皇后電子製造有限公司 對 巫平
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DCMP 1980/2008 香港特別行政區 區域法院 雜項案件2008年第1980號 -------------------------
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------------------------- DCCJ 5023/2008 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2008年第5023號 -------------------------
------------------------- DCCJ 1746/2009 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2009年第1746號 -------------------------
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-------------------- 判案書 -------------------- 1.這三宗案件的原告及被告是相同的，三宗案件均涉及荃灣汀九399丈約內地段的合約和收地糾紛。聆案官在2010年5月31日命令這三宗案件雖不能合併但可一併審訊。 2.在2001年及2002年間，原告人買入了399丈約的13地段土地業權，準備進行統一規劃發展。其中包括399丈約第215A、215RP、230、231RP、234、235和427地段的7幅地（“1980案的7幅地段”）。當時的業主為純華置業有限公司（“純華”）。 3.原告人在2002年3月22日從業主方笑蓮等人手上買入了第399丈約第212地段和162RP的業權。在2002年6月7日原告從純華置業有限公司手上再購入了第399約第234地段的業權。第234地段的業權轉移比其他地段較遲，原告聲稱是因為巫平先生當時佔用了該地段的土地。在原告支付費用給被告人巫平先生（“巫先生”）後，他才遷出第234地段的土地，交吉轉讓才能成功進行。在此之前，在2002年2月7日，巫先生曾與純華置業有限公司訂立協議書，巫先生承諾在所有當時屬於純華置業有限公司的11個地段土地清除他所搭建的僭建物並遷出該些地段，而純華置業有限公司答應支付給巫先生港幣$675,000。 4.原告根據一份2003年9月4日與巫先生訂立的合約，答應支付給巫先生港幣$180,000以換取巫先生的承諾，在限定時間內遷出及交吉399丈約第233地段（“涉1746案的土地”）。在2003年9月15日原告及巫先生再訂立協議，同意給巫先生港幣$180,000費用若巫先生從第232地段（“涉1746案的土地”）遷出及交吉予原告。 5.在2004年12月30日，原告與巫先生訂下另一合同承諾支付港幣$120,000予巫先生，巫先生答應在2005年12月30日或之前清拆及遷出399丈約215RP和235-236間的政府官地（涉5023案官地）。合同條款訂明，巫先生需要履行合約交吉予原告人，並在城規會通過原告的建屋計劃後，原告才有責任支付給巫先生該港幣$120,000。 6.在2006年，原告發現巫平先生在該段時間遷後復返，在已屬於原告的1980案的7幅地段土地上搭建雞欄、貯物室等僭建物。 7.巫先生的抗辯書指出，他並沒有違反與原告的協議，他否認搭建僭建物在原告的土地上，而且聲稱他經已全部謄空及交出涉案土地，沒有佔用亦沒有違反雙方的協議。 8.根據代表原告的駱敏賢大律師所提供的爭議事項列表，雙方的爭議事項為：－
DCMP 1980/2008 無爭議的事實和背景 9.在2001年11月30日，原告向純華置業有限公司購入第399丈約的11個地段，其中包括第215A、215RP、230、231RP、234、235和427地段（“涉1980案7幅地段”）。由於被告人巫平當時佔用了屬於純華的11幅地，純華要求巫先生交吉給原告人，所以，純華與巫平在原告董事關秩安先生見證下，簽訂了2002年2月7日的協議書（“審訊文件夾A45頁”）。巫平先生承諾清拆他在該11幅地的僭建物，代價是純華答應支付給巫先生港幣$675,000。即純華置業把該些土地售給皇后電子製造有限公司的港幣$1,350,000代價的一半。 10.在2002年3月7日物業買賣成交日，除了第234地段，巫先生遷出了所有涉案土地。原告與純華在當天簽定了一份補充買賣協議（“文件夾C2第18至23頁”）。雙方協議延遲第234地段的成交，等候巫先生遷出該地段。同日，原告與純華完成了買入第399約第210、213、214、230、235、427、231RP、215A和215RP的轉讓契約，作價HK$950,000。該2002年3月7日的補充買賣協議清楚指出，餘下的第234地段延後於2002年6月7日才完成轉讓及交吉，作價為HK$400,000。該補充買賣協議更指出，若該地段未能於2002年6月7日交吉予原告，最後的交吉轉讓日期可延遲至2002年9月7日。 11.在2002年6月7日，巫平謄空了第234地段的土地，因此純華與原告完成了該地段的土地買賣（“綜合文件夾C34至43頁”）。 12.被告人巫先生聲稱在2002年最終成交時，他已全部謄空及交出所有涉案土地的管有權。原告則指出，巫先生遷出該些地段的土地後，去而復返，佔用了原告人的土地，並於涉1980案7幅地段上私自搭建僭建物。包括雞欄、魚池及菜地。但巫先生否認他在原告人的土地上興建僭建物。 13.除了關秩安先生所提供的證人供詞及庭上證供外，原告還提供了一份捷利行測量師有限公司在2010年3月12日的報告（“證物P2”）。這份報告是盧以德測量師（Lo Yee Tak, Ellen）根據原告的要求，追查和辨識231RP及234RP兩地段上的建築物搭建歷史作出的。報告中，測量師是根據政府測量圖及政府土地註冊處及政府圖則處的紀錄以及於2009年2月20日在涉案土地實地考察所得的結果。報告考慮了該地段在1993年4月至1996年8月231RP和234地段上的建築物狀況，發現原本在1993年測量圖上在1993年4月填上TS二字（“臨時建築物”），在1996年8月的測量圖上已經被刪除，表示該些臨時建築物已成為永久性的建築物，但該些建築物的面積並沒有任何改變。 14.報告再指出，根據2003年3月及2003年9月的測量圖則，加上2002年10月及2003年10月的空中拍攝照片顯示，該地段上的建築物形象改變了。該些轉變是在2003年3月至9月間進行的，建築物有向西伸延的跡象。 15.盧測量師查核了2007年9月及2008年3月的測量圖及2006年12月與2008年7月的空中照片，發覺該地段上的建築物經已繼續向西及向北伸展。她相信在2007年9月至2008年3月間，兩項新的臨時建築物出現在231RP及234地段上。而且，測量師在現場觀察亦證實該些建築物是新近搭建的。這些建築物，包括磚砌牆壁及鉎鐵上蓋以及另外一貌似廚房的建築物。前者所佔的面積大概56.5平方米，後者則是4.70平方米，搭建在231RP土地上。而搭建在234的土地上的建築物則為25.03平方米。 16.巫先生在被盤問時承認，捷利行的報告書第14-16頁照片顯示的建築物是他搭建的。他並承認自1982年曾經出租該些建築物給多人居住。他只是不同意該些搭建物是位於231RP及234地段上。 17.巫先生在他的抗辯書及庭上證供均同意，法庭曾批准雙方可提供一份綜合專家測量報告，但他指出原告現在提供的專家報告，測量師根本不可能曾經作出實地測量，因為他並不同意雙方共同聘用這位劉志光測量師。原告所聘用的土地測量師劉志光先生的報告說，他曾經作出實地測量，巫先生則指劉測量師所委派的代表並未能進入涉案土地。涉1980案的地段，只有兩個出入口，即東北方樓梯通往青山公路的入口，和西南方通往419地段的閘口，他一直把守着該兩通道，外人不可能沒有他的批准進入該些土地。 18.劉志光測量師在2012年5月16日的補充報告上指出，他進行399丈約215A、215RP、230、231RP、234、235及427地段的地界實地工作是在2012年2月22日，當天有一位男士自稱為巫先生，聲稱他為佔用人並拒絕測量師代表進入地段作出實地測量。他證實第215A、215RP、230、231RP、234、235及427地段均由同一人佔用。劉先生的報告則指稱，環繞主題地段的地面測量仍然能進行，並且早前的測量結果與地圖及圖則吻合，他把繪畫的圖則在其第一份報告附件中展示。他並且在2012年10月24日的第二補充報告書中，解釋他的測量根據及紀錄和分析每一地段的地面面積及測計方法（第2文件夾E1-88頁）。第2文件夾E88頁展示了劉測量師所繪畫涉1980案7幅土地的圖則，圖則上列出被拒絕進入進行測量的地段及地界。 19.巫先生在庭上說，關於1980涉案地段地界的爭議，是涉231RP的北界線和東界線，而231RP的北面和東面一大片土地已經被政府收回，所以就算他霸佔了該土地，也只是霸佔了政府已收的土地，不是原告人的土地。 20.原告指，巫先生之所以聲稱他所佔用的土地是政府的，原因是2001年政府曾經在231地段以及209地段收地，當時的業主亦經已收取政府賠償的費用。 21.巫先生又指出，原告呈堂的圖則是假的，因為測量師沒有進入該7幅土地作實地測量，既然他並沒有讓測量師代表進入土地作實地測量，外人沒可能進入該些土地上作出實地測量，因此不可能是正確的測量圖則。他並提供照片顯示出土地的範圍周邊圍上鐵絲網。他所提供的照片以及他在庭上的證供均指出，第215地段他所搭建的上蓋天面經已拆除，他已遵守了當時與原告人的協議。 22.巫先生承認，他曾經在2002年2月7日與前業主純華訂立協議，是就純華在2001年11月30日與皇后電子製造有限公司簽訂土地買賣合約，同意把新界荃灣丈約399號地段209、210、213、214、215A、215RP、230、231RP、234、235、427售予原告皇后電子製造有限公司（“原告”），他承諾確認及擔保他沒有第三者權益在該地段上，更同意清除在該地段的一切建築物及物件，使原業主純華可順利完成該土地買賣的交吉成交。因此，純華願意先支付部份賠償費用港幣$50,000給巫先生，待該土地轉讓合約完成及交吉後，原告人支付了土地轉讓費後，純華才支付餘款給巫先生。巫先生並不否認在純華及原告人完成土地買賣後已收取了港幣$600,000多費用。 裁決 (1）原告人是否在2001至2002年從純華置業手上買入了399約第215A、215餘段、230、231段餘、234、235和427地段？ 23.這點雙方並沒有爭議，原告人的確在2001年至2002年間向純華置業購入了該涉1980案7幅地段。 （2）2001至2002年買賣當時巫平是否佔用了部份涉1980案7幅地段，但收取純華置業的賠償，並且交吉給原告？ 24.根據雙方沒有爭議的事實，巫先生的確與純華置業有限公司在2002年2月7日訂下協議，同意及確認與擔保該涉1980案7幅地段上再沒有第三者權益，他並且同意清除在該地段上的一切建築物及其他物件使純華可把該土地買賣合約交吉成交。他亦承認在訂立協議預支$50,000及在成交後收取了港幣600,000。 （3）巫平是否在成交後再次搬回涉1980案7幅地段，並且在土地上建築僭建物？ 25.巫先生聲稱，他曾清除了在215地段上的僭建物，但因為原告人並沒有履行合約，支付補償青苖及原有基建屋等經濟損失$120,000，因此他在清除後再重新搭建建築物在該地段上。他並且展示215地段天面石屎拆除後重建的照片（1980案文件夾A－41及42頁）。 26.巫平先生所指的協議，原告證人關秩安先生是同意的，這份合約是在2004年12月30日訂立，是經原告的關先生書寫及簽署，合約亦附加恒生銀行支票副本，款項港幣$24,000，收款人為巫平，是根據合約條款第2項的訂金，合約第3項指出，餘款港幣$96,000，經城規會通過原告的建屋計劃才支付予巫先生。該合約的前題指出：－
27.這份合約是DCCJ 5023/2008案件的主要根據，是原告指巫先生並沒有履行的合約，清除地段上的僭建物及其他物件，因此要求巫先生歸還已繳付的款項的申索（見5023案裁決）。涉1980案的7幅土地，並不包括政府已收回的原215地段部份，只涉及215A及215RP，與5023案的合約並沒有關係，並不涉及1980案的土地。但因巫先生在涉5023案土地上作出的行為，原告相信巫先生在原告成為涉1980案7幅地段業主後，重新在土地上搭建僭建物。 28.根據盧以德測量師在2010年3月12日的報告，她從地政署及測計處所得到的測量圖則和1993年至2008年間的照片及圖則，加上實地觀察及拍照所得，231RP及234地段在2003年3月至9月間，該些建築物有向西伸延的現象，在2006年12月至2008年7月，空中拍攝的照片亦顯示了在該兩地段的建築物，繼續向北及向西伸延。更甚者，在2007年9月至2008年3月間，該兩地段上有兩所新的臨時搭建物出現。盧測量師在實地觀察後指出，第231RP地段的東南部份確實有磚牆及鉎鐵屋頂的建築物。而在231RP的向北部份有一去水道以及以磚搭建用作煮食用途的建築物。在234地段同樣出現一以磚搭建鉎鐵蓋頂的建築物。她更提供了該3幢建築物的面積。 29.既然涉1980案7幅地段的兩出入口均由巫先生看守着，外人沒有巫先生的批准，不能進入該7幅地段。那樣，外人不可能把僭建物搭建在231RP及234地段上。因此，本席接受原告的證據，該些僭建物必定是先得到巫先生的批准及同意才能出現在涉1980案7地段上。盧以德測量師的調查指出，該些僭建物是在2003年後逐漸搭建成的。據此，本席不接受巫先生的抗辯，指該些僭建物是建在政府土地上，本席相信僭建物的出現除了在政府地上，同樣也出現於原告擁有的土地上。 （4）涉1980案7幅地段的地界在那裡？ 30.巫先生並不承認劉志光測量師的報告書，原因是他並沒有進入涉案地段作出實地測量，因為他從未批准劉志光先生進入範圍內作出實地測量，所以劉志光先生的報告，一定是虛假的。 31.區域法院聆案官在2011年12月12日，曾經批准原告人就涉1980案7幅地段的地界範圍提供專家報告。當時原告提出聘用的測量師為梁守肫先生，但據原告解釋，梁先生因事未能接受聘請，因此原告改聘宏業測量有限公司的劉志光先生。劉先生在2012年3月5日提供第一份專家報告，並在同年5月16日提供補充報告，最後在2012年10月24日提供第二補充專家報告（附加文件夾E-88頁）。 32.巫先生則依賴冠軍測量顧問發展工程公司據他的指示準備的一份測量圖則，和一份土地測量師阮步臻先生的2012年4月14日專家報告（1980案A文件夾27頁及225-313頁）。巫先生承認冠軍並非土地測量師，因此冠軍所準備的圖則並不為土地註冊處所接受。阮步臻先生的報告是根據分區土地註冊處的紀錄資料作出的。而劉志光先生所繪畫的測量圖則是劉先生以認可土地測量師資格，除了收集了土地註冊處及分區（荃灣及葵涌區）土地註冊處的紀錄，還加上實地測量結果作出的。他的圖則，是按土地測量監督守則完成，為土地註冊處所接受，所以是正確的圖則。據此，本席接受劉志光先生所繪畫的圖則是涉1980案的7幅土地界的圖則。原告及被告的專家所提供面積數據表比較如下：－ 涉1980案7幅地段面積數據比較表
33.比較表顯示，巫先生提供冠軍的測量報告對7地段的測量面積與原告的劉測量師的測量面積大致相同。但根據地政署和阮測量師的註冊面積與實地測量的結果有所出入。本席接受劉先生的測量結果。 34.原告成功證明巫先生的而且確在涉案的地段上搭建了僭建物，並且以鐵絲網以及鐵閘把土地圍繞上，令原告人不能進入自己擁有的土地。據此，本席批准原告人的申索：－
DCCJ 1746/2009 35.DCCJ 1746/2009案的背景與2008年的1980案相同，兩案均是基於原告人從純華置業有限公司及方笑蓮等人手上分別買入了荃灣汀九第399約的12個地段準備進行統一規劃發展的協議。原告人的第一份買賣協議是在2001年11月30日與純華置業有限公司簽訂的，當時原告人向純華買入第399約的11個地段，包括209、210、213、214、215A、215RP、231、230RP、234、235和427地段。其中209地段在2001年已被政府收地，因此該地段沒有進行成交，其餘10幅地在2002年分兩次交吉成交。 36.原告人的發展項目本希望包括第399約第232、233地段兩幅地（“第一及第二涉案土地”），該兩幅地的業主太平洋博覽有限公司（“Pacific Expo Limited”）是從一位名叫李偉的前業主在2003年初以$1,100,000購入的。被告巫平先生自稱在1978年經已在該兩幅地上居住耕種，指他已逆權侵佔這兩幅地，曾向原告人聲稱他可往法院申請該兩地段的逆權侵佔業權後轉售給原告人。 37.原告人在2003年9月4日與巫平先生簽訂一份書面協議（“第一份協議”）轉售233地段的土地業權的費用及交吉費（第1746案文件夾C2頁）。 38.在2003年10月7日，原告與巫先生就第一份協議另行簽訂一份補充協議書，把第一份協議中，巫先生承諾在一個月內與原告關先生簽正式買賣合約的時限更改為六個月（自2003年9月4日起計）（1746案文件夾C4頁）。 39.在2003年9月15日，原告與巫先生簽訂另一份書面協議（“第二份協議”），協議內原告承諾支付給巫先生$180,000作為向巫先生購入第232地段（“第二涉案土地”）的費用及交吉費。巫先生承諾在三個月內可與關秩安先生簽署正式買賣合約（1746案文件夾C6頁）。 40.原告指出，他曾根據第一份協議及第一份補充協議支付以下款項給被告巫先生：－
四項款額合共港幣$86,000正。 41.關於第二份協議，原告指出，他曾支付被告巫先生以下款項：－
兩項款額合共$36,000。 42.原告人稱它根據第一份協議、第一份補充協議及第二份協議，共繳付給被告港幣$122,000。可是巫先生一直沒有依照第一份協議、第一份補充協議及第二份協議與原告簽訂正式買賣合約出售第一及第二涉案土地的業權和交吉給原告人，違反了協議條款。又因為巫先生的違約行為，原告人的換地申請未能如期完成，建屋計劃又受到阻延，故此原告沒有再向被告繳付第一及第二協議轉讓土地業權及交吉費用之餘款$238,000。原告要求被告歸還該$122,000訂金以及要求被告支付違約損害賠償。 原告證供 43.關秩安先生在庭上的證供指出，他與巫先生訂立了該三份合約，均是就第232、233地段土地的轉讓，總共支付了港幣$122,000訂金給巫先生，他而且保存了單據和支票副本證據。他提供了233和232地段的協議訂金付款支票號碼及書面協議書（見於1746案文件夾的C8至13頁）。這些文件包括支票的副本以及收款單據均是巫先生所簽署的。 被告證供 44.而巫先生的抗辯書則否認曾經簽署了該三份協議書或與關先生達成三份協議，他質疑三份文件的真實性。但巫先生承認雙方曾就232、233地段達成口頭協議，這口頭協議是原告人需支付給他港幣$360,000。而巫先生在2011年3月7日的誓章更指出，原告指示他建築鐵絲網圍欄，工程費用是$60,000，在2004年完成工程後，原告並沒有支付給他應得的工程費（1746案文件夾B4頁）。巫先生在他的抗辯文件中再提出申索$60,000工程費用，並加上2004年12月30日的合同，原告曾經向他承諾補償屋宇及青苖等共$120,000。他指出，原告在本案向他作出的申索，應該減去該$180,000的款項，他並向原告作出反申索$86,720（1746案文件夾B6頁）。 45.據巫先生的抗辯書，指出他是232、233地段的業主，他承認原告關先生曾經支付給他該兩地段買賣的訂金。根據第二份協議，他曾經在2003年9月15日收取屬於232地段的訂金$18,000。第二次收取訂金是在2003年10月7日$18,000是屬於233地段的訂金，兩項共港幣$36,000。巫先生並不承認收取了原告$122,000，只承認曾收取了$36,000訂金。 46.巫先生2011年10月13日以及2012年5月4日的證人供詞和陳述書指出，232和233地段土地是他從原業主，一位巴基斯坦籍人士密西汀，與他在1978年交換他在大埔持有牌照的兩間平房得來的。因為他並不是註冊業主，所以他需要聘請律師向法庭申請逆權侵佔才能正式擁有該兩地段土地的註冊。他並指出，在2003年9月5日，關秩安先生曾向他提及購買該兩地段作為統一發展原告在399丈約內所擁有的全部土地。關先生對他說，因為巫先生認識該兩地段的業主，要求他轉讓業權給原告，並由巫先生負責處理及交吉，因此雙方才簽署合約並支付訂金共$36,000。後來，因為在一個月內未能交吉，因此把交吉日期改為六個月。可是雙方終未能完成買賣。 47.巫先生更聲稱，在2010年11月至12月間曾被人向警方投訴他佔用了233及232地段的兩所房屋，後經巫先生向警方證實該兩所房屋是屬他所有才把事情解決。而巫先生亦兩次向警方投訴被他人騷擾。 48.巫先生在庭上聲稱，他並沒有簽署涉233地段2003年9月4日的合約。至於原告提供的收據，他指稱這些單據是偽造的，他並不承認收據上的簽名是屬於他的。他更指出2003年9月15日的合約涉及232地段的，是單方面的合約，因為他在這合約上並沒有簽名（1746案文件夾C6）。 原告反駁被告質疑文件真偽的證供 49.代表原告人的駱大律師指出，原告人所提供的文件屬於早在2011年9月2日的法院命令內批准雙方查閱對方文件的一部份，巫先生一直也沒有提出對這些文件真偽的質疑，巫先生遲至審訊中途才首次質疑合約和收據的直確性。駱大律師指他的質疑並沒有事實根據，而且延至審訊期間才首次提出質疑，法庭不應接受巫先生對這些文件的真確性遲來的質疑。 50.原告在回應巫先生在審訊中才提出對原告人所提供的單據及文件真確性的質疑，傳召了原告的會計馮燕玉女士把原告的銀行過戶紀錄呈堂作證，這些文件及馮女士的證供，支持了原告人的證供，指稱支付給巫平的支票經已全部兌現及提取了。巫先生在盤問馮女士時亦承認馮女士是一位老實人。根據馮女士的證供，她指出關秩安先生與巫平先生在原告的辦公室會面後，曾多次在關先生的指示下填寫支票和收據，提供給巫先生清楚閱讀內容後，巫先生在她面前簽名作實的。 裁決 （1）原告與巫先生是否簽訂了三份協議？原告是否根據協議支付了訂金給巫先生？ 51.原告人提供的證物和關先生及馮女士在庭上的證供，均證實巫先生的確收取了丈約399的232及233地段農地轉讓的訂金。經馮女士提供的證據及證物，支持了原告人的證供，即涉轉讓丈約399的232及233地段，原告支付給巫先生的訂金收據，合共$122,000。 52.本席亦相信巫先生與關先生簽署了兩份協議書及一份補充協議，第一份是2003年9月4日由關先生書寫的協議，原告人以$180,000向巫平先生購買233地段業權及交吉費用。在2003年10月7日再訂立了補充協議書，把2003年9月4日的正式買賣合約簽署日期的一個月改為六個月。至於232地段的協議書是在2003年9月15日訂立的，內容是巫先生負責交吉及把該地業權售予原告人，而原告須支付費用$180,000，雙方並同意在三個月內正式簽署買賣合約。因為巫先生在其抗辯書及庭上均承認他收取了原告人232及233地段的業權轉讓所支付的訂金，又承認了雙方有口頭協議的存在。這證明巫先生承認了該兩地段業權及交吉轉讓的事實。 53.本席不接受巫平先生在庭上才提出的新抗辯理由，指他曾經收取了關先生多次的付款是因為他與關先生有多次的生意往來，指這些生意的金錢往來，並不涉及這兩地段土地轉讓及交吉的款項。根據原告所提供的六份收據及支票副本（（1746案文件夾C8至13頁），收據上訂明該些收據是購買399丈約232及233地段農地之訂金。收據上全部有巫平先生的簽名，而馮女士亦證實巫先生是在她面前簽名作實才取得支票，這些證據是不容置疑的。原告並且證實該些支票全部也兌現了，這些支票全部寫上巫先生作為收款人，因此不可能是他人把這些支票拿去兌現。 （2）巫先生的反申索 54.至於巫先生在他2011年10月13日的書面證供第7段，指他曾在2004年12月30日與原告達成協議，替原告建築鐵絲網把土地圍繞，費用$60,000，他更在2007年10月13日向原告發出單據，因此他要求把這筆費用在399丈約232及233地段兩幅地的訂金中扣除。原告則指出，巫先生的反申索是基於一份雙方從來沒有同意和簽署的合約草稿（1746案文件夾B第6頁），因此巫先生的反申索並不成立。 55.原告更指出，這合約草稿是涉及5023案官地的佔用問題，原意是作為5023案中2004年12月30日的書面合約的補充協議。因為巫先生簽署了涉5023案的合約和收取了訂金後，遲遲未能履行合約，向法院申請逆權侵佔登記業權，雙方進行商討後，巫先生要求把原定2006年12月30日的協議交吉涉5023案官地的最後日期延遲至2007年，並且多收$60,000作為他交吉後用鐵絲網包圍涉5023案官地的費用。原本這鐵絲網的搭建是原告用作防止巫先生交吉後又再搬回該些土地的，但這份草稿雙方一直未能達成一致同意，雙方沒有簽名作實，因此沒有合約效力。在審訊中，巫先生在法庭詢問之下，承認他並沒有提供單據給原告人證明他聘用了工人替原告人建築圍欄。 56.原告更指出，緃使巫先生以鐵絲網把涉5023的官地圍起來，但他從沒有把涉5023的官地交吉給原告人，更替原告人向政府申請的原址換地加添困難，原告因此不承認他應支付該$60,000的費用。 57.本席認為既然該$60,000並不屬於1746案件而是屬於5023案的爭議，因此不會在此案中處理這$60,000的申索。 58.本席接受原告人成功證明巫先生曾在2003年9月4日與原告人訂立了書面合約，同意交吉及把233地段的業權轉讓給原告人，並且在2003年9月15日又訂立了第二份合約，同意把汀九第232地段業權及交吉給原告人，但一直以來雙方並未能正式簽署買賣合約，也沒有交吉，因為巫先生未能提供成功以逆權侵佔得到法院批准註冊成為業主。合約期限已過，因此根據該兩份協議巫先生需要歸還原告人據該兩協議轉讓土地的訂金$122,000。本席駁回巫先生提出的反申索。 59.被告人須支付該$122,000的利息予原告人，從申索日起至裁決日，以法庭訂下息率的半息計算，在裁決後則以法庭訂下的全息計算。 訟費命令 60.暫准命令：被告人須支付原告的訟費，包括大律師證書。若雙方未能達成協議，可由法院聆案官作出評估。若雙方在14天內沒有向法院申請更改此訟費命令，此訟費命令即為絕對命令。 DCCJ 5023/2008 61.本案背景與上述1980/2008及1749/2009相同，不在此重複。本案中，原告向被告申索退還已繳款項港幣$92,300，及違約損害賠償金額。 62.本案原告在2001及2002年間購入了丈約399 210地段、212至214、215RP、215A及427、230、235、231RP以及234（下稱“原告擁有的土地”）。原告聲稱，被告巫先生佔用了涉案399丈約中一幅座落第215RP、235和236地段之間的土地（下稱“涉案土地”）。原告指，該涉案土地屬政府持有，被告在未經政府許可下，在涉案土地上擅自興建僭建物以及栽種花草樹木。在2006年10月，原告開始向政府地政署申請進行原址土地交換（in-situ land exchange），要求以原告擁有的部份地段換取涉案土地的擁有權。因被告巫先生在政府土地上搭建僭建物以及栽種花草樹木，故此原告與巫先生在2002年3月間達成協議，由原告支付給巫先生清理在該涉案土地上的僭建物及花草樹木費用，一共港幣$13,300。在2004年12月30日，雙方再達成書面協議，原告承諾給予被告巫先生訂金及交吉費港幣$120,000，條件是被告須於2005年12月30日或之前清拆及移除涉案土地上一切僭建物、花草樹木以及遷出涉案土地（“涉案協議”）。 63.原告案情指出，它曾就2004年12月30日的書面協議繳付下列款項予巫先生：－
共$79,000（（“已繳款項”）。 64.據原告案情指出，2005年8月12日城規會批准了原告的建屋計劃，但由於被告一直沒有按照合約條款，清拆及移除涉案土地上一切僭建物、花草樹木以及遷出涉案土地，因此原告沒有支付餘下的交吉費用$41,000。 65.原告指，巫先生一直沒有依照涉案協議的規定，清拆任何涉案土地上的僭建物或遷出涉案土地，違反了合約條款。又因被告的違約行為，原告的換地申請未能如期完成，原告的建屋計劃也受到阻延。因此，原告向巫先生追討歸還已繳付款項$79,000。據關秩安先生的證供指出，他在2007年10月間曾代表原告人口頭上向被告要求清還已繳付款項$79,000，而且原告更經其代表律師在2008年9月16日發出信件要求巫先生退還已繳付款項。 66.巫先生在抗辯書中承認，雙方曾同意訂立合約，但他質疑原告人在申索陳述書的附圖1中把涉案土地範圍更改圖則比例，更指原告所提供的圖則與政府的圖則年份不相同。巫先生在抗辯書中指出，該215地段已被他佔用50年，所以是私家地。他更指出，215地段中除了215RP、215A，還有一個215地段，不是政府官地。 67.至於2002年3月份的清理地盤費用$13,300，巫先生在他的抗辯書第5段中指該$13,300是第一次賣地交吉項目，而該清理地盤的協議是在2002年2月9日訂立的，並非2004年訂立的。他承認曾在2004年12月30日與原告訂立涉案協議，而且他經已按協議拆除範圍內建築物。他認為，既然城規會經已通過原告的建屋計劃，那原告人應根據合約支付餘款給被告，可是原告違反協議，並沒有支付餘款給被告。他在抗辯書第7段承認，原告人曾經在訂立合約後先支付了$24,000訂金（5023案文件夾A26頁）。 68.被告人的抗辯書指出，原告在2005年1月19日經Discreet Limited所支付的港幣$30,000並非交吉費，是支付231RP地段項目合約訂金。至於2005年3月22日經關秩安先生所支付的$25,000費用，巫先生則指出，該筆款項是借款。他又聲稱，原告與政府換地計劃成功與否與他無關。他更指，原告因為放棄換地計劃，故此要求被告退回訂金。違約之人乃是原告，因此向原告反申索違約損失。 69.巫先生向原告的反申索是據399丈約215地段涉案協議的$120,000，以及231RP的$120,000，共$240,000，再減除已收取的$54,000訂金，指原告還欠被告$186,000。 裁決 70.根據關秩安先生的證供，他在2002年3月份與巫平達成協議，要求巫平先生負責清除政府官地（涉案土地）上的非法建築物和花草樹木，在搬走後，把官地交吉，支付了$13,300。但巫先生收取了金錢，違反協議，沒有做事，反向他申索更多賠償。在無可奈何之下，在2004年12月30日與巫先生訂立一份書面合約，答應給巫先生更多訂金及交吉費港幣$120,000，巫平承諾最遲在2005年12月30日清除及移走在官地上一切僭建物及花草樹木，更承諾這次他一定會搬走，因此，他才支付了訂金$24,000給巫先生。關先生說，為免巫先生這次收取了金錢後或阻遲了原告的申請建屋計劃及發展項目或使它不能進行，因此，他在協議上訂明巫平先生須做妥清拆、搬走和交吉官地，在城規會批准建屋計劃後，原告才須支付餘額給巫先生。他認為，若巫先生提早交吉，城規會亦早日批准建屋計劃，原告定會把全部餘款支付。但若巫先生違反協議，拖延原告的建屋計劃，巫先生必須把全數已收取的訂金退回。而且協議訂明，若城規會不批准建屋計劃，原告也不用支付餘款。 （1）巫先生是否自2001年起佔用一幅座落在399約215RP、235和236地段間的官地？ 71.原告與被告在2004年12月30日所訂立的合約條款如下：－
72.根據涉案協議前提，巫先生已承認他佔用了該幅政府地，所以這並不是爭議點。 73.關先生指出，在2005年8月12日，城規會經已批准原告的建屋計劃，但巫先生並沒有清拆涉案土地上的僭建物，因此原告的建屋計劃未能進行。關先生曾派職員探訪巫先生要求他清除僭建物，但不獲理會。在2006年1月初，原告的職員再到涉案土地視察，發現僭建物仍然原封不動，因此關先生致電給巫先生，當時巫先生向他說需要多三個月才能交吉，原因是有第三者在土地上居住。 74.在2006年5月中，關先生到涉案土地視察時，看見巫先生的僭建物仍然原封不動，因此他再致電巫先生要求他履行合約儘快交吉，但巫先生又推說因為他已把涉案土地租給第三者，一時間未能讓租客搬走，他要求原告多給他六個月等待租約期滿才交吉。關先生在2007年1月初，再致電給巫先生要求他把涉案土地交吉，但巫先生向他說交吉問題有些困難，需要多二至三個月時間。 75.可是，時至2007年5月中，當原告的職員再到涉案土地視察，發現僭建物沒有任何改變，因此關先生再致電給巫先生，並警告他若這樣拖延下去，他只好交由律師處理。因為巫先生一直沒有履行合約清拆及移除涉案土地上的僭建物及花草樹木或把土地交吉，因此證明他根本沒有履行協議，原告只好接受現實，不再要求巫先生履行協議，並要求巫先生把已支付的費用退還給原告。 76.關先生指出，巫先生既然沒有履行協議，應該把已收取的訂金退回給原告，他的反申索要求更多賠償，根本毫無根據。 77.根據劉志光先生的測量圖則（附加文件夾E88頁），加上原告的證供，原告代表及外人根本不能進入涉5023案的土地。原告職員更發現僭建物從未拆除，且繼續出租給租戶，據此，本席接受原告的證案成立。 （2）原告與巫先生是否達成協議承諾分期給巫先生$120,000，而巫先生承諾在2005年12月30日或之前清拆，遷出及交吉涉5023官地？而且在城規會通過原告的建屋計劃，原告才有責任支付該$120,000給巫先生？ 78.被告巫先生的證供承認，他曾與原告訂立合約，就原告向政府為統一發展申請換地並向城規會申請建屋計劃，原告同意支付他在政府地上的上蓋損失賠償。他指出，在399丈約的231地段，原告同意賠償$120,000，而巫先生承認收取訂金$30,000是在借款內扣除的。至於215地段附近一幅約1,000平方呎土地，原告答允賠償巫先生的上蓋權益$120,000，巫先生亦已收取了訂金$24,000，合同訂明有效期為一年，餘款$96,000在一年內經城規會批准建屋計劃後才支付。後來巫先生到城規會查閱資料，才得知城規會已於2005年8月10日批准原告可建屋四座，但原告一直沒有通知他，亦沒有支付所欠的款項，因此他指原告經已違反協議。他更指出，他已把房屋的上蓋拆除，損失了港幣$70,000，證明他有履行了合約。 79.根據原告人的證供、提供的收據及支票印影本，原告曾在2004年12月30日支付了$24,000給巫先生，在2005年1月19日支付了$30,000給巫先生，和在2005年3月21日再支付了$25,000給巫先生。該三份收據均由巫先生簽名作實，而且，這些收據也是在原告人的會計部職員見證下簽署的，三張支票抬頭人同是巫先生。巫先生亦不爭議這些單據及支票的真確性，他說最後的一項$25,000款項是借款，並不屬於2004年12月30日合同原告賠償他的屋宇及青苖損失$120,000的一部份。關先生的庭上證供則指出，在2005年3月21日的借款，條件是巫先生必須在一個月內歸還，若逾期不還，該借款便會成為2004年12月30日合約訂金的一部份。關先生亦指出，該支票是以關先生私人戶口開出，是因為原告的銀行戶口當時現金不足。原告指出，巫先生既然沒有歸還該$25,000，亦沒有清拆及交吉涉5023案合同的土地，應該把該$25,000還給原告。巫先生的抗辯則指，城規會既然在2005年8月12日通過原告的建屋計劃，原告必須付清所有交吉費用予巫先生。 80.根據原告的證據以及測量師的報告書證明，巫先生並沒有交吉，時至今天還佔用着原告所擁有的土地（涉1980案的土地），及繼續佔用了政府的土地（涉5023案的土地），又在該政府地上繼續搭建僭建物，分租給多個租客，租客的姓名及租金費用在巫先生提供的證物D4已列出，他更進而要求原告提供搬遷補償費用。這可見，巫先生在2004年12月30日與原告訂下合約把在政府土地上的青苖及建築物拆除，在收取了原告三次訂金後，繼續在該政府土地上搭建僭建物及租予多位租戶。這正是破壞該合約的行為。 81.至於巫先生的反申索$186,000，其中$120,000是屬於215地段，另外$120,000屬於231RP。既然215地段在政府收地後餘下的只有215A及215RP，加上231RP三地段根本全屬於原告向純華購買的地段，遠在2003年3月22日該些地段已屬於原告，為何巫先生要求再索取$120,000呢？實際上，他在該涉1980案的地段的交易上，已收取了$600,000補償他的經濟、青苖及建築物的損失，答應清拆所有的僭建物及花草樹木，因此並沒有欠$240,000的問題。據此，本席不接受巫先生提出的反申索$186,000。 82.至於$60,000的鐵絲網建築費用，巫先生並沒有提供單據，而且這圍網是巫先生用作拒絕外人進入涉案土地的。原告雖是業主，它的代表也被拒進入。巫先生明顯是為自己建築圍網的，不是為原告建築的。因此不能向原告追討建築費用。 83.至於在2002年3月間，原告支付給巫先生的$13,300清除政府地上的建築物、植物及樹木費用，並不是2004年12月30日協議的一部份，因此不屬本案申索範圍。據上述的理由，本席命令被告巫先生必須歸還在本案原告曽經支付給他的訂金$79,000。 84.至於巫先生指原告專家報告書是虛假的，因為他不能進入任何涉案土地作實地測量，但卻繪畫了圖則。劉先生在他的報告書及圖則上均清楚列出他未能進入的地段，他的圖則是根據測量規則繪畫的，因此他並沒有提供虛假證據，原告亦沒有使用虛假證據。至於原告是否被警方調查並非本案的範圍，本席不予以評論。 利息 85.被告需支付該$79,000的利息，從本案申索日起計至裁決日，以法庭所訂下的半息計算，裁決日後利息，以法庭所訂下的全息計算。 訟費 86.暫准命令：敗訴者需支付勝訴者的訟費。被告既然敗訴必需支付原告的訟費，包括大律師證書的費用，若雙方未能達成協議，可由區域法院聆案官作出評估。若雙方在14天內沒有向法庭申請更改此訟費命令，此訟費命令即為絕對命令。
原告人： 由盧王徐律師事務所延聘駱敏賢大律師代表 被告人： 出席，無律師代表 |
Further hearings and rulings under DCMP 1980/2008