲1天，不争議的事實是被告人因個人理由拒絕履行該臨時租賃合約，本席裁定被告人於10月26日違反了臨時租賃合約。 8.再下來的問題是被告人應該如何賠償原告人的損失。 賠償金額的評核 9.原告人入稟時申索支票的全數，他不否認臨時租賃合約有一訂明賠償條款 (第9條)，但雙方都不承認這條款是臨時租賃合約的一部分，原告人指當時他們已經達成了正式租務協議，根本沒有考慮沒收(forfeit)訂金的賠償條款， 而被告人的說法是應該根據慣例賠償一個月的租金，在她的抗辯書中她指第9條是懲罰性條款，因此不能生效。在庭上她指她支付的是按金而不是訂金，因此不應根據第9條被沒收。由於臨時租賃合約不能成為呈堂證物供本席參考，他們雙方又都作供指不應依賴第9條， 因此在本席面前並沒有證據顯示雙方已達成了賠償協議或協議的詳情，在這情況下， 本席會考慮雙方的說法，或以原告人所蒙受的實際損失作出賠償的評核。 10.被告人要求只賠償一個月的租金, 她指這是慣常做法, 不過她沒有就慣常做法提出證據；本席考慮過原告人的說法， 本席不同意他應獲得支票的全數作賠償， 因為該支票是支付一年租金及兩個月按金的， 但被告人完全沒有使用該單位，在原告人完全沒有付出代價(total failure of consideration)的情況下， 原告人不能要求被告人兌現支票，或申索與支票等額的賠償。 11.本席認為賠償以2份租約的差額計算最為合宜， 不過，本席仍需滿意原告人已作出努力減低他的損失。就這點，本席接納原告人指出，於被告人違約後，他並沒有把租盤收回，仍由物業代理繼續放租，不過由於碰上金融海嘯事件， 租務市場突然變得淡靜，租金下調，但他已盡己所能盡快以最佳價錢把該單位租出。此外，本席接納原告人的說法指差額應以月租$7,800評核，不應以優惠租金作基準，因為那是以一次過交1年租金才可享有的，被告人沒履行臨時租賃合約，新租客也不是支付年租的。在這情況下，本席以2份租約的差額計算如下:
總結 12.本席認為在簽署臨時租賃合約時，雙方已經達成了一項可執行的協議, 因此,當被告人拒絕簽署正式合約時,她便須作出賠償。由於雙方沒有提供就違約賠償所達成的協議，本席亦不接納他們各自提出的評核方法，本席以原告人實際損失作評核基準，結論是被告人應向原告人賠償港幣$38,350。 命令 13.本席命令被告人向原告人支付:
訟費 14.由於被告人敗訴， 她需要向原告人支付訟費， 除了已頒發的訟費令以外， 本席命令被告人向原告人支付港幣$1,500作為訟費， 本席不認為原告人要求執達吏送文件的開支在這案中是合理的，他說因為希望能確保送達文件給被告人，所以要求由執達吏派遞文件，但他沒有證明他自己送遞文件發生困難，事實上，他曾在小額審裁處提出訴訟，亦成功把文件派給被告人，本席拒絕執達吏的支出由被告人承擔。為清晰起見，港幣$1,500訟費包括入稟費用、原告人於2012年8月28日、2012年10月12日及2012年12月10日出庭及其他雜項開支。這是暫準命令，如沒有任何一方在本命令日後21天內作出更改申請，則成為絕對命令。
原告人無法律代表、親自出庭 被告人無法律代表、親自出庭 | ||||||||||||||||||||||||||