謝繼成 訴 馮儀中

CACV000128/1998

民事上訴案件編號：128/98

香港特別行政區

高等法院

上訴法庭

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主審法官： 高等法院上訴法庭法官廖子明、梁紹中及原訟法庭法官彭鍵基

聆訊日期： 一九九九年一月七日

宣判日期： 一九九九年一月七日

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判 案 書

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上訴法庭法官梁紹中（宣讀上訴法庭判案書）:

1. 上訴人馮儀中是青山公路十七咪半嘉和里山路嘉福里二十四號地下的業主。答辯人謝繼成是該樓宇的租客。雙方於一九九六年簽訂租約，租賃期限為兩年，由一九九六年五月一日起至一九九八年四月三十日止。租約第三項訂明：「雙方同意以兩個月租金作按金，每月交上期租（每月十五號前要清繳該月之租金否則以銀行利息計算。）過期超過一個月作自動解約。」上訴人於一九九七年十月二十七日以答辯人拖欠租金為理由，向土地審裁處申請收回該樓宇（編號LTP No. 1169/97）。於十月二十九日上訴人自行終止該申請。但隨即於當日，上訴人根據業主與住客（綜合）條例第119條，在租賃期滿前六個月，發出終止租賃通知書（CR 101），通知答辯人於一九九八年四月三十日終止租賃。其間上訴人於一九九七年十一月十九日又以答辯人拖欠租金為理由向土地審裁處申請收回該樓宇（編號LTP No. 1369/97）。答辯人於一九九七年十二月二十八日及二十九日向土地審裁及上訴人發出反對遷出通知書及申請新租賃（編號NT583/97）。上訴人則於一九九八年一月十二日通知土地審裁處及答辯人，不再授予答辯人新租賃。上訴人在一九九七年十二月二十九日的終止租賃通知書（CR101）和一九九八年一月十二日的反對新租賃通知書所述明的反對理由，都是答辯人多次欠繳租金，拖欠公用水費，不斷向他造成滋擾。

2. 一九九八年一月二十日土地審裁處李法官就收回樓宇的申請（編號LTP No. 1369/97）頒令：如答辯人於頒令發出四星期內，不繳付頒令指明之欠租及訟費，上訴人可以收回該樓宇的管有。不過，上訴人沒有執行收樓令，看來答辯人已遵照命令邀付欠租和訟費。

3. 一九九八年四月三日土地審裁處容法官及盧委員就新租賃之申請，作出判決，裁定答辯人可獲上訴人授予新租賃，又頒令新租賃租金由土地審裁處委員釐定，並排期五月十二日審理。上訴人其後向容法官申請覆核四月三日之判決。容法官於四月二十一日拒絕申請。

4. 一九九八年五月十二日土地審裁處盧委員把釐定新租金案押後至六月二日審理。

5. 上訴人不滿四月三日批准答辯人可獲新租賃之判決，及四月二十一日拒絕他申請覆核的判決，於五月二十八日申領及發出上訴通知書，就審裁處容法官在裁決上有錯誤法律觀點為理由，提出上訴。理由詳情是答辯人有兩次欠租紀錄。而且，歷年來還不斷欠付水費及沖厠所水費。根據條例，他可以收回樓宇。而且他有按照條例於租賃滿期前六個月正式通知答辯人約滿後，不再繼續授予新租賃。還有，於租賃期內，他和答辯人的關係惡劣，答辯人不斷製造事故，對他造成種種不必要的滋擾。但容法官並沒有考慮他所舉出的答辯人滋擾行為。例如：答辯人蓄意讓犬隻在上訴人的車位撒屎尿，向他襲擊，威脅他和家人的生命安全，答辯人的女兒自持任職女警員，當街侮辱上訴人的女兒，以致上訴人的女兒無法忍受而離家出走。答辯人製造噪音，向上訴人的花園投擲廢物，毀壞上訴人的財物，毆打上訴人的女菲傭，向她噴殺蟲水。這種種滋擾，令上訴人患上神經衰弱。上訴人以法例沒有規定警告信的樣式， 所以他在LTP No. 1169/97 和LTP No. 1369/97兩案向上訴人發出的申請書，是足以構成書面警告答辯人不得繼續滋擾行為。因此容法官裁定他沒有足夠的理由，反對授予答辯人新租賃是錯誤的。 在本庭，上訴人強調答辯人在知曉他提出上訴後，也沒有停止對他的滋擾行為，更蓄意在今天早上阻撓他到本庭應訊。上訴人並且把他拍攝的照片呈堂，顯示答辯人用汽車阻塞他的汽車通道，証明他所說的是屬實。

6. 在考慮本上訴是否有充分理據之先，本庭需要指出重要的一點，就是上訴期限的問題。

7. 就向上訴法庭提出上訴，土地審裁處條例第十一條第三款有以下的規定：

「(3) 除第(4)款另有規定外，根據第(2)款提出的上訴，須以高等法院規則所訂明的方式提出，並須要受該規定訂明的條件規限。」

8. 高等法院規則第60A號命令，第三款對來自審裁處的上訴有以下的規定：

「(3) 除任何條例的條文另有規定外，上訴通知書必須在審裁處作出有關決定或命令的日期二十一天內，送達在審裁處席前進行的有關法律程序的各方和審裁處。」

9. 根據上列的條例，有關審裁處四月三日的判決的上訴，上訴人必須在四月三日的二十一天內，把上訴通知書送達答辯人和審裁處，而有關四月二十一日的判決的上訴，也應在四月二十一日的二十一天內送達答辯人和審裁處。換句話說，有關的上訴期限，分別於四月二十四日及五月十二日屆滿。所以，上訴人五月二十八日提出的上訴，顯然是過了規定的限期，而上訴人並沒有申請延長上訴期限。他在陳述中也沒有向本庭解釋延誤上訴的原因。在程序上，他的上訴是無效的。因此，上訴本可以就此解決。不過，就上訴個案的是非曲直，本庭亦作出裁斷，以示公正。

10. 一九九八年四月三日本案在審裁處審理時，答辯人已沒有欠上訴人租金，所欠的只不過是七百多元的沖厠所水費，這是沒有爭議的事實。上訴人在審裁處作証，舉出多項事故証明答辯人的滋擾行為。答辯人也沒有否認這些事故。審裁處容法官在判決理由中有以下的評述：

「其實答辯人（馮儀中）不滿意租客的主要原因是租客及其家人的行為，答辯人的証供顯示，雙方常就泊車，狗隻飼養，和公眾地方的使用等問題發生爭執，驚動警方不下數次之多，區議員也曾介入排難解紛，但都不成功。姑勿論誰對誰錯，顯而易見雙方因此結怨頗深，答辯人更認為家人安全受威脅，警方又因租客的女兒是警察而偏袒對方，頓感徬徨無助。唯有竭力反對給予申請人新租約。」

11. 從以上的評述，可見審裁處容法官並沒有忽略上訴人所提出的滋擾事故，上訴人指容法官沒有考慮這些問題，是不成立的。本案的關鍵是上訴人欠繳租金和行為，是否足以構成業主與住客（綜合）條例第119E(1)條所述明的理由，使上訴人可以根據該條例反對授予答辯人新租賃。

12. 第119E(1)條適用的部分，節錄如下：

「(1) 業主可用以下理由反對租客根據第117(1)條提出的申請， 而該反對理由是在業主在根據第119條或第119A(6)條（視屬何情況而定）發出的通知書所述明的 -

(a) 租客未有繳付依法到期應付的租金或違反或不履行租賃的契諾或條件，而根據現行的租賃，該違反或不履行是一項沒收租賃權的理由。......

(d) 租客對業主或其他人造成不必要的滋擾，不便或騷擾 ...... 但除非審裁處信納業主已向該造成該等滋擾，不便或騷擾的住客送達書面警告，而該等滋擾，不便或騷擾仍然繼續，否則本條的理由不得確立。」

13. 審裁處容法官認為，雖然欠繳租金可以造成對業主不便或滋擾，但現行租約內沒有相關的契諾或條件，使業主能以此為理由沒收租賃權，所以反對與第119E(1)(a)的規定不符合。審裁處容法官又認為上訴人沒有依例用書面警告答辯人，反對亦不符合第119E(1)(d)的規定。因此反對無效，所以批准答辯人的申請。

14. 本庭認為雖然租約沒有明文規定上訴人可憑欠租理由，沒收租賃權，但雙方於租約第三項同意，如果答辯人欠租超過一個月，租約則解除。可以說，這是上訴人以欠租理由沒收租賃權的依據。這也許是李法官在一九九八年一月二十九日有條件的批准上訴人可以因答辯人欠租收回樓宇管有及同時給予答辯人沒收租賃權濟助的法理依據。無論如何，上訴人所指的答辯人兩次欠租事故，在聆訊答辯人申請新租賃前，經已解決：LTP No. 1169/97一案是上訴人自行撤銷的，而LTP No. 1369/97的收樓頒令，上訴人沒有執行，顯示答辯人已清付欠租。而且在聆訊時，雙方都同意答辯人已沒有欠租。除非上訴人能提出具體証明，這兩次欠租造成對上訴人不便或滋擾，否則以本案案情而言，欠租是不能構成反對理由，而上訴人也沒有提出任何可以支持這點的事實。所以他以此為依據的上訴理由，亦不成立。

15. 至於上訴人所指的答辯人騷擾行為，即使審裁處容法官完全信納是真實的，因為上訴人是依賴第119E(1)(d)段提出反對，如果他要成功的話，就必須証明他曾用書面警告答辯人停止那些引致他不便或對他造成滋擾的行為，而答辯人仍然繼續同樣的行為。這是條例規定先要符合的條件。否則反對無效力。原則上，此類警告書應與業主與住客（綜合）條例第二部份內性質相同條款所規定的警告書沒有分別。這方面的案例，有何紹球對永康投資有限公司 一案⁽¹⁾。該案裁定警告書應包括警告答辯人不得繼續對上訴人造成不便或滋擾，否則上訴人會終止租賃，收回樓宇的管有。本庭認為這案例適用於本案。雖然雙方在滋擾事故上，彼此指責，而上訴人先後向警方及知名人仕投訴，但上訴人一直沒有用書面向對方提出警告，如騷擾或滋擾情況繼續的話，他會把樓宇收回。雖然上訴人在一九九七年十月二十七日和十一月十九日曾向答辯人發出申請收回樓宇通知書，但這類通知書沒有警告性質，更沒有述明如果答辯人持續滋擾，租賃會終止，因此該兩申請書不能視為條例規定的書面警告。

16. 本庭的結論是：審裁處容法官一九九八年四月三日裁定上訴人根據第119E(1)(a)和(d)條提出的反對理由不成立的裁決，並沒有錯誤。不過，要附加一點。上訴人提出的答辯人種種滋擾行為，如果是真實的話，本庭相信上訴人因此所受的困擾，是他難以忍受的，對上訴人的生活會有一定的影響。本庭深表同情。但在法理上，上訴人是沒有符合他所依據的條例所規定的先決條件，提出反對。所以無論情況是怎樣，在法理中上訴是沒法成功的。

17. 至於四月二十一日拒絕覆核的判決，上訴人未能提出論據可以指出四月三日的判決有錯漏之處，以致審裁處容法官須重新考慮。所以容法官行使酌情權拒絕覆核的決定，本庭不擬干預。

18. 基於以上原因，上訴必須駁回。如果上訴人沒有提出異議，上訴人應付本上訴的訟費。

上訴法庭法官廖子明：

19. 本庭依照梁法官判詞內的提議，領令上訴撤消，上訴人負責上訴訴訟費。

註： (1) Ho Siu-kau v. Wing Hong Investment Co. Ltd. [1980] HKLR 850

答辯人（上訴人）： 馮儀中，無律師代表

申請人（答辯人）：由蘇潔兒、唐淑萍律師行委派勞偉强大律師代表