劉永玲 對 Workforce Construction Services

LDPD 287/2013

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號 LDPD 2013 年第287宗

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覆 核 判 決 書

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1.申請人在2013年6月20日根據《土地審裁處條例》第11A 條要求審裁處覆核本席於2013年5月31日判决撤銷申請人收回本案處所的管有的申請。

2.申請人在其2013年6月20日的誓章詳列支持申請覆核的理由。

覆核申請

3.申請人申請覆核的理由是申請人認為，本席在2013年5月31日判決申請人不能收回本案處所，原因是本席相信答辯人所述的口頭承諾。在2013年5月27日申請人沒有找地產代理出庭作供，以證明答辯人所作的證供不真實，是因為在2013年4月24日的聆訊時，答辯人向本席提出，會找地產代理作為證人。申請人曾經請教法律顧問，如果申請人又找地產代理出庭作供，會招致騷擾答辯人證人的指控。申請人深信地產代理出庭可將簽約時，究竟雙方有沒有口頭承諾一事，而水落石出。但結果答辯人沒有提供地產代理的書面陳述書，也沒有地產代理出庭作供，只有答辯人的朋友出庭，因此申請人認為判決結果對申請人不公平。申請人認為，答辯人及他的證人所述並不真實。

4.申請人在誓章附上兩位地產代理的陳述支持申請人的說法。

5.答辯人在回應申請人的申請時陳述，在原審時，答辯人沒有提供地產代理的證人陳述書，及沒有地產代理出庭作供，原因是答辯人在電話中邀請地產代理作為證人或提供證人陳述書時，地產代理告訴答辯人，地產代理作為中介人，是不願意出庭作某一方證人，或提供證人陳述書，因此答辯人並沒有勉強地產代理。

新的證據

6.申請人指本席應考慮地產代理的新證據，而進行覆核。土地審裁處條例第11A(4)條訂明:

"在任何覆核中，為裁定各方之間的爭論點，審裁處可聆聽並收取任何其認為合適的證據。"

7.土地審裁處法官高義敦在China Light & Power Co Ltd v. Commissioner of Rating and Valuation  [1994] HKLY 1098的判決指出：

" (2) in determining applications to adduce new evidence, the principles followed by the Court of Appeal formed a useful basis. These were that the evidence (a) could not have been obtained with reasonable diligence for use at the trial; (b) if given, would probably have an important but not necessarily decisive effect on the result; and (c) was apparently credible (Ladd v. Marshall [1954] 1 WLR 1489);

(3) however, a number of reasons justified that the tribunal’s discretion should be exercised more liberally…On the other hand, where the tribunal admitted new evidence at a review, there was no new trial.  The evidence merely supplemented that already adduced (Secretary for the New Territories v. Lee Pui Leung, unrep. CLR No.1 of 1981) "

本席翻譯大意為:

(2) 在判決是否接納提出新的證據的申請，上訴法庭所遵循的原則是有用的基礎。這些是:(a) 證據須經合理的努力仍然未能得到在審判時使用;(b) 證據若然在審訊時提出，對結果可能有重要的影響，但不一定是決定性;和(c) 證據表面上是可信的。

(3) 但是，有許多理由確認，土地審裁處在行使酌情權時應更寬鬆。另一方面，土地審裁處在覆核聆訊時，接納新的證據，並非是新的審訊。新的證據只是補充已經提出的證據。

8.本席同意高義敦法官的分析，雖然Ladd v. Marshall案，是上訴法庭考慮是否接受新證供的原則，但土地審裁處可作借鑑，並以較寬鬆的尺度去考慮是否在覆核時收取新的證據。本席信納申請人在原審時沒有傳召地產代理作供的理由，本席審閱申請人在誓章附上地產代理的陳述，接納地產代理的證據對結果可能有重要的影響，亦接納地產代理的證據表面上是可信的。因此本席接納申請人傳召地產代理在覆核聆訊時出庭作證。

申請人方面的證供

9.盧康民先生的證供指出，大約在2011年11月，答辯人的代表黄先生想找康怡花園單位租賃。當日盧康民先生安排4至5個單位給黄先生視察，但未能找到適合單位。

10.在2011年12月，盧康民先生再攜帶黄先生視察本案處所，當時黄先生甚感興趣，立即要求傾談價錢及條款，盧康民先生記得當時黄先生提出簽二年死約。盧康民先生立即致電申請人，提出租金和二年死約要求，當時申請人答應租金要求，但不肯答應二年死約，申請人要求一年生約一年死約，盧康民先生向黄先生轉達申請人的回覆。當時，盧康民先生向黄先生解釋，絕大部分業主不會考慮簽署二年死約，除非租客向業主提出極具吸引條件才會考慮。

11.最後雙方達成共識，簽署二年租約，為一年生約及一年死約。盧康民先生的證供亦指出，租約上一年生約及一年死約的條款並不是不可以更改，若然雙方同意，租約的有關條款可以刪除。盧康民先生未能出席在2011年12月24日的簽約。

12.盧康元先生的證供指出，在2011年12月24日，盧康元先生草擬及安排申請人與答辯人在當日簽訂有關租賃本案處所之租約事宜。當雙方進入本案處所後，盧康元先生點清租約内傢俬單上的傢俬電器無誤後，盧康元先生向雙方講解租約内雙方須遵守的各項責任及權利條款，雙方表示清楚明白租約内各項條款，收妥租金按金及鎖匙後，雙方在租約上簽署作實。

13.盧康元先生向雙方解釋租約時，盧康元先生並沒有停止。盧康元先生肯定沒有聽到申請人說 "唔會收番，除非不交租" 或答辯人說 "唔好到時收番。"

14.盧康元先生未能記憶，答辯人有多少位朋友陪同，但記得答辯人有最少一位朋友陪同。

15.盧康元先生在聆訊時，畫出在2011年12月24日晚上在本案處所盧康元先生向雙方講解租約時，各人的位置。

16.盧康元先生亦在證人陳述書附上本案處所的臨時租約。

申請人的陳詞

17.申請人認為，盧康民先生和盧康元先生作為地產代理，他們的證供應該是中肯，不會作假證供。臨時租約和租約都是一年生約一年死約，在原審時答辯人所述的口頭承諾並不合情理。若然答辯人在原審時傳召地產代理出庭作證，地產代理可以證實答辯人說謊。

18.申請人亦不清楚答辯人的證人與答辯人的關係，申請人質疑在原審時答辯人的兩位證人的證人陳述書内容一模一樣，俱是由同一人寫出，只是由兩位證人分別簽署。

19.申請人認為，在原審時，申請人並沒有認同答辯人方面的證供所畫出當簽約時各人的位置。

答辯人的陳詞

20.答辯人質疑盧康元先生的記憶的可信性，答辯人認為，盧康元先生未能記憶在簽約時，答辯人有多少位朋友陪同。盧康元先生亦顛倒在簽約時，各人的位置。

討論

21.本案在原審時的判決理由，主要在本席就本案雙方在口頭承諾的爭議，作出事實的裁定。本席信納答辯人方面的兩位證人，俱是誠實的證人，因此本席信納她們的證供，申請人有口頭承諾，除非答辯人不繳交租金，申請人不會收回本案處所的管有。基於事實的裁定，本席判決撤銷申請人收回本案處所的管有的申請。

22.在原審時本席曾要求答辯人方面的兩位證人，分別畫出在簽約時，各人的位置，結果，兩位證人的證供均互相吻合，申請人亦沒有質疑。本席仔細比對答辯人方面在原審時各人的位置圖，和在覆核聆訊時盧康元先生的位置圖，本席認為，盧康元先生所畫出的位置，與答辯人的位置圖顛倒。在考慮所有的證供及衡量相對可能性後，本席裁定，盧康元先生的位置圖並非真確。

23.本席認為，既然盧康元先生未能確實記憶簽約時答辯人有多少位朋友陪同，及簽約時各人的位置，若然盧康元先生錯誤記憶申請人有沒有口頭承諾，亦情有可原。

24.經聆聽雙方陳述及詳細考慮申請人申請覆核的理由和新的證據，本席經審閱本席在2013年5月31日的判決，本席認為，判決沒有錯誤。

判決

25.本席判決撤銷申請人在2013年6月20日的覆核申請，維持審裁處於2013年5月31日的決定。

26.最後，關於本次申請的訟費，本席認為，適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。

申請人: 無律師代表，親自應訊

答辯人: 由黄玉龍先生代表應訊